5. Государственный кадастровый учёт земель и государственная регистрация прав на земельные участки и сделки с ним.

Статья 70. Государственный кадастровый учет земельных участков

Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" 2015 года

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках (и прочих недвижимостях), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Орган: ФС государственной регистрации, кадастра и картографии (ПП РФ от 01.06.2009)

Кадастровый учет осуществляется на основании заявления. Основанием для учета являются:

- акты ОГВ и ОМСУ, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

- сделки

- акты о приватизации

- вступившие в силу судебные акты

- акты о правах на недвижимое имущество

- межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, карта-план территории.

Государственный кадастровый учет может осуществляться одновременно с государственной регистрацией права (в случаях создания объекта недвижимости, образования объекта недвижимости, прекращении существования объекта или его части). Кадастровый учет может производиться отдельно (например, если он осуществляется в связи с созданием объекта на основании разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, прекращением существования объекта, право на который не зарегистрировано в реестре и других случаях).

Кадастровому учету предшествует кадастровая деятельность.

Кадастровая деятельность (кадастровые работы) – деятельность, выполняемая кадастровым инженером (лицом, имеющим квалификационный аттестат: ИП или работник ЮЛ) по подготовке документов, необходимых для осуществления учёта. Результатом кадастровых работ является межевой план.

Межевой план- документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

Он состоит из графической и текстовой части. В графической указываются сведения кадастрового плана соответствующей территории, местоположение границ. В текстовой — сведения о земельном участке.

Для зданий и сооружений будет технический план, а если кадастровые работы проводятся в целях снятия с учёта здания, сооружения, то будет акт обследования.

Подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ карта-план территории содержит необходимые для государственного кадастрового учета сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, расположенных в границах территории выполнения комплексных кадастровых работ. Карта-план территории состоит из текстовой и графической частей.

С заявлением о кадастровом учете может обратиться:

1) собственник исходного ЗУ, из которого образованы новые объекты недвижимости

2) лицо, которому выдано разрешение на создание искусственного ЗУ

3) собственника или лица, в пользу которого установлены обременения или ограничения прав — при учете обременений и ограничений

4) кадастровый инженер

Может быть представитель собственника по доверенности.

Если ЗУ принадлежит РФ, субъекты или МО — заявление подают уполномоченные органы.

Кадастровой учет осуществляется в течении 5 рабочих дней с даты приема заявления о кадастровом учете. 7 дней, если через МФЦ. 10 дней — если заявление и об учете, и о регистрации прав, тоже самое через МФЦ — 12 дней.

Дата кадастрового учета — дата внесения в ЕГРН записи.

Заявление можно подать в письменной или электронной форме.

К заявлению прилагаются:

- документ, подтверждающий полномочия, если обращается представитель

- документы, являющиеся основанием для учета

- и иные документы.

Должностное лицо вносит запись в книгу учета документов с точностью до минуты.

Орган может возвратить документы без рассмотрения, если документы в электронной форме не соответствуют требованиям, установленным в законе, если бумажные документы содержат приписки, зачеркнутые слов, повреждения, если заявление не подписано заявителем.

Кадастровый учет приостанавливается, если лицо, указанное в качестве правообладателя таковым не является, если обратилось ненадлежащее лицо, не предоставлены необходимые документы, недостоверные сведения и еще куча пунктов.

Если в течение срока приостановления причины не устранены следует отказ в осуществлении учета.

Также возможно приостановление учета в заявительном порядке, т. е. На основании управомоченных на это лиц

Учет удостоверяется выпиской из реестра.

По итогам учёт присваивается кадастровый номер.

Также есть кадастровое деление территории РФ на кадастровые округа, районы и кварталы.

Приказ Минэкономразвития России от 24.11.2015 N 877 "Об утверждении порядка кадастрового деления территории Российской Федерации, порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, номеров регистрации, реестровых номеров границ" 

1) кадастровый округ => территория РФ делится на кадастровые округа (присваивается свой номер, например, 21)

2) кадастровый район => часть территории кадастрового округа, в пределах которой осуществляется государственный кадастровый учет земельных участков и ведение государственного реестра земель кадастрового района. Включает в себя, как правило, территорию АТ единицы субъекта РФ (присваивается свой номер, например, 21:16)

3) кадастровый квартал => является наименьшей единицей кадастрового деления территории кадастрового района, на которую открывается самостоятельный раздел государственного реестра земель кадастрового района и ведется дежурная кадастровая карта (план). Включает в себя, как правило, небольшие населенные пункты, кварталы городской или поселковой застройки и иные ограниченные природными и искусственными объектами территории (присваивается свой номер, например, 21:16:155667)

Значение ГКН. Внесение сведений об имуществе является юридическим фактом, подтверждающим индивидуализацию ЗУ как объекта индивидуально-определенных прав на землю, то есть факт существования или прекращение существования объекта.

Пока ЗУ не прошел государственный кадастровый учет, он не может быть объектом договора купли-продажи.

Понятие государственной регистрации нрав на земельный участок и ее правовое значение. Требование о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе на земельные участ­ки, предусмотрено в ст. 131 ГК РФ. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государствен­ной регистрации учреждениями юстиции в Едином государствен­ном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Целью государственной регистрации прав на недвижимость яв­ляется обеспечение гарантий устойчивости оборота недвижимого имущества со стороны государства. Средством достижения этой цели служит создание и функционирование единой для всей стра­ны информационной системы, отражающей зарегистрированные права на недвижимость.

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или пре­кращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В качестве юридического акта государственная регистрация прав — это индивидуальный правовой акт. Акт государственной регистрации прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним является элементом юридического факта, в результате которого возникают, изменяются и прекраща­ются права на недвижимость, в том числе, естественно, и на зе­мельные участки.

Закон признает этот акт единственным доказательством суще­ствования зарегистрированного права. Однако следует иметь в виду, что зарегистрированное право на недвижимое имущество (земель­ный участок) может быть оспорено в судебном порядке. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области госу­дарственной регистрации и его территориальные органы (ст. 9 ука­занного Закона) — Федеральная служба государственной регистра­ции, кадастра и картографии.

Законодательство преду­сматривает две формы государственной регистрации: регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с ним (ст. 4 и 14 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установ­лено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ для договора купли-продажи недвижи­мости (земельного участка) не требуется его государственной реги­страции. Договор признается заключенным с момента его подпи­сания сторонами. Государственной регистрации подлежит переход права собственности к покупателю на земельный участок (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Такие же требования предъявляются к договору мены земельных участков, поскольку согласно п. 2 ст. 567 этого Кодекса к договору мены применяются правила о купле-продаже.

Договор дарения недвижимого имущества согласно ГК РФ под­лежит государственной регистрации (п. 3 ст. 574), так же как и до­говор ренты (ст. 584). По общему правилу согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит госу­дарственной регистрации, за некоторыми исключениями. Пункт 2 ст. 1017 ГК РФ устанавливает, что передача недвижимого имуще­ства в доверительное управление подлежит государственной реги­страции в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Несколько иные требования предъявляются к договору прода­жи предприятия и договору ипотеки. Так, согласно п. 3 ст. 560 это­го Кодекса договор продажи предприятия подлежит государствен­ной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собствен­ности на предприятие переходит к покупателю и подлежит госу­дарственной регистрации непосредственно после передачи пред­приятия покупателю (п. 1, 2 ст. 564 ГК РФ).

Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступа­ет в силу с момента его государственной регистрации (п. 1,2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ст.20 – требуется государственная регистрация ипотеки.

Предмет государственной регистрации. Предметом регистрации согласно ст. 131 ГК РФ применительно к земельным участкам яв­ляются право собственности, право пожизненного наследуемого вла­дения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Согласно ст. 164 ГК РФ предметом государственной регистрации являются также сделки с землей и другим недвижимым имущест­вом, требующие государственной регистрации.

Государственной регистрации подлежат ограничения и обремене­ния, т. е. установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняю­щие обладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (серви­тут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др.).

Объект этих прав — недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ)

Для государственной регистрации по месту нахождения недви­жимого имущества в пределах регистрационного округа необходи­мо, чтобы указанные объекты были соответствующим образом идентифицированы, т. е. отграничены согласно соответствующим признакам от иных объектов недвижимости. Идентификация объ­ектов осуществляется путем присвоения им кадастровых номеров. Государственный учетный номер — не повторяющийся во времени и на территории РФ и присвоенный объекту недвижимого имущест­ва при осуществлении его государственного учета кадастровый но­мер.

Принципы государственной регистрации

Принцип единства системы государствен­ной регистрации прав на недвижимость закреплен в п. 2 ст. 2 Фе­дерального закона «О государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация прав проводится на всей территории страны по установленной данным Федеральным законом системе записей о правах на каж­дый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 4 названного Закона закрепляет принцип обязательно­сти государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственной регистрации подлежат права собст­венности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130—132 и 164 ГК РФ, за исклю­чением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего пла­вания и космические объекты. Кроме вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, дове­рительное управление, аренда.

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на ко­торое оформлены после введения в действие названного Закона (п. 2 ст. 4). Если правоустанавливающие документы на недвижи­мость были получены до вступления в силу этого Закона, то госу­дарственная регистрация, в частности права собственности и иных прав на землю, не является обязательной.

В ст. 7 указанного Закона закреплен принцип открытости све­дений о регистрации. Сведения, содержащиеся в Едином государст­венном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом) и предоставляются ор­ганом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам любых лиц (обычно в виде выписки из Единого государ­ственного реестра прав).

Рассматриваемый Закон определяет условия получения инфор­мации о зарегистрированных правах (ст. 8). Информация о зареги­стрированных правах на объекты недвижимого имущества предо­ставляется за плату, если иное не установлено законом.