4. Обоснование решения и ответов на поставленные вопросы.

А. Какой правовой режим земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, не соответствующих установленному градостроительному регламенту?

В п. 4 ст. 85 ЗК РФ введен институт несоответствующего использования - использования земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости не в соответствии с градостроительным регламентом территориальных зон.

Несоответствующее использование земельного участка возможно в случаях, если:

- виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

- их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Участки с не соответствующими градостроительному регламенту видами использования могут образоваться в процессе первоначального установления зон, поскольку в районах существующей застройки будет практически невозможно выделить территориальные зоны, в которых все участки будут иметь однотипные виды использования. В пределах каждой зоны появятся участки, которые до введения зонирования использовались строго в соответствии с действующим законодательством, но после введения зонирования прежние виды использования станут несоответствующими.

Для таких случаев п. 4 ст. 85 ЗК РФ установлено положение о том, что земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. Исключение составляют лишь случаи, когда подобное использование земельных участков территориальных зон представляет опасность для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Б. Подлежит ли иск удовлетворению?

Допуская использование ранее предоставленного земельного участка или объекта капитального строительства без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, разрешается реконструкция существующих объектов лишь путем их приведения в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции (часть 9 статьи 36 ГрК РФ, абзац 6 пункта 4 статьи 85 ЗК РФ).

На первый взгляд иск не подлежит удовлетворению, поскольку среди оснований для осуществления реконструкции объекта недвижимости, не соответствующего установленному градостроительному регламенту, не предусмотрено такое основание как неудовлетворительное техническое состояние объекта недвижимости.

Однако, учитывая принцип баланса общественных и частных интересов, необходимо удовлетворить иск гражданина П. и обязать Департамент градостроительства выдать разрешение на строительство для проведения реконструкции дома. В противном случае, отказ в удовлетворении иска приведет к нарушению законных прав собственника жилого дома, построенного еще до установления соответствующего градостроительного регламента, а именно к нарушению права пользования жилым домом, поскольку он находится в неудовлетворительном техническом состоянии и невозможность его реконструкции может привести к невозможности его использования.

Органы власти не должны технически относится к положениям, установленным в земельном и градостроительном законодательстве. Необходимо анализировать причины и степень необходимости проведения реконструкции в каждом конкретном случае.

Соответственно в судебном заседании гражданином П. документально должно быть подтверждено неудовлетворительное техническое состояние дома.