Раздел XI

Обязательства из договора строительного подряда

Глава 48 § 5 (7)

рез 6 месяцев после наступления предусмотренного договором учас­тия в долевом строительстве срока передачи застройщиком объекта долевого строительства либо прекращения (приостановления) стро­ительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан застройщиком контрагенту по договору (ч. 1 ст. 14 За­кона об участии в долевом строительстве).

7. Ответственность сторон и иные последствия нарушения договора участия в долевом строительстве

Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, вы­текающих из договора участия в долевом строительстве, влечет для стороны, допустившей нарушение договора, обязанность возместить контрагенту причиненные убытки (ст. 15, 393 ГК).

Вместе с тем за отдельные нарушения договора установлена от­ветственность в форме законной неустойки. Так, за нарушение уста­новленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного плате­жа за каждый день просрочки (ч. 6 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве). Со своей стороны, за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объек­та долевого строительства застройщик уплачивает ему неустойку (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве).

Само по себе введение законных неустоек за нарушение догово­ра — не лучший способ правового регулирования частноправовых отношений. Но если установление законной неустойки для заст­ройщика можно объяснить необходимостью защиты прав участников долевого строительства, особенно граждан, то введение ее в отно­шении участника долевого строительства (того же гражданина), яв­ляющегося слабой стороной договора, противостоящей професси­ональному контрагенту, вряд ли объяснимо. Аналогичные сомнения вызывает придание законным неустойкам, в том числе подлежащим

732

взысканию с участника долевого строительства, штрафного характе­ра (ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве).

При этом такой характер имеют не только законные неустойки, но и те неустойки (штрафы, пени), которые могут быть предусмот­рены сторонами в заключаемом договоре об участии в долевом стро­ительстве, который разрабатывается застройщиком. Последний, включив в договор рядовое условие о дополнительных неустойках, подлежащих взысканию за те или иные нарушения с участников до­левого строительства, может поставить их в кабальную зависимость. Поэтому такое регулирование ответственности участников долевого строительства следует признать противоречащим целям принятия Закона об участии в долевом строительстве.

Предусмотренная законом обязанность застройщика в случаях досрочного прекращения договора и возврата денежных средств участнику долевого строительства уплатить ему также проценты со дня внесения денежных средств застройщику и до дня их возврата участнику долевого строительства (например, ч. 3 ст. 7, ч. 2 ст. 9) не должна рассматриваться в качестве применения к застройщику меры ответственности (ст. 395 ГК). Речь здесь идет о плате за пользование коммерческим кредитом, по сути предоставленным застройщику уча­стником долевого строительства (ст. 823 ГК).

Законом предусмотрены и иные последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, которые также не могут быть ква­лифицированы в качестве мер ответственности. Если, например, объект долевого строительства построен застройщиком с отступлени­ями от условий договора, приведшими к ухудшению его качества, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предус­мотренного договором использования, участник долевого строитель­ства, если иное не предусмотрено договором, по своему выбору впра­ве потребовать от застройщика:

1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2. соразмерного уменьшения цены договора;

3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объек­та долевого строительства его участник вправе отказаться от испол­нения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты предусмотренных процентов (ч. 2 ст. 7 Закона).

733