Раздел XI

Обязательства по производству работ

Обязательства из договора строительного подряда

Глава 48 § 5 (2)

разработать и принять самостоятельный закон о договорах долевого участия в строительстве. Основные обязанности сторон такого дого­вора должны заключаться в организации строительства жилого дома (для застройщика) и инвестировании денежных средств в строитель­ство дома (для дольщика). Обязательным условием вступления заст­ройщика в такие договорные отношения необходимо признавать предварительное получение им прав на земельный участок под стро­ительство, наличие проектно-сметной документации и необходимых разрешений на строительство, а также предоставление обеспечения на сумму, равную объему привлеченных средств дольщиков. Предла­галось ввести обязательную государственную регистрацию обремене­ния прав застройщика на земельный участок и строящееся здание правами дольщика, вытекающими из договора долевого участия в строительстве, что обеспечивало бы приоритет права на получение жилого помещения того дольщика, чьи права были зарегистрирова­ны ранее. По окончании строительства застройщик после государ­ственной регистрации своего права собственности во исполнение обязательств по договору обязан передать жилые помещения в соб­ственность дольщиков. Изложенные подходы предлагалось распро­странить и на договоры долевого участия в строительстве, предметом которых являются нежилые здания (помещения)¹.

Основные положения Концепции были реализованы в Феде­ральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в до­левом строительстве многоквартирных домов и иных объектов не­движимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»² (далее — Закон об участии в долевом строительстве). Согласно этому закону, между застройщиком и уча­стником долевого строительства заключается особый договор учас­тия в долевом строительстве, который и служит правовым основани­ем для строительства на принципах долевого участия многоквартир­ных домов, гаражей, объектов здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иных объектов недвижимости, за исключением объектов производ­ственного назначения.

¹ См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом иму­ществе. С. 54—56.

² СЗ РФ. 2005. № 1 (часть I). Ст. 40.

Договоры об участии в строительстве, остающиеся за пределами сферы действия Закона об участии в долевом строительстве (напри­мер, договоры об участии в строительстве объектов производствен­ного назначения либо иных объектов недвижимости, не имеющих в своем составе жилых или нежилых помещений) и не отвечающие признакам договора простого товарищества, сохраняют статус непо­именованных договоров.

2. Понятие и признаки договора участия в долевом строительстве

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (зас­тройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строи­тельства) обязуется принять указанный объект и уплатить за него обусловленную договором цену (ст. 4 Закона об участии в долевом стро­ительстве).

Договор долевого участия в строительстве представляет собой самостоятельный двусторонний и возмездный договор, отличающийся от иных гражданско-правовых договоров. Его характерными призна­ками являются следующие.

Во-первых, особый субъектный состав: одной из сторон этого договора выступает застройщик — юридическое лицо или индивиду­альный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства уча­стников долевого строительства для создания на этом земельном уча­стке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости (ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве); другая сторона — участ­ники долевого строительства — во многих случаях характеризуется множественностью лиц.

Во-вторых, цель привлечения застройщиком денежных средств организаций и граждан — строительство (создание) многоквартир­ных домов и иной недвижимости, отличающая его, в частности, от договоров, по которым банки и иные кредитные организации также

716

717