§ 2.Расторжение договора аренды

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользо­вание или только во временное пользование. Этот договор, как правило, служит базой для построения целых цепочек предпри­нимательских отношений, связанных со строительством, про­мышленным производством, сельским хозяйством, торговлей и т.п. Поэтому законодатель придаёт большое значение стабильно­сти договора аренды Возможность его расторжения, иначе чем по соглашению сторон, существенно ограничена, хотя расторже­ние договора аренды по инициативе одной стороны подробно регламентировано.

Говоря об особенностях расторжения договора аренды, приходится учитывать, что законом установлены различные пра­вила для расторжения договора аренды в зависимости от опреде­лённости срока действия этого договора. ГК не относит срок

' По запросу Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Конститу­ционный Суд Российской Федерации проверил конституционность близких по содержанию положений статьи 21 утратившего силу Федерального закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» от 21 июля 1997 г. и подтвердил её (Постановление Конституционного Суда РФ от 25.07.2001 № 12-П «По делу о проверке конституционности пункта 7 статьи 21 Феде­рального закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в российской федерации» в связи с запросом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации»), В отно­шении безвозмездного отчуждения объекта приватизации Конституционный Суд указал, что здесь фактически имеет место лишь возвращение имущества собственнику// Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. №32. Ст. 3411.

135

аренды к существенным условиям договора в силу закона. В со­ответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК договор аренды может быть заключён без указания срока его действия. В этом случае он считается заключённым на неопределённый срок. Даже если договор аренды был заключён на определённый срок, но аренда­тор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неоп­ределённый срок. Такой договор может быть в любое время расторгнут каждой из сторон в одностороннем порядке. При этом сторона, желающая расторгнуть договор, должна предупре­дить об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недви­жимого имущества - за три месяца, если иной срок для преду­преждения не установлен законом или договором. В принципе, не имеет значения, послужило ли основанием внесудебного растор­жения договора его нарушение или он был расторгнут по иным причинам. Но можно полагать, что в случае, если одна из сторон допустила существенное нарушение договора, другая сторона вправе требовать его расторжения в судебном порядке. В этом случае у инициатора расторжения есть шанс раньше прекратить договорные отношения с неисправным контрагентом, и, глав­ное, право требовать возмещения убытков, причинённых рас­торжением договора.

Судебная практика подтверждает этот вывод. Так, Москомимущество (арендодатель) заключил 13. 06. 96 г. с ТОО «Таи­ров» (арендатор) договор аренды нежилого помещения сроком по 31. 12. 97 г. После истечения срока договора ТОО «Таиров» про­должало пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Договор, таким образом считается заключённым на неопределённый срок. В связи с тем, что арендатор не вносил арендную плату со II кв. 1997 г., чем, по мнению арендодателя, существенно нарушил условия договора, Москомимущество обратилось в Арбитражный Суд г. Москвы с иском к ТОО «Таиров» о расторжении договора аренды и высе­лении ответчика из занимаемого помещения. Суд своим решени­ем от 15. 10. 98 г. требования о расторжении договора аренды оставил без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом по­рядка урегулирования спора, предусмотренного пунктом 2 ста­тьи 610 ГК. В иске же о выселении было отказано, так как, по

136

мнению суда, отсутствует незаконное владение ответчиком спор­ным помещением в связи с действием договора аренды. Данное решение было оставлено без изменения постановлением апелля­ционной инстанции от 18. 12. 98 г. Однако Федеральный арбит­ражный суд Московского округа не согласился с этими выводами и указал, что сам по себе факт заключения договора аренды на неопределённый срок не лишает арендодателя права на растор­жение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором. Поэтому арендодатель вправе был обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды.

Аналогичная позиция отражена в пункте 5 Информацион­ного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»: «Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619ГКРФ»^Г

Договор аренды, заключённый на определённый срок, мо­жет быть досрочно расторгнут по инициативе одной из сторон только в судебном порядке. ГК устанавливает два перечня осно­ваний досрочного расторжения договора аренды. Один - для рас­торжения по требованию арендодателя (статья 619 ГК), другой -для расторжения по требованию арендатора (статья 620 ГК). Ка­ждый из них содержит по четыре основания. Сторонам предос­тавляется также право дополнить соответствующий перечень иными основаниями досрочного расторжения, но сокращать его, отказываясь от тех или иных оснований расторжения, предусмот­ренных законом, стороны не могут. При этом дополнительные ос­нования досрочного расторжения договора аренды могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями с той или иной стороны.

Так, отделение железной дороги (арендодатель) на основа­нии части второй статьи 619 ГК обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о досрочном расторжении договора аренды. Обосновывая своё исковое требо­вание, арендодатель сослался на положение договора аренды, в соответствии с которым он вправе требовать досрочного растор­жения договора в случае, если возникнет производственная необ­ходимость эксплуатации сданного внаем перрона. Возражения

Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. № 3.

137

ответчика против заявленного требования строились на утвер­ждении о ничтожности данного условия договора, исходя из того, что, по его мнению, в силу части второй статьи 619 ГК другие основания досрочного расторжения договора аренды по требова­нию арендодателя, помимо предусмотренных в части первой данной статьи, должны быть связаны с какими-либо нарушения­ми договора арендатором: То есть такое расторжение возможно лишь как следствие неправомерных действий (бездействия) со стороны арендатора. По мнению ответчика, основание, приве­денное истцом, не отвечает указанному критерию, оно необосно­ванно включено в договор со ссылкой на часть вторую статьи 619 ГК и не может повлечь расторжение договора до истечения срока аренды.

Однако суд не согласился с доводами ответчика и исковое требование удовлетворил, отметив, в частности, что другие осно­вания расторжения, включаемые сторонами в договор, вовсе не обязательно должны быть связаны с нарушениями его условий. Часть вторая статьи 619 ГК отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 ГК, а не только к подпункту 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения до­говора в судебном порядке по требованию арендодателя, как свя­занное, так и не связанное с каким-либо нарушением . Хотя дан­ный вывод суда касается статьи 619 ГК, ничто не мешает распро­странить основные его положения и на статью 620 ГК, посвящен­ную расторжению договора аренды по требованию арендатора.

Представляется также, что ни при каких условиях стороны не могут установить вместо судебного внесудебный порядок рас­торжения договора. Абзац 6 статьи 619 и абзац 6 статьи 620 ГК указывают, что дополнительные основания досрочного растор­жения по Требованию арендодателя и арендатора могут устанав­ливаться только в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК. А эта норма предусматривает только судебный порядок расторжения договора. Поэтому стороны срочного договора аренды и не могут установить для себя внесудебный порядок расторжения. Следует отметить, что до введения в действие части второй ГК (01. 03. 96) стороны договора аренды могли предусмотреть право на его

одностороннее расторжение. Некоторые из таких договоров про­должали действовать и после 1 марта 1996 года. Имели место по­пытки их одностороннего расторжения во внесудебном порядке. Так, Комитет по управлению имуществом Москвы (далее - коми­тет) и акционерное общество закрытого типа «Консорциум Век» заключили 28. 02. 95 договор аренды нежилого помещения. Пункт 6.3 данного договора предусматривал возможность его одностороннего расторжения арендодателем в случае передачи строения под реконструкцию. В связи с включением этого поме­щения в перечень зданий, подлежащих реконструкции в соответ­ствии с постановлением правительства Москвы от 23. 04. 96 № 372, комитет направил арендатору уведомление о расторжении дого­вора аренды от 04. 11. 96 (т.е. уже в период действия ч. 2 ГК). Поскольку арендатор помещение не освободил, комитет обратил­ся в Арбитражный Суд города Москвы с иском о его выселении из занимаемого помещения. Суд иск удовлетворил. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рассмат­ривавший данный спор в порядке надзора, указал, что согласно статье 8 Федерального закона «О введении в действие части вто­рой Гражданского кодекса Российской Федерации» обязательные для сторон договора нормы части второй Кодекса об основаниях, о последствиях и о порядке расторжения договоров отдельных видов применяются также к договорам, которые продолжают действовать после введения в действие части второй Кодекса не­зависимо от даты их заключения. Правда, в рассматриваемом примере Президиум всё же счёл договор расторгнутым в судеб­ном порядке в связи с предъявлением иска о выселении. Но, тем не менее, было признано, что договор аренды не может быть рас­торгнут в одностороннем внесудебном порядке, несмотря на то, что до вступления части второй ГК в действие такое право арен­додатель имел¹.

Следует отметить, что в пункте 27 Информационного пись­ма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики раз­решения споров, связанных с арендой» сделан иной вывод, в со­ответствии с которым «в договоре аренды могут быть предусмот­рены основания отказа арендодателя от исполнения договора и

¹ Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», п. 25// Вестник Высше­го Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. № 3. 138

'Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Фе­дерации № 4180/97// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Фе­дерации. 1998. №5. С. 28-30.

139

его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ПС РФ)». Однако в свете вышеизложенного данный вывод представляется ошибочным.

Итак, по требованию арендодателя договор аренды мо­жет быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях:

1) арендатор пользуется имуществом с существенным на­рушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Таким образом, если нарушение условий договора или назначения имущества является сущест­венным, достаточно одного факта нарушения. Если же наруше­ние как таковое имеется, но его нельзя признать существенным, договор может быть расторгнут только в том случае, когда будет зафиксировано не менее двух фактов нарушения. Поэтому важно различать существенные и иные нарушения условий договора или назначения имущества.

Представляется, что существенным нарушением условий договора являются, в частности, совершённые без согласия арен­додателя следующие действия: сдача арендованного имущества в субаренду (поднаём), передача своих прав и обязанностей по до­говору аренды другому лицу (перенаём), предоставление арендо­ванного имущества в безвозмездное пользование.

Дело в том, что договор аренды имеет, как правило, опре­делённую доверительную основу. Арендодателю вовсе не безраз­лично, в чьё временное владение и пользование попадает его имущество. С нежелательным лицом он договор заключать не обязан (исключение составляет договор проката, являющийся публичным договором). В перечисленных же выше случаях иму­щество вопреки воле арендодателя предоставляется арендатором во временное владение и пользование посторонним лицам, дело­вые и иные качества которых не известны арендодателю, либо, напротив, известны не с лучшей стороны. В любом случае у арендодателя есть все основания опасаться за состояние и со­хранность принадлежащего ему имущества.

Иногда недобросовестный арендатор, пытаясь обойти за­кон, сдаёт без разрешения арендодателя арендуемое имущество в поднаём, не оформляя это договором субаренды. В практике имел место случай, когда арендатор предоставлял площади в арендуе­мом помещении другим организациям на основе заключённых с

140

ними договоров о совместной деятельности, не получив на это согласия арендодателя. Арендодатель обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском о расторжении договора аренды. Ответчик ссылался, в частности, на то, что использование площадей сто­ронними организациями не оформлялось договорами субаренды. Суд, однако, указал, что сам факт предоставления в арендованном помещении площадей для размещения третьих лиц является сви­детельством неисполнения договорного обязательства и требова­ние о расторжении договора аренды удовлетворил . В рассмот­ренном примере договор о совместной деятельности фактически прикрывал договор субаренды и, следовательно, являлся при­творной сделкой (пункт 2 статьи 170 ГК). Поэтому суд вполне обосновано применил к данным отношениям правила о договоре аренды. Необходимо отметить, что в самом ГК и других законах есть нормы, допускающие сдачу арендатором арендованного имущества в субаренду без согласия арендодателя, если догово­ром аренды не предусмотрено иное. Примером могут служить пункт 1 статьи 638 ГК (договор аренды транспортного средства с экипажем), статья 202 Кодекса торгового мореплавания (далее -КТМ)² (договор фрахтования судна на время), пункт 1 ста­тьи 647 ГК (договор аренды транспортного средства без экипа­жа), статья 215 КТМ (договор фрахтования судна без экипажа), статья 660 ГК (договор аренды предприятия). Во всех перечис­ленных случаях арендодатель, не включивший в договор аренды условие, запрещающее субаренду без своего согласия, не может требовать расторжения договора по этому основанию.

Осуществление арендатором без согласия арендодателя действий, влекущих обременение арендованного имущества до­полнительными обязательствами - передача арендных прав в за­лог, внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйст­венных товариществ и обществ или паевого взноса в производст­венный кооператив - можно также считать существенным нару­шением договора аренды. Это вытекает из того, что здесь, как и в случае несанкционированного предоставления арендатором иму­щества другим лицам, существенно затрагиваются имущественные

' Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Фе­дерации № 7839/97// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998.№5.С.31-32.

²Собрание законодательства Российской Федерации. 1999. № 18. Ст.2207.

141

интересы арендодателя. Эти действия создают реальные предпо­сылки для доступа к арендованному имуществу посторонних лиц, даже если имущество им сразу и не передаётся. Так, например, если в обеспечение исполнения того или иного обязательства арендатора им заложены арендные права, то в случае неисполне­ния им соответствующего обязательства залогодержатель будет претендовать на владение и пользование арендованным имуще­ством на тех же условиях, что и арендатор. Арендодатель, таким образом, может быть втянут в длительное судебное разбиратель­ство и потерять не только время, но и деньги. Арендованное же имущество в результате допуска к нему других лиц может быть повреждено или утрачено. Всё это позволяет считать осуществ­ление арендатором без согласия арендодателя действий, влеку­щих обременение арендованного имущества дополнительными обязательствами, существенным нарушением условий договора аренды.

В ГК не уточняется, что следует считать пользованием арендованным имуществом с существенным нарушением его на­значения. Как представляется, им можно считать такое использо­вание имущества, которое потенциально может привести к его порче или разрушению (например, использование здания театра в качестве склада горюче-смазочных материалов). Представляется также, что договор может быть расторгнут в случае, если аренда­тор не проявляет необходимой осмотрительности в процессе пользования вещью (например, не обеспечивает надлежащую охрану арендованного имущества от несанкционированного дос­тупа к нему третьих лиц, чем подвергает его существенной опас­ности);

2. арендатор существенно ухудшает имущество. Очевидно, существенным ухудшением состояния имущества следует счи­ тать степень его износа, превышающую уровень нормального износа имущества за соответствующий промежуток времени;

3. арендатор более двух раз подряд по истечении установ­ ленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Так, например, между АО «Мосдачтрест» (арендодатель) и гражданином Г. (арендатор) 14. 04. 94 г. был заключён договор аренды дачного помещения сроком на 13 лет. Согласно договору, арендатор должен был вносить арендную плату равными частями два раза в год до 15 января и до 15 июля соответствующего года.

142

При этом оплата за первое полугодие производится в течение одного месяца со дня подписания договора. Кроме того, аренда­тор должен был своевременно оплачивать коммунальные услуги. С момента заключения договора Г. ни разу не вносил арендную плату и не оплачивал коммунальные услуги. 24. 01. 95 г. арендо­датель направил Г. предложение в 10-дневный срок погасить задолженность по арендной плате и оплате коммунальных ус­луг. Поскольку Г. данное предложение проигнорировал, АО «Мосдачтрест» направило 11. 11. 96 г. исковое заявление в Солн­цевский межмуниципальный суд Западного административного округа г. Москвы, который, приняв во внимание изложенные факты, своим решением от 20. 02. 97 г. расторг договор аренды дачного помещения.

В деловой практике довольно часто имеют место ситуации, когда, вследствие временного недостатка денежных средств у того или иного юридического лица, оплату его счетов осуществ­ляет иное юридическое лицо на основе достигнутых между ними договорённостей. Могут ли такие платежи вноситься в счёт арендной платы? В Арбитражном Суде г. Москвы рассматрива­лось дело по иску Департамента государственного и муници­пального имущества г. Москвы к АОЗТ Предприятию «Фермер» о расторжении договора аренды нежилого помещения от 24. 05. 94 № 4-574/94 в связи с невнесением арендной платы бо­лее двух раз подряд. Решением Арбитражного суда г. Москвы от 14. 04. 98, оставленным без изменения постановлением апелля­ционной инстанции того же суда от 26. 03. 99 иск был удовлетво­рён. Между тем, в деле имелись платёжные поручения на сумму задолженности по арендной плате, в которых плательщиком ука­зано ТОО «Владимир», а в графе «назначение платежа» была указана плата за аренд}' по указанному договору. Федеральный арбитражный суд Московского округа обратил внимание на эти документы и в своём постановлении от 28. 06. 99 указал, что не имеет правового значения то обстоятельство, что плательщиком денежных средств указано ТОО «Владимир», поскольку в графе назначение платежа имеется ссылка на договор аренды, заклю­чённый сторонами. В связи с этим в иске о расторжении договора аренды было отказано.

Таким образом, можно сделать вывод: если другое лицо вносит арендную плату за арендатора, что ясно следует из

143

платёжных документов, это не может служить основанием расторжения договора в связи с невнесением арендатором арендной платы.

Практике известны случаи, когда арендатор вносит аренд­ную плату в порядке, установленном договором, но в меньшем размере, чем это предусматривалось договором¹. Статья 619 ГК не даёт арендодателю права требовать в такой ситуации растор­жения договора. Значит ли это, что арендатор, недоплачивающий арендную плату, может не опасаться расторжения договора? Пре­зидиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от­мечал, что неполное внесение арендатором в сроки, предусмот­ренные договором, арендный платежей может являться основа­нием для расторжения договора по пункту 2 статьи 450 ГК в связи с существенным нарушением договора арендатором. Следо­вательно, если арендодатель сможет доказать, что неполное внесе­ние арендных платежей в значительной степени лишает его того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора (по­скольку сумма невнесённых платежей может быть различной), его требование о расторжении договора должно быть удовлетворено;

4) арендатор не производит капитального ремонта имуще­ства в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответст­вии с законом, иными правовыми актами или договором произ­водство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Следует учитывать, что, по общему правилу (пункт 1 ста­тьи 616 ГК), арендодатель обязан производить за свой счёт капи­тальный ремонт переданного в аренду имущества, ведь согласно статье 210 ГК именно собственник должен нести бремя содержа­ния принадлежащего ему имущества. Однако исключения, как указано выше, вполне возможны. Допускаются они и стать­ёй 210 ГК. Например, в соответствии со статьёй 644 ГК, обязан­ность производить капитальный ремонт транспортного средства, нанятого без экипажа, возлагается на арендатора.

Помимо расторжения договора, арендодатель имеет также право потребовать возмещения убытков.

Особенностью расторжения договора аренды по требова­нию арендодателя является то, что он должен до обращения в суд

' См.: Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. № 7. С.75-76. 144

направить арендатору не требование о расторжении договора, а письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Если арендатор в разумный срок устранит нарушения, послужившие основанием для обращения в суд, требование арендодателя о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению. Так, по одному делу истец требовал расторжения договора аренды в связи с существенными наруше­ниями договора, выразившимися в систематических неплатежах арендной платы, невыполнении обязательств по ремонту арендо­ванного помещения, заключении договоров субаренды без раз­решения арендодателя. Однако, в ходе разбирательства дела в заседании суда ответчик представил доказательства об устране­нии перечисленных нарушений. Учитывая, что допущенные арен­датором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в суд, в необходимый для этого срок устранены, суд пришёл к заключению, что у арендодателя не было оснований для предъявления такого иска и в удовлетворении исковых тре­бований отказал¹.

В тех случаях, когда объектом договора аренды является государственное имущество, а арендодателем - соответствующий государственный орган, управляющий государственным имуще­ством, в договоре аренды помимо арендодателя и арендатора, часто фигурирует ещё одно лицо - балансодержатель. Несмотря на то, что подпись балансодержателя может стоять под догово­ром аренды, прав арендодателя балансодержатель в силу этого факта не приобретает, в том числе и права требовать расторжения договора. Так, Федеральный арбитражный суд Московского ок­руга своим постановлением от 18. 03. 99 отказал ЗАО «Тискино» в иске к Государственному предприятию «Редакция журнала «Киносценарии» о расторжении договора аренды и выселении из нежилого помещения. Суд указал, что ЗАО «Тискино» подписало договор аренды как балансодержатель (арендодателем по догово­ру являлось Министерство государственного имущества Российской Федерации). Поскольку балансодержатель - это хозяйствующий

Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров (Приложение к информационному письму Прези­диума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 5 мая 1997 г. №14), п.8// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1997. №7. С.108.

145 10—2414

субъект, осуществляющий управление арендованным имущест­вом, который не вправе самостоятельно заключать договор арен­ды, он, соответственно, не вправе ставить и вопрос о его растор­жении.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользова­ ние арендатору либо создаёт препятствия пользованию имущест­ вом в соответствии с условиями договора или назначением иму­ щества,

Можно полагать, что непредоставлением имущества явля­ется не только удержание объекта аренды арендодателем, но и вообще любое бездействие, лишающее арендатора возможности доступа к соответствующему имуществу. Это может выражаться, например, в том, что арендодатель не передаёт арендатору ключи от помещения или транспортного средства, не сообщает код для открытия электронно-вычислительного оборудования или от­дельных компьютерных программ, сданных в аренду. Во всяком случае, доступ к такому объекту является невозможным без его порчи, либо больших затрат времени и (или) денежных средств.

Равносильно непредоставлению имущества, обусловленно­го договором аренды, предоставление имущества, не соответст­вующего условиям договора аренды (например, предоставление вместо самосвала обычного грузовика; здания, требующего капи­тального ремонта, вместо новостройки) и назначению имущества (например, предоставление бытовой швейной машины вместо профессиональной).

Что касается препятствий пользованию имуществом, то, как представляется, ими могут являться самые разные действия и бездействие арендодателя, делающие недостижимой цель дого­вора аренды, которая для арендатора и состоит в нормальном, спокойном пользовании имуществом. Так, согласно пункту 2 ста­тьи 611 ГК, они могут, в частности, выражаться в том, что арен­додатель не передал вместе с арендованным имуществом все его принадлежности и относящиеся к нему документы (технический паспорт, сертификат качества и т.п.), без которых арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначени­ем, либо в значительной степени лишается того, на что был вправе

рассчитывать при заключении договора. Договором может быть предусмотрено, что имущество сдаётся в аренду без тех или иных его принадлежностей и документов;

2. переданное арендатору имущество имеет препятствую­ щие пользованию им недостатки, которые не были обусловлены арендодателем при заключении договора, не были заранее извест­ны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. При этом арендодатель несёт ответствен­ ность за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках;

3. арендодатель не производит являющийся его обязанно­ стью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки. Как уже указывалось выше, по общему правилу именно арендо­датель обязан производить за свой счёт капитальный ремонт пе­реданного в аренду имущества.

Закон (пункт 1 статьи 616 ГК) предоставляет арендатору в этой ситуации и другие права, в частности, право самостоятельно произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арен­додателя стоимость ремонта или зачесть её в счёт арендной пла­ты. Если арендатор заявит о зачёте стоимости ремонта в счёт арендной платы, арендодатель со своей стороны лишается пра­ва требовать расторжения договора аренды в связи с невнесе­нием арендатором арендной платы в соответствии с абзацем 4 статьи 619 ГК. Федеральный арбитражный суд Московского ок­руга указал по этому поводу (дело по иску Сберегательного банка РФ в лице Измайловского отделения Москвы (арендодатель) к ЗАО «Континенталь-ЛМ» (арендатор) о расторжении договора аренды от 02. 02. 98 г. № 1 и выселении из нежилого помещения в связи с тем, что арендатор более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внёс арендную пла­ту), что суд, рассматривающий подобный спор, должен прове­рить:

а) является ли произведённый ремонт действительно ка­питальным;

146

ю*

147

б) если этот ремонт капитальный, необходимо проверить, вызван ли он действительно неотложной необходимостью.

Следовательно, если на оба этих вопроса будет отрицатель­ный ответ, заявление арендатора о зачёте стоимости ремонта в счёт арендной платы не должно приниматься во внимание и арендода­тель имеет право требовать расторжения договора аренды;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использо­вания. Арендатор отвечает за ухудшение имущества только в случаях, когда это произошло по его вине (статья 401 ГК). Одна­ко, если имущество нанято для предпринимательской деятельно­сти, арендатор отвечает за его ухудшение и при отсутствии вины, если не докажет, что имущество оказалось в состоянии, непри­годном для использования, вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Законом (статья 613 ГК) предусмотрено ещё одно, пятое основание для расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию арендатора, которое не охватывается перечнем, содержащимся в статье 620 ГК. Имеется в виду ситуация, когда арендодатель не предупредил арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Дело в том, что передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Так, ничто не мешает залогодержателю обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, что уже после заключения договора залога собственник имущества сдал его в аренду. Помимо требования о расторжении договора арен­ды, арендатор вправе также предъявить арендодателю требование о возмещении причинённых ему убытков.

Проблема может возникнуть в том случае, когда арендная плата внесена арендатором предварительно. Если исходить из буквального смысла пункта 4 статьи 453 ГК, то арендатор не вправе требовать возвращения арендной платы. Получается, что арендатор необоснованно несёт неблагоприятные имуществен­ные последствия. Во избежание подобных ситуаций представля­ется целесообразным дополнить статью 620 ГК абзацем седьмым следующего содержания: «Если арендная плата за арендованное имущество внесена арендатором предварительно, арендатор вправе

148

требовать её возвращения, за исключением части, причитающей­ся арендодателю за пользование имуществом до момента растор­жения договора. В случае, когда арендованное имущество в на­рушение договора арендатору не было предоставлено либо арен­датор реально не мог им пользоваться по вине арендодателя, арендатор вправе потребовать возвращения предварительно вне­сённой арендной платы в полном объёме».

Во всех перечисленных случаях (кроме предусмотренного абзацем 5 статьи 620 ГК) арендатор вправе предъявить помимо требования о расторжении договора также и требование о возме­щении убытков. В ситуации, предусмотренной абзацем 5 ста­тьи 620 ГК, нарушения договора аренды со стороны арендодателя не было, следовательно, нет и оснований для предъявления тре­бования о возмещении убытков (статья 393 ГК). , В отличие от арендодателя, арендатор не обязан предвари­тельно направлять арендодателю письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства. Но он должен в соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК предложить арендодате­лю расторгнуть договор. В случае получения отказа арендодателя на предложение расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом, ли­бо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок, арендатор может обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды.

В случае расторжения договора аренды как по соглашению сторон, так и по решению суда или в одностороннем порядке (статья 610 ГК) арендатор обязан вернуть арендодателю нанятое имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Некоторыми особенностями обладает расторжение дого­вора проката. Арендатор согласно пункту 3 статьи 627 ГК может в любое время отказаться от договора. Каких-либо особых осно­ваний для такого отказа законом не предусмотрено. Наделение арендатора по договору проката правом на одностороннее рас­торжение договора направлено на защиту его интересов. При этом арендодатель таким правом не наделён. Он может расторг­нуть договор только в порядке и по основаниям, предусмотрен­ным статьёй 619 ГК (за исключением абзаца 5, поскольку капи-

149

талъныи ремонт имущества, сданного в аренду по договору про­ката, является согласно пункту 1 статьи 631 ГК обязанностью арендодателя). Объясняется это тем, что арендодатель является предпринимателем, постоянно занимающимся сдачей движимого имущества в аренду. Арендатор же является, как правило, потре­бителем, а потребителям, как известно, закон предоставляет до­полнительную защиту. Для того, чтобы осуществить своё право на расторжение договора, арендатору необходимо письменно предупредить о своём намерении арендодателя не позднее, чем за десять дней до момента возврата предмета проката арендодате­лю. Внесенная арендатором арендная плата возвращается ему в соответствующей части, которая исчисляется со дня, следующего за днем фактического возврата имущества¹.

Расторжение договора аренды транспортного средства

осуществляется по общим правилам, содержащимся в § 1 гл. 34 ГК, с учётом специфики этого вида аренды. Так, можно полагать, что арендатор вправе расторгнуть договор аренды транспортного средства с экипажем на основании абзаца 2 статьи 620 ГК в слу­чае неисполнения арендодателем обязанности страховать транс­портное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинён им или в связи с его эксплуатаци­ей, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора (статья 637 ГК), поскольку этим фактически созда­ются препятствия пользованию имуществом. Применительно же к договору аренды транспортного средства без экипажа неиспол­нение арендатором обязанности страховать арендованное транс­портное средство и свою гражданскую ответственность, если только эта обязанность прямо не исключена договором (ста­тья 646 ГК), даёт, как представляется, арендодателю право рас­торгнуть договор на основании абзаца 2 статьи 619 ГК, поскольку подобное поведение арендатора существенно нарушает условия договора.

Некоторые особенности расторжения договора аренды транспортных средств предусмотрены специальным транспорт­ным законодательством. Так, пункт 2 статьи 208 КТМ преду­сматривает особый случай одностороннего расторжения договора

'Кабалкин А., Санникова Л. Договор проката// Российская юстиция. 2000.

№6. 150

фрахтования судна на время (тайм-чартер): в случае просрочки фрахтователем уплаты фрахта свыше четырнадцати календарных дней судовладелец имеет право без предупреждения изъять судно у фрахтователя и взыскать с него причинённые такой просрочкой убытки. Практически те же правила установлены и для расторже­ния договора фрахтования судна без экипажа (бербоут-чартер) (пункт 2 статьи 221 КТМ). Однако, по бербоут-чартеру с услови­ем выкупа судна судовладелец не вправе расторгнуть в односто­роннем порядке договор и изъять имущество в случае просрочки уплаты фрахта свыше четырнадцати календарных дней, если та­кая просрочка вызвана обстоятельствами, не зависящими от фрахтователя, но вправе взыскать с фрахтователя причинённые просрочкой убытки (статья 222 КТМ).

В связи с тем, что по договору аренды зданий и сооруже­ний передача арендодателем указанной недвижимости и приня­тие её арендатором обязательно оформляются передаточным ак­том или иным документом о передаче, подписываемым сторона­ми, уклонение одной из сторон от подписания документа о пере­даче здания или сооружения на условиях, предусмотренных до­говором, рассматриваются, согласно абзацу 3 пункта 1 ста­тьи 655 ГК, как отказ соответственно арендодателя от исполне­ния обязанности по передаче имущества, а арендатора - от приня­тия имущества. Арендатор в случае отказа арендодателя лишает­ся возможности пользоваться имуществом, а арендодатель в слу­чае отказа арендатора лишается прибыли, которую он рассчиты­вал получить. Поскольку соответствующая сторона полностью лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, есть основания полагать, что такого рода отказ следует считать существенным нарушением договора. В связи с этим у другой стороны появляется право требовать в судебном порядке расторжения договора и возмещения убытков, причинённых рас­торжением договора (пункт 5 статьи 453 ГК).

В случае расторжения договора аренды зданий и сооруже­ний как по соглашению сторон, так и по инициативе одной сто­роны, арендованное имущество должно быть возвращено арендо­дателю. ГК требует, чтобы такой возврат был оформлен переда­точным актом или иным документом о передаче, подписываемом сторонами.

151

Договор аренды предприятия может быть расторгнут, в принципе, в порядке и по основаниям, предусмотренным общими нормами о расторжении договора аренды, содержащимися в § 1 главы 34 ГК, и по общим правилам главы 29 ГК. При этом необ­ходимо учитывать особенности данного вида договора аренды, основная из которых состоит в том, что предметом договора явля­ется предприятие в целом как имущественный комплекс, исполь­зуемый для осуществления предпринимательской деятельности (статья 656 ГК). В связи с этим, как и при расторжении договора купли-продажи предприятия, правила ГК о расторжении догово­ра, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полу­ченного по договору с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают суще­ственно права и охраняемые законом интересы кредиторов арен­додателя и арендатора, других лиц и не противоречат обществен­ным интересам (статья 663 ГК).

Возврат в случае расторжения договора аренды предпри­ятия арендованного имущественного комплекса должен быть осуществлён по передаточному акту, подписанному сторонами. При этом, если иное не предусмотрено договором, подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обя­занностью арендатора и осуществляется за его счёт (ста­тья 664 ГК).

Особенностью договора финансовой аренды (лизинга) яв­ляется специфика его предмета. Если по другим видам договора аренды арендодатель обязуется передать арендатору имущество, уже имеющееся у арендодателя, то по договору лизинга арендо­датель обязуется:

1. приобрести в собственность указанное арендатором имущество, а именно любые непотребляемые вещи, используе­мые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов, причём у определённого арендатором же продавца;

2. предоставить арендатору указанное имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

152

Помимо этого, арендодатель должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определённому лицу. Именно продавец, если иное не предусмотрено договором лизинга, должен передать арендованное имущество непосредственно арендатору в месте его нахождения. Арен­датору предоставлено право требовать расторжения договора и возмещения убытков (статьи 15, 393 ГК) в случае, когда имуще­ство, являющееся предметом договора, не передано ему в указан­ный в этом договоре срок, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок. Однако это право появляется у арендатора только если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель (пункт 2 статьи 668 ГК).

Возникает вопрос: отвечает ли арендодатель за упущения продавца или нет, учитывая, что обязанность передать арендо­ванное имущество возлагается, как правило, на продавца? Есть две противоположные точки зрения. Первая из них состоит в том, что арендодатель отвечает за упущения продавца как за свои соб­ственные' . Другие авторы исходят из того, что расторжение воз­можно только по обстоятельствам, которые зависят от арендода­теля, но никак не от продавца². И те, и другие авторы по-своему правы, но, как представляется, данные формулировки не могут распространяться на все случаи. Возможно, более обоснованным будет следующий подход. Известно, что, по общему правилу, арендатор сам определяет нужное ему имущество и продавца, у которого арендодателю следует его приобрести. Согласно абза­цу 1 статьи 665 ГК, арендодатель в этом случае не несёт ответст­венности за выбор предмета аренды и продавца. Следовательно, арендодатель за упущения продавца не отвечает. Арендатор сам виноват в том, что выбрал неисправного продавца. Таким обра­зом, арендатор не вправе требовать расторжения договора лизин­га и возмещения убытков, если имущество не передано ему в срок по вине продавца. Но договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем (абзац 2 статьи 665 ГК). В этом случае арендодатель действительно должен будет

'Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный)/ Отв. ред. О.Н.Садиков. - М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ; ИНФРА-М, 1998. С.239. ²Гражданское право. Учебник. Часть II. / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. М.: «ПРОСПЕКТ». 1997. С. 197.

153

отвечать за упущения продавца как за свои собственные, и если даже просрочка возникла исключительно по вине продавца, арендатор вправе потребовать расторжения договора и возмеще­ния убытков.

Своеобразие лизинга обусловлено тем, что этот договор представляет собой сочетание, с одной стороны, прав и обязанно­стей, типичных для арендных отношений, с другой стороны, не­которых Прав и обязанностей, присущих договору купли-продажи¹ . Так, арендатор в своих правах и обязанностях прирав­нивается к покупателю, за исключением обязанности оплатить приобретённое имущество. Он⁷ вправе предъявлять непосредст­венно продавцу имущества требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключённого между продавцом и арендодате­лем, в частности в отношении качества и комплектности имуще­ства, сроков его поставки, и в других случаях ненадлежащего ис­полнения договора продавцом, однако не может расторгнуть до­говор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя (пункт 1 статьи 670 ГК), поскольку не является стороной догово­ра. Из этого можно сделать вывод: если арендодатель даст арен­датору такое согласие, арендатор может расторгнуть договор ку­пли-продажи, не являясь его стороной. Очевидно, арендатор вы­ступает в этом случае не от своего имени, а от имени своего арендодателя, поручившего ему расторгнуть договор. Согласие же на расторжение договора представляет собой доверенность, выдаваемую арендодателем арендатору и содержащую полномо­чие заявить продавцу о расторжении заключённого с ним догово­ра купли-продажи.

§ З.РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА ПОДРЯДА

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определённую работу и сдать её результат заказчику, который, в свою очередь, обязуется принять результат работы и оплатить его. Таким образом,

между заключением договора подряда и получением результата работы проходит определённое время. За этот период заказчик может утратить интерес в получении результата работы. Поэтому закон (если иное не предусмотрено договором подряда) предос­тавляет заказчику право расторгнуть договор подряда в любое время, отказавшись от его исполнения (статья 717 ГК). При этом он должен уплатить подрядчику часть установленной цены про­порционально установленной части работы, выполненной до по­лучения извещения об отказе заказчика от исполнения договора. Таким образом, до получения извещения договор продолжает действовать. Поскольку расторжение договора заказчиком не связано с какими-либо нарушениями со стороны подрядчика, а обусловлено исключительно его желанием, на заказчика возлага­ется также обязанность возместить подрядчику убытки, причи­нённые прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определённой за всю работу, и частью цены, вы­плаченной за выполненную работу. Статья 717 ГК устанавливает предел возмещения убытков, но не освобождает подрядчика от их доказывания. Поэтому в случае спора о возмещении убытков суду не следует удовлетворять требование подрядчика об убыт­ках, не подтверждённое доказательствами¹.

Заказчик имеет право расторгнуть договор подряда путём одностороннего отказа от договора также в случае, если подряд­чик своевременно предупредил его о необходимости проведения дополнительных работ и связанном с этим существенном превы­шении определённой приблизительно цены-работы, а заказчик с таким превышением цены не согласен. Подрядчик в этом случае имеет право требовать от заказчика уплаты ему цены за выпол­ненную часть работы (пункт 5 статьи 709 ГК). Однако требовать возмещения убытков подрядчик не может.

Пункт 6 статьи 709 ГК допускает возможность расторже­ния договора подряда по требованию подрядчика в связи с суще­ственным изменением обстоятельств. Согласно пункту 4 ста­тьи 709 ГК при отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твёрдой. Это значит, что подрядчик не впра­ве требовать увеличения твёрдой цены в том числе и в случае,

'Договоры в Гражданском кодексе Российской Федерации: Комментарий части второй ГК/ Под ред. Глушецкого A.A. ML: Центр деловой информации еженедельника «Экономика и жизнь». 1996. С.65. 154

'Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Фе­дерации №4912/98//Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Фе­дерации. 1999. № 3. С.36.

155

когда в момент заключения договора подряда исключалась воз­можность предусмотреть полный объём подлежащих выполне­нию работ или необходимых для этого расходов. Однако при су­щественном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему треть­ими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при за­ключении договора, подрядчик имеет право требовать увеличе­ния установленной цены, а при отказе заказчика выполнить это требование, подрядчик может требовать расторжения в связи с существенным изменением обстоятельств в порядке, предусмот­ренном статьёй 451 ГК. i

В ряде случаев у той или иной стороны договора подряда возникает право на его одностороннее расторжение путём отказа от исполнения договора в связи с ненадлежащим исполнением своих обязательств другой стороной.

Подрядчику такое право предоставлено в следующих слу­чаях:

1) заказчик, несмотря на своевременное и обоснованное предупреждение со стороны подрядчика о

непригодности или недоброкачественности предоставлен­ных заказчиком материала, оборудования, технической докумен­тации или переданной для переработки (обработки) вещи;

возможных неблагоприятных для заказчика последствиях выполнения его указаний о способе исполнения работы;

иных не зависящих от подрядчика обстоятельствах, грозя­щих годности или прочности результатов выполняемой работы либо создающих невозможность её завершения в срок,

в разумный срок не заменил непригодные или недоброка­чественные материал, оборудование, техническую документацию или переданную для переработки (обработки) вещь, не изменил указаний о способе выполнения работы или не принял других необходимых мер для устранения обстоятельств, грозящих её годности.

Кроме того подрядчик вправе потребовать возмещения причинённых расторжением убытков (статья 716 ГК);

2) заказчик не предоставил подрядчик}' материал, оборудо­вание, техническую документацию, подлежащую переработке (об­работке) вещь, или не выполнил иную свою обязанность по дого­вору при условии, что это нарушение препятствует исполнению

156

договора подрядчиком, либо имеются обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что исполнение этой обязанности не будет произведено в установленный срок. Подрядчик вправе также потребовать возмещения убытков (статья 719 ГК).

Заказчик имеет право на одностороннее расторжение до­говора путём отказа от исполнения в связи с ненадлежащим ис­полнением обязательств подрядчиком в следующих случаях:

1. подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или, приступив к работе, выполняет её столь медленно, что окончание её к сроку становится явно невозмож­ ным (пункт 2 статьи 715 ГК);

2. во время выполнения работы стало очевидным, что она не будет выполнена надлежащим образом и в назначенный заказ­чиком подрядчику разумный срок недостатки не устранены (пункт 3 статьи 715 ГК);

3. работа выполнена с существенными и неустранимыми недостатками либо с недостатками, которые могут быть устране­ ны подрядчиком, но он не сделал этого в назначенный заказчи­ ком разумный срок (пункт 3 статьи 723 ГК).

Во всех перечисленных случаях заказчик вправе также по­требовать возмещения причинённых убытков.

Согласно статье 728 ГК, в случаях расторжения договора подряда заказчиком на основании пункта 2 статьи 715 или пунк­та 3 статьи 723 ГК, на подрядчике лежит обязанность возвратить предоставленные заказчиком материалы, оборудование, передан­ную для переработки (обработки) вещь и иное имущество либо передать их указанному заказчиком лицу, в случае же невозмож­ности возврата - возместить стоимость предоставленного заказ­чиком имущества. В нашей науке высказывалось мнение, что «перечень случаев, когда подрядчик обязан возвратить заказчику имущество вследствие расторжения этим последним договора подряда, является неполным»¹. И действительно, поскольку за­казчик может расторгнуть договор подряда также в случаях, пре­дусмотренных пунктом 5 статьи 709, пунктом 2 статьи 715, статьёй 717, можно сделать вывод, что обязанность подрядчика возвратить заказчику предоставленное им имущество возникает и в других случаях расторжения договора заказчиком. Поэтому

' Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный)/ Отв. ред. О.Н.Садиков. - М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ; ИНФРА-М, 1998. С.295.

157

представляется целесообразным внести изменения в ста­тью 728 ГК и изложить её в следующей редакции: «В случаях, когда заказчик на основании пункта 5 статьи 709, пунктов 2 и 3 статьи 715, статьи 717, пункта 3 статьи 723 настоящего Кодек­са» - далее по тексту.

Когда договор расторгается до приёмки заказчиком резуль­тата работы, выполненной подрядчиком, результат незавершённой работы остаётся у подрядчика. Это соответствует положению пунк­та 4 статьи 453 о недопущении, по общему правилу, реституции. Тем не менее, заказчику предоставлено право потребовать пере­дачи ему результата незавершённой работы с компенсацией под­рядчику произведённых затрат (статья 729 ГК). Однако, если за­казчик не воспользовался своим правом истребовать результат незавершённой работы, подрядчик не может требовать от него принять незавершённый объект и выплатить соответствующую компенсацию.

Особенности расторжения договора бытового подряда связаны с тем, что этот договор - потребительский. Одной его стороной всегда является гражданин-потребитель, заказывающий подрядчику, осуществляющему соответствующую предпринима­тельскую деятельность, выполнение определённой работы, пред­назначенной удовлетворять бытовые или другие личные потреб­ности заказчика. В связи с этим заказчику предоставляются опре­делённые преимущества, в том числе и в отношении расторжения данного вида договора.

Так, важной гарантией прав заказчика является возмож­ность в любое время до сдачи ему работы без объяснения причин расторгнуть договор бытового подряда путём одностороннего отказа от его исполнения. При этом пункт 2 статьи 731 ГК при­знаёт ничтожными условия договора, лишающие заказчика этого права, хотя общие нормы о подряде (статья 717 ГК) допускают включение такого условия в договор.

Для того, чтобы отказ от договора был действительным, заказчик должен возместить подрядчику убытки. Но, опять же в отличие от общих правил, возмещается только часть установлен­ной цены пропорционально объёму работы, выполненной подряд­чиком до уведомления об отказе от исполнения договора и, сверх того, расходы, произведённые подрядчиком до этого момента с

158

целью исполнения договора, при условии, что они не входят в подлежащую оплате часть цены работы.

В связи с тем, что заказчик как потребитель предполагается не обладающим специальными познаниями относительно работы, которую должен выполнить по договору бытового подряда под­рядчик, пункт 2 статьи 732 ГК предоставляет заказчику право требовать расторжения договора без оплаты вьшолненной работы в случаях, когда вследствие неполноты или недостоверности по­лученной от подрядчика информации был заключён договор на выполнение работы, не обладающей свойствами, которые имел в виду заказчик. Кроме того, заказчик вправе также потребовать возмещения убытков. Если работа уже была оплачена, её цена должна быть включена общую сумму подлежащих возмещению убытков.

К расторжению договора бытового подряда применяются также и рассмотренные выше общие правила о расторжении до­говора подряда, за исключением статьи 717 ГК.

Расторжение договора строительного подряда регули­руется в основном общими нормами о расторжении договора подряда. Если же по договору строительного подряда выполня­ются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к расторжению такого до­говора применяются также правила о расторжении договора бы­тового подряда. Тем не менее, расторжение договора строитель­ного подряда имеет некоторые особенности, связанные с обязан­ностью по обеспечению строительства материалами, в том числе деталями и конструкциями, а также оборудованием (статья 745 ГК). Если договором предусмотрено, что обеспечение строитель­ства в целом или в определённой части осуществляет заказчик, но предоставленные им материалы или оборудование не могут быть использованы без ухудшения качества выполняемых работ и за­казчик отказался от их замены, подрядчик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке путём отказа от договора, а также потребовать от заказчика уплаты цены договора пропор­ционально выполненной части работ. Однако подрядчик не мо­жет расторгнуть договор строительного подряда по рассмотренно­му основанию в случае, если заказчик, на котором лежит обязан­ность по обеспечению строительства, докажет, что невозможность

159

использования материалов и оборудования возникла по обстоя­тельствам, за которые отвечает подрядчик.

Недостроенный объект является незавершённым строи­тельством. Само по себе незавершенное строительство в соответ­ствии со статьёй 130 ГК РФ является недвижимым имуществом и, следовательно, право собственности на него возникает у за­казчика с момента регистрации этого строительства в порядке, установленном статьей 25 Федерального закона «О государст­венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»¹. Однако незавершенные строительством объекты не отно­сятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда . Если договор подряда не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на про­должение строительства. Заказчик не должен препятствовать в этом подрядчику каким бы то ни было образом, в частности, вно­сить незавершённое строительство в качестве вклада в договор простого товарищества или иным образом распоряжаться данным объектом как своим собственным, поскольку право собственно­сти на него не возникло. Заказчику надлежит в подобных случаях сначала расторгнуть договор строительного подряда, истребовать незавершенный результат работ, зарегистрировать незавершен­ное строительство в качестве объекта недвижимости, а уже затем действовать в отношении него по своему усмотрению³.

' Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594. Постановление Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федера­ции от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 16// Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации. 1998. № 10. С. 19.

³См. Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда (Приложение к информационному письму Президиума Высшего арбитраж­ного суда Российскбй Федерации от 24 января 2000 г. № 51), п. 2 III Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации. 2000. № 3. 160