Договоры жилищного найма

Теперь их 4. Но в основе лежит одна модель - некая разновидность аренды, в которой наниматель рассматривается как слабая сторона - ему гарантии и т.п. Чтобы стать нанимателем, нужно выполнить админинистративные предпосылки (кроме коммерческого найма, он в основном по ГК). Договоры специального, специализирвоанного найма и новый - регулируются не сколько гражданским, сколько жилищным законодательством. Только в определенном фонде, решение органа гос власти, нуждаемость в жилье и т.п. Наймодатель в зависимости от формы собсвтенности, и только с согласия органа будет заключен договор, тут будет еще и типовая форма, утвержденная Правительством. Согласовывать здесь в целом нечего.

Удовлетворение жилищной потребности в кооперативах. Кооперативное строительство распространено у нас. Более льготное регулирование отношений, слегка подороже, но выгоднее, чем коммерческий наем. До уплаты всех паев - квартира в пользование на каком титуле? Пользование. А нет такого по ГК. Хабитацио какое-то. Суханов не уверен, говорит, оно вещное по сути, но в законе его нет. Может быть оно корпоративное? Это право дается только члену корпорации (кооператива). А его родственники? Тоже права есть, по аналогии с тем правом, которое есть у членов семьи собственника квартиры. См. новую редакцию 292 ГК, там изменения теперь есть, от банковского лобби. Стали выкручиваться, просто так выселять-то нельзя. И ВС, и Вводный закон к ЖК и т.п.

Лекция 13. 02.12

Существуют разновидности жилищного найма, 4 вида. Они не являются разновидностью 1 договорой модели. Принципиально разный подход к жилищным отношениям. Коммерческий - чисто ГП отношения, а вот социальный, специализированный и 4 новый - совсем иное регулирование. Это по сути не договор, а административный способ распределения между малоимущими гражданами дефицитного жилья. По очередям идет такое распределение, договорная модель уже только после такого распределения, когда проживаешь. Да и даже там изъятия есть.

По сути они все потребительские. Защита интересов граждан осуществляется не ФЗ О защите прав потребителей, а ЖК. Своя специфика.

Договор социального найма жилья

Лет 25 назад - главная форма удовлетворения потребности граждан в жилье. Исключительные отношения, не все граждане могут в них участвовать - наиболее малоимущие. 2 группа - те граждане, которые не участвовали в приватизации жилья. Это довольно значительная категория граждан. Были и такие, кому закон позволял осуществить реприватизацию, возврат в состояние нанимателя государственного жилья.

Данный договор построен по советской модели. Спрос тут явно выше предложения. Этот договор имеет административно-правовые предпосылки. 2 такие предпосылки, из ЖК. 1 - нуждаемость в жилье и с точки зрения имущественного состояния (49 и 51 ЖК). Нуждаемость в жилье - это когда нет или когда есть, но менее учетной нормы. Учетную норму устанавливает регион, 5-10 метров на человека. Аварийное, ветхое тоже сюда. Если в семье тяжелобольной, при котором совместное проживание с больным в 1 жилье нельзя (например, открытая форма туберкулеза). Граждане должны иметь доход не более определенного уровня, быть нуждающимися, и кредит взять не может и т.п.Этот уровень тоже по регионам разный.

2 предпосылка - встать на учет по улучшению жилищных условий. Вот при принятии на такой учет и проверяются критерии по 1 предпосылке.

Платить в целом за такое жилье нужно, но очень мало, тарифы устанавливаются централизовано.

Когда очередь подходит - происходит предоставление жилья. Можешь заключить договор, если не нравится - отказывайся и снова вставай в конец очереди. Само жилье предоставляется по решению органов гос-ва или МСУ. Раньше были смотровые ордена, они и сейчас есть, но на практике это редкость. Принцип дают - бери.

Вне очереди - часть 2 статьи 52 ЖК. Аварийные, ветхие дома. Сироты с 18 тоже. Но таких внеочередных тоже много, а жилья у местного органа может и не быть.

Предмет договора социального найма - изолированное жилое помещение, имеющее отдельный вход и пригодное для жилья. Проходные комнаты не в счет. Что значит пригодное для жилья? В зависимости от местности смотрим. Везде разные мерки пригодности.

Площадь и количество комнат. Здесь норма предоставления жилья, она повыше учетной нормы. Здесь уже 9 и более метров на человека. Однако планировка зданий зависит только от инженеров и строителей. Отсюда разные проблемы, размеры комнат стандартные чаще всего. Однокомнатных мало, а двухкомнатные почти для всех слишком большие по метражу. А переселяться из 1 комуналки в другую мало кто хочет. Если заселяется в квартиру 1 - то можно до 2 раз больше нормы предоставления. Заселение 1 комнаты лицами разного пола возможно только с их согласия, если не супруги конечно.

Если в коммунальной квартире освобождается комната - не факт, что для граждан появится новый сосед. Нужно посмотреть, кто остается в квартире - может есть нуждающиеся, разнополые в 1 комнате и т.п. - тогда их расселить. ФИгура ответственного съемщика - фикция, на собаку не дают 1 м. Льгот по договору социального найма нет, ни дополнительной площади, ничего.

После предоставления начинаются ГП отношения, право пользования жилым помещением издоговора жилищного найма. Есть типовая форма оного, утвержденная Правительством РФ. Это н едоговор присоединения, это нпа, оспорить в нем ничего нельзя. Он дает нанимателю право владеть, пользоваться и даже частично распоряжаться жильем. Само жилье остается в собственности государства.

60 ЖК - одна сторона обязуется передать жилое помещение для проживания, другая уплачивать установленную плату. Взаимный, возмездный, бессрочный. Право следования - если наймодатель изменится, договор сохраняет силу. Это гарантия гражданину. Не делает отношения вещными, чисто договорные отношения.

Гражданин обычно проживает не один, а с семьей. Члены семьи обычно имеют те же права, что и сам наниматель. Обязанности тоже одинаковые, их статус приравнен по сути. С собственником и членами его семьи ситуация иная, там у них некое право пользования. Кто такие члены семьи? Супруг, дети, родители нанимателя. Могут быть признаны членами семьи иные лица. 2 группа так сказать. В судебном порядке признание. Другие родственники, нетрудоспособные иждевенцы и в исключительных случаях и иные лица (например, фактические супруги). Нужно 2 условия - совместно проживать и совместно вести домашнее хозяйство. Это разъяснил Пленум ВС, как подтверждать и т.п. 3 категория - бывшие члены семьи. Это бывшие супруги. Они самостоятельные, обязанности уже не солидарные, а самостоятельные. Кто лампочку чаще включает и прочий маразм.

Какие права у сторон? Он взаимный. Наймодатель предоставляет жилое помещение. Он же осуществляет капитальный ремонт. Должен участвовать в содержании и ремонте общего имущества дома. Наниматель - использует жилье только для проживания, осуществляет текущий ремонт, своевременно уплачивать плату по договору и коммунальные. Обязан также сообщать наймодателю на изменение состава проживающих (умер/родился и т.п.). Можно ли временно отсутствовать? В Союзе 6 месяцев максимум. Сейчас в ЖК - временное отсутствие не влечет утраты прав на жилье. Осужден на 10 лет - потом вернется и будет жить. Нет выселения, бронирования и т.п.

Полномочия распоряжение нанимателя. Он может вселить например своего супруга, ребенка. Можно иногда сдавать в поднаем. Могут быть временные жильцы. Возможен и обмен, но только на такое же по социальному найму. Вселение новыхлюдей можно только по согласию остальных проживающих и наймодателя. Без согласия - только несовершеннолетние дети. По поднайму - часть жилого помещения. Но частей в целом ограниченное количество, 20 вьетнамцев в 1 комнату нельзя. Такой договор является реальным (76 ЖК), срочным, письенная форма. Нужно согласие проживающих, в коммуналке - согласие соседей. На каждого проживающего - не менее учетной нормы + регистрация в ОВД.

Категория временных жильцов - консенсуальный безвозмездный срочный договор, можно устно, наймодателя уведомить нужно. На каждого из проживающих не менее нормы, не более 6 месяцев такой договор.

Обмен тоже возможен. Только на другое жилье по договору социального найма.

Изменение и прекращение данного договора. Переустройство и перепланировка жилого помещения. На время ремонта - в дома маневренного фонда.

При взаимной воле сторон прекращается. Если одинокий скончался - тоже прекращается. А если нет согласия нанимателя и все живы? 3 варианта. 1 - выселение с предоставлением иного благоустроенного помещения. 2 - выселение другого жилого помещения, но не обязательно благоустроенного. Это наказание, если не вносишь квартплату более 6 месяцев без уважительных причин (90 ЖК). 3 - ..... около 67 минуты записи..... выселение если нарушаешь правила пользования, лишение родительских прав. Пункт 39 ПП ВС - систематичность, предупреждение, вина.

Специализированный наем

Специальный фонд помещений. Строго целевое назначение, обменивать ничего нельзя. Данный договор срочный, хотя может быть и длительным. Основание - решение органа гос власти или МСУ. Типовая письменная форма, двусторонний, возмездный. Нуждаемость не требуется, как и бедность.

Права и обязанности как в социальном найме. Права членов семьи - как у нанимателя. Но только до тех пор, пока работает. В связи с выполнением функций - работа, учеба. Членам семьи, если погиб наниматель - по социальному найму будет жилье.

По истечении срока найма - договор прекращается без предоставления иного жилья.

Коммерческий наем

Регулируется он ГК. Усмотрение сторон, сами выбирают объект. Сами стороны по соглашению определяют размер квартирной платы и т.п. Наймодатель - собственник, может быть и частным лицом. В любом случае он является предпринимателем, т.к. получает доход. Сонаниматели тоже могут быть, но это не обязательно члены семьи, кого хочет - того и заселяет наниматель, но уведомляет наймодателя. Платят по идее все в равных долях. Требований к жилой площади нет, там сами все определят.

Права и обязанности сторон. Капитальный наймодатель, текущий - наниматель. По назначению, сохранность, уплачивать все, что нужно. Наниматель может сдать в поднаем с согласия наймодателя. Могут быть врменные дильцы. У нанимателя преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Пользование жилым помещением в домах жилищных кооперативов и жилищный наем 4 типа

Про жилищный наем 4 типа - см. выше + можно почитать закон, новая глава ЖК. Максимум на 10 лет, потом продление на год и все.

Корпоративные отношения пользования жильем до оплаты всех паевых взносов в жилищный кооператив. Нужно вступить в кооператив. Потом дается пользование - это не договор и не вещное право. Корпоративное. 1 супруг вступил в кооператив - 2 тоже автоматически считается вступившим. Брак расторгли - членские отношения остались, можно разделить квартиру, если это физически и технически возможно (изолированные жилые помещения).

Пай - сумма полного взноса в фонд кооператива 1 лица. Граждане платят сначала 30-40%, а потом по месяцам еще доплачивают до 100%. А вот то, что есть на конкретный момент в кооперативе от данного лица - паенакопления.

131 ЖК - наследование. Наследование пая. Это право на жилье. Интересуют-то не деньги, а квартира. При наследовании права на пай преимущество у тех, кто с ним проживал и имел право на пай. Если нет - другие члены семье пайщика, проживавшие вместе с ним. Им еще доплатить кооперативу придется. В 3 очередь - наследник, не проживавший с пайщиков в квартире. В 4 очередь - член семьи, не являющий наследником, живущий в такой квартире и может продолжать вносить в кооператив паевых взносов.

Лекция 14. 09.12