Обязательства по передаче имущества в пользование

У нас очень распространены. Даже чрезмерно. Часто предпочитают арендовать, чтобы минимизировать риск. Арендатор у нас защищен лучше собственника. Это потому, что им раньше всегда было государство (собственником), его-то защищать не нужно. А теперь с частной собственностью на землю это нонсенс. В бизнесе нужно всегда сначала вложить, рискнуть, а потом уже получать прибыль. У нас наоборот, ичего не вложим, а хотим уже на готовое, сразу к прибыли.

В их основе лежит аренда, но ей не исчерпывается. Другие виды - жилищный найм, ссуда, прокат. Близкие к аренде - финансовый лизинг и таймшер. Таймшер - не право собственности, он на срок, а собственность бессрочна. Это временное пользование апартаментами, разновидность аренды.

Договор аренды

Практике по ней очень много, она распространена чрезмерно, но не всегда обоснованно. У нас имущественный наем и аренда это 1 и то же. В Германии наоборот. Там это 2 разных института. Аренда у них - только земли с\х назначения по преимуществу, но может быть и помещений, гостиниц и т.п. Пользование чужой вещью с возможностью получения доходов. Имущественный наем - нельзя получать доходы, только пользование. Мы исходим из равнозначности этих понятий.

606 статья ГК - арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во врменное владение и пользование или только пользование. Договор известен еще с римского права. Консенсуальный, возмездный. двусторонний, письменная простая форма. Менее года - регистрировать не нужно, более - нужно.

Могут в аренду сдавать имущество не только его собственники. ГУП МУП и т.п. Но им нужно согласие собственника. Если его нет - договор нужно признавать недействительным. Мб незаключенным лучше??? Собственник имущества Академии наук - федерация. Практика пришла к тому, что если нет согласия собственника или нет записи в ЕГРП - это договор особого рода, не аренда, но по аналогии нормы договора об аренде применяем.

17 ноября 2011 года ПП ВАС - про аренду. Внесли изменения, редакция от 25 января 2013 года. Появился пункт 10 - доводы арендатора о том, что арендодатель не собственник, не принимаются, если арендатор нарушал. С ЕГРП так же. Реституция здесь неприменима. Последствие такого нарушения - арендатор не может противопоставлять свои права 3 лицам.

Предмет договора аренды - имущество. Это некорректно, аренда прав невозможна, здесь только вещи. Части вещи тоже могут быть предметом аренды - этот вывод в ПП ВАС. Раньше не всегда признавали, хотя это очевидно. В реестр - текстуальное описание части вещи, нужно индивидуализировать.

Пользование без владения - ячейка в банке с личным к ней доступом. Другой пример - ателье проката, приехал, попользовался и уехал.

Аренда - НЕ ВЕЩНОЕ ПРАВО!!! (Суханов).

По содержанию договора. Основные права и обязанности сторон. Арендодатель вещь дает в нормальном состоянии.

Аренда это срочный договор, срок является обязательным условием договора аренды.

Вопрос о ремонте арендуемой вещи. Она используется, следовательно, ухужшается. Кто должен чинить? 2 вида ремонта - капитальный и текущий. Общее правило закона - если ное не установлено договором, то капитальный ремонт за счет собственника. А вот текущий ремонт уже арендатор делает. Такой ремонт называется косметическим. Автор понятия - Жванецкий.

Арендатор платит арендную плату. Способы внесения и характер платы разный. Можно имуществом, как договорятся. Пользоваться - должным образом. Презумпция вины в порче имущества даже для ФЛ.

Арендатор может иметь некие возможности распоряжения. Например, субаренда или перенаем. Если договор аренды не допускает такие полномочия, то они запрещены. Если земля государственная - субаренда без согласия собственника (ЗК). Разгосударствление путем выкупа арендуемого имущества - способ приватизации. Получилась забавная ситуация - как только выплатил арендными платежами стоимость имущества - государство теряет собственность. Государство можно было даже понудить заключить такие договоры. В отношении между частными лицами это нонсенс и бред.

Плоды и доходы арендатору, если иное не установлено договором. Про аренду с выкупом - уже не по балансовой стоимости, как раньше. Можно договориться о цене.

Прекращение аренды. Арендатор обычно заинтересован в продолжении аренды. Добросовестному здесь льготы. Он может получает преимущественное право на заключение договора аренды, если собственник хочет продолжить сдавать в аренду. А на каких условиях новая аренда? Условия могут быть пересмотрены. А если просто пользуется дальше, платит и все молчат - будет продлен на тех же условиях.

В течении срока аренды арендодатель может распоряжаться своим имуществом. Может продать, например, отдать в залог и т.п. Арендодатель-собственник может меняться. Приходит новый, что делать арендатору? По логике новый собственник может выгнать арендатора, он с ним договор не заключал. Отсюда и вытекает вопрос о вещном характере аренды, право следование. Хорошо бы ее сделать вещной, чтобы аренда сохранялась в любом случае даже при смене собственника. Для движимости такой проблемы нет, только для недвижимости, конкретнее для земли.

Вещные права имеют приоритет над обязательственными. Арендатор обычно слабее арендодателя. Нужно защищать. В Европе - если аренда недвижимости, долгосрочная, то у арендатора есть время, чтобы освободить недвижимость. Это длительный период, несколько лет. У нас по-другому. Право следования для арендатора у нас есть, для любого имущества. Смена арендодателя не влияет на права арендатора. Именно это повод отнесения аренды к вещным правам. Суханов не согласен, это не единственный критерий вещного права + скорее всего скоро откажемся от этого положения, оно не совсем адекватно.

Арендатор обычно улучшает вещь. При прекращении - ккова судьба улучшений? 1 - собственник в договоре давал согласие или нет? Если да - то собственник должен компенсировать. А если нет согласия? 2 - есть отделимые без вреда и неотделимые. Если неотделимые без согласия - то собственнику, если отделимые без согласия - то арендатор может забрать.

Пытались арендовать помещение в зданиях, которые еще не построены. Конструкция предварительного договора. Раньше практика говорила, что это нельзя - нет объекта ни фактически, ни юридически. Так что только предварительным выходили саму аренду нельзя. Арбитражная практика такие договоры не всегда признавала.

Новая позиция практики - арендодатель должен быть собственником вещи в момент исполнения договора, а не заключения. Допустили аренду будущей недвижимой вещи. До ввода в эксплуатацию можно передать для ремонта и оборудования арендатору. Только в ПП ВАС января 2013 года.

Вещь может быть неиндивидуализированная, по этмоу основанию оспаривать нельзя.

При аренде гос имущества торговаться о цене чаще всего нельзя, она регулируемая, договоры заключаются на конкурсе, публичных торгах. Есть определенные минимумы. При перезаключении - что снова торги? По идее да. А добросовестный арендатор? За ним преимущественное право, торги ему не нужны, с ним договор атк и атк будет, победителю торгов, если их таки провели - компенсация.

Лекция 11. 18.11

Прокат

Потребители заключают с ЮЛ и ИП на временное использование движимых вещей. Для потребительских нужд, временное пользование. Сервиз на праздник, кинокамеру. На эти отношения распространяетяс ФЗ о защите потребителей. Краткосрочный договор, не может быть продлен, преимущественных прав не возникает.

Прокат всегда публичен, нельзя отказать, на равных условиях для всех. Часто он является договором присоединения стандартного вида.Арендодатель несет обязанности по любым видам ремонта, арендатор должен вернуть арендодателю. Субаренда, перенаем невозможны, нет возможностей распоряжения.

Оплата - всегда денежная. Либо единовременный платеж, либо серия платежей. Взыскать долги с арендатора можно в бесспорном порядке - с помощью исполнительной надписи нотариуса. Такой документ имеет силу исполнительного листа, можно в банк посылать и он переведет средства.

Рентинг

Разновидность проката - рентинг. Это краткосрочный прокат технических средств, в предпринимательских отношениях. Например, оборудование для строительства. 1-2 года максимум. Наймодателб помимо ремонтов осуществляет еще и техническое обслуживание сданного в рентинг предмета. Помочь пользователя, проинструктировать персонал, если функции меняются. Во многом это разновидность смешанного договора, услуги есть.

Аренда транспортных средств

Аренда различных видов судов. Особенно подробно - в Кодексе Торгового мореплавания. 2 основных варианта. 1 - сэкипажем. 2 - без экипажа. Фрахтование - перевозка. В морской торговле сильно влияние английского права. Морская перевозка теперь называется чартерной. Фрахт - немецкий термин. Суть одна. Тайм-чартер - аренда морского судна с экипажем на определенное время.

С экипажем. Особенности определяются объектом. Арендатор не должен вникать в техническую сторону дела. Этим будет заниматься экипаж. Дело арендатора - коммерческое использование судна, в эту сферу не вникает экипаж. Арендодатель оказывает услуги по управлению и технической эксплуатации объекта, напоминает смешанный договор рентинга, примешиваются услуги. Но по закону это разновидность аренды.

Статус экипажа. Должны отвечать требованиям к квалификации, предусмотренным договором тайм-чартера. Экиаж находится в трудовых отношениях с арендодателем, в технических вопросах ему подчиняются. А вот с коммерческой стороны - они подчиняются арендатору (куда плыть, что грузить и т.п.).

В ГК - 632 статья, реальный договор. Фрахтование на время называется. А в КТМ он консенсулаьный, сначала договариваются, а потом уже предоставляют судно. КТМ - специальная норма по отношению к ГК.

Судно можно сдать в субаренду без согласия арендодателя. Часто арендуют не те, кто будут его использовать Субаренда необходима и часто применяется, сложно постоянно спрашивать арендодателя.

ОТветственность за вред третьим лицам. По логике должен отвечать арендатор, но закон говорит, что отвечает арендодатель, так как экипаж его. К работникам потом по регрессу.

Без экипажа. ГК и КТМ. КТМ - это бербоат-чартер. Дополнительных услуг от арендодателя нет, весь ремонт осуществляет арендатор. Все расходы по содержанию судна - тоже арендатор. Но арендатор может сдавать в субаренду без согласия арендодателя. Ответственность за вред 3 лицам - арендатор.

Аренда недвижимости

Зданий и сооружений и имущественного комплекса. Аренда земельных участков урегулирвоана ЗК.

Аренда зданий и сооружений

Обязательная регистрация прав. Если более года - в письменной форме, регистрируется именно сам договор, а не право аренды. Составляется передаточный акт. Это документ, свидетельствующий о его исполнении.

Без земли зданий не бывает, нужно иметь титул на землю. Если собственники земли и сооружения совпадают - нет проблем. Но у нас это скорее редкость, чаще собственники разные. Чаще всего земля в собственности у государства или муниципалитетов.

652 статья ГК - в интересах арендатора. Защищаем его от публичного субъекта. Можно арендовать без согласия собственника земли. Какой тиул получает арендатор? Пользование. Вообще нет такого титула. В ГК и ЗК его нет. 653 - при отчуждении такого обремененного земельного участка за арендатором здания сохраняется это право пользования. По сути вещное право.

Можно арендовать часть здания и сооружения. Офис на 3 этаже. А как с землей? У собственников - доля в праве собственности на землю под домом. А у арендатора? Получается доля в праве пользования. Доступ к своему офису на 3 этаже нужно прописывать в договоре, чтобы не было накладок.

Аренда предприятия

Здесь все та же идея о том, что если арендными платежами выплатил балансовую стоимость - стал собственником. Рассматривали изначально как альтернативу классической приватизации. Во многом только на бумаге нормы.

Все тот же вопрос - ясно, что входит в состав имущественного комплекса. А какие права на землю? Хоз ведение и операт управление на землю невозможно. Придумали посто янное бессрочное пользования для ЮЛ. ЗК - если до 2001 года успели, то действует, позже уже нельзя. Аренда прав и обязанностей невозможна, имеет право перевод прав и обязанностей на арендатора, но только с согласия кредиторов. Так что об аренде такого предприятия нужно уведомлять кредиторов.

Форма - письменная, регистрация в ЕГРП. Передаточный акт и т.п. и т.д. При возврате предприятия важно, чтобы его балансовая стоимость не понижалась.

Договор лизинга

Является ли этот договор разновидностью аренды? Пришел из англо-американского права. Само слово лиз - наем. А что за ним стоит? Нужно понять его сущность экономическую, историю.

Есть Международная конвенция 1988 года, Оттавская. Она про международный финансовый лизинг. ОЛизинг появился после 2 Мировой, когда экономика США столкнулась с ситуацией. Производят сложную технику (станки и т.п.), они очень дороги, их нужно сбыть, многие хотят купить, но денег нет. В банк за кредитом - не выгодно. Придумали такую систему. Субъект с деньгами (изначально банки, потом отдельные лизиновые компании), покупательбез денег и продавец со станками - как их свести? Покупатель идет к субъекту с деньгами, говорит ему, что и где можно и нужно купить Банк покупает и отдает покупателю, пользователю без денег. Пользователь начинает платить, постепенно выплачивает балансовую стоимость. Посредник с деньгами - лизингодатель. Пользователь - арендатор. Лизингодатель даже не увидит оборудование, оно сразу пойдет к ползьзователю-арендатору. Все споры о качестве оборудования будет решать пользователь напрямую с производителем оборудования, минуя лизингодателя.

Австралийцы договорились с простым товариществом японских лизингодателей. Последние купили 2 корпуса самолета, перепродали англичанам. Те поставили ролсройсовские двигатели туда, а далее англичане передала эти самолеты с двигателями австралийским банкам, а те в лизинг пользователям.

Есть ТЗ, что это финансовая услуга. Лизингодатель финансирует сделку, потом получает платежи от пользователя. Пользователь ему указывает, что и где купить. Хотя сейчас лизинговые компании уже могут сами закупать оборудование.

Последствия прекращения - оборудование забирает пользователь с выкупом. Или выкупа нет, по арендным платежам ве выплачивается. Или продлеваем лизинг на 10 лет, но сильно уменьшаем арендную плату. Разные варианты.

Важный аспект - риск порчи имущества или ее гибели несет пользователь-арендатор, хотя он и не собсвтенник.

Выделяют компенсационный лизинг. Платит лизингодателю не деньгами, а частью произведенной продукции.

Комаров убедил рабочую группу, что лизинг есть разновидность аренды. Некая финансовая аренда.

Указанная конвенция касается только международного финансового лизинга. Внутренние отношения лизинга - 34 глава ГК и ФЗ О лизинге 1998 года. ФЗ писали экономисты, там много налоговых льгот, с ГК он не везде соотносится. По договорным отношениям ГК его полностью перекрывает.

Есть еще много подзаконных актов. Указы Президента, Постановления Правительства. Это доходный вид бизнесса. Мечта - лизинг в с/х. Трактор и сеялка в лизинг. ДАже есть Росагролизинг. По-хорошему это не сфера применения лизинга.

665 статья ГК - определение договора финансовой аренды (лизинга). Арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатормо имущество у им указанного продавца и предоставить имущество арендатору во временное пользование за плату. За качество продукции и т.п. арендодатель не отвечает, это забота арендатора.

Предмет - любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и природных объектов. Продавец в таком договоре должен быть уведомлен, что покупатель приобреает имущество для арендатора и ему непосредственно передается, минуя покупателя. Риски все тоже на пользователе-арендаторе. Все требования из купли-продажи по качеству и т.п. к продавцу-производител. будет прелъявлять арендатор, хотя по факту с ним в отношениях не состоит.

ФЗ о лизинге допускает сублизинг. Пользователь отдает лизинг еще кому-то. Теоретически возможно, но на практике не встречается. Нужно согласие лизингодателя. Однако субдизинг противоречит идее лизинга, пользователь должен использовать вещь сам.