Отдельные виды договоров Обязательства по передаче имущества в собственность Купля-продажа

Общие положения

Из купли-продажи вытекают обязательства по передаче имущества в собственность. Купля-продажа юридически отличается от купли-продажи в экономическом смысле. Это не просто переход имущества, а переход имущества:

- возмездный;

- за деньги (этим отличается от мены);

- объектами купли-продажи выступают вещи (нельзя продать услуги); а у экономистов возмездное оказание услуг - это тоже купля-продажа.

Вопрос о купле-продаже прав. Есть эта норма в ст.454 ГК РФ. Эту норму Брагинский проинициировал, по его инициативе включили, а потом, когда писал комментарий, сам стал звонить и спрашивать, а что это такое тут? Права переходят, но это цессия. Или, если право закреплено в ценной бумаге, там свои способы. Вот не погорячились ли составители, включив в ГК нормы о возможности купли-продажи прав? Я думаю, всё же нет, ведь у нас есть теперь бездокументарные ценные бумаги. Бумаг нет уже физических, мы называем это "бцб", но на деле бумаг-то никаких нет. В зарубежных правопорядках и не говорят, что это "бцб" - говорят, что это права. Но мы же заключаем сделки купли-продажи на бирже с ними. Вот здесь это допустимо, наверное. Но далеко не со всеми правами. 

Но нельзя слепо применять к такой купле-продажи прав все нормы о купле-продажи из данной главы. Мол, претензию выкатывает покупатель, что "вы продали мне некачественный товар", когда компания, акции которой купили, обанкротилась через 2 недели. Здесь нельзя так, это противоречит существу такой купли-продажи.

В ст.454 ГК говорится про "товар", а не про "вещь", но здесь под "товаром" именно "вещь" и понимается, нужно толковать ограничительно! Не в экономическом смысле товар. 

Договор купли-продажи консенсуальный. Из формулировки это следует: "обязуется передать". Но вот есть договор купли-продажи недвижимости, и тут нельзя говорить, что он консенсуальный, или что он реальный. Момент заключения соглашения не играет значения, важен момент регистрации. ======???????

Можно продавать как вещи индивидуально-определенные, так и вещи, определенные родовыми признаками. Предметом договора могут быть вещи, определенные родовыми признаками, в отношении таких вещей можно заключать договор. Но когда они переходят к покупателю, они индивидуализируются и право собственности возникает у покупателя на индивидуализированную вещь.

Можно заключать договоры купли-продажи в отношении будущих вещей (которых ещё нет в природе, или которых нет ещё у продавца). Например, поставка хлеба на год вперед заключается, тут купля-продажа будущих вещей. 

Существенные условия

Предмет договора. Вот это и есть единственное существенное условие договора купли-продажи. 

Цена не является существенным условием договора, по общему правилу, тут будет действовать ст.424 ГК. Но может быть предусмотрено, что обязательно, например, в купле-продаже недвижимости.

Предмет купли-продажи - нужно раскрывать через наименование и количество. 

Качество - тоже не существенное условие договора. Но оно должно быть соответствующим... Ранее были ГОСТы. Теперь из нет, отменили как признак тоталитаризма. Ранее мороженое было из молока, теперь даже не из молочного порошка, а из кокосового (пальмового) масла. Оно стоит копейки. Теперь свобода, вот и кушайте то, что вам свободные предприниматели предлагают! Но какие-то требования безопасности остались. 

Право собственности переходит не в момент достижения соглашения (по общему правилу), а с момента передачи вещи. С моментом перехода права собственности переходят и риски.

Ст.ст.458, 459 ГК. Когда переходит право собственности?

Есть романская, или французская система - право переходит в момент достижения соглашения. Мы ее в 20-е гг. попробовали и отказались от нее. Еще вещи у тебя нет, а риски уже перешли. А с куплей-продажей будущей вещи? Еще вещи вообще нет в природе, а риски уже на покупателе. Поэтому и отказались. 

Есть система традиции - с момента передачи вещи. Когда мы договорились, у нас есть лишь обязательственная сделка. А потом, когда вещь передается, пандектисты говорят, что заключен еще один договор - "вещный договор". Он абстрактный. Если сделка обязательственная потом будет признана недействительной, то вещный договор от этого не пострадает. 

У нас много энтузиастов появилось говорить, что у нас тоже есть вещный договор. Нет у нас никакого вещного договора! Ст.491 есть про изъятие вещи у покупателя. Поэтому нет у нас вещного договора, и вряд ли будет. 

Договор купли-продажи недвижимости - с момента регистрации в реестре. 

Можно много о чём договориться при заключении договора. Купля-продажа в кредит. Когда право собственности у покупателя возникает в таком случае? От этого зависит, на ком лежит риск. Купил автомобиль в кредит, попал в ДТП, ничьей вины нет, от авто осталась груда металла. Кто риск несёт? Покупатель, конечно! Право собственности перешло в момент передачи вещи всё равно. Если иное не оговорили, конечно. Но до момента полной оплаты товар, проданный в кредит, считается находящимся в залоге у продавца. 

Когда товар партиями покупается и отчуждается, важен ассортимент товара. По хорошему, надо согласовывать. Но у нас, если отчуждатель товара знал об ассортименте, который нужен покупателю, он должен предоставить товар в таком ассортименте. 100 пар обуви - а каких именно? 100 пар кирзовых сапог? Вот это и есть ассортимент. 

Качество...(...)....

Порядок приёмки товара. Это расписывать надо в договоре, порядок приёмки продукции по качеству. 

Последствия передачи товара ненадлежащего качества. 

Ст.475 ГК. Есть 4 последствия, из которых фактически только одно является мерой ответственности, где говорится об убытках. Остальные три не меры ответственности, и применяются вне зависимости от вины продавца. 

Различают недостатки явные и скрытые. Но это когда товар есть, при передачи когда я его вижу. В отношении будущих вещей тут такие недостатки не различаются...  Скрытые недостатки есть. 

Последствия передачи вещи ненадлежащего качества. Это вне зависимости от вины. Если продал корову, чтоб молоко получать, а потом корова оказалась больной и скоро умрёт, можно расторгнуть договор, даже если продавец не знал об этом!!! 

1. Покупатель может требовать снижения цены;

2. Может требовать устранения недостатков;

3. Может сам устранить недостатки и потребовать возмещения расходов с продавца;

4. При наличии СУЩЕСТВЕННЫХ недостатков - прекращение договора и взыскание убытков. 

Гарантийный срок на товар может даваться, и если в течение такого срока обнаруживаются недостатки - то дается возможность обмена товара. 

На продовольственные товары устанавливаются сроки годности. 

Розничная купля-продажа

Здесь особый субъектный состав: предприниматель или коммерческая организация и гражданин. Здесь цель покупки товара - для личного потребления, семейного пользования..., но не для перепродажи. Здесь потребительские отношения. Покупателя нужно особо защищать. Здесь появляется целый ряд других НПА: ЗЗПП; Правила продажи отдельных видов товаров, утв. Правительством РФ; ППВС от 28.06.2012 года номер 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о ЗПП".

Это публичный договор. Продавец обязан заключить его с любым обратившимся и со всеми на одинаковых условиями. Это договор присоединения, чаще всего, торговаться вам не дадут, особенно в крупных торговых сетях. Регулируется и ГК, и ЗЗПП. Тут противоречий между ними нет, применяются и те, и те правила. 

Купля-продажа товаров по образцам - разновидность розничной купли-продажи товара. (Ст.497). Купля-продажа через автоматы - тоже разновидность. (Ст.498). Купля-продажа с условиями о доставке. (Ст.499). Ст.501 ГК - смешанный договор, договор найма-продажи! Я беру вещь, пользуюсь, и если мне понравится, то я ее куплю. 

В магазине выставление товара на витрину считается публичной офертой, но за исключением тех ситуаций, когда продавец докажет, что товар на витрине является элементом её композиционного оформления.

Форма договора

Письменной формой считается чек, точнее, он подтверждает, что договор заключён. Но бывает, что чек потерял или выкинул. Тогда закон прямо допускает свидетельские показания! За нарушение преддоговорных обязанностей возможна ответственность. 

Есть норма, что вещи непродовольственные, не подошедшие по фасону, расцветке, размеру, даже хорошего качества, можно обменять на аналогичный или если его нет в наличии - расторгнуть договор. 

Лекция 8. 21.10

Гражданско-правовая защита потребителей-граждан

Развился после Второй Мировой Войны. В Европе это подотрасль ГП. Цель - защита слабой стороны в обязательстве. А в чем собственно состоит неравенство? На какие распространяется отношения? На розничную куплю-продажу, оказание услуг в сфере транспорта, быта и т.п.

А если не ФЛ, а организация, распространяются ли правила? Пленум ВС разъяснил, что речь идет о взаимодействии ФЛ с хоз субъектом, если покупка или услуга не связана с предпринимательской деятельностью ФЛ (личное потребление). Сюда же страхование, вклад, перевозка, энергоснабжение и т.п., если не урегулировано спец законом.

А на преемников льготы распространяются? Если все условия те же, тоже ФЛ и для личного использования - льготы распространяются. Однако на юридические услуги не распространяется.

Потребителю даже необходимо объяснить, как пользоваться вещью, если он просит. Какие есть в наличии, для чего служат и т.п. Дополнительные услуги не должны навязываться.

Обмен товара надлежащего качества. Нужен чек. В течение 2 недель после покупки. ПП ВС - потребитель вплане требовать замены технически сложного товара или возврата денег, даже в случчае, если повреждения минимальны и на функциях не сказываются. Здесь срок - 15 дней.

А что понимать под существенным недостатком товара или услуги? ПП ВС - это недостаток неустранимый даже после ремонта или без несоразмерных затрат денег или времени. Или выявляющийся неоднократно после ремонта.

Льготы при нарушении контрагентом своих обязанностей. Можно взыскать моральный вред за нарушение прав потребителей. Достаточно лишь установить факт нарушения прав и все. Моральный вред не зависит от возмещаемого имущественного вреда.

Случай применения штрафной неустойки, она взыскивается сверх убытков. Еще и исполнение необходимо. Здесь ответственность вне зависимости от вины продавца.

Правило конкуренции исков, 18 статья ФЗ о защите прав потребителей. Ответственность перед потребителем может нести как продавец, так и производитель. Пример с телевизорами-убийцами из 90-ых. Самовозгорающиеся. Тогда и ввели ответственность производителя. Потребитель может выбрать иск, к кому обратиться. Но только к кому-то 1, естественно.

Доставка вещи для обмена - за счет продавца. А на время экспертизы должны предоставить аналог на время исследования. Срок обмена - 10 лет. Ответственность за просрочку в устранении недостатков - пеня в 1% за каждый день просрочки.

ПП ВС 2012 года, иные разъяснения. Есть обязательный претензионный порядок. Перед судом - письменную претензию продавцу и получить ответ. Без чека допускаются свидетельские показания. Банк не может уступать требования к своему должнику коллекторским агентствам, если иное не установлено в законе или договоре. ВАС считает, что такая уступка возможна (лицам, не имеющим лицензии на оказание банковских услуг, имеющим - это всегда можно).

Договор поставки

В Союзе это был важнейший хозяйственный договор. До революции считали, что это особый самостоятельный договор. Сейчас - вид купли-продажи. Субъекты здесь предприниматели, это оптовая торговля. Есть оптовые организации, которые получают однородный товар от производителя и дальше его распространяют торгующим с потребителями организациями. Торговля без посредников-оптовиков часто невозможна. Они зачастую накручивают необоснованно цены.

Отсюда и надобность в специальных договорах. У него есть важные отличия от купли-продажи обычной. Товара может не быть на складе у изготовителя, он не производит товар впрок. Это большие расходы по хранению. При заключении договора поставки товара часто еще нет, потом будет создан. У оптовой базы тоже может не быть пока товара. Так что предмет тут чаще всего будущий. Предметом поставки не может быть недвижимость ни при каких обстоятельствах.

Речь идет о массовой поставке, тысячи однородных вещей. Прямый длительные торговые связи. Состояние каждой вещи в партии невозможно, слишком долго. Возникает надобность в особых способах проверки качества и количества поставленного товара.

Приемка твоара. Порядок приемки императивен. Появляются сроки поставки.

Поставка складская и транзитная. Складская не всегда выгодна, нужно доставить на склад, там проверить 1 раз, потом хранить, далее к покупателю, там снова проверка. Транзитная - от производителя к покупателю без этапа складского хранения, без такого посредничества.

Цена - условие несущественное. А вот предмет важен, он детализируется. Нужно согласовать количество, ассортимент (соотношение внутри количества),, качество, комплектность, тара и упаковка.

Срок тоже важен. Всегда есть разрыв во времени между заключением и исполнением договора. Или сроки, если несколько поставок, они периодичны.

Исполнение, вопрос доставки. Кто доставляет? Есть правила ИНКОТЕРМС. Все варианты доставок дефолтные там указаны, и что они в себя включают. Можно ссылаться на любое их издание, начиная с 1 от 1936 года. Последняя редакция 2010 года.

Принятие товара должно происходить с проверкой, составляется акт о приемки по количеству и качеству и т.п. Если споры - обращаемся к акту приемки. Многооборотная тара должна быть возвращена. Приемка и оплата - обязанность покупателя. По периодам доставки если нарушения - сразу пеня идет.

Договор поставки товаров для гос нужд

Это разновидность поставки. 4 специальных ФЗ действует. Закон о Гос Оборон заказе новый, конца 2012 года. Специальный порядок заключения таких договоров. Устраивается конкурс или аукцион среди желающих заключить такой договор. Кто меньше предложит. ФЗ 144 О контрактной системе в данной сфере 2013 года. Там расписан порядок заключения этих договоров.

526 ГК - государственный контракт. Сторона - гос заказчик, исполнитель и покупатель. Исполнитель - победитель конкурса. Покупатель может с заказчиком совпадать, а может и нет. Заказчик - министерства, службы, агенства и т.п.

Договор контрактации

Договор на "поставку" с/х продукции. Название историческое. Появились в Хрущевскую пору. Часть продовольствия как и раньше по твердым ценам, а часть - по договорам. Вопрос - зачем он сейчас? Можно поставками закупать. Нужен, так как мы защищаем изготовителяс/х продукции. Урожай зависит не от изготовителя, рандомный фактор. Риски высоки.

Предметом договора является выращивание с/х продукции. Льгота изготовителю в том, что покупатель обязан приехать к производителю в хозяйство, заключить договор. Не может отказаться от принятия того, что выросло, даже если больше выросло. Тара, траспорт и т.п. все от покупателя. Фермер только выращивает. 2 льгота - фермер всегда отвечает по принципу вины, из-за погодных условий. Разорять его нет смысла, иначе потом вообще ничего не будет + земли разоряются. В остальном субсидиарно применяются нормы о поставке.

Договор энергоснабжения

Раньше было 1 РАОЕЭС. Потом пришел Чубайс. Нужно создавать АО и т.п., конкуренция. Есть отдельные ФЗ, регулирующие это. Энергия поставляет в ФОРЭМ. Оттуда его заьирают и сколько загнали - знает об этом только администратор ФОРЭМ. Ему все верят, он некоммерческое парнтнерство. Его участником являются все производители и основные потребители энергии. Энергосбыты по субъектам РФ организованы. Сбыты заключают договоры по сбыту. Но где же конкуренция? Возникают сетевые компании, предостваляют сети для передачи энергии. Они уже с абонентами, а ФЛ тут даже субабонент.

Договор энергоснабжения - это субабонент с энергосбытом в субъекте. А не с сетевой компанией или абонентом.

Лекция 9. 28.10

539 статья ГК - договор энергоснабжения. С ФОРМЭМА - гарантирующие поставщики, они уже потребителям. Для приема и использования товара нужны специальные устройства, подключенные к сети. Сетями владеют еще 1 ЮЛ - сетевые компании. Поделючение к таким сетям это вообще оказание услуг.

Особенности договора энергоснабжения. 1 - объект = электрическая энергия, поступающая через присоединенную сеть. По этой схеме идет снабжения потребителей газом и водой. С водой - и поставка, и отвод воды канализацией. Все через присоединенную сеть.

2 признак - у абонента должно быть оборудование, с помощью которого он использует объект договора. Эти приборы позволяют вести учет и контроль за потреблением объекта. За этим оборудованием нужно ухаживать. Сам абонент обычно не может, так что либо поставщик, либо привлекаемое 3 лицо (ЖЭК, ТСЖ). Количество энергии - киловатт/час, качество - напряжение (220 Вольт норма).

3 - различается режим потребления энергии для граждан (в быту) и для ЮЛ. Для граждан есть льготы. 541 ГК - в бытовом потреблении можно использовать энергию в необходимых ему количествах. Нет лимита, только плати. 543 - все обязанности по обслуживанию сетей, счетчиков и т.п. это к обслуживающей компании. Гражданин вправе расторгнуть договор без указания причин, оплатив все задолженности. В одностороннем порядке просто. Для Юл порядок общий.

4 - в случае неоплаты энергии организация может отключить свет, воду, газ. Мера оперативного воздействия. Если в подъезде 1 не платит, и его отключить отдельно нельзя - отключает весь подъезд. В случае непредвиденных, грозящих аварией ситуациях организация может в одностороннем порядке отключать свет. А вот по поводу граждан, где сказано, что за неуплату отключают свет? Судебная практика - применяем общие нормы купли-продажи. 486 - оплата товара. 5 пункт - продавец вправе приостановить передачу товаров до полной оплаты переданных ранее. Вот на этом основании отключают свет. После этого - новая редакция 546 статьи (пункт 2) - примая норма про отключение света для ЮЛ.

5 - ответственность. 547 статья. Ограниченная ответственность для обеих сторон. Ограничена реальными убытками, упущенная выгода не взыскивается. Такая ответсвтенность возникает только по принципу вины. Банкротить организацию-поставщика света не выгодно. Это естественная монополия. Однако здесь идет тарифное регулирование, цены за киловатт. Тарифы часто меняются.

Купля-продажа недвижимости

Иметт особенности чисто юридического свойства. 1 - недвижимость это по сути земельный участок и все то, что стоит на земле. Строения частные, земля публичная часть всего. Очень часто не совпадают собственники земли и постройки. В итоге можно продать дом, но не землю. Переходит титул и на землю по идее, такой же,как у продавца дома. Презумпция собственности на землю, если титул не разобрать по документу. Но это не означает приватизацию гос земли, там в ЗК свой титул придумали.

Идея единого объекта - земельный участок + постройка. Если собственник дома и участка совпадают, то нельзя продать что-то одно, только вместе. Собственник дома на чужом участке получает исключительное право на приватизацию этого участка. Только ему право приватизации принадлежит, больше никому.

А что с унитарными? Оперативное управление и хоз ведение на землю невозможно никогда. Придумали им право бессрочного пользования.

С квартирами - при покупке получаешь долю в общей собственности дома, а в нее входит и земельный участок под домом в том числе. С офисами так же.

Другая проблема - с регистрацией. Переход права только при регистрации в реестре. В договоре это изменить нельзя. Риски переходят тогда же. А если все подписали, стал жить, а регистрацию не провели. Между заключением договора и регистрацией перехода права всегда есть разрыв, может быть и длительный. Кредиторы отчуждателя до переписывания права в реестре могут на недвижимость обращать взыскание, выселив покупателя. Что в этом разрыве делать? Ем писал главу, его вывод. До внесения записи в реестр собственник формально собственник, но распоряжаться им не может, исчерпал право. Данный подход в целом поддержали ВАС и ВС. Есть ПП 2 Пленумов 2010 года 29 апреля. Пункт 60 - до государственной регистрации передачи владения недвижимостью покупатель является ее законным владельцем с правом защиты владения по 305 ГК. До регистрации права собственности для 3 лиц ничего не еняется, продавец все еще собственник. Однако внутри есть договор, обязательство. С другими лицами аналогичных договоров заключать не может.

У немцев о5 2 сделки. Сначала обязательство, потом вещный договор. У покупателя появляется ожидаемое право, хотя он еще и не собственник. Его можно заложить, уступить и т.п. У нас такого пока что нет. Пленумы наши назвали это законным владением.

Разновидностью купли-продажи недвижимости является купля-продажа предприятия (недвижимого комплекса). На практике не распространены. Комплекс разнородного имущества, с различным правовым режимом. При такой продаже нужно извещать кредиторов. Оформляется сложно, нотариальная форма, передаточный акт и т.п.