Гарантийный депозит.

1.

ст.13.2. предварительного договора содержит оказание на обязанность ООО «Леди и Джентельмен» компенсировать убытки в размере гарантийного депозита, удерживаемого стороной 1, т.е. в размере 302 779,968 долларов США.

На основании положений ст.330 ГК неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Исходя из ст.330 ГК и положений договора, к норме ст.13.2. следует применять положения о неустойке - в частности, положения ст.333, предоставляющей суду право уменьшить неустойку, несоразмерную последствиям нарушения обязательства.

То, что в договоре неустойка была названа «убытками» не отменяет ее сущности, как неустойки. Необходимо прибегнуть к ст.431 ГК о толковании договора, с тем, чтобы отойти от буквального значения термина «убытки», использованного сторонами, в пользу неустойки.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации No 402/09

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным. В свою очередь, контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Т.о. из данного постановления прямо не следует возможность взыскания неустойки. Невозможность взыскания неустойки подтверждается и толкованием нижеобозначенным судом данного Постановления.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 28 февраля 2012 г. по делу N А79-1501/2011

Из содержащегося в пункте 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации легального определения гражданско-правового термина "предварительный договор" следует, что эта сделка имеет целью заключение в будущем основного договора на условиях, предусмотренных в предварительном договоре. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации неоднократно и последовательно подчеркивал, что исключительным предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора (пункт 14 информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", постановление от 14.07.2009 N 402/09 по делу N А41-К1-13707/07).

Предварительный договор имеет организационную функцию и создает те юридические предпосылки для обязательного заключения основного договора, которые служат гарантией для участников гражданского оборота. Данная гарантия подкрепляется и специальным способом защиты. В случаях, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, в силу пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется пункт 4 статьи 445 этого же кодекса, согласно которому в подобных случаях другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 N 1653-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Кузьмина Андрея Владимировича на нарушение его конституционных прав пунктом 5 статьи 429 и пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации").

В этом же определении Конституционный Суд Российской Федерации уточнил, что приведенные взаимосвязанные положения как по своему буквальному смыслу, так и в системе норм действующего гражданского законодательства устанавливают лишь гражданско-правовые последствия, наступающие в случае уклонения стороны от заключения основного договора, и отношений, связанных с обеспечением исполнения обязательств, к которому относится неустойка, не регулируют.

Такой же правовой позиции придерживается в упомянутом постановлении и Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, который связывает способы защиты логическими отношениями сильной дизъюнкции: контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 декабря 2011 года N 1653-О-О

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 ГК Российской Федерации). В случаях, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, в силу пункта 5 статьи 429 ГК Российской Федерации применяется пункт 4 статьи 445 этого же Кодекса, согласно которому в подобных случаях другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Возможность взыскания неустойки в связи с отказом заключить основной договор действующим законодательством не предусмотрена.

Таким образом, контрагент может рассчитывать только на взыскание убытков, для того, чтобы минимизировать сумму убытков (избежать удовлетворения несоразмерных требований ООО «МИРС»), необходимо поручить экономическому отделу рассчитать убытки, причиненные по вине ООО «Леди и Джентельмен» отказом от заключения договора для предоставления данных расчетов в суде.

2.

В соответствии с решением МКАС при ТПП по делу №37/2012 от 17 октября 2012 года, факт недобросовестности может определяться следующим отношением стороны к существующим обязательствам: сокрытие информации о вводе объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности, непредоставление документов для заключения договора аренды. Результатом недобросовестного поведения контрагента может стать потеря другой стороной коммерческого интереса к заключению договора.

Потеря коммерческого интереса была признана МКАС основанием для возвращения суммы гарантийного депозита залогодателю.

По существующему договору на арендодателя возложены следующие обязанности:

1. ст.4.1.3. при наличии у Стороны 1 возражений в отношении любых аспектов Проектной документации, Сторона 1 обязана в течение восемнадцати (18) календарных дней с момента его получения направить Стороне 2 письменное уведомление с разумно подробным описанием оснований возникновения указанных возражений.

2. ст.4.1.1. Сторона 1, в срок, не позднее чем за 200 календарных дней до Даты открытия, предоставляет Стороне 2 исходный комплект документации для Помещения с точками подключения коммуникаций.

3. ст.1.7. Сторона 1 обязана уведомить Сторону 2 о планируемой Дате открытия не позднее, чем за 4 (четыре) месяца до ее наступления.

4. Сторона 1 обязуется уведомить Сторону 2 в письменной форме не позднее, чем через 14 (четырнадцать) календарных дней после акта отчуждения, уступки, передачи или использования прав по договору в качестве залога.

5. Сторона 1 письменно уведомляет Сторону 2 о пригодности Помещения для осуществления Отделочных работ и о планируемой Дате передачи не позднее, чем за 14 (четырнадцать) дней до ее наступления, а также предоставляет Стороне 2 1 (один) Рабочий день для осмотра Помещения.

Необходимо проверить, выполнялись ли контрагентом эти и иные условия договора надлежащим образом.

Эта мера может позволить избежать необходимости возмещения убытков ООО «МИРС».