Учебный год 22-23 / Писков - автореферат-1

Римское право, придерживавшееся принципа Superficius solo cedit, признавало здания неделимыми по горизонтали; по вертикали здания могли делиться только при условии раздела находящихся под ними участков. Право феодальной Европы допускало собственность на отдельные этажи здания. ФГК закрепил правило о делимости здания по этажам (ст. 664 ФГК). Уложения Германии и Швейцарии, заняв по этому вопросу проримские позиции, не дозволили делить здания по этажам (пар. 94 ГГУ и ст. 675 ШГУ). При этом германские юристы считали, что если отдельные части здания, отделенные друг от друга капитальными стенами, могут использоваться по назначению независимо друг от друга, такие части должны признаваться самостоятельными вещами, допуская тем самым деление здания по вертикали.

20

По вопросу о делимости зданий мнения отечественных цивилистов дореволюционной поры разделились. Одни ученые относили дома к неделимым вещам, ссылаясь, в частности на то, что части здания не способны выступать в качестве объектов подлинного (полного) права собственности. Другие считали, что в зависимости от наличия ряда характеристик конкретный дом может быть признан как неделимым, так и делимым. Советское гражданское право, допускавшее нахождение жилых домов в личной собственности, до 1961 г. не отвечало прямо на вопрос об их делимости. Основы гражданского законодательства союза ССР и союзных республик 1961 г. и вслед за ними ГК РСФСР (ст. 106) признали часть жилого дома объектом права собственности. Действующее законодательство признает самостоятельными объектами недвижимого имущества как жилые, так и нежилые помещения.

Согласно ст. 133 ГК РФ неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. Поэтому если в результате раздела вещи должны наступать качественные изменения (разрушение существа (substantia) вещи), такая вещь является неделимой. Часть вещи, полученная в результате ее раздела, должна быть способна служить самостоятельным объектом права собственности.

Раздел здания на части в натуре возможен только в том случае и только в той степени, в каких его технические характеристики позволяют установить четкие границы его частей, в отношении которых может быть установлено в полном объеме право собственности. В тех случаях, когда невозможно выделить в натуре технически независимую часть здания, ее нельзя признать и самостоятельной вещью, поскольку ее обладатель неминуемо будет лишен ряда присущих собственнику правомочий по распоряжению своей вещью, в частности, он не сможет распорядиться своей частью здания путем уничтожения ее в целом или в части, путем ее перестройки (достройки), поскольку эти действия непременно повлекли бы порчу или разрушение всего здания в целом.

При этом деление здания принципиально может быть произведено только повертикали. Это объясняется полной технической невозможностью обособить в натуре в качестве отдельной вещи часть здания по горизонтали. Помимо того, горизонтальное деление здания полностью исключается в случае отнесении его к составным частям земельного участка. Принцип единой юридической судьбы участка и возведенных на нем построек, при условии его последовательного проведения, ставит не пути горизонтального деления построек те же самые препятствия, что и оценка их в качестве единых вещей.

В четвертом параграфе - «Проблемы делимости зданий и сооружений по российскому гражданскому праву» - исследуются нормы позитивного права, посвященные делимости построек. Нет оснований считать, что в законодательстве проведена до конца последовательная линия на признание любых зданий делимыми вещами.

Согласно нормам ст. 290 ГК жилые помещения находятся в собственности отдельных лиц, а общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое,

21

электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, находятся в общей долевой собственности собственников отдельных квартир. Из того, что один и тот же объект не может принадлежать на праве собственности одному лицу и одновременно с этим - на праве общей долевой собственности нескольким лицам, с необходимостью следует, что закон рассматривает несущие и ненесущие ограждающие конструкции дома, а также общее инженерное оборудование дома, с одной стороны, и жилые помещения, с другой стороны, в качестве разных (отдельных) объектов права собственности. Все несущие конструкции, а также другие элементы здания, способные в силу указания закона являться только объектами общей собственности образуют в своей совокупности и физическом единстве жилой дом как таковой.

Закрепленная законом нетождественность таких объектов права собственности, как здание (часть здания) и совокупность расположенных в нем жилых помещений, порождает вопрос о правовой природе помещения. Несмотря на то, что ГК рассматривает помещение в качестве вещи, т.е. объекта материального мира, помещение не содержит признаков вещи, а является объемно-пространственным образованием в здании, ограниченным перегородками, капитальными стенами, перекрытиями и другими ограждающими конструкциями. Объект, являющийся вещью только по названию, не может быть объектом подлинного права собственности. Право на помещение, именуемое нашим законом правом собственности, по своей природе является именно правом пользования поверхностями определенных частей строительных конструкций и пространства между ними. По смыслу закона данное право является конкретизированным проявлением правомочия сособственников по пользованию общей вещью. Использование помещения возможно только при условии использования здания и, по существу, является использованием этого здания.

Природе отношений, складывающихся при распоряжении помещением, более соответствовало бы заключение договора уступки (купли-продажи, дарения, мены и т.д.) доли в праве общей собственности на здание, согласно которому лицу, приобретающему такую долю, переходило бы и принадлежавшее его правопредшественнику право пользования определенной квартирой. В результате проведения государством последовательной политики по установлению правовых связей между участком и постройками на нем должна сложится нормальная, отвечающая природе участка и построек на нем, правовая ситуация, при которой право на здание всегда будет опираться на право на участок под ним.

В отношении нежилых зданий и помещений, а также жилых немногоквартирных домов и помещений в них, закон не содержит каких-либо развернутых положений, ограничиваясь отнесением тех и других к числу объектов недвижимого имущества. Нежилые здания, раздел которых на части не возможен, должны быть признаваемы способными находится только в общей долевой собственности нескольких лиц одновременно. Для обоснования нахождения несущих и общих конструкций здания, а также его инженерных коммуникаций в общей собственности

22

необходимо обращение даже не к аналогии закона, а к ст. 133 ГК о неделимых вещах.

Инженерные коммуникации, будучи смонтированы в здании для обслуживания расположенных в нем помещений, находятся в прочной физической связи с элементами строительных конструкций здания. Отделение коммуникаций от здания технически невозможно без нарушения их целостности. Факт неотделимости коммуникаций от здания свидетельствует о том, что они представляют собой элемент здания, его составные части.

23

ОПУБЛИКОВАННЫЕ РАБОТЫ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ:

1.    Роль акта регистрации прав в механизме возникновения прав на недвижимое имущество // Законодательство. 2002. № 8. С. 40-48.

2. Границы действия принципа обязательного внесения // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 2. М.: «Статут» - Екатеринбург: Институт частного права, 2002. С. 258-279.

3.    К вопросу о приватизации земельных участков под постройками, находящимися в частной собственности // Коллегия. 2003. № 6. С. 24-25.

4.    Возникновение, изменение и прекращение гражданских правоотношений: общие положения // Практикум по гражданскому праву. Часть 1: Учебное пособие / Отв. ред. проф. Корнеев СМ. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Издательство БЕК, 2001. С. 68-73 (в соавторстве с Емом B.C.).

5.    Осуществление гражданских прав и исполнение гражданских обязанностей: общие положения // Практикум по гражданскому праву. Часть 1: Учебное пособие / Отв. ред. проф. Корнеев СМ. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Издательство БЕК, 2001. С. 96-102 (в соавторстве с Емом B.C., Узойкиным Д.А.).

6.    Договор строительного подряда // Практикум по гражданскому праву. Часть 2: Учебное пособие / Отв. ред. проф. Корнеев СМ. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Издательство БЕК, 2002. С. 195-203 (в соавторстве с Козловой Н.В.).

24

[1] Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М.: «Статут», 2002. С. 196.

[2] Материалы конференции «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества». Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М, 2003. С. 17.