Учебный год 22-23 / Писков - автореферат-1

Второй параграф - «Модель единой судьбы земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений в действующем гражданском законодательстве» - посвящен анализу установленной законодательством юридической связи между земельными участками и расположенными на них постройками, принадлежащими одному собственнику. С принятием нового Земельного кодекса РФ взгляд закона на связь участка и построенного на нем здания, принадлежащих од-

11

ному собственнику, претерпел коренные изменения. В силу провозглашенного ст. 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, «все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами». Нет оснований считать, что это правило на самом деле закрепляет принципединства судьбы участков и прочно связанных с ним объектов. Во-первых, сфера применения этого правила достаточна узка, для того, чтобы оно могло считаться принципом права. Оно затрагивает только участки и расположенные на них постройки, принадлежащие одному собственнику. Постройка, расположенная на чужом участке, не может следовать юридической судьбе участка в силу того, что такие участок и постройка изначально обладают разными юридическими судьбами -принадлежат на праве собственности разным лицам. Поэтому нельзя согласиться с тем, что принцип единства юридической судьбы участков и расположенных на них построек распространяется на участки и постройки, принадлежащие разным собственникам[2]. Во-вторых, правило ст. 1 ЗК РФ прочно связанные с участком объекты по общему правилу следуют юридической судьбе этого участка, но оно не содержит препятствий тому, чтобы постройка отчуждалась или обременялась какими-либо правами отдельно от расположенного под ней участка, имела бы собственную юридическую судьбу.

Автор доказывает, что правило о единой судьбе участков и расположенных на них построек последовательнее всего в действующем законодательстве проводится в п. 4 ст. 35 ЗК РФ, который посвящен отчуждению земельных участков и расположенных на них построек, принадлежащих на праве собственности одному лицу. П. 4 ст. 35 ЗК устанавливает совершенно особую связь между участком и постройками на нем, отличающуюся от связи между главной вещью и принадлежностью, а также от связи, закрепленной ст. 1 ЗК РФ. Отчуждение участка и построек на нем может произойти только на основании договора (договоров), предусматривающего одновременное отчуждение этих объектов.

Именно правило п. 4 ст. 35 ЗК РФ, закрепляющее единую судьбу участка и расположенных на нем зданий и сооружений по своим правовым последствиям наиболее близко стоит к признанию участка и расположенных на нем зданий и сооружений единой вещью. Однако, как показывает автор, оно не дает оснований считать участок и постройки на нем, принадлежащие одному собственнику, единой (сложной) вещью.

Автор обосновывает необходимость закрепления в законодательстве понятия о земельном участке, застроенном его собственником, как о сложной вещи. Во-первых, признание участка и расположенных на нем построек, принадлежащих одному собственнику, сложной вещью, позволит избавиться от неоправданного использования юридической фикции, признающей постройки самостоятельными вещами. Во-вторых, это позволит снять ряд противоречий в законодательстве. По-

12

куда постройки на своем участке признаются законом отдельными вещами, их единая судьба поддерживается только специальным правилом закона (п. 4 ст. 35 ЗК), из которого могут делаться исключения. Применение правила о единой судьбе участков и расположенных на них построек затруднено или полностью исключено при обременении участка залогом, при переходе права собственности на постройки при наследовании по завещанию, при распоряжении обладателем доли вправе собственности на здание своей долей, при распоряжении находящимся в здании помещением, при отчуждении здания или сооружения, закрепленного на праве хозяйственного ведения за унитарным предприятием, при обращении взыскания на земельные участки, принадлежащие гражданину-должнику, использование которых не связано с осуществлением им предпринимательской деятельности. Проанализировав эти нормы, автор приходит к выводу, что они порождают негативные для оборота последствия. Некоторые из них могут быть устранены путем системного толкования законодательства, устранение других невозможно без внесения изменений в закон. Однако покуда принадлежащие одному собственнику участок и постройки на нем остаются связаны только правилом о единой судьбе, будет существовать угроза появления и новых исключений из этого правила. Признание принадлежащего одному собственнику участка и расположенных на нем построек составными частями сложной вещи исключит последующее расщепление их юридических судеб, поскольку части вещи не могут быть самостоятельными объектами прав.

Третий параграф - «Права собственника зданий и сооружений на чужой земельный участок, расположенный под ними» - посвящен анализу юридической связи между правом на чужой участок и возведенными не нем постройками.

Автором выявлены причины, в силу которых модель сложной вещи не может быть в современных российских условиях распространена на все застроенные участки. На сегодняшний день множество построек в России, уже признанных объектами частной собственности, возведено на чужих (государственных и муниципальных) земельных участках. Последовательное проведение идеи сложной вещи в отношении расположенных под ними участков неприемлемо с политической и социально-экономической точек зрения, поскольку оно будет носить черты национализации. Признанию некоторых сооружений составными частями расположенных под ними участков препятствуют их естественные свойства. К их числу относятся сооружения, предназначенные для обслуживания более чем одного участка (например, системы водоснабжения и канализации), которые неминуемо должны проходить подо многими земельными участками, а также сооружения, которые в силу своего целевого назначения должны быть достаточно протяженными (например, железные дороги, газо- и нефтепроводы). В случаях, когда такие сооружения располагаются сразу на нескольких участках, эти участки и построенное на них сооружение принципиально нельзя рассматривать в качестве единой сложной вещи в силу невозможности считать одно неделимое сооружение составной частью сразу нескольких участков. Признание таких сооружений элементами сложной вещи (земельного участка) должно было бы привести к исключениюправовой возможности существова-

13

ния многих из них, что нецелесообразно с точки зрения экономических и социальных интересов современного общества.

В связи с отсутствием оснований для применения этой фикции к зданиям констатируется правовая невозможность возведения одного здания на нескольких участках, являющаяся значимой особенностью их правового режима.

Существующая система государственной регистрации прав на недвижимость должным образом не приспособлена для регистрации прав на сооружения, расположенные на нескольких участках. В целях формирования стройной публичной системы установления прав на них целесообразно создание особых реестров (железнодорожного реестра, реестра нефте- и газопроводов, реестра сетей водоснабжения и канализации), аналоги которых известны развитым правопорядкам.

Закрепленная действующим законодательством юридическая связь между постройками, возведенными на чужих участках, и этим участками, в силу, которой к приобретателю постройки переходит принадлежавшее бывшему собственнику постройки право на часть участка, занятую постройкой и необходимой для ее использования, является наследием советской правовой доктрины, не допускавшей оборота земельных участков. Использование ее в современных условиях не только неоправданно, но и порождает ряд значимых проблем.

Во-первых, это правило влечет возникновение трудно разрешимых споров при определении размера той части земельного участка, право на которую должно перейти к новому собственнику постройки. Во-вторых, закон не содержит запрета отчуждать право аренды на участок, не отчуждая вместе с ним расположенное на участке здание, создавая тем самым почву для преумножения случаев беститульного владения земельными участками.

Уменьшить количество вышеозначенных проблем можно посредством закрепления в законе правила о неразрывности юридической связи права на участок и права собственности на постройку, согласно которому отчуждение или обременение постройки невозможно без одновременного отчуждения и обременения права на участок, и наоборот, отчуждение или обременение права на участок невозможно без отчуждения или обременения расположенной на них постройки.

Вторая глава диссертации - «Роль и место акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество в механизме возникновения прав на здания и сооружения» - состоит из трех параграфов. В первом параграфе - «Недвижимое имущество как правовая категория. Здания и сооружения как правовые понятия» - рассматривается вопрос о необходимости акта государственной регистрации недвижимого имущества для возникновения прав на него и о связи этого акта с понятием недвижимого имущества.

Автор доказывает, что акт государственной регистрации является, по общему правилу, юридическим фактом, необходимым для возникновения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Принцип обязательного внесения (требование об обязательной регистрации прав) является необходимым условием для действия всех других принципов регистрационной системы, нашедших отражение в

14

нашем законодательстве: гласности реестра, старшинства прав (по времени внесения записи), специальности и т.д.

Посредством обязательности акта государственной регистрации для возникновения (изменения, прекращения) прав на недвижимости достигаются две основные цели. Во-первых, процедура обязательного внесения прав на недвижимое имущество в Единый государственный реестр позволяет создать систематизированный, открытый для ознакомления, и с высокой степенью вероятности соответствующими действительности свод сведений о правовом положении всех объектов недвижимости на территории России. Во-вторых, согласно этому принципу, права, подлежащие обязательному внесению, но не внесенные в реестр, не могут считаться возникшими ни при каких условиях. В силу этого лица, знакомящиеся с реестром, способны узнать совершенно точно, а не только с высокой степенью вероятности, что таких прав не существует.

Особая роль отведена акту регистрации права собственности на вновь созданную недвижимую вещь. С вопросом о роли акта государственной регистрации права собственности на вновь созданную недвижимую вещь непосредственно связан вопрос о содержании понятия недвижимого имущества. Одни специалисты полагают, что понятие недвижимости базируется исключительно на природных свойствах объектов, а именно на прочной связи с земельным участком. Другие считают, что конституирующим признаком недвижимости является государственная регистрация прав на данный объект, а потому только с момента регистрации прав на вновь созданный объект он должен рассматриваться как недвижимость.

Категорию «недвижимость в силу закона», относящуюся к морским и воздушным судам, а также иным объектам, не обладающим свойством неперемещаемости, но признанным недвижимыми в силу прямого указания закона, противоположную категории «недвижимости по природе», к которой относятся неперемещаемые объекты (земельные участки и все, что прочно с ними связано), необходимо отличать от т.н. «юридического понятия недвижимости», моделируемого отдельными авторами, в силу которого к недвижимым относятся только те объекты, права на которые зарегистрированы. Российское законодательство одновременно содержит нормы, позволяющие рассматривать здания и сооружения и как экономическую (физическую) (ст. 130, ст. 222, ст. 225 ГК РФ), и как юридическую категории (ст. 219 ГК РФ), что создает неразрешимые трудности на практике. С одной стороны, в силу ст. 219 ГК РФ постройки до момента их государственной регистрации не могут быть объектами права собственности. С другой стороны, закон относит любые прочно связанные с земельными участками объекты к недвижимостям. Нынешняя редакция статьи 219 ГК оставляет открытым вопрос о правовом титуле управомоченного субъекта на постройку до момента регистрации прав на нее. При буквальном толковании ст. 219 ГК можно придти даже к выводу о том, что вновь созданные постройки до момента регистрации права собственности на них являются бесхозяйными. Возможно и иное толкование ст. 219 ГК РФ, приводящее к признанию таких построек движимостями. Однако признание их движимостями открывало бы путь для вовлечения их в оборот по правилам о движимых вещах, что подрывало бы са-

15

му систему регистрации прав на недвижимое имущество (оборот построек необходимо отличать от продажи образующих их строительных материалов или мусора, право собственности на который может возникать у покупателя только с момента сноса построек (т.н. продажа на снос)).

Рассматривая вопрос о понятии недвижимости в исторической ретроспективе, автор показывает, что, как и всякая категория вещей, категория недвижимости изначально выделилась по признаку определенных природных свойств вещей. Именно природные свойства недвижимости, предопределявшие ее особую социальную и экономическую ценность, детерминировали установление для недвижимостей особого правового режима. Впоследствии под влиянием этих факторов и связанных с ними потребностей оборота в средневековой Европе сложился публичный порядок совершения сделок с недвижимостями, являющийся прообразом современной системы регистрации прав на недвижимое имущество. В дальнейшем этот порядок был распространен на другие особо ценные объекты (морские суда и т.д.).

В современных условиях нет оснований полагать, что гражданско-правовой режим недвижимых вещей исчерпывается требованием о государственной регистрации прав на них. Особенностями режима зданий и сооружений как объектов недвижимости являются также особые сроки для приобретения их по давности, невозможность применения к процессу строительства правил о спецификации, обусловленная особой физической и юридической связью постройки с земельным участком, и т.д.

Однако даже если согласиться с тем, что особенности гражданско-правового режима недвижимости заключаются лишь в особом публичном порядке возникновения, изменения и прекращения прав на нее, неизбежно встает вопрос о природе принадлежащего управомоченному лицу права, в силу которого оно может требовать регистрации за ним права собственности на вновь построенный объект. Наличие этого права свидетельствует о том, что недвижимость как правовая категория возникает в силу факта ее правомерного создания, каковой всегда предшествует по времени акту государственной регистрации права на нее.

Недвижимость, как и всякое используемое правом понятие, является правовой категорией, но отнесение построек к недвижимостям (распространение на них особого режима) обусловлено их естественными (природными) свойствами.

В целях устранения противоречия в законодательстве в работе предлагается изложить редакцию ст. 219 ГК РФ следующим образом: «Совершение сделок по распоряжению вновь построенными зданиями и сооружениями возможно только после государственной регистрации права собственности на них». При решении вопроса о возникновении права собственности на вновь создаваемою постройку надо исходить из необходимости наличия между ней и участком, на котором она расположена, юридической связи, рассматриваемой в параграфах 2 и 3 Главы первой настоящей диссертации.

Второй параграф - «Пределы действия принципа обязательного внесения при возникновении прав на здания и сооружения» - посвящен анализу установ-

16

ленных законодательством исключений из правила об обязательной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Достижение целей государственной регистрации прав будет тем более полным, чем меньше исключений будет установлено из действия принципа обязательного внесения.

К числу случаев, когда исключения из принципа обязательного внесения обоснованы, относится приобретение права собственности на недвижимость, переходящую в порядке наследования. Согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени его открытия.

Наличие этого исключения из принципа обязательно внесения продиктовано сущностной чертой наследственного правопреемства, а именно его универсальным характером: наследник (наследники) приобретает в силу одного акта (принятия наследства) все имущество, ранее принадлежавшее наследодателю. Отход от принципа универсального правопреемства в наследственных отношениях породил бы множество неразрешимых вопросов, связанных с распадом наследственного имущества на «две массы»: о судьбе доходов, приносимых недвижимостью с момента ее принятия до момента регистрации права собственности на нее (такие доходы могут причитаться только собственнику), о лице, обязанном нести расходы, связанные с ее содержанием, а также уплачивать соответствующие налоги и сборы в вышеозначенный период, и т.д..

Другим обоснованным случаем возникновения права на недвижимое имущество, не требующим государственной регистрации, является переход права на недвижимость от одного юридического лица другому в порядке универсального правопреемства, имеющего место при всех формах реорганизации юридических лиц, за исключением выделения (при слиянии, присоединении, разделении и преобразовании). В силу универсального правопреемства права и обязанности реорганизуемого лица переходят к юридическому лицу (лицам), созданному в процессе реорганизации, даже в том случае, если они не были указаны в передаточном акте или разделительном балансе.

Без акта государственной регистрации возникает и право удержания в отношении недвижимых вещей. Противоположный взгляд означал бы, во-первых, что до момента регистрации права удержания за удерживающим вещь лицом такое лицо не обладает правом удержания и удерживает имущество неправомерно, и, во-вторых, что на регистрирующем органе лежит несвойственная ему юрисдикционная функции - установления факта неправомерного неисполнения денежного обязательства контрагентом заявителя.

Только в указанных выше случаях исключения из принципа обязательного внесения вызваны существом регулируемых отношений. Проанализировав другие исключения из принципа обязательного внесения (возникновение общей собственности супругов на недвижимость при ее приобретении, возникновение права совместной собственности супругов на недвижимость, принадлежавшую ранее одному из них, если за счет их общего имущества либо имущества или труда другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие ее стои-

17

мость; возникновение право собственности члена жилищного кооператива, полностью выплатившего свой пай, возникновение тайных ипотек) автор приходит к выводу о том, что требование о регистрации прав в этих случаях не входило бы в противоречие с самими возникающими правоотношениями, способствовало бы более полному достижению системой государственной регистрации ее целей. В работе предлагаются механизмы распространения принципа обязательного внесения на эти случаи.

Третий параграф - «Структура юридического состава, опосредующего возникновение прав на здания и сооружения» - посвящена анализу взаимовлияния юридических фактов в составе, порождающем права на недвижимости.

Право на недвижимое имущество возникает из юридического состава, одним из элементов которого является акт государственной регистрации прав на недвижимость. Неверно было бы считать, что право на недвижимость возникает не из юридического состава, а только из одного факта - акта государственной регистрации. Принятие этого вывода заставило бы нас признать, что сделка направлена только на регистрацию перехода прав на недвижимость, а не на сам переход (установление) прав. В результате этого сделки лишились бы присущих им типичных целей.

Практическое значение вывода о том, что сделка является элементом юридического состава, влекущего переход прав на недвижимость, заключается в том, что лицу, оспаривающему зарегистрированное за кем-либо право собственности, не требуется заявлять отдельное требование о признании недействительным акта государственной регистрации. Признание недействительной сделки, входящей в юридический состав, влечет дефектность всего состава, а, значит, и акта государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

По этим соображениям в Федеральный закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» необходимо внести изменения, которые позволили бы регистрирующему органу вносить изменения в записи и без особого предписания на то суда, в силу предоставления ему одного только судебного решения, опорочивающего сделку, направленную на переход права.

Третья глава - «Гражданско-правовые классификационные особенности зданий и сооружений как вещей» - посвящена вопросу о специфике распространения на здания и сооружения классической классификации, применяемой к вещам. В параграфе первом - «Пределы применения конструкции главной вещи и принадлежности к зданиям и сооружениям» - речь идет о возможности признания зданий и сооружений главными вещами и принадлежностями.

Признание зданий и сооружений принадлежностями каких-либо вещей не соответствует основным идеям, на которых строится регулирование оборота недвижимостей. Во-первых, нормы об обороте недвижимостей характеризуются наличием в них жесткого требования о четкой индивидуализации объекта недвижимости в договоре (напр., ст. 554, ст. ГК РФ), в то время как принадлежности всегда переходят по умолчанию, без всякого указания на них в договоре. Во-вторых, одной из существеннейших черт правового режима зданий и сооружений является требование о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Цели

18

регистрации могут быть достигнуты только при последовательном проведении в законодательстве принципа обязательного внесения. Признание построек принадлежностями приводило бы к тому, что права на них - в ущерб общественным интересам - возникали бы помимо государственной регистрации.

Между тем, необходимо иметь в виду, что отечественное законодательство прямо не ограничивает круг вещей-принадлежностей одними только движимостями. Это создает почву для применения судами правила о юридической судьбе принадлежностей и к недвижимым вещам, что порождает многочисленные проблемы на практике. Они вызваны, с одной стороны, с очевидной оценочностью самого понятия принадлежности, зависимостью его от воззрений оборота, а, с другой стороны, высокой экономической и социальной ценностью недвижимых вещей, в силу которой молчание сторон договора по поводу отдельного зданий и сооружения может толковаться как нежелание совершать в отношении него сделку. В работе показывается, что распространение на постройки правил о принадлежностях, может привести к абсурдным случаям признания их принадлежностями движимых вещей. Поэтому желательно воспринять опыт германского законодательства, распространяющего правило о принадлежностях только на движимые вещи, и прямо указать в ст. 135 ГК РФ, что недвижимость не может быть принадлежностью.

В параграфе втором - «Здания и сооружения, имеющие общее хозяйственное назначение, как особая совокупность вещей» - анализируется вопрос о принципиальной возможности рассматривать здания и сооружения в качестве совокупностей вещей, имеющих общую судьбу.

Под совокупностью вещей понимается несколько вещей, принадлежащих на праве собственности одному лицу и объединенных общей целью их использования, которые в ряде отношений (круг которых зависит от взгляда законодателя) имеют, по общему правилу, одинаковые юридические судьбы (стада, библиотеки, колоды карт, сервизы, коллекции и т.д.). Предметы, образующие совокупность вещей, не состоят в прочной физической связи и, будучи физически обособленными, остаются отдельными вещами, в силу чего они сохраняют свою способность быть самостоятельными объектами вещных прав.

Гражданское законодательство РФ не использует понятие «совокупность вещей». Однако есть основания полагать, что статья 134 ГК РФ, озаглавленная «сложная вещь», указывает на такую связь между предметами, образующими единое целое, которая присуща не сложной вещи, а совокупности вещей. В соответствии с этой статьей предметы, входящие в состав сложной вещи, объединяет не физическая (материальная) связь между ними, объединяющая элементы сложной вещи, а общее назначение. Последнее является конституирующим признаком только совокупности вещей; указывать на него в определении сложной вещи нет необходимости, поскольку, элементы сложной вещи не являются вещами и по этой причине не могут обладать собственным назначением; назначение есть только у самой сложной вещи. ст. 134 ГК РФ допускает также совершение сделок, касающихся и отдельных элементов означенного в ней единства, что невозможно в отношении элементов сложной вещи, которые не являются самостоятельными вещами.

19

Здания и сооружения могут быть объединены общим назначением, т.е. единой хозяйственной целью, для достижения которой они создавались или к достижению которой они были приспособлены в дальнейшем (к их числу при наличии определенных условий могут относиться здания и сооружения, расположенные на территории одного предприятия, дома отдыха, учебного или спортивного центра, дворцово-паркового комплекса и т.д.). Между тем, нет оснований рассматривать множество зданий и сооружений, связанное общей целью использования, в качестве совокупности вещей как правовой категории.

Ст. 134 ГК говорит о том, что действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части. Таким образом, правовые последствия, на установление которых направлена данная сделка, должны касаться всех входящих в совокупность вещей. Вместе с тем, для установления, изменения и прекращения прав на недвижимость требуется не только сделка, но и акт государственной регистрации прав на эту недвижимость. Однако сделка, направленная на установление прав на совокупность зданий или сооружений, не может являться основанием для государственной регистрации прав на недвижимые вещи, входящие в состав совокупности вещей. Согласно ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие возникновение, переход, прекращение и ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, представляемые на государственную регистрацию прав, должны содержать описание недвижимого имущества. Об этом же говорят и статьи ГК РФ (напр., ст. 552, ст. 561), посвященные отдельным видам сделок, направленных на распоряжение недвижимостью. Договор, указывающий лишь на совокупность зданий и сооружений, не содержит описания объектов недвижимого имущества (отдельных зданий и сооружений), а потому на основании него не может быть произведена государственная регистрация прав на них.

В третьем параграфе - «Генезис проблемы делимости зданий и сооружений в континентальном гражданском праве» - рассматривается вопрос о развитии в науке гражданского права и законодательстве взгляда не делимость зданий и сооружений, дается оценка сформировавшимся взглядам с точки зрения теории гражданского права.