Купля-продажа недвижимости

Тут есть свои разновидности.

1. К-п классических объектов недвижимости – земельных участков. Наше земельное законодательство исходит из принципа множественности. В Германии недвижимость это только земля, а в РФ это земля и строения на нем. Поэтому еще один классический объект – сооружения.

2. 2К-п предприятия.

Некоторые особенности к-п недвижимости:

> Они проистекают из самого объекта – недвижимости. Это индивидуально определенная вещь, которая должна находиться на кадастровом учете и на которую регистрируются права и все сделки. Особенность отношений – необходимость государственной регистрации.

> Даже если речь идет о к-п домов/квартир, всё равно это объекты так или иначе связанные с землей. Покупая дачу или дома, необходимо чтобы был какой-то титул на земельный участок. Потому что дом без земли это не дом, а совокупность стройматериалов. У нас сейчас еще около 90% земельных ресурсов в публичной собственности, а в частной около 10%, хотя они в лучших районах. А вот со строениями ровно наоборот – большинство строений в частной собственности. Получается разрыв – собственник строения с собственником земельного участка не совпадает, как правило. И в римском праве и в современном зарубежном такая ситуация возможна, но это носит исключительный характер и речь идет о двух частных собственниках. А у нас частный собственник строение и публичный земельного участка. Должен ли знать собственник земли, что на его участке строение переходит к новому лицу? Наверно должен. Отсюда особенность. При к-п домов/строений на земле, под объектом одновременно с самим объектом должен переходить титул на землю. Титул зависит от конкретной ситуации – право собственности, аренда, ограниченное вещное право, иногда возможно в нашей стране что формально никакого титула и нет (к сожалению). Последнее вызвано советским правом, раньше земля давалась в пользование на основе административного акта и называлась «землееотвод». Такие отношения были долгосрочные и сохраняются сейчас, а доказать найти эти документы советские бывает очень сложно. Тем более, право частной собственности для граждан ввели законом в 1992 году, а регистрацию ввели сначала в ГК в ст.131 в 1994 году, а систему органов регистрации создали еще позже. Поэтому с 1992 по 1997/98 была такая ситуация, что право собственности можно было приобрести, а зарегистрировать где и как не очень понятно. Регистрировали где попало, поэтому пошли злоупотребления. Непонятно как права оформлялись.

Гражданское законодательство ввело титул - право пользование земельным участком. При купли-продаже недвижимость на чужой земле перейдет к приобретателю с таким же титулом на землю, который был у отчуждателя (это не обязательно право собственности). Если у отчуждателя никакого титула не было, тогда придется признавать резервный титул по 261 ГК - ограниченное право пользование землей. Короче говоря, при купли-продаже недвижимости возникает вопрос о титуле на земельный участок. Если сам земельный участок продается, то без государственной регистрации не обойтись. Сначала надо поставить его на кадастровый учет, а потом право регистрировать на него можно (в росреестре).

Еще одна особенность - между заключением договора купли-продажи недвижимости и его обязательной государственной регистрацией всегда проходит промежуток времени. Здесь право собственности переходит не в тот момент, о котором стороны договорятся, а в момент госрегистрации. Потому что для движимости этот момент наступает без договоренности в момент передачи вещи, а с договоренностью как стороны определяют. Так вот этот промежуток времени может быть очень большим, за это время продавец ведь может передумать. И что делать? Это важная проблема для большинства стран континентального правопорядка.

1. Первое, что надо сказать, что договор все-таки заключен. Право собственности не перешло, но обязательственные отношения ведь есть. Воля сторон выражена, скреплена, мб деньги уплачены и т.д. Стороны связаны. Поэтому закон говорит, что до момента регистрации для третьих лиц ничего не меняется (собственником остается продавец).

2. Второе. Связь возникла, но какой у покупателя титул? В действующей практике ответ на вопрос содержится в Пленумах ВС и ВАС от 29.04.2010 года №10/22. Там есть абз. 3 п. 60, в котором говорится, что покупатель до государственной регистрации вещи становится ее законным владельцем с защитой по виндикационному и негаторному иску, НО он не вправе распоряжаться этой вещью. Даже в Германии этот вопрос до конца законодательно не решен. Немцы придумали конструкцию “ожидаемого права”, т.е. это почти сформированное право, в котором не хватает факта регистрации. Само это право можно сделать даже предметом залога, унаследовать его.

В договоре купли-продажи недвижимости цена является существенным условием. В договорах купли-продажи движимости она не является существенным условием, т.к. в силу 424 ст. ГК, если в таком договоре не предусмотрено условие о цене, то это не страшно, т.к. будет считаться, что вещь или имущество отчуждено по цене, которая обычно взыскивается по такой цене. Но недвижимость - индивидуально определенная вещь, там по аналогии нельзя.

Про куплю-продажу квартир. Приобретение или отчуждение квартиры передает долю в праве собственности на общее имущество в доме, в которое входит и земельный участок. Вводным законом к ЖК было установлено правило о том, что как только в доме появился хотя бы один собственник квартиры, то автоматически считается, что весь дом и участок земли становится долевой собственностью жильцов.

Существенным условием договора купли-продажи квартиры является перечень лиц, которые имеют права на проживание в квартире (несовершеннолетние дети, члены семьи и т.д.). Это понятно почему, потому что за ними признается право пользования. Вот собственник жилья продаст квартиру, но нельзя же выселить просто детей и членов семьи.

Купля-продажа предприятий. Предприятие - не просто недвижимость, это целый комплекс объектов, которые не только вещами могут быть. Там могут быть и права, и обязанности, и долги, и фирменное наименование/коммерческое обозначение. А еще там есть наемные работники, есть лицензии и т.д. Такой объект еще есть как клиентура (клиентела). Надо иметь в виду, что речь идет об имущественном комплексе, а не о субъекте. Продажа такого комплекса сопровождается рядом особенностей:

• если была лицензия, то она не переходит приобретателю;

• коммерческое обозначение переходит в том порядке, которые предусмотрены нормами ч. 4 ГК;

• насчет наемных работников применяются нормы ТК;

• при купли-продаже оформляется не только договор, но и куча приложений (акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, независимый аудит, передаточный акт, извещение кредиторами т.д.)

В общем, тут много чего интересного. И хотя сделки купли-продажи предприятий у нас не часты, но все же они имеются.

Последняя разновидность купли-продажи, которую с трудом можно назвать договором купли-продажи, но это тот договор, с которым сталкивается каждый - договор энергоснабжения. Он в кодекс в раздел о договорах купли-продажи, как отдельная разновидность. На самом деле этот подход был правильным лет 20-25 назад. С того времени много чего поменялось, прежде всего была проведена реформа электроэнергетики.

В 2002-2003 годах пришли реформаторы во главе с Чубайсом и провели такую реформу, которая никак не вписывалась в кодекс. Договор электроснабжения сейчас - самое последнее звено в сложной системе отношений по передаче электроэнергии. Энергия вообще на самом деле не совсем товар - ее нельзя потрогать (да и не надо), поэтому всякие римские конструкции не подходят.

В советские времена существовала единая система - РАО ЕЭС. Туда входило все: ГЭС, ГРЭС, которые гнали ток по проводам в квартиры и т.д. И вот под договором энергоснабжения имеется прежде всего договор для граждан (ну и для всех других потребителей), но это конечная цель. Как доходит до нас электричество? Чубайс, когда пришел к руководству РАО ЕЭС, сказал, что эту естественную монополию нужно разбить и ввести конкурентные начала – иначе говоря, сделать систему рыночной (забегая вперед, такая же неудачная реформа имела место в области железнодорожного транспорта, но об этом подробнее, когда будем говорить о договорах перевозки).

Ранее было единая система: РАО ЕЭС и дочерние компании (энергосбыты: МосЭнерго, ЛенЭнерго, СамараЭнерго и т.д.), которые электричество закупали договорами поставки (разумеется, договоры были со своими особенностями) и направляли потребителям (абонентам).

Вы должны понимать, что сами ГЭС и ГРЭС никак не могут сами поставлять потребителям энергию – бессмысленно, невыгодно и вообще невозможно (вся улица была бы в проводах). Да и договоры нам всем заключать напрямую с ГЭС и ГРЭС было бы неудобно.

Теперь общая схема энергоснабжения такая: все, кто вырабатывают энергию поставляют ее в ‘’большой общий котел’’ (федеральный оптовый рынок энергомощностей - ФОРЭМ). Кроме ФОРЭМ существует и розничный рынок, и биржа, но пока опустим. На этом ФОРЭМе потребители это территориальные энергосбыты, которые раньше были дочерними акционерными обществами РАО ЕЭС, а теперь они самостоятельные. Все эти Энергосбыты также называются гарантирующими поставщиками. Название такое, потому что они должны нам гарантировать поставку электричества, и они не могут отказаться от заключения договора на снабжение электричеством. С этой точки зрения договор является публичным.

В этой системе стоит вопрос контроля: сколько ГЭСы и ГРЭСы кинули в котел энергии, сколько Энергосбыты потребляют? Раньше в единой системе была специальная организация: единое диспетчерское управление. Она есть и сейчас, но переименована: некоммерческое партнерство Администратор торговой системы, в которое входят сотни поставщиков (ГЭС, ГРЭС), гарантирующие поставщики (все Сбыты) и еще некоторые организации (Подробнее в учебнике).

Только этот Администратор знает, кто сколько поставил, а кто сколько забрал. В обычном договоре поставки у нас есть, например, акт приемки, а с энергией без помощи этого третьего лица никак не определить. Этот Администратор не сторона договора, но без него никак.

Возвращаясь к Чубайсу. Так и где добавлять конкурентный элемент? Среди ГЭСов – бессмысленно. Среди энергосбытов – бессмысленно. Добавили конкуренцию в сетевые компании. Сетевые компании электроэнергию не создают и не покупают, а лишь передают по своим сетям, заключая договоры с территориальными сбытами. Но это не договоры поставки, им самим энергия не нужна – это договоры на оказание услуг (на подключение к сетям, по перетоку энергии), с ними же заключают договоры и абоненты, которые тоже являются договорами на оказание услуг (потому что сетевая компания разрешает подключиться к своим сетям, по которым течет электричество). Это не договор энергоснабжения, потому что вопрос про количество получаемой энергии он будет решать с энергосбытом, гарантирующим поставщиком.

Еще раз вся схема: ГЭС заключает договор купли-продажи/поставки с гарантирующим поставщиком (энергосбытом), но энергия идет в ФОРЭМ, и он ее забирает из котла. Энергосбыт заключает договор услуг с сетевой компанией, которая заключает договор услуг с абонентом/потребителем, а абонент/потребитель опять возвращается к энергосбыту и с ним заключает договор энергоснабжения. То есть чтобы нам доставить энергию должно быть заключено несколько договоров, а не один.

У договора энергоснабжения, последнего в этой цепи, свои технические особенности:

Вам нужны, во-первых, специальные устройства для приема энергии, а, во-вторых, счетчики или другие приборы, контролирующие потребление. Без них никто договор не заключит. Эти приборы устанавливает не сам потребитель, а гарантирующий поставщик. И гарантирующий поставщик всегда сохраняет право доступа к этим приборам. Плюс потребитель должен бережно с этими приборами обращаться и плюс обязан сообщать обо всех неисправностях.

Из этого следует и особенность юридическая: форма договора - договор присоединения, где все пункты стандартизированы. В этом договоре много публично-правовых моментов. Еще можно добавить, что по разным причинам энергоснабжение может быть приостановлено или упадет напряжение в сети. Кто будет отвечать? А как быть с неплатежом за электричество – тоже извечная проблема. Ответственность энергоснабжающей организации ограничена всегда везде и во всем мире. Никакую упущенную выгоду не возмещает – только реальный ущерб. Ответственность у них на принципе вины, а доказать то, что неисправность возникла не по их вине, у них получается практически всегда.

Договор энергоснабжения считается заключенным для гражданина с момента, когда гражданин впервые включил какой-либо прибор в розетку. Вы практически ничего не подписываете. Вам просто выставляют счета ежемесячно. Для граждан есть еще смягчение: они могут потреблять сколько угодно, а вот производственному потребителю устанавливается лимит, больше которого он потребить не может.

А если гражданин неделями/месяцами/годами не платит – можно отключить? Производственного потребителя можно. А вот обычного гражданина? Часто бывает, что отключить энергию одной отдельной квартире в доме невозможно без отключения подъезда или даже всего дома. Отключение за неуплату закон не допускает, а судебная практика допускает очень интересным образом: к отношениям энергоснабжения по аналогии применяются нормы о купле-продаже, а именно п. 5 486 ГК РФ:

‘’В случаях, когда продавец в соответствии с договором купли-продажи обязан передать покупателю не только товары, которые покупателем не оплачены, но и другие товары, продавец вправе приостановить передачу этих товаров до полной оплаты всех ранее переданных товаров, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором. ’’

Договоры водоснабжения и теплоснабжения нет времени также полностью разобрать, поэтому на лекции будет обращено внимание только на особенности:

Специальный закон (в учебнике есть реквизиты) предусматривает, что договор называется ‘’о водоснабжении и о водоотведении’’. Снабжение водою всегда связано с ее утилизацией. Ведь воду нужно вам не только поставлять, но и забирать. Этим занимается одна организация: в Москве – Мосводоканал. И вопросы водопровода, и вопросы канализации.

Отдельный разговор о договоре теплоснабжения. Потребителя интересует не вода в трубах, а тепло. Определенная температура. Об этом в учебнике

1:15:10

Лекция 12 (01.12.21). Группа 2. Дарение. Рента.

Обязательства из договоров дарения.

Это безвозмездные отношения, которые для гражданского права не типичны, но это не только отношения дарения. Далеко не всякое безвозмездное отношение является отношением дарения. Вот судебная практика сразу это очень четко разграничила. Вот, например, передача какого-то имущества от материнской компании дочерней или от дочерней материнской может носит безвозмездный характер, но это совсем не обязательно дарение.

Дарение должно преследовать цель безвозмездно увеличить имущество одаряемого. А вот отношения между отношения между материнской и дочерней компанией в конечном итоге всегда возмездные. Дело в том, что в нормах о договоре дарения, что дарение между коммерческими организациями - исключается, оно запрещено и это не просто запрет, ведь любой нормальный коммерсант другому ничего просто так не подарит, всегда есть какая-то цель. Поэтому закон и запрещает дарение, но именно дарение, а безвозмездные отношения между двумя ЮЛ возможны.

Теперь обратимся к дарению. Конструкция очень интересная, в ГК урегулирована достаточно четко. Дарение прежде всего договор. Она не односторонняя как многие думают, потому что одаряемый выражает свое согласие на принятие дара, он может отказаться или его не выразить. Если он принимает дар, то он конклюдентными действиями выражает свое согласие. Короче говоря, это договор, а не односторонняя сделка.

При наследовании возможен отказ одного наследника в пользу другого. Это что дарение? Нет, это односторонняя сделка. Направленный отказ, так называемый. Равно как и принятие/отказ от наследства - это тоже односторонняя сделка. Кстати сказать, со времен римского права известно дарение на случай смерти, по нашему праву это совсем не дарение, а скорее легат - завещательный отказ. Наше право не признает дарения на случай смерти.

Дарение реальный договор, однако может быть и консенсуальным - обязательство что-то подарить. Дарение всегда представляет собой увеличение имущества одаряемого за счет уменьшения имущества дарителя. Значит, что дарения может состоять не только в передаче вещи, но предметом дарения может быть не только вещь, это может быть наделение имущественным правом, например обязательство выплачивать определенную сумму ежемесячно. Можно подарить акции или долю в ООО - это тоже дарение, можно подарить право требования, также может выражаться в освобождении одаряемого от исполнения обязательства - прощение долга. Вот закон признает только эти формы дарения. Дарение не только передача вещи.

Насчет дарителя и одаряемого. Про коммерческие организации выше, там скорее будет притворная сделка, за которой будет не дарение скрываться, а какие-нибудь другие обстоятельства. Тем не менее есть и другие случаи ограничения дарения. Даритель и одаряемый могут быть связаны служебными отношениями, поэтому служебная и иная зависимость исключает возможность дарения. Вот там пациент врача хочет отблагодарить или ученик учителя - это можно символически, кодекс это устанавливает, например букет цветов можно преподнести, а вот дорогие подарки наводят на определенные мысли. Дарение исключено с юридическими лицами - несобственниками, вернее они не могут быть дарителями, а им дарить, значит, передавать имущество в собственность их учредителю. Хочет профессор подарить своему университету свою библиотеку, значит имущество юридически перейдет в собственность учредителя, а не университета. Понятно, что если реальное дарение - то устная форма. Подчиняются общим нормам по договорам.

У нас теперь появился консенсуальный договор дарения – т.е. обязательство подарить. Вот тут много интересного возникло, времени нет рассказывать. Я постараюсь быть кратким: консенсуальное дарение – об-во подарить нечто в будущем. Подарить что-то из 5 видов дарения, которые я назвал. Т.е. не обязательно передать вещь. Что интересного?

Во-первых, мб отлагательные условия – 157 ГК работает. Подарю, если наступит такое-то вот условие. Это чистая 157 без всяких примесей.

Дальше, одаряемый может отказаться от принятия дара, но мб и более интересное об-во – в период между оформлением такого об-ва дарения (например, письменного) и его исполнением жизненная ситуация может измениться. Одаряемый может себя повести нехорошо в отношении дарителя. Пример: отец сыну обещал что-то подарить, а потом они поссорились. Надо дарить или не надо? Или другой пример: даритель обещался что-то подарить, оформил это, а потом ухудшилось его имущественное положение, он уже не может позволить себе такие траты. А обязательство есть – надо его исполнять или нет? Вот 577 и 578 ст. ГК устанавливает, что даритель в 2х случаях может отказаться от исполнения об-ва – ухудшилось имущественное положение или уровень жизни дарителя, либо по всем основаниям, когда допускается отмена дарения – если одаряемый себя недолжным образом начнёт себя вести по отношению к дарителю, и одаряемый не может тут требовать убытков. Причём, отмена дарения возможна и после того, как дарение произошло. И возможна реституция дара, т.е. его возврат. С другой стороны, нету ответственности и за то, что переданная вещь оказалась недоброкачественной – «дарёному коню в зубы не смотрят». Вы можете не принимать дар, но, если приняли – придётся смириться с тем, что дар может причинить даже убыток одаряемому.

Есть ещё особенность – пожертвование. Это такая разновидность дарения, но особый совершенно случай. Пожертвование – во-первых, возможно только в двух видах: либо вещь, либо право. Нельзя сделать пожертвование посредством освобождения от обязанности одаряемого. Либо передать ему вещь, либо наделить правом.

Во-вторых, пожертвование отличается от благотворительности, тк благотворительность – передача им-ва на льготных условиях, причём не только вещи, но и права. На льготных условиях с неопределённой целью – как будут истрачены деньги или использована вещь, переданная благотворительной НКО передавший вещь может и не знать. А вот пожертвование имеет строго целевое назначение – оно должно использоваться для общеполезных целей, иначе возможна отмена пожертвования.

Тут много интересного, но нет времени.

Обязательства из договора ренты

Слово «рента» известно давно, родина – Французское право. В конце средних веков, 17-18 век – это регулярно получаемый доход с какой-то, чаще всего, недвижимой вещи: с земли, с капитала. С капитала, удачно помещённого в банк или куда-то ещё. И этот доход не требует от получается предпринимательской д-ти, получается автоматически.

Во Франции, когда дворянство начинало беднеть, доходы от имений и замков, если были какие-то относительно небольшие деньги, их предполагалось помещать под постоянную выплату. Кстати, французы одни из первых придумали государственную ренту – т.е. отдавать гос-ву под обязательство выплаты постоянного дохода (ренты). Но надо сказать, что хитрого тут ничего нет. Мы фактически этот институт знали и в советское время: у нас был такой закон, он в кодекс 64го года не попал, но потом был в нём закреплён – договор к-п жилого дома с условием пожизненного содержания продавца. Эта к-п появилась в кодексе 64, но не сразу. Речь о том, что какой-то старик доходов не имеет, имущества нет кроме жилого дома на пс, он нуждается в уходе, и он готов продать этот дом тому, кто бы его содержал до конца жизни. Это самое содержание самое разное – не только денежные выплаты, а, например, питание, уход, одежда и тд. Интерес содержателя – получить в собственность дом.

И эти об-ва – и классическая рента, и то, что у нас в советские времена – они привели у нас к появлению договора ренты. Он у нас в нескольких разновидностях, появляются разные обязательственные отношения.

2 вида ренты у нас точно есть: постоянная и бессрочная. И рента на срок жизни получателя – пожизненная. Она интересна тем, что создаёт алеаторные отношения. Алеа – игральная кость. И возникают отношения рисковые, риск появляется. Мб такая ситуация, что получатель ренты проживёт 120 лет, и тот, кто его должен совершать понесёт значительные расходы. Мб и другая ситуация: он очень скоро уйдёт в лучший мир, тогда приобретатель им-ва сэкономит на покупной цене.

Причём, расчёт на то, что у нас мало распространено об-во ренты с капитала. Для этого есть другие институты – ПИФы, вложения в государственные или негосударственные ЦБ, облигации, в акции АО и тд. Поэтому, у нас рента чаще всего обременяет недвижимость – дом, строение, участок. Появляется вопрос: получатель ренты – он кто? Собственником становится плательщик ренты, а получатель, который отдал своё им-во под обязательство ренты, под об-во, что ему будут платить – он утрачивает права на им-во? Нет. Закон гарантирует ему возможность получения ренты тем, что имущество, которое было отчуждено получателем под об-во выплаты ренты, остаётся у него в залоге – он залогодержатель этого имущества. А значит, приобретатель этого им-ва – плательщик ренты не может им распоряжаться без согласия залогодержателя – общие нормы о залоге здесь. А залогодержатель – субъект ВП. И получается интересная ситуация: когда получатель ренты – не собственник, но субъект ОВП на им-во, которое на вещь, которая когда-то была его собственной. Вот такая интересная ситуация.

Ещё одна любопытная особенность: в советские времена, я упомянул этот договор к-п жилого дома с условием пожизненного содержания. В советские времена боролись с тунеядцами, поэтому сторона такого договора граждане могли быть только в порядке исключения. Только лица, нетрудоспособные в отношение здоровья и тд, и вообще, речь шла только об отношениях ФЛ, и приобретатель дома – ФЛ, получатель содержания – ФЛ. Вообще, в советское время было «ограничение тунеядства».

Но действующий ГК от этого отошёл – никаких тут возрастных или иных ограничений нет. Если кому-то повезло и остались у него квартиры, участки после родителей – может отчуждать, сдавать в аренду, отчуждать под об-во выплаты ренты – и вот получение этой ренты – уже законный доход. Никто ему не скажет, что он тунеядец, как в советские времена.

Более того, сторонами этого договора мб НКО, не только ФЛ. В пожизненной ренте получателем ренты мб только гражданин, а в постоянной – гражданин или НКО. Например, учредитель благотворительного фонда пожертвовал имущество недвижимое, земельные участки, или жилые помещения. А НКО может эти помещения продать по договору ренты и стать получателем постоянной ренты. Причём, постоянная не ограничена сроком – тут мб правопреемство. ЮЛ мб реорганизовано, право перейдёт к правопреемнику, если, конечно, не ликвидируют это ЮЛ совсем. Тут много чего интересного выступает в ситуации. Плательщиками мб любые граждане или ЮЛ.

Предмет ренты – чаще всего недвижимость или денежная сумма. Но давно есть вопрос: а как насчёт имущественных прав? Можно ли отдать их под ренту? Я бы сказал, что исключить этого нельзя. Почему? Потому что посмотрите сами: денежные средства, если это приличная сумма, которая будет лежать не под подушкой, а на банковском счету. И допустим, доходность по банковскому счёту человека не устраивает. И вы отдадите тогда в пользование что – деньги на счёте – это права требования клиента к банку. Или пакет акций в доверительное управление отдать. Или доля в уставном капитале ООО. Это ведь всё права. И они тоже мб предметом ренты. Хотя, чаще они становятся предметом по доверительному управлению имуществом, и мы ещё будем об этом говорить. В общем, если честно, та распространение этих отношений в тех же ситуациях, что и в советское время. Граждане (а теперь не только граждане), которые не могут себя содержать по состоянию здоровья или по возрасту – теперь этих ограничений нет. Они, чаще всего, отчуждают принадлежащие им недвижимые вещи в виде квартир и иных нежилых помещений. На этот счёт есть большая практика. Как что-то распространяется – тут появляются мошенники.

Обычно, предмет ренты – продажа пожилым человеком своих квартир. А если 2 квартиры в собственности, или 3, то 1 или несколько может продать под об-во либо выплаты ден средств, либо содержать его до конца дней. Распространённые сделки, есть судебная практика.

Получатель ренты приобретает право залога на свою недвижимую вещь, которую он отдал под обязательство выплаты ренты. Это гарантия на случай, если выплаты будут только один-два раза и физическое лицо исчезнет или юридическое лицо исчезнет. Еще одна гарантия - все последующие приобретатели этого имущества несут перед получателем ренты субсидиарную ответственность. Теоретически это выглядит просто, потому что все права на недвижимость подлежат государственной регистрации, отчуждение и переход права собственности тоже подлежит регистрации, а здесь будет не просто переход, а под обязательство выплаты ренты. И в силу закона здесь возникает право залога, которое тоже подлежит регистрации, значит любой последующий приобретатель такого имущества, посмотрев в единый государственный реестр, должен понимать, что это имущество обременено правом залога и в силу закона существует субсидиарная ответственность. Но другой вопрос - далеко не всегда гарантируется чистота прав, которые приобретаются в соответствии с реестром, но это уже проблемы росреестра в системе минэкономразвития.

Есть Постановление двух пленумов 10/22 “О защите права собственности и других вещных прав” - там, по крайней мере, дважды разъяснено, что мало полагаться на запись в реестре при приобретении и отчуждении недвижимой вещи. Чтобы быть добросовестным приобретателем нужно еще некоторые дополнительные действия обязательно произвести. Формально говоря это противоречит смыслу введения реестра, а фактически - это правильные разъяснения, потому что реестр должных гарантий не дает и требование публичной достоверности далеко не всегда соблюдается.

В учебнике по договору пожизненного содержания с иждивением очень хорошие главы, которые писал В.С. Ем. Там есть несколько интересных нюансов, но на лекции разбирать их не будем.

Новая группа обязательства - Обязательства по передаче имущества (вещи) в пользование.

Экономическое значение этих отношений в наших условиях очень большое, потому что, с одной стороны, собственник вещи не всегда ее сам использует по разным причинам, особенно когда речь идет о недвижимой вещи, но он не хочет ее совсем отчуждать, он готов отдать ее во временное пользование кому-то и получить за это некое вознаграждение. С другой стороны, приобретатель вещи не всегда в состоянии купить новую вещь, а вот приобрести в пользование гораздо дешевле и интереснее.

В нашем праве обязательство аренды или имущественный наем вещи получили огромное распространение. Если в нормальном имущественном обороте на первом месте всегда стоят договоры купли-продажи, то у нас был период, особенно в девяностые годы и начале двухтысячных, когда на первом месте стояли договоры аренды (особенно в предпринимательском обороте). И тем более мелкий и средний бизнес, им нужны были помещения (не обязательно нормальные, снимали подвалы и чердаки). Много разговоров о китайском экономическом чуде. Они не пошли по тому, по которому мы. Они не стали сдавать мало приспособленные помещения для ведения малого и среднего бизнеса. Там все стали строить сами предприниматели, только не свои, а этнические китайцы, которые приехали из зарубежья с деньгами для инвестиций и чувством патриотизма.

Поэтому аренда в наших условиях очень важный договор, практически очень важный, в предпринимательских и не только отношениях. В этих отношениях аренда приобрела очень интересные вещные черты, которые начали появляться еще в девятнадцатом веке в проекте гражданского уложения Российской империи, да и в континентальном праве, и в англо-американском праве в лизинге. Одно дело, когда аренда заключается в том, что в пользование отдается какая-то движимая вещь на короткое время (прокат), то особо теоретических и практических вопросов не много. А вот, когда в аренду отдается недвижимая вещь в виде земельного участка, либо жилого помещения, любого объекта недвижимости (здания, строения и тд), то появляется проблема - земельные участки отдаются в аренду во многих случаях для ведения сельскохозяйственных работ, но арендодатель уходит из жизни, наследники хотят распорядиться самостоятельно и выгнать с участка. И вот она важная социальная проблема - пользователь/арендатор объекта недвижимости/земельного участка/жилого помещения/здания/строения он что только пользователь и при расторжении договора должен идти на все четыре стороны? Это несправедливо для арендаторов земельного участка и жилого помещения. Еще дореволюционное право предполагало решить эту проблему, сохранить за арендатором право пользования арендованной вещью даже после смерти арендодателя, то есть дать право следования (это уже из вещного права, то есть обременение сохраняется при смене собственника).

Не признать ли нам аренду вещным правом? Надо было защищать интересы малого и среднего бизнеса. Граждан, проживающих в жилых помещениях, защитили через договор социального найма. За арендатором признали право следования еще в ГК 1922 года.

В ГК 1964 года сделали еще одну вещь, которая перешла в действующий кодекс, дали вещно-правовую защиту не только собственникам, но всем титульным владельцам вещами, всем, у кого на вещи есть хоть какой-то титул, в том числе титул обязательственный. Вы знаете, что по нашему праву виндикационный и негаторный иск могут предъявлять не только собственники или субъекты ограниченных вещных прав, но могут и арендаторы, субъекты обязательственных прав, залогодержатели, в общем, все титульные владельцы.

В советское время (в Кодексе 1922 года) это было сделано мудрыми разработчиками, которые понимали, что большинство имущества в руках государства. А арендаторы – это граждане и негосударственные юрлица (колхозы, общественные организации). Право следование арендаторов защищало интересы частных лиц.

Теперь попали в другую крайность. Арендатора охраняем лучше собственника. Даем вещно-правовую защиту, арендатору право следование, объявили субъектом вещного права (почти). Аренда все равно не вещное право, а обязательственное. Потому что важнейший признак вещного права – его содержание строго формулируется законом (не сторонами в договоре). Содержание нельзя ни сузить, ни расширить. С этой т.з. права арендатора не вещные. Права арендатора могут быть широкими. Можно сдавать в субаренду, сдавать в наем, улучшать, а может этого ничего не быть. Объем прав арендатора зависит от содержания конкретного договора. Это говорит, что права арендатора не вещные, а обязательственные. Содержание определяет договор сторон.

Вещно-правовая защита. Даем всем титульным владельцам, не является признаком ни вещности, ни обязательственности.

Право следования – сохранение за арендатором права пользоваться чужой арендованной вещью независимо от собственника на весь срок действия договора. Это право имеет признаки вещного. Только его одного мало для того, чтобы все арендные отношения объявить вещными. Касается только двух видов недвижимости: жилых помещений и земельных участков. Это имеет право в других правопорядках. Немцы говорят об овеществлении арендного права: фердинглишунк (извините, у меня плохо с немецкий, но ЕА вроде так сказал). В том смысле, что появляется право следование, просто так договор прервать нельзя. Арендатора надо защищать, но не так безгранично, как у нас.

Аренда (имущественный наем). Возможна без права владения. Нельзя представлять, что если отдал в аренду вещь, то произошла передача и у меня уже ничего. Не всегда так. Аренда банковских ячеек, например. Граждане арендуют ячейку в подвале банка и хранят там деньги, ценности, компромат. Они не уносят с собой ячейку. Аренда без владения.

Все ячейки автоматических камер хранения на вокзалах, в аэропортах, в пристани с советского времени судебная практика признала объектом аренды, а не договором хранения. Практика сохранилась. Поместив вещь в такую камеру заключили договор аренды камеры. Арендодатель отвечает за техническую исправность ячейка, а не за то, что вы туда положили. Если чемодан сдали в камеру хранения, из рук в руки передали работнику, он его на полку поставил – это договор хранения. Автоматическая камера хранения – это не хранение, а аренда.

В ателье проката, компьютерные кафе – в распоряжение дают компьютер, типичная аренда, вы им пользуетесь, но не забираете домой. Аренда возможна без передачи владения. Тут ни о каком овеществлении речи нет.

Аренда прав. Из кодекса 1964 года – аренда имущества. Правильнее было бы говорить об аренде вещей. В понятие имущества входят не только вещи, но и права и обязанности. Аренда прав возможна? Теоретически да, но иначе оформляется. Можно дать в аренду пакет акций. Акции все бездокументарные, это значит, что даю правами попользоваться, только это оформляется иначе, регистрируется акционером в реестре и т.д.

Были попытки в 90е – договор аренды биржевого места. Бирж было больше 400 – больше чем во всем мире. Биржевое место можно было получить без лицензии. Спрашивали, можно место поделить на 4 и сдать в аренду четверть места? ЕА всегда говорил, что нельзя, сейчас точно исключено. Исходим из того, что аренда возможна по законодательству только в отношении вещей.

Кодекс исходит из того, что аренда вещи целиком. А если не нужна вся вещь целиком? Хочу киоск, мне нужно 3 квадратных метра. Почему нет? Судебная практика колебалась, сначала говорила, что только целиком можно арендовать. Но, например, мне для бизнеса не нужен весь подвал, а только часть. Во-вторых, это дорого. Или не подвал, а в подъезде здания хочу киоск.

Когда находились в старом корпусе, можно увидеть в любом подъезде киоски – 3-4 киоска, тут 4 метра, там 4. Какое отношение имеют к университету? Это самостоятельные предприниматели. Предмет аренды – 4 метра в углу. Им не нужен весь холл. Часть вещи может быть предметом аренды.

Раньше ездили отдыхать на юг дикарями. Снимали у местных жителей на ночь койку за рубль. Юридически это тоже аренда, имущественный наем. Предмет – койка. Аренда части вещи. Не арендую кровать, она же не в воздухе стоит. Аренда части вещи, части помещения, дома. Помещение – часть дома. Такая аренда возможна. Предметом аренды может быть часть вещи. ВАСу понадобилось около 10 лет понадобилось, чтобы прийти. 2 постановления пленума ВАС по договору аренду от 17.11.2011 года №73 «об отдельных вопросах практики применения правил ГК о договоре аренды». Сказали в этом постановлении, что предметом аренды может быть только целая вещь, потому что так вытекает из буквального текста ГК. Быстро поправились. Это постановление изменили 2 года спустя. Действует в редакции постановления пленума ВАС от 25.01.2013 года №13. Появились новые пункты: 9-15. Пригодится при решении казусов. Тут уже сказано, что в договор аренды пользования может быть предоставлена часть вещи, в том числе часть недвижимой вещи. Как оформлять в запись реестре? Часть недвижимой вещи в кадастровом плане не отражается, надо определенным образом в договоре указывать, или план прилагать, или описание этой части.

Второе – арендодателям по постановлению может быть собственник также будущей вещи. Как возможна купля-продажа будущей вещи, особенно по договору поставки чаще всего продают товар, которого у поставщика еще нет. В аренде может быть вещь, которая только будет сделана.

Была такая практика: крупные торговые фирмы строили (Ашан, Икея) здания для универмагов. Там были помещения, которые предлагалось сдавать в аренду отдельным организациям. Те, кто намеревался продавать электронику, стремились к тому, чтобы помещения были специально оборудованы. Когда Икея строила, фирмы заранее выходили с предложениями оборудовать (для техники нужна специальная вентиляция, температурный режим и т.д.). Экономически и с тз бизнеса это понятно и очевидно. Но с юридической тз – вещи еще нет, что вы собираетесь сдавать в аренду? И суд. практика признала, что возможна аренда будущей вещи и части будущей вещи в ПП ВС 2013 г. Собственником вещи можно быть, когда она уже создана, а недвижка – зарегистрирована (а этот огромный комплекс еще не зарегистрирован, т.к. он не сдан в эксплуатацию, и идут строительные работы). Пленум разъяснил, что арендодатель должен быть собственником (ст. 608 ГК) не в момент заключения, а в момент исполнения.

Аренда ГУП и МУП. Сдавать в аренду ГУП/МУП можно с согласия собственника. Их сдавали в аренду, только согласие собственника не спрашивали. Пленум разъяснил, что если вы этот договор не зарегистрировали в реестре или не спросили согласие собственника, договор будет, но не аренды, а особого обязательства. Пленум сказал, давайте не будем называть это договором аренды, а назовем особым договором. Права следования нет, преимущественного права продления договора нет (как при договоре аренды). Без обид, обе стороны знали, на что шли. Если вставать на формальную тз, что это недействительный договор, применять реституцию, то мы придем к тому, что нужно изживать ГУПы и МУПы, т.к. они ломают весь гражданский оборот, но к тому мы пока не готовы.

Аренда отличается от некоторых имущественных договоров. Хранение в ячейках – аренда, а никакое не хранение. Купля-продажа товаров в кредит чем отличается от аренды? – Тем, что покупатель сразу становится собственником (а сумму покупки платит отдельными частями), а значит, на него сразу переходят все риски, в т.ч. случайной гибели и порчи. Если вещь погибнет, то кредит за нее все равно платить придется.

В 90-е годы появились так называемые договоры «тайм шер» - продажа недвижимости для отдыха. Приобретаешь в собственность, но дешевле в несколько раз. Твоя собственность на 2 недели, потому что ты слетаешь туда раз в год на 2 недели. Поэтому давай сделаем так, он твой на 3 недели, и ты будешь собственником, тебе это обойдется в несколько раз дешевле. Позиционировалось, что ты собственник, но на самом деле ты его пользователь. Владение недвижимостью для отдыха. Можно передать по наследству, заложить, продать. При этом вы вкладываете деньги в собственность, которая только дорожает. Это разновидность аренды.

Крайний случай был в 90-х. «Русский дом селинга» - занимался тем, что брал в аренду денежные купюры, и дб возвращать большие суммы. Денежные купюры могут быть предметом аренды? Как только вы захотите что-то купить, вы ту же самую купюру не вернете, это не аренда. Парням-организаторам дали уголовные сроки, потому что деньги, они никому, конечно, не вернули.

Предметом аренды может быть вещь, часть вещи, но все-таки вещь, а не право. Она переходит в пользование всегда и за время пользования всегда ухудшается, амортизируется. Это важно с тз того, кто будет нести издержки ремонта. Аренда срочная. Здесь действует принцип: поскольку вещь возвращается в конечном счете собственнику, он должен нести расходы на капитальный ремонт. А вот текущие расходы на арендаторе.

Лекция 13 (08.12.21). Группа 1. Аренда. Лизинг.

Если следовать буквально определению аренды из кодекса, речь идет об обязанности арендодателя предоставить имущество за плату арендатору во временное пользование или во временное пользование и владение. Имущество предоставляется или во владение и пользование или только в пользование. Возможна аренда без владения: автоматические камеры хранения.

Имущество или вещь как объект договора.

Объектом аренды может быть не только вещь, но и часть. Особенно часть недвижимой вещи, например, часть площади. Это надо оговаривать в договоре и индивидуализировать. пленум признал возможность аренды будущей вещи, что особенно относится к аренде помещений и других видов недвижимости, которые только создаются, но еще не зарегистрированы или введены в эксплуатацию. Но к ним есть интерес. Раньше эта проблема решалась с помощью предварительного договора, а теперь судебная практика признала, что возможна аренда будущей вещи (ПП ВАС РФ N73): арендодатель должен быть собственником вещи в момент исполнения договора, а не только в момент его заключения. В момент заключения вещи может и не быть, что дает возможность арендовать и будущую вещь.

Ст. 606/607 ГК РФ исходят из того, что арендодатель собственник, но собственником можно быть только индивидуально-определенной вещи. А у нас судебная практика признала, что объектом может быть и будущая вещь, значит речь идет не только о собственнике, но и законном владельце. Нельзя быть собственником будущей вещи.

Важное обстоятельство. У нас в гражданском обороте участвуют не только собственники, но и юридические лица несобственники-унитарные предприятия, которые могут сдавать недвижимое имущество в аренду, но только с согласия регионального или муниципального собственника (какого-то публичного образования). На практике мы нередко сталкиваемся с ситуациями, когда договариваются об аренде склада/цеха или какого-то другого помещения, а предприятие идет на такой договор без согласия учредителя. Арендатор пользуется таким помещением, а потом говорит, что договор недействительный, так как необходимо согласие собственника. Что это за отношения такие? В лучшем случае-неосновательное обогащение. Значит стороны нужно приводить в первоначальное положение. Все-таки пленум ВАС РФ в 2013 году признал, что возможны договоры аренды с унитарным предприятием собственником, которые будут признаваться, если арендатор пользовался имуществом. Даже если речь об аренде недвижимости, для которой необходима регистрация, если она заключена более чем на год. Регистратор может отказать в этой записе, если о ней просят несобственники. А аренда фактически будет иметь место. ВАС РФ разъяснил, что речь идет о таком договоре, который не совсем арендный, но некая разновидность аренды. На него распространяются общие положения об аренде, но не все. А вот право следования, защищающее интересы арендатора, то есть право оставаться арендатором независимо от смены собственника-вот на такую аренду без согласия учредителей, без записей в реестре, на такую аренду право следования не распространяется. Общие положения об аренде распространяются-надо платить арендную плату и соответствующим образом относится к арендованному имуществу.

Когда речь идет об аренде недвижимости, то закон требует государственной регистрации договоров аренды недвижимых вещей только на срок более года. На практике для того, чтобы обойти правило госрегистрации договор заключают на 364 дня с правом продления на следующие 364 дня. На это счет есть разъяснение ВАС РФ.

Принципиальный вопрос, относящийся к существенным условиям договора аренды. По общему правилу речь идет об аренде индивидуально-определенной вещи, о ее хозяйственном использовании, на какой-то срок. Срок существенное условие не только аренды, но и всякого договора. В течение срока вещь изнашивается (амортизируется). Если срок достаточно длительный, то вещь может быть совсем не того качества, какой была до заключения договора аренды. Закон говорит, что арендатор должен вернуть вещь арендодателю по истечению срока аренды не только в том же состоянии, в каком она была до заключения этого договора (это как правило невозможно), а в нормальном состоянии, соответствующему нормальному износу вещи. Поскольку вещь изнашивается, то она теряет ценность (стоимость). Вопрос возникает, на кого эти расходы возложить? Прежде всего вещи ремонтирует собственник. С этой точки зрения различаются два вида ремонта: капитальный и текущий. Текущий (косметический)-побелка/покраска. Капитальный-улучшение самой сущности вещи, увеличение стоимости. Ремонты требуют расходов. Общее правило арендных отношений: поскольку арендодатель собственник и он рассчитывает, что вещь к нему по окончанию аренды вернется, то капитальный ремонт по-общему правилу лежит на нем. Обязанность производить ремонт, нести расходы на ремонт лежит на арендодателе. Текущий ремонт на арендаторе, так как он фактически использует вещь. Это правило диспозитивное, в договоре стороны могут договориться об ином распределении расходов. Если не договорятся, то общий принцип используют.

К числу существенных условий относится арендная плата. В общем виде арендная плата определяется ГК РФ очень широко. Она может быть денежная, а может быть натуральная, например, за счет продукции, которая производится на арендованном имуществе. Аренда может быть единовременной, может быть периодической, а может сочетать два подхода. В кодексе имеется норма, которая позволяет арендатору по окончанию аренды выкупить арендованную вещь, если об этом есть договоренность с собственником. Интерес арендатора здесь такой, что он использует вещь как свою, а выкупная цена должна быть небольшой в сравнении с нормальной ценой, так как вещь за время использования обесценилась, а собственник некоторые компенсации получил в виде арендной плате. Не надо рассуждать как экономисты 1980-х годов: они провели “Основы законодательства СССР об аренде”. Идея их: если трудящиеся пользуются имуществом, оборудованием, цехом госпредприятия, то они могут взять его в аренду, вносить небольшие арендные платежи, а по окончании срока аренды, когда стоимость платежей достигнет балансовой стоимости арендованного имущества (оборудования, здания), то они автоматически становятся собственникам иимущества. Тут никакого автоматизма быть не может! Не факт, что это имуществом обесценилось и его можно приобрести за даром. Не факт, что собственник согласится, может быть он хотел бы это имущество сдавать сколько угодно раз, пока будет у кого-то интерес попользоваться этим чужим имуществом.

​​Просто эти аренда с выкупом у нас была формой огосударствления. Слово «приватизация» тогда не употребляли. А этот институт применялся только к гос собственности. Трудовые коллективы на производственных предприятиях, которые ничего не платили. А чем они платили за аренду и оборудование? — Результатами своей работы. Предполагалось, что эти результаты продаются, собственник итак получает доход, потом становятся собственниками. Юридически такая конструкция не годится никуда. Но был такой мягкий способ разгоссударствления гос имущества. Потом в 90-е пошла приватизация и об аренде с выкупом забыли. Но нормы все еще есть в ГК, но сформулированы корректно — надо договариваться с собственником (о возможности и размере выкупа), автоматизма тут нет.

Если у собственника есть интерес, и вещь ему не нужна, то он может договориться и о купле-продаже вещи с арендатором, но это не обязательно. Также в розничной купле продаже (ст 501 ГК о найме продажи вещи) — наем-продажа: сначала взять вещь в наем (машину / мотоцикл), попользоваться и, если тебя устраивает, потом купить. Но это смешанный договор (и элементы имущественного найма и купли-продажи). Также этот договор — одна из разновидностей розничной купли-продажи. Рассчитан на потребителей => распространяются нормы закона о защите прав потребителей. А общие нормы об аренде распространяются ан всех участников оборота.

Последнее — многие годы говорят, что право арендатора становятся вещными => аренда — вещное право. Ссылаются на право следования. В нашем ГК есть запись, что права арендатора на арендованную вещь не зависят отмены собственника вещи (умер, пришли наследники, реорганизовался), новые собственники не смогут выгнать арендатора с вещи, ссылаясь на то, что они теперь собственники. Это право следования есть, но вещное право обладает целым рядом признаков. Вещное право абсолютное, содержание определяет закон, менять сторонам его нельзя. А в арендном договоре возможна субаренда. Возможен перенаём (замена арендатора). Но это как стороны договорятся. Для вещного права это запрещено. Есть и другие признаки. Короче, права арендатора обязательственные. Немцы говорят об овеществлении прав арендатора (из-за права следования). Но сам по себе договор обязательственный и порождает такие же права.