Задача 5.

В соответствии со ст.291 ГК РФ и п.1 ст.135 ЖК РФ товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме.

ст.37 ЖК РФ устанавливает правила определения долей в общей собственности на общее имущество собственников помещения в многоквартирном доме. В соответствии с п.1 данной статьи, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Постановление ФАС Московского округа от 06.08.2012 по делу N А40-114528/10-136-299: «…судом установлено, что ТСЖ, производя расчет, указало, что доля организации на спорный период рассчитывалась от общедолевой площади офисов, при этом ТСЖ делило площадь организации, находящуюся в ее собственности, на площадь всех офисов; данные расчеты противоречат пункту 1 статьи 37 ЖК РФ», также в этом решении определяется, что доля собственника помещения должна устанавливаться путём деления площади помещения, находящегося в собственности данного собственника на площадь помещений, находящихся в чьей-либо индивидуализированной собственности.

Таким образом, доля собственника помещения в праве общей собственности на общие помещения многоквартирного дома равна отношению площади помещений, находящихся в его собственности на площадь всех помещений, находящихся в чьей-либо индивидуальной собственности. Соответственно доля ООО «Султан» равна 90%,а доля ЗАО «Прогресс» равна 10%.

В соответствии с п.2 ст.39 ЖК РФ доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. И в соответствии с п.1 ст.158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт. В соответствии с п.3 ст.48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Данное правило при определении количества голосов собственника помещения применяется и к общему собранию участников ТСЖ в соответствии с п.1.1. ст.146 ЖК РФ.

Таким образом, доля участия в несении расходов на содержание общества и количество голосов, принадлежащих каждому собственнику помещения в многоквартирном доме, определяется пропорционально доле в праве собственности на общую собственность в данном доме. Следовательно, доли ООО «Султан» и ЗАО «Прогресс» также равны 90 и 10% соответственно.

Данные нормы сформулированы в законе императивно и не подлежат изменению соглашением сторон, соответственно условия договора простого товарищества и устава ТСЖ, противоречащие данным нормам не могут применяться.

Таким образом, собственники жилых помещений, которые приобрели их у ООО «Султан» вместе совокупно обладают 90% голосов в общем собрании собственников помещений в данном многоквартирном доме.

В соответствии с п.4 ст.147 ЖК РФ правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества. И В соответствии с пп.3 п.2 ст.145 ЖК РФ к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относится избрание членов правления товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий. А в соответствии с п.2 ст.45 ЖК РФ внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (а также общее собрание участников ТСЖ в соответствии с п.1.1. ст.146 ЖК РФ) может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Следовательно, собственники помещений данного дома могут по инициативе любого из них созвать внеочередное общее собрание участников ТСЖ и на нём принять решение о досрочном прекращении полномочий правления ТСЖ, сформированного ранее ООО «Султан» и ЗАО «Прогресс», и об избрании нового состава правления ТСЖ и нового председателя правления ТСЖ.