Predvar_d-r-_konspekt

Предварительный д-р (ст 429)

Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Комментарий:

1. Понятие- п.1. «… заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг…». Этот перечень иллюстративный и неисчерпывающий.

1.1. в чем отл от «опциона на заключение д-ра»?

Опцион на заключение д-ра: «секундарное» право одной из сторон своим волеизъявлением (акцептом) ввести основной договор в действие (ст 429.2)

Предвар.д-р: обязательства заключить в будущем основной договор

1.2. По общему правилу предварительный договор является двусторонним организационным договором.

Обязательства заключить основной договор возникают у каждой из его сторон. НО! В силу п-па свободы д-ра можно заключить и односторонний предвар д-р, по которому обяз-во заключить основной д-р по требованию контрагента возникает лишь у одной из сторон, в то время как контрагент заключать основной договор не обязан, но имеет право требовать от другой стороны заключения такого договора.

1.3. п 6. обязательства каждой из сторон заключить основной договор актуализируется (созревает) в случае предъявления другой стороной требования о заключении основного договора.

При этом такое требование может быть сразу оформлено как оферта по заключению основного договора. Другая сторона, получив такое требование обязано заключить основной договор (акцептовать поступившую оферту). Если ни одна из сторон такого требования не предъявляет, обязательства по заключению основного договора исполнено быть не может.

1.4. В силу п.4 ст.380 ГК обязательства, вытекающие из предварительного договора, могут быть обеспечены внесением задатка

1.5. Если стороны называют свой договор предварительным, но предусматривают внесение на основании такого договора всей или существенной части денежного предоставления по подлежащему заключению в будущем основному договору, такой договор не следует квалифицироваться как предварительный (пункт 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54). Такой договор следует признавать изначально заключенным основным договором, предполагающим внесение предоплаты (аванса) и ставящим исполнение встречных обязательств до востребования.

1.6. Так как предварительный договор порождает обязательства заключить основной договор в будущем, нет необходимости, чтобы соответствующее имущество, распоряжение которым входит в предмет основного договора, было у соответствующей стороны предварительного договора в момент его заключения (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 9798/12). Более того, отсутствие прав на данное имущество к моменту заключения основного договора (в том числе на основании судебного решения) не препятствует заключению даже основного договора, так как закон не запрещает заключение обязательственных договоров (купля-продажа, аренда и т.п.) в отношении отсутствующего у соответствующей стороны на момент заключения договора и подлежащего созданию или приобретению в будущем имущества (п.10 Постановления Пленума ВАС от 17 ноября 2011 г. N 73; п.1 Постановления Пленума ВАС от 11 июля 2011 г. N 54).

1.7. Предварительный договор может содержать отлагательные условия, наступление которых дает одной или обеим сторонам право требовать заключения основного договора. Например, предварительный договор купли-продажи или аренды недвижимости может предусматривать, что право требовать заключения основного договора возникает только при условии регистрации одной из сторон права собственности на соответствующий объект недвижимости. Нет препятствий и к заключению предварительного договора под отменительным условием.

1.8. Предварительный договор может предусматривать ряд дополнительных обязанностей одной из сторон по совершению тех или иных действий организационного характера, обеспечивающих формирование условий для заключения основного договора или его исполнения. Например, предварительный договор может возложить на одну из сторон обязанность совершить действия по регистрации права собственности на недвижимость, подлежащую отчуждению по основному договору. В таких случаях нарушение данной обязанности будет влечь ответственность за неисполнение обязательства в форме возмещения убытков и давать другой стороне, потерявшей в связи с просрочкой интерес в заключении основного договора, право отказаться от предварительного договора (п.2 ст.405 ГК, п.2 ст.450 ГК).

1.9. Вытекающее из двустороннего предварительного договора право одной из сторон требовать заключения основного договора не может быть предметом уступки, так как неразрывно связано с встречной обязанностью заключить тот же основной договор по требованию другой стороны. Возможна лишь замена стороны предварительного договора в целом с переходом к третьему лицу и прав, и обязанностей по предварительному договору. Такая замена стороны договора возможна лишь с согласия контрагента.

При этом если предварительный договор носит односторонний характер, то сторона, которая имеет право требовать заключения основного договора, но не несет каких-либо обязанностей, вправе уступить свое право третьему лицу на основании общих норм ГК об уступке

1.10. Недействительность предварительного договора сама по себе не должна влечь признания недействительным заключенного в результате его исполнения основного договора. Последний может быть признан недействительным, только если порок затрагивал его непосредственно (например, порок воли присутствовал в момент заключения и предварительного, и основного договоров).

Если основной договор признан недействительным по тем или иным основаниям, но срок действия предварительного договора еще не истек, право заявить повторное требование заключить основной договор сохраняется.

1.11. К отношениям сторон предварительного договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или получить в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей (п.4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17)

2. п 2 ст 429: обязательным требованием к оформлению предварительного договора является соблюдение его письменной формы.

Если закон предусматривает для основного договора более строгую форму (например, нотариальное оформление, оформление договора в виде единого документа и т.п.), то и предварительный договор, опосредующий обязательства заключить такой основной договор, должен быть заключен в такой же форме. В частности, в силу этого предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления единого документа, подписываемого сторонами. Нарушение этих требований к форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Так как государственная регистрация договора не относится к форме договора, а выступает в качестве элемента порядка его заключения, в тех случаях, когда закон требует государственной регистрации основного договора, предварительный договор государственной регистрации не подлежит.

3. п.3 ст.429 ГК: в предварительном договоре дб отражены предмет основного договора и те условия, по которым согласно заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие при заключении предварительного договора.

1) Первое требование (предмет) означает, что в предварительном договоре должны быть с достаточной степенью детализации определены основные обязательства, входящие в предмет основного договора.

2) Второе требование (условия) предполагает, что любые условия, предложенные к согласованию одной из сторон при заключении предварительного договора, характеризующие как параметры основного договора, так и самого предварительного договора, должны быть согласованы сторонами. При сохранении разногласий между сторонами по таким условиям предварительный договор не может считаться заключенным.

РАНЬШЕ (редакция ГК до 1 июня 2015): в предварительном договоре должны быть согласованы все существенные условия основного договора. Если взглянуть на ст.432 ГК, определяющую существенные условия договора, и перечень условий, по которым в силу новой редакции п.3 ст.429 ГК должны договориться стороны предварительного договора, то становится очевидным, что из правил о порядке заключения предварительного договора выпала необходимость согласования условий, которые являются обязательными (существенными) для основного договора в силу специальных указаний в законе.

А если не договорились? в п.5 ст.429 ГК: если стороны так и не смогут договориться по таким существенным в силу закона условиям при заключении основного договора, такие условия будут определены по решению суда. По сути, данная норма перекладывает на плечи суда бремя определения существенных в силу закона условий за стороны. Такое решение нельзя признать логичным. Если условие является существенным в силу прямого указания в законе, следовательно, закон не доверяет определение такого условия судам; иначе не было бы смысла признания такого условия существенным.

Кроме того, получается явное противоречие. Если стороны просто заключают основной договор не на основе ранее оформленного предварительного договора, суд не поможет им восполнить отсутствующее в договоре существенное в силу закона условие. Такой договор, не содержащий существенное условие, не будет считаться заключенным (ст.432 ГК). При этом если стороны оформили вначале предварительный договор, это по действующей редакции п.3 и п.5 ст.429 ГК дает им легальную возможность переложить бремя определения существенных условий на суд.

Например, из действующей редакции ст.429 ГК вытекает, что при заключении предварительного договора строительного подряда стороны могут опустить существенное в силу закона условие о сроке выполнения работ, и при принуждении к заключению основного договора суду придется каким-то образом определять это условие за стороны.

Еще более странная ситуация возникает в тех случаях, когда закон прямо предписывает, что при отсутствии в определенном договоре соответствующего условия он считается незаключенным. Так, например, в силу п.1 ст.555 ГК при отсутствии в договоре купли-продажи недвижимости условия о цене договор считается незаключенным. Из буквального прочтения п.3 ст.429 ГК получается, что, если стороны заключили предварительный договор купли-продажи недвижимости и не согласовали цену, впоследствии при заключении основного договора стороны могут также не договориться о цене и при этом возложить на суд задачу по определению цены.

3.1. В предварительном договоре на заключение в будущем основного договора, опосредующего передачу имущества, которое еще отсутствует в момент заключения предварительного договора, данный объект должен быть определен таким способом, чтобы его можно было однозначно идентифицировать к моменту заключения основного договора.

Если заключается предварительный договор на заключение в будущем основного договора об отчуждении существующего в момент заключения имущества (например, здания, земельного участка и т.п.), в предварительном договоре должны быть обозначены его характеристики, позволяющие его точно идентифицировать (например, границы такого участка).

3.2. Если в предварительном договоре не указаны те или иные несущественные для основного договора условия и стороны не смогли договориться о таких условиях при заключении основного договора, то при рассмотрении иска о принуждении к заключению основного договора суд не может определять такие условия по своему усмотрению. Отсутствие в основном договоре тех или иных несущественных условий не мешает ему считаться заключенным (в том числе на основании судебного решения).

3.3. Если в предварительном договоре стороны указали, что те или иные несущественные условия основного договора (например, о цене) подлежат согласованию при заключении основного договора, но такие условия не были согласованы сторонами, суд должен толковать такое положение предварительного договора как делегацию ему согласно п.1 ст.446 ГК по соглашению сторон правомочий по урегулированию разногласий и определению содержания соответствующего спорного условия  суд определяет такие условия за стороны.

4. Согласно п.4 ст.429 ГК в предварительном договоре может быть определен срок его действия. При отсутствии в предварительном договоре условия о сроке действия предусмотренных в нем обязательств, такой срок равен одному году с момента заключения предварительного договора.

При этом предварительный договор может ставить обязательства сторон заключить основной договор в будущем под отлагательное или отменительное условие.

Например, стороны могут заключить предварительный договор аренды, поставив возникновение обязательств по заключению основного договора аренды под отлагательное условие введения строящегося и являющегося объектом аренды здания в эксплуатацию и оформления на него права собственности. В этом случае предусмотренный договором срок действия обязательств по заключению основного договора (а в отсутствие такого условия о сроке в договоре – годичный срок) должен рассчитываться с момента наступления условия.

При этом если стороны прямо не оговорили предельный срок ожидания наступления отлагательного условия, судам следует, применяя согласно ст.6 ГК принципов разумности, добросовестности и справедливости, восполнить данный пробел в договоре посредством установления разумного срока.

5. В силу п.5 ст.429 ГК при уклонении одной из сторон от заключения основного договора сторона, потребовавшая заключения основного договора, имеет право обратиться в суд с иском о принуждении к заключению основного договора по правилам ст.445 ГК. Этот иск является частным случаем иска о принуждении к исполнению обязательства в натуре (ст.308.3 ГК)

5.1. В какой момент можно считать сторону предварительного договора нарушившей свою обязанность заключить основной договор и возникают основания для подачи указанного в п.5 иска о принуждении к заключению основного договора?При ответе на этот вопрос следует учесть, был ли в договоре закреплен срок акцепта поступившей оферты.

а) Если такой срок был закреплен, то обязательство заключить договор следует считать нарушенным, если в течение закрепленного в договоре срока оференту не поступит акцепт.

б) отсутствие в договоре четкого срока выражения согласия на заключение основного договора следует применять разумный срок: соответственно, предварительный договор будет считаться нарушенным, когда согласие на заключение основного договора не поступит в течение разумного срока, если более длительный срок не указан в оферте самим оферентом.

5.2. Иск о принуждении к заключению договора может быть в силу положений п.5 настоящей статьи подан в течение 6 месяцев после отказа от заключения основного договора. По сути, здесь мы имеем особый срок исковой давности.

5.3. При этом, несмотря на то, что формально обозначенный иск выглядит как иск о присуждении, де-факто он является преобразовательным, так как в силу того же п.5 ст.429 ГК, а также п.4 ст.445 ГК в случае удовлетворения иска о принуждении к заключению договора последний «считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда». Это означает, что суд выносит по таким искам решение, которое не требует какой-либо процедуры исполнения и заменяет требуемое волеизъявление ответчика (т.н. волезамещающее решение). После вступления в силу судебного решения основной договор считается заключенным, а уклонение от его исполнения будет расцениваться как нарушение уже заключенного договора и влечь применение к должнику обычных санкций за нарушение уже основного договора

5.4. Если в предварительном договоре не были обозначены существенные в силу закона условия и стороны не смогли договориться по ним при заключении основного договора, что повлекло подачу иска о принуждении к заключению основного договора, суд обязан определить такие условия за стороны и указать их в судебном решении. Основной договор будет считаться заключенным с учетом таких условий. В равной степени суд вправе указать в судебном решении несущественные условия, которые стороны в предварительном договоре указали как подлежащие согласованию на стадии заключения основного договора, но не смогли согласовать, тем самым делегировав их определение суды (см п 3 этой статьи)

5.5. Сторона, столкнувшаяся с необоснованным отказом другой стороны в заключении основного договора, вправе потребовать:

а) возмещения убытков, вызванных просрочкой в исполнении обязанности по заключению основного договора

б) или уплаты неустойки (например, в виде пени), если таковая была согласована в договоре.

Пострадавшая от нарушения предварительного договора сторона также вместо принуждения нарушившей стороны к заключению основного договора вправе отказаться от предварительного договора в связи с утратой интереса в его заключении (п.2 ст.405 ГК) и потребовать возмещения убытков вместо реального исполнения, уплаты договорного штрафа, установленного на случай срыва исполнения предварительного договора, а также потребовать возврата двойного размера задатка, внесенного в обеспечение обязательств по предварительному договору, или присвоить его.

5.6. В предварительном договоре об отчуждении того или иного имущества могут быть предусмотрены негативные обязательства собственника воздержаться от отчуждения соответствующего имущества третьим лицам или обременения его залогом, ипотекой или иными ограниченными вещными правами в течение срока действия предварительного договора. В случае нарушения таких условий другая сторона может вместо предъявления требования о заключении основного договора расторгнуть предварительный договор и потребовать возмещения убытков или уплаты установленной в договоре на этот случай неустойки. Но даже в случае отсутствия в договоре таких условий подобные негативные обязательства могут быть признаны подразумеваемыми и выведены из общего принципа добросовестности (п.3 ст.307 ГК).

Потенциальный приобретатель имущества по предварительному договору должен иметь право оспорить заключенный собственником договор об отчуждении указанного в предварительном договоре имущества третьему лицу (или обременении данного имущества залогом, ипотекой или иным ограниченным вещным правом), если будет доказано, что такое третье лицо в момент заключения оспариваемого договора знало или должно было знать о том, что это имущество является объектом заключенного ранее собственником предварительного договора. Оспаривание сделки в такой ситуации может опираться на положения п.4 ст.1 ГК («никто не вправе извлекать преимущества из своего недобросовестного поведения»). Право не может поощрять сговор собственника и третьего лица, направленный на нарушение прав стороны предварительного договора, и недобросовестное вмешательство такого третьего лица в чужие договорные отношения.

6. Редакция п.6 ст.429 ГК является не вполне удачной. В ней говорится о том, что обязательства по предварительному договору прекращаются, если основной договор не будет заключен в течение срока его действия, либо ни одной из сторон в течение этого срока не будет предъявлено предложение о заключении основного договора. Союз «либо» создает видимость того, что обязательства по предварительному договору прекращаются и тогда, когда одна из сторон предъявила требование о заключении основного договора в пределах срока предварительного договора, но другая сторона так и не заключила основной договор. Такая интерпретация приводила бы к абсурдному выводу о том, что иск о принуждении к заключению основного договора должен быть подан и судебное решение о принуждении к заключению – вынесено в пределах срока действия предварительного договора. Ведь, действительно, если иск подан после истечения срока действия договора, то какие основания у суда удовлетворять такой иск? Обязательства ведь уже прекращены. Та же ситуация и с удовлетворением иска. Если к моменту вынесения решения обязательства прекращены, то как может суд принудить к его исполнению? Как мы видим, буквальное толкование приводит к крайне нелогичным выводам и крайне затрудняет судебную защиту прав из предварительного договора.

На самом деле если одна из сторон предъявила требование о заключении основного договора в пределах срока действия предварительного договора, вряд ли стоит от нее ожидать немедленного предъявления иска в суд. Она может ожидать согласия на заключение основного договора и вести переговоры вплоть до окончания срока действия предварительного договора, и только потом, потеряв надежду на внесудебное урегулирование, предъявить иск в суд.

Соответственно, правила о предварительном договоре следует толковать таким образом, что в течение установленного в ней срока (или годичного срока, если точный срок стороны не установили) требуется не само заключение основного договора, а предъявление требования о его заключении. Если одна из сторон успела предъявить требование о заключении основного договора в пределах срока действия предварительного договора, обязательство другой стороны заключить основной договор не прекращается истечением срока предварительного договора. На это косвенно указывает и п.3 ст.425 ГК, из смысла которого вытекает, что по общему правилу истечение срока действия договора не прекращает ранее возникшие из него и неисполненные обязательства. Предъявление требования о заключении основного договора приводит к созреванию обязательства другой стороны о заключении договора. Соответственно, договор считается пролонгированным до момента фактического исполнения такого обязательства в добровольном порядке или на основании судебного решения.