Учебный год 22-23 / Зикун - Концепция глобального обеспечения в гражданском праве зарубежных стран
.pdf
ЦИВИЛИСТИЧЕСКАЯ МЫСЛЬ ПРОШЛОГО
191
должна быть связана с положением и особенностью недвижимости, а не вытекать из личной деятельности собственника. Эта последняя прибыль может быть достигнута им и в другом месте; если что тому и помешает, то во всяком случае не прямое действие экспроприации. Сюда относится успех торгового предприятия вследствие его известности среди окрестных жителей. Эта известность зависит от местоположения лишь для мелочных лавок, торгующих жизненными припасами и мелкими принадлежностями домашнего обихода, а также для кондитерских, табачных магазинов и т.п. Но предприятия, известность которых основана на известности их фирм, не теряют от перемены места1.
2.Lucrum cessans не должно зависить от общеполезного предприятия, для которого производится принудительное отчуждение. Это положение было указано выше. Следствием его является то, что требования спекулянтов, купивших по высокой цене земельные участки ввиду предположенного предприятия, не могут быть уважены.
3.Наступление этой прибыли должно быть вполне вероятно, т.е. она должна наступить по обычному порядку вещей, если только не помешают тому исключительные, не принимаемые обыкновенно в расчет обстоятельства. Поэтому не берется в расчет та прибыль, которая основана лишь на планах, надеждах
ипредположениях собственника, к осуществлению которых им не принято мер. Так, собственник утверждает, что намеревался воспользоваться проточной водой, находящейся в его имении, для устройства мельницы или что он хотел устроить дренажи, ирригацию своих полей и т.п. Прибыль, могущая произойти от устройства этих предприятий, основывается только на предположениях и потому остается без оценки. Устанавливаемая этими тремя положениями ожидаемая прибыль действительно может произойти для собственника и в силу этого имеет влияние на рыночную цену недвижимости. Последнее обстоятельство, по мнению Rohland’a, и служит критерием для решения вопроса, должно ли быть возмещено в каждом конкретном случае lucrum cessans. Rohland проверяет правильность последнего вывода на следующем спорном вопросе: если недвижимость эксплуатируется менее выгодным способом при возможности более выгодного, то следует ли принять во внимание это обстоятельство при исчислении суммы вознаграждения? Например, земельный участок занят огородом или садом, тогда как по своему положению он даст гораздо больший доход, будучи застроен. По Rohland’y, ответ ясен. Так как эта возможность большего дохода возвышает рыночную цену участка, эта упущенная прибыль должна быть возмещена2. Также справедливо замечание Rohland’a, что при возмещении такого lucrum cessans нет замены неверного верным и особенной выгоды для собственника: через это он не теряет лишь того, что получил бы при продаже.
1 Grünhut, S. 103.
2 Rohland, S. 73; Grünhut, S. 107.
ВЕСТНИК ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА № 1 2015 ТОМ 15
192
Что касается damnum emergens, тo возмещение его пoнятно само собой. К убыткам этого рода относятся издержки по переезду и перевозке товаров, издержки при покупке новой недвижимости (уплата пошлин, изготовление договора) и т.д. Если бы эти убытки не были возмещены, то собственник потерпел бы уменьшение имущества, так как был бы принужден возместить их из полученной суммы вознаграждения, а на меньшую сумму денег он мог бы купить меньший участок земли, чем тот, которым он обладал прежде. Этим был бы нарушен тот принцип, согласно которому сумма вознаграждения должна быть такова, чтобы собственник мог посредством ее доставить себе те же права и выгоды, коими он пользовался раньше. Иначе если собственнику пришлось бы несколько раз подвергнуться экспроприации, то сумма вознаграждения в конце концов могла бы дойти до нуля.
Изложенные в этой главе положения прусский Закон1 выражает в следующих параграфах: «Вознаграждение за уступку недвижимого имущества состоит из полной стоимости уступаемого имущества с включением отчуждаемых принадлежностей и плодов. Если принудительное отчуждение или ограничение касается только части недвижимой собственности того же собственника, то при определении вознаграждения принимается в расчет как бóльшая стоимость, которую имеет отчуждаемый участок вследствие своей географической или хозяйственной связи с целым, так и то уменьшение в цене, коему подверглась вследствие такого отчуждения части остальная недвижимая собственность» (§ 8); «[п]ри оценке следует принять во внимание прежний способ пользования, насколько это необходимо для получения суммы, потребной собственнику, дабы иметь возможность приспособить другие имущества к тому же пользованию и для получения того же дохода» (§ 10). Что касается русского законодательства, то п. 5 ст. 584 ч. 1 т. X определяет стоимость самого имущества, а п. 8 той же статьи предусматривает убытки, могущие произойти для собственника вследствие раздробления имущества: «Оценка производится или пo доходности имуществ, или пo местным ценам и особым условиям, в коих имущества находятся» (п. 5); «[п]ри отчуждении части недвижимого имущества вознаграждение должно состоять не только из цены сей части, но из всей той суммы, на которую вследствие отчуждения уменьшается стоимость остающегося у владельца имущества. Посему следует принимать в соображение, лишается ли владелец с отобранием или занятием участка только получаемого с него дохода или сей участок такого свойства, что остающееся за отрезкою пространство не может уже приносить соразмерной оному выгоды, а также приносит ли отходящее в целостном виде строение отдельный доход, как, например жилой флигель, лавочка и т.п., или оно составляет принадлежность главного дома, например сарай, погреб и т.п., и, следовательно, имеет некоторое влияние на уменьшение общего дохода» (п. 8).
1 Французский Закон 1841 г. вовсе не указывает элементов вознаграждения.
ЦИВИЛИСТИЧЕСКАЯ МЫСЛЬ ПРОШЛОГО
193
15. Элементы вознаграждения собственника при ограничении собственности1
При исчислении суммы вознаграждения за ограничение права собственности принимаются в расчет также стоимость отчуждаемого права и причиненные этим отчуждением убытки. Стоимость отчуждаемого права исчисляется по объему ограничения и продолжительности его; сообразуясь с этими данными, можно установить рыночную цену отчуждаемого права, которая и составит первый элемент вознаграждения. К возмещению ущерба должны быть отнесены те убытки, которые возникли для собственника временным раздроблением его имущества: нарушение прежнего способа пользования вследствие зависимости хозяйственной или по местоположению временно занятой части с остальной недвижимостью или расходы по устранению неудобств, возникших в силу этой зависимости. Также ущерб собственника составляет то ухудшение почвы, которое произошло вследствие временного пользования ею. Наконец, должны быть приняты во внимание damnum emergens et lucrum cessans – все те выгоды, которые собственник мог получить при личной эксплуатации участка, и все те убытки, которые возникли для него хотя бы из нарушенных этим ограничением договоров.
Самым важным из ограничений собственности, налагаемых экспроприацией, является пользование строительными материалами. Первый элемент вознаграждения в этом случае составится из рыночной цены всех взятых материалов; во второй элемент войдут все убытки, возникшие для собственника в том случае, если он сам лично эксплуатировал этим способом свою недвижимость; далее, убытки, возникшие из прекращения прежнего способа пользования всем участком, если для предприятия подверглась ограничению часть наиважнейшая по хозяйственной связи с целым; расходы по устранению возникших вследствие ограничения части неудобств для продолжения эксплуатации остальной недвижимости.
Прусский Закон 1874 г. содержит изложенные положения в § 12: «При установлении ограничений в праве собственности на недвижимое имение вознаграждение определяется по тем же правилам, что и при отчуждении. Если вред, причиненный собственнику при установлении ограничения, не может быть наперед определен, то собственник имеет право требовать как представления соответственного обеспечения, так и определения по истечении каждого полугодия [во все время существования ограничения] размера вознаграждения». Что касается взятия строительных материалов, то прусский Закон определяет для установления этого сервитута особые правила, причем об уплате вознаграждения постановляет § 51: «Лицо, обязанное дорожною повинностью, должно заплатить собственнику цену взятых материалов; при этом не принимается в расчет возвысившаяся вследствие сооружения дороги их стоимость. Лицо, обязанное дорожною повин-
1 Rohland, S. 78–80.
ВЕСТНИК ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА № 1 2015 ТОМ 15
194
ностью, вместо означенной цены должно возместить нанесенные убытки, если стоимостью материалов не покрывается причиненный их взятием недвижимости вред, относя к нему как утрату пользования ими, так и хозяйственные затраты по разводке, собиранию и обработке».
В русском законодательстве правила «о вознаграждении за временное занятие имуществ и за участие в пользовании чужим недвижимым имуществом» впервые явились в Законе 19 мая 1887 г. Принцип вознаграждения и способ определения
иуплаты его определяются ст. 602 и 605 ч. 1 т. X: «Вознаграждение за временное занятие имущества назначается в размере шести процентов стоимости оного, определенной добровольным соглашением или оценкою, произведенною по общим правилам,
иуплачивается за каждый год временного занятия вперед» (ст. 602); «[п]о истечении срока временного занятия или ранее истечения сего срока, если в занятом имуществе нет надобности, оно сдается собственнику, который может потребовать новой оценки имущества, и если стоимость его уменьшилась против первоначальной оценки вследствие временного занятия, то предприниматель обязан уплатить разницу между сими оценками» (ст. 605). Определений, касающихся сервитута взятия строительных материалов, в русском законодательстве не находим вовсе.
16. Зачет возвысившейся стоимости оставшейся у собственника недвижимости
При отчуждении части недвижимости остальная ее часть поднимается обыкновенно в цене вследствие выполнения общественных работ на отчужденной недвижимости. Должно быть вычтено это возвьшение цены из суммы следуемого собственнику вознаграждения или нет – вопрос весьма спорный; как «за», так и «против» высказывалось много юристов, но законы, изданные за последние 20 лет, не содержат уже определений о зачете возвышения стоимости оставшегося у экспроприата участка, тогда как в более ранних законах мы находим подобные постановления, и именно в самом важном из них – во французском Законе 1841 г. Разбором определения этого Закона мы займемся ниже, а теперь посмотрим, какие доводы приводятся в пользу и против зачета.
Сторонники произведения зачета указывают на выгоды, происходящие для собственника при отчуждении лишь части его недвижимости для общеполезного предприятия. Возвышение стоимости оставшейся недвижимости бывает весьма значительно, и было бы несправедливо позволять экспроприату пользоватся выгодами от предприятия, не участвуя в расходах по его выполнению. Государство не имеет права доставлять выгоды отдельному лицу за счет общества.
Против этого приводились соображения о том, что при зачете страдает принцип предварительного и денежного вознаграждения: вместо него экспроприату указывают на возможность возвышения стоимости оставшейся у него недвижимости; неизвестно, произойдет ли такое возвышение стоимости и когда оно про-
ЦИВИЛИСТИЧЕСКАЯ МЫСЛЬ ПРОШЛОГО
195
изойдет, так как предприятие может быть осуществлено лишь через несколько лет или осуществление его может быть отменено по каким-либо причинам или не доведено до конца. С другой стороны, так как предприятие приносит выгоды не только экспроприату, а всем или большинству (принцип общеполезности), нет основания заставлять оплачивать эти выгоды только экспроприата, предоставляя их другим безвозмездно. Ввиду этих возражений новейший сторонник теории зачета Grünhut установляет, что подобный зачет должен иметь место лишь в том случае, когда возвышение стоимости оставшейся у экспроприата недвижимости будет непосредственным и действительным следствием предприятия; такое возвышение стоимости подлежит реальной оценке. Сюда относятся те случаи, когда устраивается шоссе или проводится канал или железная дорога в местности, бедной источниками сбыта; устраивается ирригационная система в местности, страдающей недостаточностью орошения; устанавливается в городе новая улица, вследствие чего оставшаяся после отчуждения недвижимость становится годной для постройки жилых помещений, фасадом выходящих на улицу. Во всех этих случаях при продаже остатка недвижимости экспроприат, несомненно, получит это увеличение стоимости, следовательно, оно не есть нечто неверное, неопределенное1. Ho это увеличение цены недвижимости должно происходить специально для экспроприатов. Те выгоды от предприятия, которые получают все вообще или все собственники, хотя и не подвергшиеся экспроприации, не принимаются в расчет при исчислении вознаграждения: эти выгоды оплачиваются государственными повинностями. Равным образом не принимается в расчет и лишь предполагаемое увеличение вознаграждения. Наконец, зачет может быть распространен лишь на тот элемент вознаграждения, который возмещает уменьшение оставшейся у экспроприата недвижимости: если бы зачет распространялся на всю сумму вознаграждения, то при значительном увеличении цены на недвижимости экспроприату пришлось бы ничего не получить или даже еше приплатить. Когда возвышение стоимости оставшейся у экспроприата недвижимости компенсируется тем уменьшением стоимости этой же недвижимости, которая наступает вследствие нарушения связи с отчужденной частью, подобная компенсация оправдывается тем соображением, что ущерб и выгоды для экспроприата произошли от одной и той же причины. «Понижение стоимости, за которое, как за следствие экспроприации, будет потребовано экспроприатом вознаграждение, кажется уменьшенным или совсем уничтоженным тем возвышением стоимости, которое наступает как действие той же причины принудительного отчуждения. Справедливость требует, чтобы сумма выгод и убытков, которые происходят от принудительного отчуждения, была оценена, ибо лишь этим способом составляется верная смета действительно причиненного оставшейся недвижимости вреда»2.
1 Grünhut, S. 122–126.
2 Grünhut, S. 126.
ВЕСТНИК ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА № 1 2015 ТОМ 15
196
Однако и с этими поправками теория зачета не может быть принята. Подробный разбор и опровержение взглядов Grünhut’a дает Rohland1. Существенной ошибкой этой теории Rohland признает то положение ее, что уменьшение стоимости оставшейся у экспроприата недвижимости и возвышение ее стоимости происходят от одной и той же причины. Напротив, причины этих явлений различные: возвышение стоимости есть следствие выполнения общеполезного предприятия, а уменьшение – применения экспроприации к существенной части недвижимости. Если бы эти явления были следствиями одной причины, то наступление их было бы одновременно и касалось бы одних и тех же лиц. В действительности это далеко не так: возвышение стоимости наступает отчасти при установлении плана и начале работ, отчасти при окончательном осуществлении предприятия; уменьшение же стоимости наступает в момент перехода владения отчужденной частью. Что касается лиц, то невыгоды экспроприации касаются только экспроприатов, тогда как возвышение стоимости распространяется и на собственников тех недвижимостей, которые вовсе не подверглись экспроприации. Понижение стоимости участка обязательно произойдет при отчуждении части, в тесной зависимости от которой по местонахождению или хозяйственному назначению находится весь участок. При этом может и не произойти возвышения стоимости, что зависит от свойств самого предприятия; при некоторых предприятиях, наоборот, произойдет понижение стоимости (например, постройка крепости). Следовательно, выгоды и ущерб происходят для экспроприата от разных причин и потому не могут быть компенсированы. Далее, эта теория упускает из виду то весьма важное положение, что никто не обязан оплачивать выгоды, проистекающие для него из чужой деятельности. Это положение, справедливое по отношению к частным предприятиям, несомненно, должно быть применено и к общественным, цель которых в том и состоит, чтобы приносить выгоды образующим общество отдельным личностям. Если признать это положение не имеющим силы в данном случае, то эту обязанность следует распространить на всех, кто получает какие-либо выгоды от осуществления этого предприятия, а с другой стороны, дóлжно обязать предпринимателя вознаградитъ всех, кому данное предприятие причинило каким бы то ни было отдаленным способом ущерб. И то, и другое, порождая на практике массу едва ли преодолимых затруднений, граничит с абсурдом. To положение Grünhut’a, что в зачет должно быть принято возвышение стоимости, происшедшее только для экспроприата, заключает в себе практическое уничтожение этой теории. Едва ли мыслима подобная выгода, которая проистекала бы только для экспроприата. По крайней мере в большинстве случаев такой выгоды не окажется, а исключения встречаются столь редко, что не имеют значения для теории. Если мы и можем представить себе подобный случай, когда вследствие экспроприации экспроприаты становятся ближайшими соседями предприятия (например, при проложении новой улицы), что дает
1 Rohland, S. 81–91.
ЦИВИЛИСТИЧЕСКАЯ МЫСЛЬ ПРОШЛОГО
197
им некоторое преимущество перед другими собственниками, то все же эта выгода едва ли будет значительной и, наверное, будет крайне неопределенной. Принимая эту теорию, мы оказываем экспроприату несправедливостъ, заставляя его платить за те выгоды, которыми сосед пользуется безвозмездно; обладай экспроприат только той частью, которая у него остается, он получит бóльшую выгоду сравнительно со своим действительным положением. Мало того, что экспроприат несет уже жертвы (нематериальные), – его заставляют терпеть еще уменьшение имущества. Эти невыгоды для него уменьшаются при распространении зачета только на возмещение уменьшения стоимости оставшейся недвижимости, но все же его положение невыгодно при сравнении с положением соседа. Распространение зачета только на часть вознаграждения, покрывающую возмещение оставшегося имущества, заключает в себе двойственность, ведущую к уничтожению самой теории. Если экспроприат обязан оплачивать выгоды, происшедшие для него из предприятия, то зачет должен распространяться на все вознаграждение: в противном случае этой обязанности нет вовсе. Средины быть не может. Несостоятельность теории зачета лучше всего видна из практики французского законодательства. В Законе 1807 г. (ст. 54) было сказано, что при компенсации вознаграждения за отчужденную часть с возвышением стоимости остального участка остаток должен быть уплачен или предпринимателем экспроприату, или обратно; таким образом, экспроприат мог быть присужден не к получению вознаграждения, а к уплате. Эта статья была изменена в Законе 1833 г. и в этом виде вошла в Закон 1841 г.: «Если исполнение работ должно повлечь за собою непосредственное и особое увеличение ценности остающейся части собственности, то это увеличение принимается в расчет при определении количества следующего вознаграждения» (ст. 51). Из Закона не видно, распространяется ли компенсация на всю сумму вознаграждения или только на ту часть, которая возмещает уменьшение стоимости оставшейся у экспроприата недвижимости. Grünhut свидетельствует, что, скорее, дóлжно понимать эту статью в первом смысле, к чему склоняются и французские юристы1. Однако кассационное Решение от 28 февраля 1848 г. высказывается против полной компенсации, так как присяжные (jury) должны во всяком случае назначить вознаграждение; присяжные при этом должны сообразоватьcя со ст. 51, но не вправе вовсе не назначать никакой цифры. Тогда присяжные стали назначать сумму вознаграждения в один франк, когда, по их мнению, компенсация приводила в результате к нулю. Но и присуждение такого мнимого вознаграждения было кассировано Решением от 23 апреля 1855 г. Grünhut замечает, что эти кассации не достигают цели, так как присяжные могут назначить более высокую сумму, которая в сравнении со стоимостью отчужденного участка все-таки будет ничтожна. Все это приводит к убеждению о несостоятельности теории зачета. В новейших законах об экспроприации, как уже было сказано, не содержится определений о зачете.
1 Grünhut, S. 128.
ВЕСТНИК ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА № 1 2015 ТОМ 15
198
17. Вознаграждение третьих лиц
Относительно вознаграждения третьих лиц, имеющих имущественные права по отчуждаемой недвижимости, Grünhut говорит, что это вознаграждение может войти составною частью в сумму вознаграждения собственника или же может быть уплачено отдельно, причем предпочитает последний способ вознаграждения на том основании, что третьему лицу могут быть причинены убытки, никоим образом не входящие в сумму убытков, причиненных собственнику1. На мой взгляд, более правильным является мнение Randa, который, как было изложено, делит всех заинтересованных лиц на две группы: к первой он относит обладателей вещных сервитутов и считает их самостоятельно экспроприатами; все остальные входят во второй разряд и получают право требования к собственнику, в сумме вознаграждения которого заключается и причитающееся им вознаграждение. Действительно, обладатель вещного сервитута не может заявить претензию к прежнему собственнику, так как тот перестал быть обладателем служащей недвижимости и ничего не получил за пассивный сервитут, тяготевший на его имении; при исчислении вознаграждения собственника не могли обратить внимания на убытки, происшедшие от применения экспроприации для обладателя вещного сервитута. Ввиду этого вполне справедливо предоставить обладателям вещных сервитутов самостоятельное требование возмещения убытков, происшедших для них от экспроприации. Что же касается остальных субъектов вещных и обязательственных прав, то все убытки, проистекшие для них вследствие отчуждения недвижимости, входят в сумму вознаграждения собственника, что мы и увидим ниже, при рассмотрении вознаграждения за эти права2.
Итак, согласно принятому нами делению, рассмотрим сначала вознаграждение обладателей вещных сервитутов. Вещные сервитуты ограничивают в том или другом отношении право распоряжения недвижимостью и, будучи вполне совместимыми с хозяйственным пользованием ею, оказываются помехой или стеснением для употребления этой недвижимости в интересе общеполезного предприятия; в этом лежит основание необходимости их устранения. Однако если эти сервитуты окажутся совместимыми с общеполезным предприятием, то не имеет места их отчуждение, так как для этого нет юридического основания. Впрочем, подобные случаи редки, и мне кажется, что Grünhut неверно приводит примером их совпадение сервитута прохода или проезда с устройством на отчужденной служебной недвижимости шоссе3. Здесь сервитут как отдельное, частное право прекращается, и возникает новое, присущее всем публичное право, содержание которого совпадает с содержанием уничтожившегося сервитута; но для обладателя сервитута нет права на вознаграждение, так как он
1 Grünhut, S. 130–131.
2 Randa, S. 646–653.
3 Grünhut, S. 133.
ЦИВИЛИСТИЧЕСКАЯ МЫСЛЬ ПРОШЛОГО
199
не терпит никакого имущественного ущерба. Впрочем, в этом случае сервитутное право прекратилось не экспроприацией, а потерей значения его содержания. Если же вещный сервитут затрудняет или мешает осуществлению предприятия, то он подлежит отчуждению с возмещением всех происшедших от того убытков для собственника господствующей недвижимости; эти убытки заключаются в понижении стоимости его недвижимости. На мой взгляд, отчуждение вещного сервитута подобно отчуждению части недвижимости. Возможны случаи, когда с прекращением сервитута делается невозможным прежний способ пользования недвижимостью; в подобных случаях – по аналогии с экспроприацией части – следует предоставить обладателю сервитута право требовать распространения экспроприации на господствующую недвижимость.
Что касается остальных заинтересованных в принудительном отчуждении лиц, то для удобства рассмотрения мы разделим их на три группы: к первой отнесем обладателей личных сервитутов, ко второй – залогодателей, а к третьей – обладателей обязательственных прав.
Из личных сервитутов важнейшим является право пользования (usus, usufructus, пожизненное владение). Следствием экспроприации является то изменение, что на место пользования вещью выступает пользование суммой вознаграждения: вместо доходов с недвижимости обладатель этого сервитута получает проценты с капитала (fructus civiles вместо fructus naturales). Капитал постоянно принадлежит собственнику; проценты же с капитала идут в пользу обладателя сервитута в течение того срока, на который установлен сервитут. Справедливо мнение Grünhut’a, что установление в этом случае капитальной суммы вознаграждения не соответствовало бы сущности отчуждаемого права, так как оно было бы несогласно с намерением установителя сервитута; притом же исчисление такой суммы не поддается никаким соображениям. Обладателю права пользования может быть дана для эксплуатации сама сумма вознаграждения собственника, но в таком случае он должен предоставить обеспечение, равноценное сумме вознаграждения. Если фруктуарий еще раньше предоставил обеспечение, то теперь оно может оказаться недостаточным, так как деньги нуждаются в большем обеспечении, чем недвижимость. Он освобождается от обязанности предоставить обеспечение, если установитель сервитута освободил его от нее не только вообще, но и на случай экспроприации. Фруктуарию должно быть уплачено полное вознаграждение; он может требовать возмещения убытков, причиненных ему экспроприацией, куда относятся: потеря жатвы, издержки по переселению и т.п. Эти убытки могут быть причинены собственнику, если он сам пользуется недвижимостью, и понятно, что они входят в сумму вознаграждения собственника, который по требованию фруктария уплачивает их ему1. При более ограниченном пользовании (например, только жилищем) присуждается лишь часть процентов с вознаграждения аналогично части доходов.
1 Grünhut, S. 131–132.
ВЕСТНИК ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА № 1 2015 ТОМ 15
200
Вторая группа заинтересованных лиц – залогодатели – также теряет свои права по отчуждаемой вещи при экспроприации ее. Эти лица не получают никакого вознаграждения, но и не терпят никакого ущерба. Обеспечение, выраженное раньше в недвижимости, теперь выражается в денежном эквиваленте. Grünhut полагает, что в случае экспроприации недвижимости собственник может предоставить в виде обеспечения другую, равноценную недвижимость, а в случае экспроприации части дополнить обеспечение и получить самому сумму вознаграждения сполна, чем за ним сохраняется выгодное право уплатить взятую под залог недвижимости сумму не сразу, а в условленные сроки. Предоставляя собственнинку подобное право, Grünhut не считает это его обязанностью, так как нет его вины в том, что ипотека принудительно отчуждена. Если не предоставляется экспроприату такого права, то ему должны быть возмещены, по мнению Grünhut’a, утраченные выгоды, вытекавшие из уплаты долга в условленные сроки1. Если сумма долгов, лежащих на недвижимости, окажется больше суммы вознаграждения, то недостающее не может быть предметом претензий к предпринимателю со стороны залогодателей. Стоимость обеспечения не уменьшилась превращением его в денежный эквивалент, следовательно, обеспечение и раньше не соответствовало совокупности долгов; в этом случае залогодатели имеют иск к прежнему собственнику на всю недополученную сумму. Нельзя также предоставить в этом случае залогодателям право продажи отчуждаемой недвижимости с аукциона. Вознаграждение, устанавливаемое при экспроприации, превышает maximum того, что могут дать за недвижимость при ее продаже, следовательно, за отчуждаемую недвижимость при продаже ее с аукциона сами залогодатели дадут несоразмерно высокую цену лишь в тех видах, что предпринимателю она необходима и он принужден будет уплатить эту цену, далеко превышающую действительную стоимость. Для избежания подобной эксплуатации со стороны собственника установлено при экспроприации определение вознаграждения по закону; какой же смысл имеет отступление от этого в пользу эксплуатации залогодателей? Но могут ли залогодатели требовать от собственника уплаты недостающего немедленно или же они должны ждать условленных сроков? Очевидно, правильнее последнее. Так как обеспечение и раньше не покрывало этой недостающей суммы, она, стало быть, уже сначала была личным, не обеспеченным ипотекой долгом, для уплаты которого были установлены сроки. Экспроприация не изменяет дела. Если должник раньше аккуратно исполнял свои обязанности по отношению к залогодателям, то нет причины думать, что вперед он окажется неаккуратным и не уплатит долга в назначенный срок. По отношению к сумме вознаграждения залогодателям предоставляются лишь протест против соглашения собственника с предпринимателем относительно высоты суммы вознаграждения и требование определения ее законом установленным порядком2.
1 Grünhut, S. 136–139.
2 Ibidem.