Учебный год 22-23 / Зикун - Концепция глобального обеспечения в гражданском праве зарубежных стран

Гражданское ПРАВО в комментариях

121

ния, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

В состав жилых зон могут включаться: 1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами; 2) зоны застройки малоэтажными жилыми домами; 3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; 4) зоны застройки многоэтажными жилыми домами; 5) зоны жилой застройки иных видов (ч. 2 ст. 35 ГрадК РФ).

Таким образом, застройщик обязан использовать участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. Например, строительство индивидуального жилого дома возможно на землях населенных пунктов в жилой территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами. Вид и состав территориальной зоны закрепляются в градостроительном регламенте соответствующего поселения.

Статья 300.2. Договор об установлении права застройки

1.Существенными условиями договора об установлении права застройки являются условия о земельном участке (статья 287), о месте расположения возводимого здания или сооружения на земельном участке, о сроке права застройки, о плате за право застройки, а в случаях, когда собственником земельного участка является гражданин или юридическое лицо, – также о характеристиках возводимого здания или сооружения.

2.В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество вносятся сведения о здании или сооружении, которое подлежит возведению на земельном участке, о праве сносить здание или сооружение

ивозводить новое, о праве реконструировать здание или сооружение, о сроке права застройки, о плате за право застройки.

1.Договор об установлении права застройки представляет собой гражданскоправовое соглашение, направленное на возникновение вещного права застройки.

Согласно п. 3–5 ст. 224 ГК РФ (в редакции Проекта), если договор, на основании которого ограниченное вещное право возникает вновь (договор об установлении вещного права), не содержит предусмотренных ГК РФ условий, подлежащих государственной регистрации, такой договор не считается заключенным. Стороны в договоре об установлении вещного права вправе предусмотреть дополнительные условия, на которых возникает вещное право. Эти условия подлежат государственной регистрации тогда, когда это предусмотрено договором. Условия возникновения вещного права, подлежащие в соответствии с ГК РФ государственной регистрации, а также изменения этих условий приобретают силу для третьих лиц с момента такой регистрации.

Данное правило подтверждает абсолютный характер вещного права застройки, поскольку регистрацией в ЕГРП условий договора лицо, имеющее право застройки, становится управомоченным субъектом абсолютного правоотноше-

ВЕСТНИК ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА № 1 2015 ТОМ 15

124

Статья 300.4. Плата за право застройки 1. Плата за право застройки устанавливается в договоре в виде:

1)определенных в твердой сумме платежей, вносимых ежегодно или единовременно;

2)предоставления собственнику земельного участка в собственность либо во владение и пользование помещений в возведенных зданиях.

2.Размер платы за право застройки может быть не чаще чем один раз

вдесять лет изменен по соглашению сторон, а при недостижении соглашения – по решению суда.

1.ГК РФ (в редакции Проекта) устанавливает принцип платности вещного права застройки. Законодатель определил лишь общие положения относительно платы за право застройки. Размер платежей, способ определения платы, порядок ее внесения определяются сторонами в соглашении.

Вкомментируемой статье предоставляется право выбора одного из двух предусмотренных ею способов оплаты:

1)платежи в твердой сумме, вносимые ежегодно или единовременно;

2)предоставление собственнику земельного участка в собственность либо во владение и пользование помещений в возведенных зданиях.

Что касается внесения платежей в твердой сумме, то речь идет о плате в денежном эквиваленте, периодичность внесения которой определена императивным правилом – ежегодно. Кроме того, ГК РФ разрешает и единовременное внесение платежа. Таким образом, исключается иной способ определения периодичности внесения платежей. Пока рано говорить о примерном размере платежей за право застройки, поскольку отсутствуют аналоги данного права в отечественном правопорядке. Представляется, что одним из ориентиров при определении размера платежа может выступать установленный в определенной местности размер платы за аренду земельного участка. Очевидно, что со временем величина платежа за право застройки будет скорректирована, исходя из потребностей

вземлепользовании для строительства и финансовых возможностей застройщиков, сложившихся рыночных цен на земельные участки и т.п. факторов.

Вкачестве примера приведем размер платы за право застройки в германском праве, который составляет 4–7% ежегодно от стоимости земельного участка1 либо соответствует арендной плате2. В случае, когда стороны определили единовременное внесение платежей, эта сумма, скорее всего, будет гораздо меньше рыночной стоимости земельного участка при продаже.

Второй способ оплаты права застройки определен в виде возможности предоставления собственнику земельного участка в собственность либо во владение

1  Леонтьева Е.А., Эм М. Указ. соч. 2  Емелькина И.А. Указ. соч. С. 226.

Гражданское ПРАВО в комментариях

125

и пользование помещений в возведенных зданиях. Такой способ оплаты в настоящее время приобрел популярность при предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду под строительство многоквартирных домов либо зданий с последующим выделением

вподобных зданиях помещений. Скорее всего, он также будет востребован и при предоставлении государственных и муниципальных участков для строительства зданий на основании права застройки.

Анализируя правовую конструкцию данного способа оплаты, можно сделать вывод о том, что в случае предоставления собственнику земельного участка

всобственность в качестве платы за право застройки помещения в построенном здании у собственника земельного участка одновременно возникает доля в праве застройки (согласно п. 3 ст. 300, п. 3 ст. 300.5 ГК РФ (в редакции Проекта)). Подобное право застройки собственника на принадлежащий ему земельный участок весьма сходно с известной германскому праву конструкции «вещного права собственника на свою вещь». Несмотря на отрицание в отечественной доктрине «установления вещного права на свою вещь», введение классических вещных прав неизбежно приведет к созданию подобной конструкции.

2.Учитывая длительный характер отношений по застройке, законодатель предусмотрел в п. 2 ст. 300.4 ГК РФ (в редакции Проекта) возможность изменения по соглашению сторон размера платы за право застройки – не чаще чем один раз в 10 лет, а при недостижении соглашения – по решению суда.

Важно заметить, что основания для пересмотра размера платы и критерии ее изменения не регулируются данной статьей. Таким образом, стороны сами могут предусмотреть в договоре об установления вещного права примерный перечень оснований. В качестве образца могут служить нормы о рентных отношениях,

вкоторых также предусмотрена возможность пересмотра размера рентных платежей. Согласно п. 2 ст. 590 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер выплачиваемой ренты увеличивается с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.

Взарубежных правопорядках предусмотрены разнообразные способы и порядок внесения платы за право застройки. Согласно Закону Хорватии от 28 октября 1996 г. «О праве собственности и других вещных правах» (Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima) право застройки является, как правило, платным обременением земельного участка. Собственник обремененного земельного участка имеет требование о ежемесячном возмещении, которое соответствует сумме средней арендной платы для такого земельного участка (п. 2 ст. 281). Однако это положение имеет диспозитивный характер, поэтому по соглашению сторон право застройки может предоставляться безвозмездно, а срок платежа определяться договором. При этом отличающееся от законных определений регулирование требует записи в поземельной книге, для того чтобы данные условия были доступны третьим лицам.

Гражданское ПРАВО в комментариях

127

обращения взыскания на объект права застройки с удовлетворением требований за счет стоимости объекта застройки (в данном случае – возведенных строений).

ГК РФ (в редакции Проекта) предусмотрено введение гл. 20.6 «Право вещной выдачи», нормы которой закрепляют правила о новом для российского права институте вещной выдачи. Данный институт весьма схож с известным германскому праву вещным обременением.

При конструировании обеспечительных мер платы за право застройки стороны могут обратиться к предусмотренному в Проекте праву вещной выдачи (гл. 20.6 ГК РФ). В частности, стороны вправе предусмотреть правило, согласно которому выплаты обеспечиваются установлением вещной выдачи. Это означает следующее: объектом вещной выдачи выступает право застройки с земельным участком (в случае возведения здания и сооружения – и соответствующие объекты); при ненадлежащем исполнении либо неисполнении обязанности по уплате платежей за право застройки собственник участка может обратить взыскание на недвижимость и удовлетворить свои денежные требования.

Статья 300.5. Распоряжение правом застройки

1.Лицо, имеющее право застройки, вправе отчуждать это право, передавать его в залог или распоряжаться им иным образом, если иное не установлено законом.

Право застройки в отношении здания или сооружения, право собственности на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, может быть отчуждено или передано в залог только одновременно с отчуждением или передачей в залог указанного здания или сооружения. Сделка, совершенная с нарушением этого требования, является недействительной.

Отчуждение или передача в залог здания или сооружения, возведенного на основании права застройки, означает отчуждение или передачу в залог права застройки.

2.Право застройки переходит в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридического лица и по наследству.

3.Переход права собственности на помещение в здании, возведенном на основании права застройки, означает переход доли в праве застройки к приобретателю данного помещения.

Кдоле в праве застройки применяются правила о доле в праве собственности на земельный участок, принадлежащий собственнику помещения в здании (пункт 6 статьи 298.5).

4.На право застройки может быть обращено взыскание, в том числе путем его продажи с публичных торгов. К обращению взыскания на право застройки применяются правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи.

ВЕСТНИК ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА № 1 2015 ТОМ 15

128

1.Одним из важнейших признаков права застройки является его оборотоспособность, т.е. возможность его отчуждения, передачи в залог или распоряжения им иным образом, если иное не установлено законом. Комментируемая статья исходит из принципа единства построенного в силу права застройки объекта недвижимости и права застройки. В этой связи абзац второй п. 1 ст. 300.5 ГК РФ (в редакции Проекта) учреждает правило, согласно которому право застройки

вотношении здания или сооружения, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРП, может быть отчуждено или передано в залог только одновременно

сотчуждением или передачей в залог указанного здания или сооружения. Сделка, совершенная с нарушением этого требования, является недействительной.

Наряду с возможностью отчуждения права застройки комментируемая статья не запрещает и отчуждение возведенной недвижимости – с тем правилом, что данное действие означает отчуждение или передачу в залог права застройки (абзац третий п. 1 ст. 300.5 ГК РФ (в редакции Проекта)).

Следует отметить, что в зарубежных правопорядках также закрепляется возможность отчуждения права застройки. Однако в связи с тем, что возведенное строение является существенной составной частью права застройки, оно неотторжимо от него и всюду следует его судьбе. Отчуждение строения без права застройки в зарубежном праве недопустимо (кроме случаев продажи вещи на снос, т.е. как стройматериалов).

Внекоторых правопорядках реализация права на отчуждение обусловливается согласием собственника. К примеру, подобное правило вытекает из абз. 1 § 5 Закона Германии о наследственном праве застройки, где сказано о том, что

всодержание наследственного права застройки может быть включена необходимость согласия собственника земельного участка на продажу данного права. В то же время п. 2 ст. 413 ГК Украины не связывает возможность его отчуждения с согласием собственника земельного участка.

Любопытно заметить, что в германском и эстонском законодательстве закреплен случай, когда застройщик вправе в судебном порядке потребовать от землевладельца дачи согласия на продажу. Это возможно, если передача права застройки вытекает из условия, внесенного в крепостную книгу, и если в этом случае «в существенной мере не изменится и не будет поставлена под угрозу цель, которая преследовалась при установлении права застройки, а приобретатель обеспечит надлежащее выполнение обязанностей» (абз. 1 § 2491 Закона Эстонии о вещном праве). Сходное правило еще раньше было закреплено в абз. 1, 2 § 7 Закона Германии о наследственном праве застройки.

По общему правилу отчуждение может быть возмездным (продажа). Однако

вГК Украины не запрещается и безвозмездное отчуждение с переходом к покупателю всех прав и обязанностей по договору застройки.

2.Оборотоспособность права застройки не ограничивается исключительно возможностью его отчуждения по договору. Пункт 2 ст. 300.5 ГК РФ (в редак-

Гражданское ПРАВО в комментариях

129

ции Проекта) закрепляет правило о том, что право застройки переходит в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридического лица и по наследству. В данном случае происходит замена одного лица – застройщика на другое лицо – наследника (в случае наследования) или на созданное юридическое лицо (при реорганизации). Для возникновения права застройки

всилу универсального правопреемства нет необходимости в заключении нового договора об установлении вещного права. Основанием возникновения права нового застройщика при наследовании будут выступать выданное нотариусом свидетельство о наследовании, а при реорганизации юридического лица – свидетельство о регистрации вновь созданного юридического лица, его учредительные документы и передаточный акт, содержащие сведения о правопреемстве при реорганизации. Эти документы должны быть основанием для изменения

вЕГРП записи о застройщике. Кроме того, согласно п. 6 ст. 224 ГК РФ (в редакции Проекта) при переходе вещного права от одного лица к другому лицу прекращение этого права у одного лица и его возникновение у другого лица подлежат государственной регистрации.

3.Переход права собственности на помещение в здании, возведенном на основании права застройки, означает переход доли в праве застройки к приобретателю данного помещения. К доле в праве застройки применяются правила о доле в праве собственности на земельный участок, принадлежащий собственнику помещения в здании (п. 6 ст. 298.5 ГК РФ (в редакции Проекта)).

Всвязи с тем, что, согласно Проекту, объекты, возведенные в силу права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки, законодатель был вынужден продолжить традицию установления «двух прав»: права собственности застройщика на помещение в здании (вместе с общей долевой собственностью на общее имущество здания) и права застройки застройщика на земельный участок.

Таким образом, данные положения Проекта приведут к тому, что при покупке помещения в здании покупатель будет приобретать право собственности на помещение и одновременно долю в праве застройки земельного участка.

Думается, что вопрос введения права застройки для строительства многоквартирных домов требует дальнейшего осмысления с учетом опыта зарубежных европейских стран. За рубежом, в частности в Германии, этот опыт используется. Законом Германии от 15 марта 1951 г. (в ред. 7 июля 2009 г.) «О праве собственности на жилое помещение и праве длительного пользования жилой площадью» (Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz)) (далее – Закон Германии о праве собственности на жилое помещение) владельцы обособленных жилых и нежилых помещений признаны участниками долевой собственности на здания (многоквартирный дом или здание, используемое для нежилых целей). Однако для участия в гражданских правоотношениях право каждого владельца помещения при помощи фикции