Задача 5.

Вариант 1. (если бы я был ответчиком)

1. Вправе ли ооо «Волокномаш» и зао «Рета» заключить договор купли-продажи нескольких помещений в принадлежащем ему здании?

Да, вправе, если данное помещение было выделено в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ здания, сооружения относятся к недвижимым вещам. В развитие положений гражданского законодательства ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" дополнил перечень объектов недвижимости такими объектами, как жилые и нежилые помещения

В соответствии с нормами гражданского законодательства к объектам недвижимого имущества предъявляются требования:

- государственного кадастрового учета (кадастровый учет подтверждает существование объекта недвижимого имущества в качестве индивидуально-определенной вещи)

- государственной регистрации прав на эти объекты (право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат госрегистрации)

То есть данное помещение, в силу требований закона должно быть выделено в качестве отдельного объекта недвижимости с заведением на него кадастрового дела и технического паспорта и государственной регистрации прав на него.

Согласно п.8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания": «Выделение из здания нежилых помещений и признание их самостоятельными объектами недвижимости влекут за собой прекращение существования здания как объекта недвижимого имущества. Одновременно с прекращением права собственности на здание как единого объекта возникает право собственности на находящиеся в нем помещения, которые образуются согласно технической и юридической возможности их обособления.

2. Обоснован ли тезис ооо «Волокномаш» о неделимости здания в связи с тем что доступ в помещения занимаемые зао «Рета» осуществляется через помещения принадлежащие ему на праве собственности?

Нет. Так как если указанные помещения, предназначены для обслуживания более одного помещения в здании, то исходя из п. 2 Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64: "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" они являются общими и в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ, то есть нормы о жилых помещений.

В ином случае на них могут быть установлен частный сервитут на основании ст. 277 ГК.

Вариант 2.

1. Вправе ли ООО «Волокномаш» и ЗАО «Рета» заключить договор купли-продажи нескольких помещений в принадлежащем ему здании, если они не обособлены?

Нет, не вправе. Согласно ч.7 ст. 27 ФЗ «"О государственном кадастре недвижимости": Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

Кадастровый паспорт не выдадут.

А если выдали, то регистратор должен отказать на основании абзацев 4 и 10 части 1 статьи 20 ФЗ «О гос. регистрации». Так как предоставление на государственную регистрацию прав документов, по форме или содержанию не соответствующих требованиям действующего законодательства –является основанием для отказа в гос. регистрации.

А если и выдали, то мы оспариваем выдачу на основе ч.1 ст. 198 и ч.1 ст 201 АПК.

В силу части 1 статьи 198 и части 1 статьи 201 АПК РФ, для признания незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходима совокупность двух условий - несоответствие решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушение им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Соответственно, мы признаем сделку недействительной как несоответствующую закону, так как она противоречит абз. 3 п. 2 ст. 13 ФЗ «О гос. регистрации»: «Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре права.