Lomakin_Lektsii_Otdelnye_Dog-Ry

Ломакин Дмитрий Владимирович

ДОГОВОРЫ, НАПРАВЛЕННЫЕ НА ПЕРЕДАЧУ ИМУЩЕСТВА В ПОЛЬЗОВАНИЕ

Договор аренды

14) Понятие и существенные условия договора аренды

Он направлен на передачу имущества в пользование

Применительно к аренде мы можем встретить выражение «имущественный наем»

Самое общее определение сформулировано в ч. 1 ст. 606 Арендодатель обязуется предоставить арендатору имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование

Две модели:

15)Простая (только в пользование)

16)Сложное (владение и пользование)

В части 2 той же статьи речь идет о приращениях. Собственность арендатора на приращения возникнет только если он использовал имущество в соответствии с целями, установленными в договоре, или по назначению. Это исключение из 136 статьи - собственник приобретает право собственности на приращения.

Есть разные конструкции договора: либо конструкция владения-пользования, либо конструкция пользования. К примеру, договор аренды предприятий возможен только по сложной модели. По какой бы модели не строился договор, фактически передача вещи является обязательной. К примеру, есть договор аренды рекламных конструкций, который, на самом деле, не аренда, так как объект фактически не передается, на самом деле, это договор возмездного оказания услуг.

Практике известны случаи, когда стороны заинтересованы в заключении договора аренды, но по каким-то причинам не могут заключить этот договор. К примеру, в договоре аренды жилых помещений. Арендатор заключает договоры, обеспечивающие доступ на определенную территорию. Здесь будет притворная сделка, на самом деле направленная на субаренду.

Правовому регулированию посвящена глава 34.

Классификации аренды:

Выделяется классификация по объекту аренды: аренда транспортных средств, аренду зданий и сооружений, аренду предприятия

Субъектный состав и цели использования объекта аренды: лизинг, прокат (цель

использования - в личных целях, арендодатель должен обладать статусом коммерсанта (ИП или коммерч орг))

Признаки:

Консенсуальный договор, будет считаться заключенным с момента достижения согласия и облечения согласия в надлежащую форм

Возмездный договор. Встречное предоставление происходит в форме арендных платежей

Синаллагматический договор

Условия Нет унифицированного перечня существенных условий, различия по видам. Общее

условие - условие о предмете.

ПРЕДМЕТ

Предмет - действия арендатора по предоставлнию имущества, действия арендодателя по оплате.

Необходимо четко индивидуализировать объект аренды. Индивидуализация объекта аренды происходит путем перечисления данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче.

В качестве объекта может выступать любое имущество, являющее объектом ГП и не ограниченное в обороте. К примеру, земельные участки, предприятия.

Атрибуты (свойства) объекта аренды:

9.В качестве объекта должна выступать вещь, причем вещь должна быть непотребляемой (не должна терять своих свойств в процессе использования)

10.В качестве объекта аренды могут выступать только индивидуально-определенные вещи

11.Для некоторых разновидностей аренды важна цель использования имущества

(пример - прокат, аренда предприятий)

12. Ограничения или запреты на передачу того или иного имущества в аренду могут быть установлены только законом (п. 2 ст. 37 ГК - требуется предварительное разрешение, ФЗ «О защите конкуренции» ст. 17.1 - аренда только после проведения торгов). Законом могут быть установлены особенности передачи в аренду земельных участков (ЗК РФ)

Имущество, которое не является самостоятельным объектом ГП оборота не может передаваться по договору аренды. Пример - крыша здания.

Единственным исключением является передача по договору аренды части

помещений. ГК не называет их в числе объектов ГПО. С другой стороны, есть 218 ФЗ и в силу прямого указания закона они являются самостоятельными объектами аренды.

Посмотреть:

п. 1 Обзора практики разрешения споров связанных с арендой (Инф письмо 11.01.2014 номер 66).

Посмотреть ПП ВАС 2011 номер 73

ПП ВАС от 23 июля 2009 номер 64 - в п. 7 практическая ситуация - стена не может передаваться в аренду для наружной рекламы. При этом необходимо регистрировать обременения при договоре аренды

СРОК

Срок в договоре не является существенным условием по общему правилу. Договор аренды заключается на срок, который определяется самими договором. Если срок не указан, то договор будет считаться на неопределенный срок. Эта связь может быть прервана уведомлением об одностороннем отказе от договора. Уведомление направляется контрагенту за месяц до даты прекращения (в недвижке больше). Сроки диспозитивные, могут меняться как договором, так и законом. К примеру, в прокате - за 10 дней.

Сроки должны быть ограничены, так как иначе конструкцию договора можно использовать по факту для купли-продажи. Для того, чтобы этого не было, устанавливаются предельные сроки. К примеру, прокате максимальный срок - 1 год.

Для определения сроков суды применяют буквальное толкование, но в ряде случаев допускают отход от этого принципа в целях пресечения злоупотребления сторонами. Пример - п. 3 Обзора.

Добросовестный арендатор имеет право на возобновление договорных связей по истечении срока. По факту заключается новый договор аренды на новый срок и здесь арендатор получает преимущество перед другими желающими заключить договор.

Преимущество арендатора возможно при наличии следующих обстоятельств:

13.Добросовестность арендатора. Арендатор должен надлежащим образом исполнять обязательства по договору аренды.

14.Отсутствие препятствий в законе или договоре аренды. Пример - аренда ТС с экипажем.

15.Активные действия арендатора. Он обязан письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договор аренды на новый срок. Сроки, в течение которых должно направляться уведомление обычно указывается в договоре, если нет - в разумные сроки

16.Преимущественное право возникает лишь в том случае, если арендатор готов

предложить арендодателю условия не хуже, чем те, которые предлагают третьи лица. Преимущественное право на прочих равных условиях

Нарушение преимущественного права предполагает наличие права перевода на арендатора прав и обязанностей по договору аренды, который был заключен с третьим лицом. Помимо этого имеет право требовать возмещения убытков. Это очень серьезная гарантия со стороны государства. Даже в случае заключения нового договора после проведения торгов арендатор своего права не теряет.

п. 3 ПП ВАС номер 73 - ситуация по торгам От этой конструкции следует отличать возобновление договора аренды

Возобновление договора происходит на неопределенный срок. Отличие от заключения на новый срок:

-Со стороны арендатора не требуется совершения никаких активных действий. Арендатор должен лишь продолжать использовать объект аренды с молчаливого согласия арендодателя

-При возобновлении договор возобновляется на прежних условиях

-Факт возобновления не влечет необходимости гос регистрации (п. 11 Обзора «О разрешении… недвижимого имущества и сделок с ним» ИП ВАС РФ от 16 февраля

2001 номер 59)

Препятствия к возобновлению могут быть как в законе, так и в договоре.

АРЕНДНАЯ ПЛАТА

По общему правилу не является существенным условием

Это встречное предоставление за пользование арендованным имуществом. Она не может сводиться исключительно к компенсации расходов на использование имущества.

Порядок, условия и сроки внесения платежей определяются договором. Их отсутствие не влечет, по общему правилу незаключенность договора. Если нет - порядок для аналогичного имущества.

Иногда является существенным условием. Пример - аренда зданий и сооружений.

Арендная плата может быть установлена как за пользование объектом в целом, так и за пользование отдельными составными частями.

Формы арендной платы перечислены в 614 статье, перечень открытый. В некоторых видах аренды выбор формы является ограниченным. Пример - п. 1 ст. 630 (прокат) - только денежные средства.

Арендная плата может быть установлена как непосредственно, так и путем

определения арендных платежей (опосредованный порядок).

При определении арендной платы необходимо четко определить, за какой период она взыскивается. Если не указано - взыскивается за весь период. Нарушение условия об арендной плате дает право тркбовать досрочного внесения арендных платежей. Если не внесли - право на односторонний отказ от договора.

Существенно нарушение сроков арендной платы - что это? Может проявляться как в неоднократных просрочках платежей, так и в систематическом внесении арендной платы в неполном размере.

Обязанность по внесению платы - с какого момента возникает? Не может возникнуть ранее фактической передачи объекта аренды, в остальном - как в договоре. Эта обязанность не возникает, если объект аренды передан с недостатками, исключающими возможность использования по назначению (либо с существенным недостатком, либо отсутствие соответствующей документации). Односторонний отказ арендатора от использования объекта аренды без прекращения договора не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы.

Законом предусмотрена возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в предусмотренные договором сроки, но не чаще 1 раза в год. Законами могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы ( ФЗ «О лизинге - минимальные сроки 3 месяца).

Изменение величины арендной платы может быть связано с экстремальными ситуациями, к примеру, с существенным ухудшением условий пользования объектом аренды. Если арендатор не отвечает за это ухудшение, он может потребовать уменьшения платы.

2) Форма договора

По общему правилу договор аренды заключается в простой письменной форме. Дефект формы не влечет, по общему правилу, недействительности. Есть и исключения. К примеру, договор аренды предприятия должен быть заключен путем составления одного документа, если нарушается - недействительность. В некоторых случаях нужна государственная регистрации. В настоящий момент отсутствие гос регистрации не влечет незаключенность договора. Только для третьих лиц договор не будет иметь обязательной силу. Пример - требование гос регистрации договора аренды недвижимости.

Как быть с частью здани/сооружения? Два подхода. 1. Договор требует гос регистрации, так как это часть недвижимости. 2. Если договор на срок - менее года - не подлежит гос. регистрации, так как на правовой режим части распространяется режим целого. Последний подход сейчас действует - Инф. письмо номер 55.

ПП ВАС 25 декабря 2012 номер 98 - решение вопроса о «двухдневных договорах»

после кратковременной отмены двойной регстрации - договоры являются действительными лишь для их сторон

Гос регистрации подлежат также изменения и дополнения к нему. Есть исключения. К примеру, изменение размера арендной платы, которая была привязана к валютному курсу. Такие изменения регистрировать не нужно.

3) Субъекты договора аренды, их права и обязанности

Два субъекта - арендатор и арендодатель

В качестве арендодателя может выступать 1) собственник и 2) лица, которые уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Яркий пример - государственные унитарные предприятия. Титул должен существовать на момент передачи имущества, а не заключения договора. Исходя из такого подхода, законодатель допускает аренду будущей вещи. Если арендодатель не может предоставить вещь, то возмещение убытков. Иногда такая аренда запрещается. Пример - самовольная постройка. Нельзя заключать договор об аренде будущей самовольной постройки.

Если речь идет о субъекте, который ошибочно считает себя собственник публичного имущества, то такие сделки будут недействительными.

Если заключается с нарушением порядка согласования сделки, такая сделка, как правило, оспоримая.

Основная обязанность арендодателя заключается в передаче арендатору имущества, которое:

17.Соответствует условиям договора аренды и

18.Назначению имущества

Если не соответствует, то, по общему правилу, это ненадлежащее исполнение. Пример - стороны договорились, что арендодатель передаст имущество с недостатками, но потом их исправит.

Что с принадлежностями и документами? Если документы необходимы для использования - у арендатора требование о предоставлении их в натуре или может требовать расторжения договора. Если принадлежности или документы, которые не лишают права использовать по назначению - то может прибегать к иным способам защиты, к примеру, неустойке, возмещению убытков.

Неисполнение аренодателем своей основной обязанности порождает право арендатора требовать исполнения обязательства в натуре или требовать возмещения убытков. Нарушение обязательства по передаче объекта аренды может выразиться в ненадлежащем исполнении.

- Чаще всего нарушение заключается в передачи объекта с недостатками.

Факторы:

19.Характер недостатка - должны препятствовать пользованию полностью или в части по целевому назначению. При этом недостаток должен иметь длящийся характер.

20.Осведомленность арендодателя - арендатор не должен знать о недостатках в момент заключения договора. Недостатки не были оговорены и он не мог получить информацию из других источников. Недостатки не могут быть явными. Если арендатор принял имущество с явными недостатками, то он не вправе на них ссылаться, так как у арендатора есть обязанность по осмотру объекта. Есть исключения: пример - договор проката.

Если есть недостатки - арендатор вправе воспользваться возможностями из 612 ст. Кроме того, сверх этих правомочий у него появляется право на возмещение убытков. Для реализации этих правомочий требуется предварительное уведомление арендодателя, чтобы он успел устранить недостатки либо заменить объект. Если арендатор не исполняет обязанность по информированию, то он не имеет права требовать что-то с арендодателя.

- Передача объекта, обремененного правами третьих лиц

В этих случаях арендатор имеет право на расторжение договора или уменьшения размера АП.

- Оформляется актом приема-передачи. Уклонение от акта приема-передачи свидетельствует о неисполнении своих обязанностей. Акт имеет значение, но не решающее. Особое значение он имеет при аренде предприятия. Передаточный акт составляется по итогам инвентаризации предприятия. В акте указываются все составляющие предприятия, их балансовая стоимость, процент износа, остаточная стоимость. Порядок инвентаризации определен Приказом Минфина номер 49.

Помимо основной обязанности есть также обязанность арендодателя по проведению капитального ремонта. Кап ремонт - восстановление технических х-к объекта до значений, близких к проектным. По существу это составляющая обязанность бремени собственности. Закон также может предусматривать, что кап ремонт осуществляет арендодатель (договор аренды ТС без экипажа). Должен проводиться в срок, установленный договором, если есть специальные тех требования - надо соблюдять. Если арендодатель не проводит ремонт, арендатор имеет право на действия, перечисленные в ст. 616.

Бывают случаи, когда арендатор срочно должен провести ремонт. Буквальное толкование говорит, что арендатор вправе это сделать и потребовать возмещения расходов. Суды же исходят из того, что добросовестный агент должен согласовать расходы с арендодателем.

Обязанность арендатора поддерживать объект в надлежащем состоянии. Норма

диспозитивная, исключения - договор аренды ТС без экипажа. При неподдержании договор аренды не будет расторгнут. НО если в результате систематического неиполнения обязанности, в результате чего было существенное ухудшение - право расторгнуть появляется.

Арендатор обязан пользоваться в соответствии с условиями договора и назначением имущества. По сути речь идет не об обязанности.

Арендатору может принадлежать право распоряжаться арендованным имуществом. В частности выражается в передачи объекта в субаренду и поднаем. Для заключения договора субаренды требуется согласяи арендодателя. Договор субаренды является производным, поэтому не может быть заключен сверх срока аренды.

Арендатор может передавать свои права и обязанности другому лицу (перенаем). Речь идет о передаче договора.

Арендатор вправе передавать объект аренды в безвозмездное пользование.

Если пользуется и нарушеает условия - можно расторгнуть.

При прекращении договора арендатор обязан вернуть объект в том состоянии, в котором получил, с учетом износа. Если арендатор этого не делает, арендатор может собственными действиями это сделать.

Если арендатор имущество не возвращает по зависящим от него причину - обязан выплатить АП несмотря на то, что срок истек. Договор действует до момента надлежащего исполнения. Договор может предусматривать повышенную АП за удержанное имущества.

Если арендатор не возвращает по вине арендодателя или по независящим обстоятельствам - ничего

Возврат подтверждается передаточным актом.

А если были внесены улучшения? Судьба завист от:

21.Вида улучшений (отделимые и неотделимые)

22.От воли арендодателя на их производство

23.Режим улучшений, определенный законом или договором

24.Источника средств, за счет которых они были проведены

По общему правилу отделимые остаются у арендатора. Иной режим может быть установлен в договоре. Неотделимые зависят от воли. Если за свой счет и с согласия - имеет право на компенсацию. Если не было согласия - по общему правилу не имеет право на компенсацию. Пример - договор аренды предприятий.

Лизинг (финансовая аренда)

Применяются общие положения об аренде (пар. 1 гл. 34) и общие положения о лизинге (пар. 6 гл. 34). ФЗ № 164 «О финансовой аренде и лизинге». Первая редакция противоречила ГК. Затем был проведен в соответствие. Ст. 10 – права и обязанности регулируются ГЗ.

Ч. 1 ст. 665 ГК – определение.

Один субъект (арендодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору данное имущество за плату во временное владение и пользование.

Арендатор (лизингополучатель) преследует цель приобретения имущества в собственность, но по каким-то причинам эта цель недостижима, например, отсутствие денег. Фактически законодатель рассматривает лизинголполучателя как потенциального собственника. Риск переходит к лизингополучателю в момент передачи объекта лизинга.

Отличия от аренды:

1.Лизингодатель на момент заключения договора не является собственником объекта лизинга, а обязуется приобрести этот объект.

2.Лизингополучатель вступает в правоотношение не только с лизингодателем, но и с продавцом имущества. Более того, по общему правилу, продавца выбирает именно лизингополучатель.

3.Арендатор несет ответственность за выбор продавца. Но это норма диспозитивная. Но редко, когда по-другому.

4.Продавец предмета лизинга должен быть изначально уведомлен, что он продает не просто предмет, а предмет в целях по договору лизинга (ст. 667). Это нужно для возникновения правоотношения между продавцом с одной стороны и лизингополучаетелем с другой.

5.Лизингодатель и лизингополучатель выступают как солидарные кредиторы.

6.Роль лизингодателя сводится к роли денежного мешка.

7.Предмет лизинга Уже предмета аренды.

8.До какого-то года была указана цель лизинга – исключительно предприм деятельность.

9.Лизинг – это разновидность инвестиционной деятельности. Личной, бытовой, семейной цели быть не может. Но это легко обходится.

10.П. 1 ст. 13 ФЗ

11.Наличие широкого перечня обстоятельств, при наличии которых стороны в одностороннем порядке могут прекратить договор в одностороннем порядке.

Есть исключения. Лизингополучатель не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть договор. У лизингополучателя нет обязанности по оплате.

Выделяют виды:

1.Международный. Конвенция о м/н лизинге 1988 г.

2.Внутренний. Субъекты – резиденты РФ.

Договор найма жилого помещения

I. Понятие и общая характеристика договоров найма жилых помещений.

Особое имущество – жилые помещения. ГК – гл. 35.

Жилое помещение (п. 2 ст. 15 ЖК):

•недвижимое имущество

•изолировано

•пригодно для постоянного проживания граждан. Определяется техническими, санитарными и иными требованиями

Ст. 16 ЖК – виды ЖП.

Требования – раздел второй положения о признании помещения жилым, непригодным и многоквартирного дома аварийным.

Пост Прав от 28.01.2006 № 47

Порядок признания помещения жилым (раздел 4 Пост Прав)

Признается специальными комиссиями, формируются на местах фед органами исп власти и органами исп власти субъектов или комиссиями МСУ.

Жилищный фонд Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ.

Может быть классифицирован по различным основаниям:

1. В зависимости от формы собственности.

• Частные жилищные фонды. Находятся в собственности ФЛ и ЮЛ

• Государственный жилищный фонд. Помещения, которые находятся в собственности РФ и субъектов.

• Муниципальные жилищные фонды. В собственности МО. 2. Цели использования жилых помещений:

•Жил фонд социального использования. Жил помещения гос и мун жил фонда. Предоставляются гражданам по договору соц найма.

•Специализированный жил фонд. Состоит из жил помещений, входящих в гос и мун жил фонды. Но! Эти жилые помещения предоставляются только определенным категориям граждан – раздел 4 ЖК РФ. Например, жилые помещения в общежитиях и тд.

•Индивидуальные жил фонды. Жил помещения част жил фонда, но только те, которые использубтся для постоянного проживания их самих и членов их семьи.

Если на коммерческой основе, то жил фонд коммерческого использования. Это легальные классификации. Основы заложены в ст. 19 ЖК. Имеют практическое