Bevzenko_R_S_Kvalifikatsia_i_posledstvia_sdelok_s_buduschey_nedvizhimoy_veschyu_2012

Препятствием для такой конструкции может служить норма ст. 608 ГК РФ, устанавливающая, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Означает ли это, что несобственник не может принимать на себя обязательства, которые я описал в предыдущем абзаце? На мой взгляд, вовсе нет, так как слова "право сдачи в аренду", употребленные в ст. 608 ГК РФ, следует понимать как право передачи в аренду. Таким образом, законодатель совершенно справедливо указывает на то, что, исполняя договор аренды - сдавая вещь в аренду, арендодатель должен быть ее собственником.

20. И наконец, комментируя Постановление Пленума ВАС РФ, необходимо обратить внимание на положения Закона N 427-ФЗ, которым внесены изменения в Федеральные законы "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и "Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Вкомментируемом Постановлении прямо не решен вопрос о правовой природе инвестиционных контрактов, заключаемых публичными образованиями и застройщиками, предметом которых является возведение застройщиком недвижимого имущества с последующим распределением этого имущества между застройщиком и публичным образованием в определенных долях.

Внекоторых случаях инвестиционные контракты, заключаемые публичным образованием, предполагают следующие условия:

- инвестор обязуется привлечь денежные средства, подрядчиков, поставщиков строительных материалов для строительства объекта;

- публичное образование обязуется совершить некоторое предоставление: обеспечить объект энергомощностями, дорожной инфраструктурой, провести расселение ветхих домов, расположенных на строительной площадке, а также содействовать инвестору в реализации инвестиционного проекта в рамках своих полномочий;

- после завершения строительства объекта площади в нем распределяются между публичным образованием и инвестором в соответствии с инвестиционным контрактом.

Подобного рода инвестиционные договоры не могут быть квалифицированы ни как купля-продажа (так как публичное образование не принимает на себя обязательства передать в собственность инвестору недвижимое имущество), ни как договор подряда (так как разрешение на строительство всегда выдается инвестору или привлеченному им заказчикузастройщику).

Вбольшей степени описанная модель инвестиционного контракта тяготеет к договору простого товарищества, так как, заключая договор, стороны преследуют общую цель: построить здание, с тем чтобы впоследствии разделить помещения в соответствии с заранее установленной пропорцией.

Крайне важным является решение вопроса о том, у какой из сторон описанной модели договора будут права на земельный участок, допускающие строительство. От этого зависит и решение вопроса о вещных правах на

возведенное здание.

На мой взгляд, решение должно быть следующим:

а) если земельный участок был внесен в качестве вклада в общее имущество товарищей, то каждый из них приобретает возможность зарегистрировать свое право собственности, возникшее первоначальным образом, на построенное недвижимое имущество (либо долевая собственность, либо собственность на отдельные помещения в здании, определенные соглашением товарищей о разделе общего имущества или решением суда);

б) если же земельный участок был не внесен в качестве вклада в общее имущество, а, например, предоставлен одному из участников товарищества в аренду <21> под строительство (именно так и происходит в подавляющем большинстве случаев), то первоначальным образом право собственности на построенное недвижимое имущество может возникнуть только у того из товарищей, у кого было право на землю, предполагающее возможность строительства (т.е. у арендатора). Впоследствии такая сторона, исполняя договор простого товарищества, должна передать другому товарищу то, что ему причитается по договору. Если эта обязанность не исполняется, то другая сторона договора товарищества вправе в такой ситуации требовать раздела созданного имущества в судебном порядке и государственной регистрации перехода права собственности на соответствующее имущество (применительно к ст. 551 ГК РФ).

--------------------------------

<21> При этом, на мой взгляд, предоставление имущества в аренду стороне товарищества не противоречит природе товарищества, так как в силу особенностей земельного законодательства круг прав на землю сегодня, по сути, сводится к праву собственности и аренде. Иных оснований пользования земельным участком для цели строительства ЗК РФ не предусматривает. Экономически для застройщика предпочтительнее аренда, и именно поэтому внесение земельного участка в качестве вклада в совместную деятельность не распространено.

21. Однако практика свидетельствует о том, что зачастую инвестиционные контракты, заключаемые с публичными образованиями, не предусматривают вообще никакого предоставления со стороны публичного образования. Включение в инвестиционный договор положений о том, что публичное образование обязуется выдать архитектурно-планировочное задание, разрешение на строительство и т.п., не может считаться установлением обязанности совершить встречное предоставление, так как все эти обязанности и без того лежат на публичном образовании в силу норм публичного права.

В такой ситуации передача публичному образованию помещений в возведенном объекте осуществляется без какого-либо встречного предоставления с его стороны и является, на мой взгляд, типичным случаем дарения. Следовательно, условие инвестиционного договора,

устанавливающее обязательство передать в собственность публичного образования недвижимое имущество, представляет собой обещание дарения (п. 2 ст. 572 ГК РФ). Квалификация передачи недвижимости в качестве составной части платы за аренду земельного участка не представляется возможной в связи с особенностями положений ст. 30, 30.1 ЗК РФ, регулирующих порядок предоставления в аренду земельных участков из состава земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также в связи с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (редакция от 26.10.2011) "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", исходя из положений которого установление комбинированной арендной платы (денежными средствами и передачей имущества) не допускается.

22. Закон N 427-ФЗ установил следующие правила, имеющие значение для целей рассмотрения споров о правах на недвижимое имущество, возведенное в ходе инвестиционной деятельности:

а) государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по инвестиционному договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.

Следовательно, возникает вопрос о том, вправе ли застройщик, обладающий правом на земельный участок и возведший недвижимое имущество, зарегистрировать свое первичное право на возведенное строение; б) объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора,

признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со ст. 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.

Вопрос, который возникает в связи с этой нормой, заключается в следующем: во всех ли случаях возводимый объект является долевой собственностью инвестора и публичного образования?

23. Представляется, что исходя из положений ГК РФ, ЗК РФ и правовых позиций ВАС РФ ответы на обозначенные вопросы должны быть следующими.

Правовой принцип, в соответствии с которым первичная собственность на здание может возникнуть только у собственника земельного участка (superficies solo cedit), сформулирован в ст. 263 ГК РФ. Указание Кодекса на то, что законом может быть предусмотрено, что собственником здания станет другое лицо, можно понимать в том смысле, что таковым может быть лицо, которое имеет другое, чем собственность, право на земельный участок, предполагающее возможность его застройки (в первую очередь право аренды, а также право пожизненного наследуемого владения, право постоянного бессрочного пользования). Иное толкование указанной статьи Кодекса приведет к нарушению принципа единства судьбы прав на земельный участок и возведенную на нем недвижимость (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Кроме того, исходя из положений ст. 22 ЗК РФ, арендатор, которому разрешена застройка земельного участка, является по сути единственным лицом, имеющим право его застраивать (собственник отстраняется от этого процесса), и потому только он вправе претендовать на первичную собственность на возведенную на участке недвижимость.

Ситуация меняется, когда собственник земельного участка и инвестор строительства заключили договор простого товарищества, по которому земельный участок был внесен в общее имущество (т.е. поступил в общую собственность товарищей). В этой ситуации каждый из товарищей может претендовать на первичную собственность на возведенную недвижимость в тех долях, о которых они договорились. Это связано с тем, что каждый из товарищей имеет право на земельный участок (ср. п. 7 комментируемого Постановления).

В случае если товарищество образовано таким образом, что право на земельный участок не становится общим (общая собственность, соаренда, совместная принадлежность права постоянного пользования участком), первичная собственность может возникнуть только у того лица, которому принадлежит право на участок.

Итак, толкование положений Закона N 427-ФЗ о долевой собственности на объект строительства, на мой взгляд, может быть следующим: эта норма рассчитана на случаи, когда публичное образование, являясь собственником

земельного участка, внесло его в качестве взноса по договору простого товарищества (что требует дополнительной оценки с точки зрения соответствия этой сделки законодательству о приватизации и ЗК РФ) либо когда в договоре установлено, что земельный участок инвестору на какомлибо праве вообще не передается (по сути, речь идет о подряде). Эта норма не подлежит применению, в случае если в рамках инвестиционного контракта земельный участок был передан инвестору на праве аренды, а последний принял на себя обязательство безвозмездно передать в собственность публичного образования часть построенных объектов. Требование публичного образования о передаче этих объектов является по своей природе обязательственным.

Кроме того, первичная собственность публичного образования на построенные объекты в соответствии с названным Законом может возникать и тогда, когда инвестор, не приобретая прав на земельный участок, осуществляет строительные работы, которые оплачиваются передачей ему части помещений (так часто бывает при заключении инвестиционных контрактов, связанных с реконструкцией зданий).

Вопрос о возможности регистрации первичного права собственности без подписанного документа о завершении инвестиционного проекта и распределении площадей в построенном здании также следует решать исходя из принципа superficies solo cedit. Это означает, что невозможно зарегистрировать первичное право собственности на возведенный объект без документа о завершении реализации инвестиционного проекта и распределении площадей только в случае, если публичное образование, которое должно подписать такой акт, также может претендовать на возникновение первичного права собственности на построенное имущество.