Учебный год 22-23 / ГП Старые хорошие билеты 339 стр
.pdf
в) предприятия,
г) здания и сооружения,
д) воздушные и морские суда,
е) космические объекты,
ж) незавершённое сторительство.
Имущество должно принадлежать залогождателю на п/с или ХВ (п.1 ст. 6 Закона об ипотеке)
Ограничения по предмету (п. 2 ст. 6 ФЗ об ипотеке):
а) ограниченное в обороте или запрещённое имущество б) имущество, на которое распространяетя обязательная приватизация
в) имущество, приватизация которого запрещена
д) имущество, на которое нельзя обращать взыскание (466 ГПК)
е) специальные случаи (государственного и муниципального жилого фонда — ст. 74 Закона об ипотеке; государственных, муниципальных и некоторых других земель — ст. 63 Закона об ипотеке).
Нельзя передать в ипотеку вещь, которая не существует и будет создана в будущем (т.к. для недвиж
необходима государственная регистрация), только незавершённое строительство.
(?) Судьба земельного участка при ипотеке зданий и сооружений (залогодатель собственник здания):
1)залогодатель – собственник земли: ипотека возможна только при одновременной перед ипотеку здания + земли (п. 3 ст. 340 ГК).
2)залогодатель – арендатор земли: ипотека возможна только при одновременной перед ипотеку здания + право аренды на земелю (п. 3 ст. 340 ГК).
(?) Судьба здания и сооружения при ипотеке земельного участка (залогодатель собственник участка):
1) залогодатель – собственник здания: только земля + здания, отдельно нельзя, т.к. реализация
землия без здания будет невозможна (ст. 35 ГК).
2) залогодатель не имеет п/с на здание: можно отдавть в ипотеку только землю (при реализации к н
собственнику земли переходят все права предыдущего собственника по отношению к собстевннику задния)
Т.е. землю отдельно без здания нельзя, здание отдельно без земли можно передать в ипотек
залогодержатель при обращении взыскания приобретает серивтут на земельный участок).
3. Форма договра об ипотеке.
Особая форма – государственная регистрация (ст. 349 ГК).
Договор заключён с момента государственной регистрации.
Регистрируется договор + ипотека, в кач-ве обременения имущ-ва. В ЕГРП вносится запись об ипотеке.
Может дополнительно оформляться закладной – именная ЦБ, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке (не применяется для ипотеки предприятия):
право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления др доказательств существования этих обязательств;
право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Дополнительные cущественные условия договора об ипотеке (ст. 9 Закона об ипотеке):
1.ПРЕДМЕТ
2.ОЦЕНКА предмета
3.ССЫЛКА НА ОСНОВНОЕ ОБЯЗ-ВО:
-СУЩЕСТВО ОСНОВНОГО
1)указание на ПРАВО, на котором ЗАЛОГОДАТЕЛЬ обладает вещью
2)наименование ГОС. ОРГАНА, зарегистрировавшего это право;
-РАЗМЕР ОСНОВНОГО
-СРОК ИСПОЛНЕНИЯ ОСНОВОГО
+
при залоге права аренды: арендованное имущество должно быть описано так же, как если б само стало предметом аренды + срок аренды.
4. Основания обращения взыскания.
Повышенная защита интересов залогодателей.
МАТЕРИАЛЬНЫЕ – нарушение основного обяз-ва (ст. 54.1 = п.2 ст. 348) + нарушение договора об ипотеке (ст. 35 ФЗ об ипотеке, но у залогодержателя 1 месяц на обращение взыскния (отличие)).
ПРОЦЕССУАЛЬНЫЕ:
а) Судебный порядок (ст. 51 ФЗ):
Общие основания:
1.несколько созалогодержателей;
2.предмет залога имеет историческую, художественную или иную культурную ценность.
3.залогодатель безвестно отсутствует;
4.предмет залога ЖП, собственник которых ФЛ
5.заложенное имущество заложено несколько раз + разный порядок реализации имущ-ва.
+
Специальные основания (п.2 ст. 55 ФЗ об ипотеке) !!!:
1)предметом ипотеки является земельный участок из состава земель с/х назначения;
2)предметом ипотеки являются земельные участки, находящиеся в гос. или м/с собствен предназанченные для жилищного строительства;
3)предмет ипотеки предприятия;
4)предмет ипотеки является имущество в гос. и м/с собственности.
б) Внесудебный порядок применяется при соглашении сторон (любые: льготная отсрочка, исполнительная
надпись и т.д.)
Внесудебный порядок всегда должно быть зафиксирован нотариально (п.1 ст. 55).
Если внсеудебный порядок не исполнен добровольно, то можно прибегнуть к исполнител надписи нотариуса (п. 6 ст. 55 Закона «Об ипотеке»), т.к. всегда внесудебный порядок фиксир нотариусом.
Можно заключить в любое время.
Согашение может быть отдельным (форма как у договора о залоге) либо включить в договор.
Порядок реализации имущ-ва.
В соглашении можно предусмотреть (п. 3 ст. 55 Закона «Об ипотеке»):
Если в судебномпорядке,
1) продажа с публичных торгов (ст. 57 ФЗ об ипотеке, ст. 89-93 ФЗ «Об исполнител производстве») – когда обязательный судебный, либо не обговорён внесудебный.
Начальная цена определяется судом либо оценщиком. Оценка сторонами в договор используется.
Обращение в собственность после торгов (?):
При объявлении торгов несостоявшимися залогодатель может приобрести в собственность (по в течение 10 дней по цене на торгах, а цену зачесть в учёт свох требований.
При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить пр залога за собой с оценкой его в сумме не более, чем на 25 % меньшей (в обчном залоге 10%), чем на первых торгах.
У залогодателя 1 месяц, чтобы воспользоваться правом оставить предмет залога у себя. договор о залоге прекращается.
2) Cуд может по ходатайству сторон в суде решит (истец просит, ответчик соглашается) реализовать по
(открытый аукцион) - !!! только в случае, если стороны решили применить судебный поря договоре, хотя могли применить и внесудебный (если обязательный судебный, то нельзя применять
(ст. 56 ФЗ)
Начальная цена 80% от рыночной стоимости по оценке оценщика.
Т.е. данный случай возможен только при необязательном судебном порядке.
Если во внесудебномпорядке (!!!всегда требуется нотариальное удостоверение соглаше
1) продажа с публичных торгов в упрощённом порядке (откыртый аукц
– если порядок реализации не предусмотрен. Источник регулирорвание не ФЗ «Об исполнител производсте», а ГК (447, 448). Законом о залоге, соглашение сторон.
Цена:
а) 80% от рыночной стоимости, определяемой оценщиком, если иное не предусмо
соглашением сторон (но меньше 80 нельзя, только больше ч. 2 п. 39 Постановления Пленума ВС 2011), в случаях, требуется оценщик (п.10 ст. 59 Закона об ипотеке):
Когда предмет ипотеки:
1)право аренды недвижимого имущества;
2)права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве;
3)недвижимое имущество, оценка которого по договору об ипотеке составляет более чем 500 тысяч рублей.
б) если не требуется оценщик, то начальная цена в договоре об ипотеке или соглашен внесудебном порядке.
2) выкуп предмета ипотеки залогодержателем для себя по к.-п.
3)для 3их лиц по комиссии
Зачёт покупной цены.
Применяются правило о к.-п. – для себя или о комиссии - для 3их лиц (но договор не надо заклю т.к. выкуп односторонняя сделка).
Цена – рыночная, определяется оценщиком (п. 3.1 ст. 55 ФЗ об ипотеке).
Если предмет ипотеки – земельный участок, то нельзя предусмотреть, что залогодерж
приобретает его для себя: земельных участков, находящихся в муниципальной собственно земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (п.1 ст. 62.1, 68 ГК).
4) оставление предмета иполеки за собой – только для ИП и ЮЛ + основное об
из п/д (п.2 ст. 55 ФЗ) с 2012 год!!!!
ЖП ФЛ только в судбеном порядке (п.4 ст. 54 ФЗ)
8. НЕУСТОЙКА
Неустойка – денежная сумма, определённая законом или договором на случай неисполнени ненадлежащего исполнения договора (п.1 ст. 330 ГК).
Денежная сумма, которую должник обязуется заплатить кредитору в случае нарушения договр
Распространена в договорных отношениях, т.к. не надо доказывать убытки и связь м поведением нарушителяи и убытками (п.1 ст. 330)
Необходима письменная форма независимо от формы основного обязательства (кроме зак неустойки), иначе ничтожность (ст. 331 ГК). Договор о неустойки должен включать предмет (об по выплате суммы) + ссылку на основное обяз-во.
Виды неустойки:
I ПО ПОРЯДКУ НАЧИСЛЕНИЯ
1) Штраф (за нарушения не связанные с просрочкой, например, товар ненадлежащего качества; начисляется однок например, двукратная стоимость вещи по ЗПП (возмещение убытков + штраф).
2) Пеня (за просрочку; начисляется до прекращения нарушения)
II ПО ИСТОЧНИКУ
1) договорная (либо в договоре сразу, либо дополнительный договор в простой письменной форме)
а) факультативная (могут и не включать в договор)
б) императивная (обязаны включить в договор по закону, но порядок размер определяют сами)
2) нормативная (ст. 333 ГК):
а) законная (0.5% за просрочку передачи оплаченного товара; 1% за просрочку требований потребителя в связи с т ненадлежащего качества; 3% в случае нарушения сроков выполнения работ)
б) иные нпа (Постановления правительства: «Правила продажи отдельных видов товаров», «Правила обслуживния», «Прав найма» - просрочка по уплате соц. найма)
III ПО СООТНОШЕНИЮ НЕУСТОЙКИ С УБЫТКАМИ
а) зачётная – покрывет лишь часть убытков, непокрытую часть можно взыскать (абз.1 п.1 ст. 3
ст. 74) ОБЩЕЕ ПРАВИЛО: неустойка зачётная, если не предусмотрен иной вид
б) штрафная (кумулятивная) – неустойка взыскивается сверх убытков (абз.2 п.1 ст. 394 ГК) (ст.
поставках продукции для Федеральной государственных нужд»).
в) альтернативная* – выбор: либо неустойка, либо убытки (только договорная, редко применяется)
г) исключительная* – взыскание неустойки исключает взыскание убытков (только договорная,
применяется).
*- только в договорах
Уменьшение неустойки:
Договорная и законная?
Законную нельзя уменьшить, можно только увеличить, если разрешено законом.
Суд может уменьшить неустойку
22.01.2004 года 13-О
уменьшать и законную)
По чьей инициативе уменьшать? Информационно письмо Пленума ВАС от 14 июля 1997 № 17 суд может уменьшать по своей инициативе несоразмерную неустойку VS в п.3 – бремя доказы несоразмерности на ответчике.
Несоразмерность? (Информ. письмо Пленума ВАС):
а) размер неустойки > размера убытков.
б) очень высокий % неустойки (пеня 10% от арендной платы в день), например, несоответ длительности неисполнения обязательства.
9. ЗАДАТОК И УДЕРЖАНИЕ
ЗАДАТОК
Задаток - сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с н договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечени исполнения (п.1 ст. 380 ГК)
Функции:
1) доказательная: доказательство заключения договора (например, если нарушена простая письменная основного обяз-ва, можно сослаться на задаток)
2)платёжная: идёт в счёт платежа по договору
3)обеспечительная: средство обеспечения обязательства - ОСНОВНАЯ ФУНКЦИЯ
4)мера ГПО
Только при неисполнении, при ненадлежащем исполнении не применяется.
Стимулирует и задаткодателя, и задаткополучателя в отличие от иных обеспечительных мер.
Оформляется в письменной форме, независимо от формы договора (п.2 ст. 380 ГК). Наруш формы => применяется общее правило по ст. 162 ГК – запрет ссылаться на свидетел показания.
Можно оформить распиской. Если не будет слова «задаток», то презумпция аванса.
Классификация:
1)договорный
2)нормативно-правовой (заключение договора на торгах по конкурсу – вносится задаток => если выиграл торги, то
заключить договор и задлаток идёт в счёт, если не заключает, то задаток не возвращается п.4 ст. 488 ГК).
Обеспечительная функция задатка:
Если за неисполнение ответственна сторона, давшая задаток, то он остаётся у др. стороны.
Если за неисполнение ответственна сторона, получившая задаток, то она выплачевает др. ст двойную сумму задатка (абз.1 п.2 ст. 381 ГК)
Потеря задатка или выплата удвоенной суммы задатка в качестве меры ответственнос освобождает от исполнения обязательства.
Непокрытые задатком убытки можно взыскать.
Отличия от смежных институтов:
аванс |
задаток |
1. доказательственная, |
1. |
доказательственная, |
|
|
2. платёжная, |
2. |
платёжная, |
|
|
3. обеспечительная |
3. |
обеспечительная |
|
|
4.мера ГПО |
4. |
мера ГПО |
|
|
|
|
|||
Возвращается: |
Возвращается только в случае прекращ |
|||
1) прекращение основного обязательства до |
основного |
обязательства |
до начала |
|
исполнения |
(п.1 ст. 381) |
либо вследс |
||
начала его исполнения |
невозможности исполнения (ст. 416) |
|||
|
||||
2) неисполнение обяз-ва (если в договоре не |
|
|
|
|
оговорено иное) |
|
|
|
|
2) НЕУСТОЙКА
неустойка |
задаток |
|
|
ПОСЛЕ нарушения |
вноститься ДО |
|
|
Суд может изменить неустойку |
задаток нельзя изменить |
|
|
неисполнение + ненадлежащее исполнене |
задаток только неисполнение |
|
|
УДЕРЖАНИЕ
Удержание – мера оперативного воздействия, заключающаяся в праве кредитора удерж вещь, котороую нужно передать должнику или иному лицу по поручению должника, до тех пор должник не оплатит вещь или не возместит ему убытков, связанных с вещью.
Какие обяз-ва обеспечивает:
а) Если хотя бы 1 из сторон не п/д => только связанные с оплатой вещи или возмещение иных расходов на вещь.
б) Если стороны п/д => можно удерживть вещь также для обесепечения требования хотя связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее, но возникшие из обязател стороны которого действуют как предприниматели (п.1 ст. 359 ГК), т.е. любые обяз-ва из п/д м сторонами можно обеспечивать удержанием, в т.ч. и из других договором (2 предпринимателя: 1
изготовить 2 статую, до этого был заключён договор на реставрацию, по которому 2 должен 1ому 30 000 -> можно удерживать пока не заплатит 30 000).
Порядок обращения взыскания: как у залога, т.е. если не предусмотрен внесудебный, то нужно
всуд и продавать с публичных торгов.
10.ПОРУЧИТЕЛЬСТВО.
1.Понятие