Учебный год 22-23 / ГП Старые хорошие билеты 339 стр
.pdf
а) долгосрочный найм: невнесение платы за 6 месяцев, если более длительный срок не усановлен в договоре;
б) краткосрочный найм (до 1 года): невнесение платы более 2 раз после установленного срока внесения платы.
+
3)Если используют ЖП не по назначению =>
4)Если нарушают права и интересы соседей =>
=> наймодатель прдеупреждает об устранении нарушения, если не устраняют, то можно требоват договора (п. 4 ст. 687 ГК)
Без вины нанимателя:
Если ЖП перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае е
состояния (п.3 ст. 687 ГК);
!!! Суд может дать срок до 1 года для устарнения нарушения. Если нарушение не устранено, то договор по повторному обращению наймодателя. По просьбе нанимателя можно отсрочить срок до 1 года (абз. 4 п.2 ст. 687 ГК).
Иные основания
1.изменение целевого назначения ЖП => невозможность исполнения (416 ГК)
2.истечение срока краткосрочного найма
3.смерть нанимателя, если 1 проживал либо временные жильцы.
СОЦИАЛЬНЫЙ НАЙ
Публично-правовые предпосылки заключения договора найма
Догвор социального найма в отличие от коммерческого найма практически полностью регули нормами ЖК, а не ГК.
ЖП предосавляются из гос. и м/с жилищного фонда (ч.1 ст. 49 ЖК).
Основания предоставления:
1) признание гражданина нуждающимся в ЖП (ч. 2 ст. 49 ЖК):
I нужно быть малоимущим (орган м/с признают в соответствие с законом субъекта РФ исходя из дохода на каждого члена с собственности, подлежащего налогообложению) - Закон города Москвы от 25.01.2006 N 7 "О порядке признания жителей города М целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях".
+
Основания для признания нуждающимся в ЖП (ст. 51 ЖК)
а) НЕТ ЖИЛЬЯ;
б) ЖИЛЬЁ ЕСТЬ, НО МЕНЕЕ УЧЁТНОЙ НОРМЫ;
в) ЖИЛЬЁ ЕСТЬ, НО АВАРИЙНОЕ ЖИЛЬЁ;
г) (ЖИЛЬЁ ЕСТЬ, НО ПРОЖИВАЕТ БОЛЬНОЙ)
+
Долгосрочность постоянного проживания (постоянная регистрация) – Москве и СПб: 10 лет (ст. 7 Закона Москвы 2006) (п в ВС, но не смогли доказать).
II Иные категории граждан, призанные нуждающимися в ЖП в соответствии с ФЗ, Указом Президента или законом
49 ЖК) – ИЗ ФЕДЕРАЛЬЕРНОГО ФОНДА:
-судьи военных судов (ч.4 ст. 31 ФКЗ «О военных судах»); -судьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий (ч.3 ст. 19 Закона РФ «О статусе судей»);
-военнослужащие, уволенные с военной службы (ст. 23 ФЗ «О статусе военнослужащих»); -пенсионеры с заслугами;
и т.д.
Из гос. фонда по общим правилам, а из м/с фонда, только при наличии специальных услвоий.
2) постановка на учёт органом м/с в порядке установленном законом субъекта (п.1 ст.
При наличие вышеуказанных оснований, гражданин подаёт заявление о постановке на учёт в качестве нуждаю документы, подтверждающие право состоять на учёте (п.4) в орган м/с, осуществляющий приём на учёт .
Решение о постановке на учёт принимается в течение 30 дней с момента предоставления документов (п. 5).
С момета принятию на учёт между гражданином и органом м/с возникает жилищное правоотношение (админист СОСТОЯТЬ НА УЧЁТЕ, которое подтверждается документом о принятии на учёт, выдаваемое в течение 3 дней учёт.
Предоставление ЖП после принятия на учёт осуществляется в порядке очерёдности исходя и возможностей предоставить ЖП (3 очереди: общая, вне очереди).
Вне очереди (п.2 ст. 57 ЖП) – на практике в течение 1 года:
1)гражданам, ЖП которых признаны непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат (т.е. ПОДЛЕЖАТ
2)детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попе окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях;
3)гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанными в Перечне.
Решение о предоставлении ЖП, принятое органом м/с влечёт прекращение жилищного пр (административного), возникшего при постановке на учёт => возникает новое правоотношени наймодатель должен предоставить нанимателю ЖП в месте жительства нанимателя, т. населённого пункта (п.4 и 5 ст. 57 ЖК).
ст. 21 Закона Москвы: 3 раза отказались – снимают с программы; 2 раза отказались – автоматически 3ий раз.
Источники правовго регулирования.
ГК
- некоторые положения главы 35 (наём ЖП) п.3 ст. 672 ГК (форма, сохранение соцнайма при смене собственника, обязанности нанимателя, поднаём и т.д.).
Жилищное зак-во:
Федеральное зак-во:
а) ЖК (раздел III);
б) Закон РФ «О приватизации жилищного фонда»;
в) Указы Президента г) Постановления Прав-ва:
- Типовой договор социального найма жилого помещения от 21 мая 2006 г.;
-Правила пользования ЖП от 21 января 2006 г. N 25;
-Порядок предоставления коммунальных услуг граждан 2011 г.
-Правила содержания имущества в многоквартирном доме от 13 августа 2006 г.;
-Положение о признании помещения ЖП, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома авар подлежащим сносу от 28 января 2006 г.;
-Правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг от 14 декабря 2005
Жилищное зак-во субъектов:
-Закон города Москвы «Основы жилищной политики» 2010 г.
-Закон города Москвы «Об обеспечении права жителей г. Москвы на ЖП» 2006 № 29.
-Закон города Москвы от 25.01.2006 N 7 "О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях"=> Постановление Прав-ва Москвы 06.06.2006 о реализаци
Иные положения ГК, если не противоречат жилищному зак-ву (п.3 ст. 672 ГК).
-иные положения главы 35 (наём ЖП)
-главы 27-29 (Общие положения о договоре)
-главы 21-26 (Общие положения об обязательствах)
-главы 9 (Общие положения о сделках)
Судебная практика:
Поставновление Пленума ВС «О применении ЖК РФ»;
Поставновление Пленума ВС 1993 «О применении Закона о приватизации»;
Разъяснения судебной коллегии ВС 2000 «О расторжении соцнайма».
Понятие и признаки
Социальный найм – договор, по которому одна сторона - собственник жилого помещен жилищного фонда (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину
нуждающемуся в улучшении жилищных условиях, благоустроенное ЖП в постоянное
пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК (п.1 ст. 60 ЖК), а нанима
использовать ЖП по назанчению.
Признаки:
1)консенсуальный
2)возмездный (пп.5 ч.3 ст. 67 ЖК)/безвозмездный (ч.9 ст. 156 ЖК – освобождение малоимущих, только о
не за коммунальные услуги)
3)взаимный (синаллагматический) (у обоих сторон П и О)
4)бессрочный (ч.2 ст. 60 ЖК => близок к ОВП)
Стороны
НАЙМОДАТЕЛЬ – публичный собственник ЖП (от имени собственника действует гос. орг с) или управомоченное им лицо.
Обычно госорганы или органы м/с осздают для эксплуатации жилищного фонда спе управомоченные на заключение договоров соцнайма:
а) ЖЭК (жилищно-эксплуатационные конторы);
б) ЖЭО (жилищно-эксплуатационный орган)
в) ДЭЗ (дирекции эксплуатации зданий)
г) ДЕЗ (дирекции единого заказчика)
и т.д.
Также наймодателем может выступить:
а) унитарные предприятия;
б) учреждения.
Право следования (характерно для ОВП) => при смене собственника, субъекта ХВ и О сохраняется (ст. 64 ГК).
НАНИМАТЕЛЬ – лицо, которе получает во владение и пользование ЖП для проживания.
Только ФЛ, гражданин РФ, в отношении которого принято решение о предоставлении ЖП
голубая выписка):
Ещё обладают правом пользования:
1) лицо, постоянно проживающие = сонанематели
а) лица, указанные в выписке из решения и в договоре соцнайма – те же права, что и у нанимателя + обязанности
становятся сонанимателями (п.2 ст. 672, ч.2 ст. 69 ЖК) !!! отличие от коммерческого найма.
члены семьи (дети, родители, супруг – бесспорные члены семьи пп.а) п.25 Постанолвения Пленума ВС 2009) +
спорные члены семьи (нетрудоспособные иждивенцы или другие родственники, ведущее совместное хозяйство) ч.1 ст. 69 ЖК
иные лица в исключительных случаях (признаются в судебном порядке),
б) лица, вселившиеся после => сразу становятся сонанимателями (п.2 ст. 672, ст. 70 ЖК) !!! отличие от коммерческого найма.
супруг, дети, родители с согласия членов семьи (для своих несовершеннолетних детей не нужно согласие);
остальные лица с согласия членов семьи + с согласия наймодателя
2) лица, временно проживающие (приоритет норм ст. 680 ГК + ст. 80 ЖК)
с предварительного уведомления наймодателя + членов семьи (в т.ч. и временно отсутствующ
(ст. 80 ЖК);
Срок проживание не может превышать 6 месяце подряд (ч.2 ст. 80 ЖК).
Необходимо соблюдение нормы площади на 1 чел-ка (ч.1 ст. 80 ЖК).
Временные жильцы не обладают самостотятельным правом пользования ЖП (ч.3 ст. 80 ЖК).
Ответственность за них несёт наниматель и члены семьи.
3) поднаниматели (ст. 685 ГК, ст. 76-79 ЖК) с согласия членов семьи + с согласия наймодателя
Отличия от поднайма в коммерческом найме:
а) Письменная форма (ч.1 ст. 77 ЖК)
б) Если срок не указан => то срок 1 год (ч.3 ст. 77 ЖК, ч.6 ст. 79 ЖК).
в) Новые основания прекращения (ч.4 ст. 79 ЖК): -использует не по назначению
-нарушает интересы соседей
-разрушает или повреждает ЖП
г) Нельзя сдавать в поднайм, если живёт больной с хроническим заболеванием (ч.4 ст. 76 ЖК)
Форма
Письменная (ст. 63 ЖК)
Кол-во экземпляров – 2 (п.14 типового договора).
Несоблюдение => запрет ссылаться на свидетелей (п.1 ст. 162)
Типовой договор соцнайма утверждён Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 N 31 утверждении Типового договора социального найма жилого помещения".
Существенные условия.
1. ПРЕДМЕТ(ст. 62 ЖК,)
Объект догвора - изолированное ЖП, пригодное для постоянного проживания, благоустроенное, норма предоставл
1.квартира
2.жилой дом
3.комната
ЖП д.б. изолированным (отдельный вход ч.2 ст. 62 ЖК) + пригодным для проживания (пригодность определя жилищном зак-ве => Пост. Прав-ва 2006 года «Об аварийном и непригодном жилье»).
Также у нанимателья возникает право пользования общим имуществом в многокваритрном доме(п.2 ст. 673 ГК + ст. 290
Совокупность всех ЖП, для соцнайма составляет жилищный фонд социального использования (м.б. государственным с ст. 19 ЖК).
2. ЦЕНА
Размер:
Определяется в административном порядке собственником ЖП, исходя:
а) из занимаемой общей площади ЖП или комнаты (ч.2 ст. 156 ЖК).
б) в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома (
ст. 156 ЖК).
Малоимущие освобождаются от внесения платы за наём (ч.9 ст. 156 ЖК)
Срок внесения платы:
Не позднее 10 числа месяца, следующего за прожитым (ч. 1 ст. 155 ЖК).
3. СРОК
Договор соцнайма бессрочный (ч.2 ст. 60 ЖК)
Содержание договора.
Обязанности НАЙМОДАТЕЛЯ
Источник: Обязанности предумсотрены в ч.2 ст. 65 ЖК + иные обяазнности, предусмотреныне в договоре соцнайми=> в типовом договоре соцнайма тоже есть обязанности (Постановление П
«Типовой договор социального найма жилого помещения от 21 мая 2005 г № 315.»).
1) передать нанимателю ЖП (ч.2 ст. 65 ЖК)
1.1) свободное от прав 3-их лиц ЖП (ч.2 ст. 65 ЖК);
1.2) передать нанимателю по АКТУ в течение 10 дней со дня подписания договора приг
для проживания ЖП в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасн санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям (пп.а) п. 5 Типового догово
1.3) передать благоустроенное ЖП
1.4) передать по нормам предоставления
Неисполнение (ч.2 ст. 66 ЖК):
а) уменьшение платы за пользование занимаемым ЖП, общим имуществом в многоквартирном доме,
б) возмещение своих расходов на устранение недостатков ЖП и (или) общего имущества в многоквартирном дом
в) возмещение убытков.
2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение (ч.2 ст. 65 ЖК
Неисполнение (ч.2 ст. 66 ЖК):
а) уменьшение платы за пользование занимаемым ЖП, общим имуществом в многоквартирном доме,
б) возмещение своих расходов на устранение недостатков ЖП и (или) общего имущества в многоквартирном дом
в) возмещение убытков.
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения (ч.2 ст. 65 ЖК);
Неисполнение (ч.2 ст. 66 ЖК):
а) уменьшение платы за пользование занимаемым ЖП, общим имуществом в многоквартирном доме,
б) возмещение своих расходов на устранение недостатков ЖП и (или) общего имущества в многоквартирном дом
в) возмещение убытков.
3.1) предоставить нанимателю и членам его семьи ЖП на время капитального ремонт
реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимател
г) п.5 Типового договора).
Переселение туда и орбатно осуществляется за счет средств наймодателя;
3.2) информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконстру
дома не позднее чем за 30 дней до начала работ (пп. д) п.5 Типового договора).;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежа качества (ч.2 ст. 65 ЖК) + контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунал услуг (пп.з) п.5 Типового договора);
Обязанности НАНИМАТЕЛЯ
Источник: ГК, ЖК (ч.3 ст. 67) + иные ФЗ и договор соцнайма, в т.ч. и Типовой догвора (ч.4 ст. 67)
1)принять от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подпи настоящего договора (пп.а) п.4 Типового договора);
2)использовать ЖП по назначению и в пределах, которые установлены ЖК (ч.1 ст. 678 ГК, п.
ст. 67 ЖК)
Пределы (ст. 17 ЖК): для проживания + профессиональная деятельности и индивидуальная п/д, если не на прав иных лиц.
Запрещено размещать промышленное производство. Подробнее в Правилах пользования ЖП.
3)обеспечивать сохранность ЖП (ч.2 ст. 678 ГК, п.2) ч. 3 ст. 67 ЖК);
4)поддерживать надлежащее состояние ЖП (п.3) ч. 3 ст. 67 ЖК);
Неисполнение 2ой, 3ьей и 3ой обязанности:
Наймодатель предупреждает о необходимости устранить нарушения + даёт разумный срок для устранения = нарушение не устраняется, то виновные лица по требованию нанимателя или иных заинтересованных лиц (со
выселяются без предоставления ЖП (ч.1 ст. 91 ЖК)
5)проводить текущий ремонт ЖП (п.4) ч. 3 ст. 67 ЖК);
6)своевременно вносить плату за ЖП + коммунальные услуги (имеется ввиду те, которые предос
наймодатель, а не телефон и электричество, предоставляемые 3ими лицами) по соответствующим цена и тар
(ч.3 ст. 678 ГК, п.5) ч. 3 ст. 67 ЖК);
Размер: