Учебный год 22-23 / ГП Старые хорошие билеты 339 стр
.pdf
Иное можно предусмотреть в договоре.
3) нести риск случайной гибели или порчи (ст. 696 ГК)
а) если использовал не по условиям договор или назначению;
б) если передал 3им лицам без согласия ссудодателя;
в) если мог пожертвовать своей вещью ради спасения вещи полученно в ссуду, но предпочёл сохранить свою вещь.
4) вернуть вещь в надлежащем состоянии в надлежащий срок (п.1 ст. 689 ГК)
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.2 ст. 689, п.2 ст. 621
Судьба улучшений (623 ГК РФ):
Отделимые => к ссудополучать;
Неотделимый => передаются вместе с имуществом ссудодателю без возмещения (п.3 ст. 623 ГК).
Договром можно предусмотреть иные правила.
Прекращение договора.
Способы:
1. ОДНОСТОРОННИЙ ОТКАЗ
С любой стороны:
а) срок договора не определён (п.1 ст. 699 ГК): извещение контрагента за 1 месяц, если иной с не установлен договором.
б) срок договора определён (п.2 ст. 699 ГК): извещение контрагента за 1 месяц, если иной сро установлен договором. Но в договре можно предусмотреть иное, например запрет отказа.
Со стороны ссудополучателя
1)неисполнение обязанности передать вещь (ст. 692) – при консеннсуальном договоре ссуды
2)неисполнение обязанности передать принадлежности и документы к вещи (п. 2 ст. 691) – пр
кносеннсуальном договоре ссуды
3)неисполнение обязанности передать вещь без недостатков (абз. 2 ч. 1 ст. 693)
4)неисполнение обязанности передать свободную от прав 3их лиц (абз. 2 ч. 1 ст. 693)
Со стороны ссудодателя
Пользование вещьб не в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п.3
Иные основания прекращения:
1)смерть ФЛ – ссудополучателя,
2)ликвидация ЮЛ – ссудополучателя.
Если умирает ФЛ или ликвидируется ЮЛ – ссудодатель, то ссуда сохраняет силу, а их П правопреемникам (п.2 ст. 700). При реогрнаизации ЮЛ – ссудодателя, ссуда тажке сохраняет не предусмотрено договором.
26.КОММЕРЧЕСК НАЁМ ЖП
Фонды ЖП.
I По форме собсвтенности (ч.2 ст. 19 ЖК)
1) частный:
а) ФЛ
б) ЮЛ
2) публичный:
а) государственный (федеральный и субъектов)
б) муниципальный
II По целевому назначению (ч.3 ст. 19 ЖК)
1)социального использования (для соцнайма – публичный)
2)специализированный (для соцнайма, спецнайма, коммерческого найма, ссуды, – пуб маневренный найм)
3)индивидуальный (для проживания, ссуда - частная собственность) (?)
4)коммерческого использования (коммерческий найм - частный, публичный)
Источники правового регулирования
ГК
-глава 35 (наём ЖП)
-главы 27-29 (Общие положения о договоре)
-главы 21-26 (Общие положения об обязательствах)
-главы 9 (Общие положения о сделках)
ФЗ:
-ЖК (только общие положения);
-ЗПП (абз. 3 п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 "О практике рассмотрения судами потребителей");
-Постановление Прав-ва «Правила пользования ЖП» (формально нет, только на публичный фонд);
-Правила оплаты коммунальных услуг.
Понятие и признаки.
Коммерческий наём ЖП – договор, по которому одна сторона - собственник ЖП из част управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нан частного ЖФ за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК), а
обязуется пользоваться ЖП по назначению и вернуть ЖП по истечению срока договора.
Признаки:
1) консенсуальный
2)возмездный (социальный найм - безвозмездный)
3)взаимный (синаллагматический) (у обоих сторон П и О)
4)срочный (социальный найм - бессрочный)
Стороны
НАЙМОДАТЕЛЬ - собственник ЖП или управомоченное им лицо (например, представитель с жилищно-эксплутационная организация) (ст. 671).
Выступает в роли предпринимателя.
При смене собственника найм ЖП сохраняется (ст. 675 ГК)
НАНИМАТЕЛЬ – лицо, которе получает во владение и пользование ЖП для проживания.
Не может быть ЮЛ, только ФЛ (п. 1 ст. 671 ГК, п.1 ст. 677 ГК).
Свобода договора
А. Сонаниматели:
М.б. как одно ФЛ, так и множество:
1)при заключении договора найма (п.1 ст. 308 ГК)
2)после заключения договора найма можно стать сонанимателем (граждане, постоянно проживающие с нанимател
наймодателя, заключить договор с нанимателем о том, что все граждане несут совместно с нанимателем солидарную отв наймодателем п.4 ст. 677 ГК).
3) после заключение договора найма, умер наниматель, а лица постоянно проживающие с нанимателем не п по поводу нового нанимателя (п.2 ст. 686 ГК)
Б. !!! Отличать от постоянно проживающих с нанимателем граждан (такие же права пользовани
а) либо указаны в договоре (п.2 ст. 677)
б) либо вселены с согласия наймодателя + согласия лиц, постоянно проживающих с нанимателем при со площади на 1 чел-ка (несовершеннолетних детей любых жильцов вселяют без согласия и норм площади) (ст. 6
в региональном зак-ве: 10 м2 учётная и 18 норма предоставления => обойти норму можно заново заключив договор вместо вселения).
граждане, постоянно проживающие с |
сонаниматели |
нанимателем |
|
|
|
имеют только ПРАВА по пользованию ЖП, |
имеют и ПРАВА + ОБЯЗАННОСТИ |
равные с правами нанимателя (абз.2 п.2 ст. 677 ГК) |
|
|
|
ответственность за них несёт наниматель (п.3 ст. |
несут нанимателем солидарную |
677 ГК) |
ответственность (п.4 ст. 677 ГК) |
|
|
Право пользования ЖП, помимо нанимателя
1) постоянные жильцы (либо сразу вписаны в договоре либо потом вселены с согласия наймодателя + соглас проживающих с нанимателем)
2)* временные жильцы – могут вселять наниматели и постоянные жильцы с уведомления наймодателя + согла проживающих с нанимателем
3)* поднаниматели – могут вселять только наниматель с согласия наймодателя
*- не самостоятельное право пользования.
Наймодатель может заменить себя другим нанимателем с согласия наймодателя +
постоянно проживающих с нанимателем (ст. 686 ГК)
а) Новым нанимателем м.б. только совершеннолетнее лицо из лиц, постоянно проживающих с нанимателем
б) Если наниматель умирает (п.2 ст. 686 ГК) =>
-либо по согласию всех лиц, проживающих с нанимателем выбирают нового нанимателя
-либо все становятся сонанимателями.
Договор найма из публичного фонда
Если ЖП предоставляется в соответствие зак-вом субъектов из гос. или м/с фонда жи категориям по договору найма, то к нанимателю предоставляются особые требован нуждающимся, постановка на учёт ст. 28 Закона Москвы 2006:
1) жителям города Москвы, принятым на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и подавшим заявлени
жилого помещения по договору найма;
2)жителям города Москвы, являющимся нанимателями жилых помещений в коммунальной квартире, если квартира ос не осталось нуждающихся, т.е. все обеспечены по норме предоставления
3)участникам городских жилищных программ.
Форма
Письменная (ст. 674 ГК, ст. 63 и п.7 ст. 100 ЖК)
Несоблюдение => запрет ссылаться на свидетелей (п.1 ст. 162)
Существенные условия.
1. ПРЕДМЕТ(ст. 673 ГК,)
Частный фонд.
Объект догвора - изолированное ЖП, пригодное для постоянного проживания:
1.квартира
2.жилой дом
3.комната
ЖП д.б. изолированным (отдельный вход) + пригодным для проживания (пригодность определяется в жилищном зак
ва 2006 года «Об аварийном и непригодном жилье»).
Нормы по площади на коммерческий найм не распространяются и благоустроенность
Также у нанимателья возникает право пользования общим имуществом в многокваритрном доме(п.2 ст. 673 ГК + ст. 290
Совокупность всех ЖП, для коммерческого использования составляет жилищный фонд коммерческого исполь частным, так и государственным или м/с ст. 19 ЖК).
Если иные объекты, используемые для проживания, но не ЖП: садовые домики, летние дачи, вагончики и т.д. => догвор
Публичный фонд.
Должна быть соблюдена норма предоставления 18 м2 на чел-ка (ч.3 ст. 20 Закона Москвы «Об обеспечении»)
2. ЦЕНА (ст. 682 ГК)
Размер:
п.1 ст. 682 ГК => плата устанавливается в договоре (если в коммерческий найм сдаёт гос-во или их правилам).
В законе м.б. установлен max размер платы, но пока нет такого закона.
п. 3 ст. 424 – теоретически случайное условие.
Срок внесения платы:
1)в договоре
2)если нет в договоре => как в соцнайме – не позднее 10 числа месяца, следующего за прожит ГК, п. 1 ст. 155 ЖК).
3. СРОК(ст. 683 ГК)
а) определён в догворе, но не более 5 лет
б) если не определён в догворе => 5 лет.
Более жёсткие правила для договора найма, на срок менее 1 года (п.2 ст. 683 ГК):
1.наниматель не пользуется правом на вселение в помещение постоянных жильцов (п. 2 ст. 677 ГК),
2.наниматель не может поселять временных жильцов (ст. 680 ГК),
3.наниматель не может сдавать нанимаемое помещение в поднаем (ст. 685 ГК),
4.наниматель не может заменить себя в договоре другим нанимателем (ст. 686 ГК),
5.наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора найма на новый срок (ст. 684 ГК).
Содержание договора.
Обязанности НАЙМОДАТЕЛЯ
1) передать свободное ЖП в состоянии, пригодном для проживания (п.1 ст. 676 ГК)
благоустроенности);
Ответственность:
ст. 398 – можно истребовать если свободно, если уже занято, то только возмещение убытковю
2) осуществлять капитальный ремон ЖП (п.2 ст. 681 ГК)
Иное можно предусмотреть в договоре.
Ответственность:
ст. 393 – возмещение убытков либо расторжение договора + возмещение убытков.
3) предложить нанимателю залючить договор на тех же условиях либо предупредить о прекращеает сдавать в наём ЖП (ч.2 ст. 684 ГК) – только в долгосрочном:
Срок предупреждения – 3 месяца до окончания срока договора, в аренде нет.
2 варианта:
1.наймодатель должен предложить заключить договор на новый срок на тех же или иных условиях;
2.наймодатель должен предупредить об отказе заключать договор (в связи с прекращением сдавать ЖП а наём) заключать догворы найма ЖП в течение 1 года со дня окночания договора.
Неисполнение:
1. Если наймодатель не предупредил об отказе или не предложил заключить догвор за 3 месяца , а нанимател
продления догвора, то догвор считается продлённым на тех же условиях, на тот же срок (ч.2 ст. 684 ГК).
2. Если в течение 1 года после отказа заключать договор, был заключен договор ЖП с др. лицом => наниматель признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним
ГК) –> ИДИОТИЗМ, Т.К. в аренде можно требовать перевода на себя, а здесь возмещаются убытки и делается гадость другому нанимателю.
Обязанности НАНИМАТЕЛЯ.
1) использовать ЖП только для проживания, обеспечивать сохранность ЖП и поддер надлежащем состоянии (ч.1 ст. 678 ГК)
Неисполнение (нанимателем + лицами, за которых он отвечает):
1.За разрушение и порчу ЖП => наймодатель может требовать расторжения договора (абз. 3 п.2 ст. 687 ГК).
2.Если используют ЖП не по назначению =>
3.Если нарушают права соседей =>
=> наймодатель прдеупреждает об устранении нарушения, если не устраняют, то можно требовать расторжени
687 ГК)
!!! Суд может дать срок до 1 года для устарнения нарушения. Если нарушение не устранено, то суд раст повторному обращению наймодателя. По просьбе нанимателя можно отсрочить исполнение на срок до 1 года (аб
2) своевременно вносить плату за ЖП (ч.3 ст. 678 ГК, ст. 682 ГК)
Неисполнение:
Наймодатель может требовать расторжение договора в судебном порядке (абз.2 п.2 ст. 687 ГК):
а) долгосрочный найм: невнесение платы за 6 месяцев, если более длительный срок не усановлен в договоре;
б) краткосрочный найм (до 1 года): невнесение платы более 2 раз после установленного срока внесения платы.
Просто просрочка => % по ст. 395
3) вносить коммунальные платежи, если иное не предусмотренов в договоре (ч.3 ст. 678 ГК)
Ответственность:
По договору оказания услуг наймодатель не является стороной => собственник отвечает перед услугодателем.
Наниматель возмещает убытки наймодателю за неуплату (ст. 393 ГК) – т.е. возмещает пени, неуплаты за коммунальн
4) производить текущий ремонт (п.1 ст. 681 ГК);
Если иное не предусмотрено в договоре
Неисполнение:
ст. 393 – возмещение убытков.
5) вернуть ЖП (ст. 673).
Ответственность:
ст. 393 – возмещение убытков.
Прекащение договора.
Способы:
1. ОДНОСТОРОННИЙ ОТКАЗ
Наниматель может отказаться, письменно предупредив наймодателя за 3 месяца (п.1 ст. 687 ГК съехать сразу, но платить 3 месяца.
2. РАСТОРЖЕНИЕ В СУДЕ (последствие => выселение на основании решения суда ст. 6
С любой стороны (п.3 ст. 687 ГК)
Если ЖП перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае е
состояния;
Со стороны наймодателя
По вине нанимателя:
1)За разрушение и порчу ЖП (абз. 3 п.2 ст. 687 ГК).
2)За невнесение платы (абз.2 п.2 ст. 687 ГК):