Проблема сохранения зарегистрированного обременения.

Если речь идет о здании, сооружении или помещении, то договор аренды такого объекта на срок год или более подлежит государственной регистрации под страхом его незаключенности (ст. 433, 651 ГК РФ). И несмотря на принятие третьего подхода, возникает вопрос: как быть, если между сторонами существует зарегистрированный договор аренды и при этом в простой письменной форме заключается договор купли-продажи? Не нужно ли в этом случае для прекращения арендных обязательств погасить запись об аренде?

Цель регистрации договора аренды заключается в оглашении прав арендатора, которые, несмотря на обязательственную природу, влияют на права и интересы третьих лиц (право следования, преимущественное право, вещно-правовая защита). Поэтому применительно к недвижимости целесообразно, чтобы третьи лица имели возможность получить знание о наличии такого обременения не только путем установления того, кто владеет объектом, но и посредством получения сведений из реестра.

Если же речь идет о снятии обременения, то основная функция регистрации договора аренды отпадает, поскольку объект очищается от этого обременения.Поэтому представляется верным подход, предложенный в п. 6 комментируемого Постановления, согласно которому аренда здания, сооружения или помещения прекращается в момент заключения договора купли-продажи или в иной момент, указанный в законе или соглашении сторон, вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок). Сохранение в реестре записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

Исключения из общего правила о моменте прекращения обязательства по внесению арендной платы содержатся в п. 6, 7 и отчасти в п. 8 комментируемого Постановления. Необходимость сделать такие исключения вытекает из смысла специальных законов.

Первое исключение касается так называемой малой приватизации: закон предусматривает льготный порядок выкупа помещений субъектами малого и среднего предпринимательства, которые арендовали эти помещения в течение определенного периода.

Егоров лизинг – аренда или финансирование.

По своей экономической природе лизинговые отношения являются кредитными, а не арендными.

Нормы ГК основываются на Оттавской конвенции и регулируют по своей сути лишь финансовый лизинг (Оттавская конвенция закрепляет только этот вид лизинга).

Таким образом, представленный в России лизинг - это аналог зарубежного финансового лизинга.

Исторически (как в России, так и в Германии) лизинг получил развития благодаря налоговым последствиям.

Опыт Германии:

Принципиально важно, что в Германии лизингополучатель и лизингодатель изначально не договариваются о том, что предмет лизинга перейдет в собственность лизингополучателя (это самая распространенная конструкция в России). И В Германии даже боятся так делать, поскольку налоговые органы могут квалифицировать это как найм-продажу (?). Таким образом, российский лизинг больше поход на немецкую найм продажу.

Особенности лизинга:

1) У лизингодателя не имеется предмета лизинга, его только предстоит приобрести по желанию лизингополучателя, который нашел этот товар у продавца, изготовителя и т.п. В силу этого личность контрагента и содержание договора, заключаемого с ним, для лизингодателя предопределены. В Германии даже практикуют модель вступления в обязательство – то есть купля-продажа заключена лизингополучателем, а потом он заменяется на лизингодателя.

2) В силу указанного выше лизингодатель приобретает товар по заявке лизингополучателя, не имея собственного поля для усмотрения и его интерес заключается в том, что чтобы получить от лизингополучателя по меньшей мере сумму, компенсирующую его собственные затраты на приобретение товара. В Германии основополагающий для лизинга принцип окупаемости затрат лизингодателя на приобретение предмета лизинга. Тут мы встречаемся с первым отличаем от аренды – в аренде арендодатель тоже стремится к окупаемости, но это исключительно его забота, а в лизинге обоюдная воля направлена на полную окупаемость затрат лизингодателя.

3) В силу того, что лизингодателя выбирает поставщика законодатель наделяет его правами требования в отношении продавца. Егоров: того обстоятельства, что поставщика выбирает лизингополучатель, на наш взгляд, недостаточно, чтобы наделять лизингополучателя правами по сделке, в которой он не участвует, без какой-либо формальной уступки.

4) Еще два отличия лизинга от аренды.

Во-первых, лизингодатель освобождается от обязанности отвечать за изначально возникшие недостатки вещи, а также не несет риск неисполнения продавцом его обязательств, поскольку не выбирает продавца.

Во-вторых, риск последующей гибели или ухудшения предмета лизинга несет лизингополучатель. Этот вопрос решается иначе, чем в аренде, где арендодатель обязан гарантировать состояние вещи, пригодное для ее использования.

5) По мнению Егорова, в составе лизинговых платежей (в Российской системе, где лизинг, как правило, заканчивается выкупом вещи) лизингодатель частично получил не только плату за пользование, но и некоторую долю выкупной стоимости вещи.

И опять есть различие – если мы используем арендную теорию, то как в аренде с гибелью вещи лизинг прекратится, а обязательство трансформируется в денежное (возместить стоимость вещи), что по мнению Егорова не правильно (ведь часть стоимости вещи уже получена). Если же мы не используем арендную теорию, то подлежит возмещению не реальная стоимость погибшего предмета, а та ее часть, которой не хватает, чтобы считать затраты лизингодателя на приобретение данного предмета полностью компенсированными.