именно на этот пункт Постановления <1>.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Уральского округа от 19 ноября 2012 г. N Ф09-9685/12 по делу N А07-2680/2012; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 3 сентября 2012 г. по делу N А56-31702/2011; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26 апреля 2012 г. по делу N А70-11206/2011; Постановление ФАС Московского округа от 12 апреля 2012 г. по делу N А40-100759/10-37-812.

В этой связи стоит также упомянуть о Постановлении Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Разъяснения, содержащиеся в п. 38 указанного Постановления, по всей видимости, ориентируют нижестоящие суды на отклонение от правовой позиции ВАС РФ, согласно которой здания и сооружения являются составной частью земельного участка, если права на такие объекты не зарегистрированы в ЕГРП. В частности, Верховный Суд РФ указал, что "по общему правилу государственная регистрации права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости", "правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится". При этом для квалификации объекта в качестве недвижимой вещи достаточно завершения работ по сооружению фундамента или аналогичных работ. Вероятно, что ответ на вопрос о правильности данных разъяснений сможет дать только судебная практика, однако уже сейчас не вполне ясно, какое значение в этой связи имеет (и имеет ли) отечественная регистрационная система,

атакже кто является собственником объекта недвижимости до регистрации права.

2.Концепции прав инвесторов на объект строительства

Старая редакция п. 2 ст. 8 ГК РФ также гласила, что право возникает с момента внесения записи в реестр, если иное не установлено законом. Под словом "иное" понимались, в частности, положения законодательства об инвестиционной деятельности <1>, которые мыслились как дающие возможность приобретать право собственности до внесения записи в реестр. Эта "вещно-правовая концепция" прав инвесторов на объект строительства сомнению не подвергалась, и именно она, как отмечает Р.С. Бевзенко, "по всей видимости, легла в основу обширнейшей практики судов общей юрисдикции, а также некоторых арбитражных судов, суть которой заключается в возможности судебной констатации права собственности инвестора на профинансированное им недвижимое имущество (с помощью иска о признании права)" <2>.

--------------------------------

<1> Статья 5 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и ст. 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

<2> См., например: Определение Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 14 декабря 2010 г. N 4-В10-34 // Бюллетень ВС РФ. 2011. N 8.

Вещно-правовая концепция приводит к не вполне разумным результатам в двух ситуациях: прекращение строительства и банкротство застройщика.

В первой ситуации инвесторы признавали в судебном порядке право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, пропорциональную уплаченной цене, что неверно с точки зрения учета волеизъявления сторон, которые договаривались о передаче конкретных помещений. Альтернативным решением этой ситуации могло бы быть признание права собственности только тех инвесторов и только на те помещения, которые построены на момент спора, но и это неверно хотя бы потому, что невозможно существование помещений в объекте незавершенного строительства, не говоря уже о несправедливости по отношению к тем инвесторам, чьи помещения еще не построены.

Кроме того, по мнению указанного автора, в ситуации банкротства происходит еще большая несправедливость - объект незавершенного строительства изымается из конкурсной массы, что приводит к нарушению прав банков-заимодателей, подрядчиков, работников застройщика, кредиторов по деликтным требованиям, которые вынуждены удовлетворяться из оставшихся активов (если они вообще есть) <1>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Статья Р.С. Бевзенко "Квалификация и последствия сделок с будущей недвижимой вещью. Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" включена в информационный банк согласно публикации - "Вестник ВАС РФ", 2012, N 3.

<1> См.: Бевзенко Р.С. Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54. Вебинар // http://m-logos.ru/webinars/law/kommentarii_k_postanovleniu_plenuma_vas_rf_54_ot_11072011g/13122011_13122011/

.

Однако в 2000-х гг. относительно логичности данной теории в практике стали возникать сомнения и появилась более верная с теоретической точки зрения обязательственно-правовая концепция прав инвестора, суть которой заключается в том, что у инвестора есть права, которые принадлежат кредитору по обязательству передать индивидуально-определенную вещь: право требовать принудительного исполнения обязательства в натуре либо право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства. Ни о каком удовлетворении иска о признании права речи быть не может, поскольку он применим только в тех ситуациях, когда существует соответствующий юридический состав, который образует право собственности, но ответчик отрицает наличие у истца спорного права.

Обязательственно-правовой подход находит свое отражение в законодательстве последних лет. В Законе о долевом строительстве устанавливается специальная мера защиты прав дольщиков - законный залог инвесторов на объект, возводимый за их счет, о чем уже было сказано ранее.

Кроме того, поправки от 12 июля 2011 г. в Федеральный закон от 26 октября 2002 г. "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) ввели, во-первых, специальные процедуры и условия удовлетворения требований дольщиков, а также установили приоритет данной группы кредиторов перед иными. В частности, были введены специальные процедуры на случай возникновения двух сложных ситуаций: когда объект незавершенного строительства находится в высокой стадии готовности - в этом случае возможна передача по решению суда объекта в собственность жилищно-строительного кооператива, формируемого из дольщиков, участвующих в деле о банкротстве (ст. 201.10 Закона о банкротстве); и когда здание построено, введено в эксплуатацию, помещения дольщикам переданы, и после этого застройщик впадает в банкротство. В последнем случае объект не забирается в конкурсную массу - суд признает за дольщиком право собственности на переданное помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве).

Несмотря на все вышеперечисленные доводы, иск о признании права был закреплен Верховным Судом РФ в качестве основного способа борьбы с обманом дольщиков. Согласно положениям п. п. 13 - 19 последнего Обзора по рассматриваемой теме нарушение застройщиком положений Закона о долевом строительстве о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом). Кроме того, указано, что в случае уклонения застройщика от заключения основного <1> договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру <2>. Социальная полезность данного решения, продиктованная желанием помочь гражданам, весьма сомнительна, особенно с учетом интересов кредиторов в процессе банкротства.

--------------------------------

<1> Имеются в виду ситуации, в которых между сторонами был заключен предварительный договор, в рамках которого цена была уплачена дольщиком. Верховный Суд РФ, видимо, в данном случае ориентирует нижестоящие суды квалифицировать предварительный договор как основной по аналогии с разъяснением, содержащимся в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ N 54.

<2> Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.) // Бюллетень ВС РФ. 2014. N 3.

Зачастую в ситуации, когда застройщик впадает в банкротство, единственным активом, входящим в конкурсную массу, является недостроенный объект недвижимости <1>. Применяя вещно-правовую концепцию, суд изымает объект недвижимости из конкурсной массы, однако экономически разницу между инвесторами и прочими кредиторами обозначить трудно - в обоих случаях до банкротства происходит предоставление со стороны кредитора в имущественную массу должника с ожиданием обратного предоставления в будущем. Соответственно, нет причин для придания инвесторам более привилегированного статуса по сравнению, например, с гражданами, здоровью которых причинен вред и которые точно получили бы удовлетворение из конкурсной массы при противоположном подходе наряду с работниками по трудовым договорам. А если принять во внимание еще и текущие платежи, то изъятие недостроенного объекта из конкурсной массы ставит под вопрос сам ход дела о банкротстве, в связи с невозможностью оплаты вознаграждения арбитражному управляющему и судебных расходов <2>.

--------------------------------

<1> Егоров А.В. Банкротство организаций-застройщиков // Вестник ВАС РФ. 2007. N 4.

<2> Подробнее см.: Бевзенко Р.С. Курс лекций по праву недвижимости в Российской школе частного права

http://zakon.ru/blog/2015/03/06/kurs_lekcij_po_pravu_nedvizhimosti_v_rossijskoj_shkole_chastnogo_prava_20142015_ uchebnyj_god.

При этом в практике ВАС РФ были дела, в ходе которых предъявлялись требования о признании права собственности инвестора на объект, однако Президиум Суда, применяя в совокупности п. п. 3 и 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", переквалифицировал это требование в требование о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ) <1>.

--------------------------------

<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 8 февраля 2011 г. N 13970/10 по делу N А46-18723/2008 // Вестник ВАС РФ. 2011. N 5 (дело "Экосистема").

Более того, подобный патернализм ложится на плечи граждан всей страны, ведь на практике, даже при наличии вступившего в законную силу решения суда, вынесенного в пользу дольщиков, объект незавершенного строительства продолжает оставаться недостроенным. И государство вынуждено выделять бюджетные средства для того, чтобы достраивать дома, либо органы местного самоуправления оказывают соответствующее давление на иных застройщиков. В субъектах РФ даже после вступления в силу Закона о долевом строительстве принимались законы, направленные на выплату компенсаций обманутым дольщикам за счет региональных бюджетов <1>. После принятия Приказа Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. N 403 "Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших, и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены" <2>, формирование единого реестра пострадавших дольщиков началось уже на федеральном уровне.

--------------------------------

<1> См., например: Закон Красноярского края от 29 апреля 2010 г. "О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков на территории Красноярского края" // Наш Красноярский край. 2010. 14 мая. N 32/180.

<2> Российская газета. 2013. 19 дек. N 286.

Получается, что из-за неверного подсчета рисков в силу неоправданно оптимистической модели поведения большинства дольщиков, принимающих во внимание, как правило, только фактор низкой цены при заключении договора, дополнительную имущественную нагрузку несут все налогоплательщики страны - подобное положение вещей видится не слишком справедливым.

3. Инвестирование в строительство: модели регулирования

Рассмотрение проблемы природы прав дольщиков на объект строительства неизбежно приводит к размышлениям относительно наиболее правильной модели инвестирования гражданами в строительство будущей недвижимости в целом.

Период до 2004 г. характеризовался полным устранением государства из сферы инвестиций граждан в строящуюся недвижимость и неограниченной свободой договора в отношениях между застройщиком и дольщиками. Итог оказался закономерным - появилась проблема "обманутых дольщиков", принявшая характер национального бедствия. В судебной практике царила неопределенность по вопросу о квалификации договоров долевого участия и, как следствие, о природе прав инвесторов на возводимые объекты. Доминирующей оставалась "вещно-правовая концепция", подкреплявшаяся некоторыми положениями инвестиционного законодательства и приводившая к несправедливым для кредиторов застройщика результатам в ходе банкротства.

Принятие в 2004 г. специального Закона, казалось бы, должно было решить указанные проблемы. Однако, как было указано выше, Закон о долевом строительстве характеризуется низким уровнем юридической техники, и его появление породило не столько ответы, сколько новые вопросы. Закон закрепил первоначальный способ приобретения права собственности за дольщиками, оставляя при этом повод полагать, что законодатель встал на путь обязательственно-правовой концепции прав инвесторов. Об этом говорят нормы о законном залоге и государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства. Нормы § 7 гл. 9 Закона о банкротстве еще больше подчеркивают соответствующую идею и вводят дополнительные гарантии для дольщиков. Закон о долевом строительстве установил специальные требования для лиц, планирующих привлекать денежные средства для инвестирования в недвижимость, а также повышенные санкции для застройщиков, нарушающих свои обязательства. Таким образом, период после 2004 г.

криминальных схем, в большинстве же случаев застройщики научились эффективно выводить свои активы и спасать их от взыскания в рамках процедуры банкротства. Кроме того, дольщики не испытывают желания участвовать в конкурсном производстве - в качестве желаемого материально-правового результата видят не частичное возмещение убытков, а получение права собственности на жилые помещения. Возможность успешно предъявлять иски о признании права собственности дольщикам предоставляет практика Верховного Суда РФ. В том случае, когда дольщики имеют дело с объектом незавершенного строительства, решение суда не позволяет им получить жилые помещения по факту, и в итоге государство пытается различными способами сгладить социальную напряженность - за счет бюджета, т.е. в конце концов за счет прочих налогоплательщиков.

В итоге мы видим, что действующая система правового регулирования инвестирования граждан в строительство будущей недвижимости имеет серьезные проблемы, которые не получается устранить с помощью внесения новых дополнительных гарантий для дольщиков в Закон о долевом строительстве и Закон о банкротстве, что мы наблюдаем на протяжении многих лет.

Очевидно, что решением проблемы могло бы стать включение дольщиков в вещное право на земельный участок, что способствовало бы реализации принципа superficies solo cedit. В качестве выхода авторы Концепции развития гражданского законодательства предлагают конструкцию права приобретения чужой недвижимой вещи, поскольку использование обязательственно-правовых приемов для удовлетворения вещно-правовой потребности не дает должного материально-правового эффекта. Использование залога не соответствует природе отношений постольку, поскольку целью дольщиков является получить вещь, а не обеспечить возможность ее отчуждения в случае неисполнения застройщиком своих обязательств <1>.

--------------------------------

<1> Концепция развития законодательства о вещном праве. 2009. С. 117 - 129.

Однако, Р.С. Бевзенко видит еще один выход из ситуации <1>. Он заключается в полном запрете гражданам участвовать в сделках, связанных с приобретением квартир в строящихся домах. В этом случае в инвестиционной деятельности с будущей недвижимостью должны участвовать только профессиональные участники рынка, свободные от какого-либо патернализма, по аналогии с рынком ценных бумаг. Граждане, в свою очередь, будут покупать у таких инвесторов только готовое жилье. Очевидно, что цена на квартиры, которая и без того является непомерно высокой, вырастет еще больше за счет участия инвесторов - в этом случае потребуются согласованные действия профильных министерств и Правительства РФ по проведению целенаправленной политики по снижению цен на жилье. Граждане, в свою очередь, будут свободны от всех рисков, что позволит им в любой момент получить ипотечное кредитование.

--------------------------------

<1> http://zakon.ru/Blogs/vybor_pravovoj_politiki_v_sfere_regulirovaniya_pokupki_grazhdanami_stroyashhegosya_zhilya/53 37

Министерство строительства РФ уже начало работу в этом направлении - в январе 2015 г. начались переговоры с крупнейшими банками с целью выработки приемлемых схем их участия в отношениях между дольщиками и застройщиками. Предлагается дать возможность гражданам выбрать банк в качестве посредника, за счет которого будут перечисляться денежные средства дольщиков и который будет контролировать выдачу застройщику очередной части средств лишь по достижении определенного этапа в строительстве объекта. При этом планируется, что дольщик вносит на банковский счет только первоначальный взнос, остальные средства банк предоставляет застройщику в качестве строительного кредита. По окончании строительства банк выдает средства дольщику с помощью ипотечного кредитования, который выплачивает застройщику оставшуюся часть. Таким образом, схема максимально выгодна для банков, что повлечет неизбежное падение предложения на рынке недвижимости и рост цен на жилье, но при этом опять же не позволит обеспечить получение дольщиками самого жилья. Подобное возможно, если банкам позволят финансировать завершение строительства незавершенного объекта <1>. Проект предусматривает, что с 2020 г. продавать квартиры застройщики смогут только после сдачи дома в эксплуатацию, что фактически означает полный отказ от системы долевого участия в строительстве жилья. Эту идею 24 июля 2015 г. поддержал первый заместитель Председателя Правительства РФ Игорь Шувалов <2>.

--------------------------------

<1> https://news.mail.ru/inregions/moscow/90/economics/20666977/ <2>

https://zakon.ru/discussion/2015/07/27/dolevoe_uchastie_v_stroitelstve_mogut_zapretit_v_pravitelstve_ideyu_podderzh ali