заключенный отчуждателем и добросовестным приобретателем, является действительным во всем, за исключением неуправомоченности отчуждателя. Если договор купли-продажи, заключенный между неуправомоченным отчуждателем и добросовестным приобретателем, является недействительным также по иным основаниям, то нормы о виндикации применению не подлежат, сделка признается ничтожной и применяются последствия ничтожности сделки в виде двусторонней реституции. Аналогичный подход подлежит применению и в случае добросовестного приобретения залогового права. Следовательно, если сторонами договора залога являются коммерческие организации, предмет залога подлежит изъятию у добросовестного приобретателя не в связи с тем, что договор залога является безвозмездным, что можно было бы расценивать как ограничение защиты добросовестного залогодержателя <1>, а в связи с ничтожностью договора по ст. 575 ГК РФ.

--------------------------------

<1> Разумеется, если бы ст. 335 ГК РФ предусматривала такое условие защиты добросовестного залогодержателя, как возмездность приобретения залогового права.

Применение же такого дополнительного ограничительного условия защиты добросовестного залогодержателя, как возмездность приобретения залогового права, к ситуациям, когда хотя бы одной из сторон договора является физическое лицо, видится разумной, тем более что и при выборе лица, заслуживающего большей правовой защиты, предпочтение, по нашему мнению, должно быть отдано собственнику, который, неся права и обязанности залогодателя, лишается прав на свое имущество, тогда как залогодержатель, пусть и добросовестный, получая залоговое право безвозмездно, несет обычные риски неисполнения обязательства, не сопряженные с дополнительными финансовыми потерями.

Таким образом, полагаем, что возмездность приобретения залогового права как условие предоставления защиты добросовестному залогодержателю при условии выбытия вещи из владения собственника по воле должна быть закреплена в п. 2 ст. 335 ГК РФ, поскольку договор залога (в широком его понимании) может быть как возмездным, так и безвозмездным, а общие начала и смысл гражданского законодательства по аналогии со ст. 302 ГК РФ требуют, что правовой защите подлежит только добросовестное лицо, приобретшее то или иное право возмездно.

Заключение

Резюмируя обозначенные в настоящей статье проблемы, подходы и пути их решения, следует признать следующее.

При решении вопроса о действительности договора залога, заключенного несобственником, наиболее оптимальным видится подход, согласно которому договор залога, заключенный со стороны залогодателя несобственником, является действительным. В основе такого вывода должна лежать идея о разграничении обязательственных и распорядительных сделок. При этом положения закона о том, что подлежит защите добросовестный залогодержатель, который, принимая вещь в залог, не знал и не должен был знать о том, что залогодатель не является собственником, заслуживают абсолютной поддержки. В статье обосновано, почему исключением из указанного положения о защите добросовестного приобретателя являются случаи, когда вещь выбыла из владения действительного собственника помимо его воли. При этом отсутствие в законе положения о том, какую роль играет возмездность приобретения залогового права, представляется пробелом в законодательстве. Предложено, что такая защита может быть предоставлена только тому залогодержателю, который приобрел соответствующее залоговое право от неуправомоченного залогодателя возмездно. При этом при оценке добросовестности залогодержателя решающее значение должно придаваться факту владения неуправомоченным залогодателем предметом залога и факту передачи владения залогодержателю либо факту придания публичности залогу иным образом. Проанализировав имеющиеся в литературе подходы, мы пришли к выводу, что следует презюмировать, пока не доказано обратное, собственником вещи ее владельца.

В.В. ЛАВРОВ

ПРИРОДА ПРАВ ДОЛЬЩИКОВ НА ОБЪЕКТ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Правовой аспект проблемы "обманутых дольщиков", известной большинству российских граждан, непосредственно связан с необходимостью определения природы прав дольщиков на объект долевого строительства. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" оставил многие вопросы без ответов. В настоящее время проблема не решена в полной мере, а российское законодательство по-прежнему находится в стадии поиска оптимальной системы,

опосредующей отношения сторон в процессе строительства.

Автор данной статьи анализирует наиболее распространенные договорные формы, используемые при строительстве многоквартирных домов (купля-продажа, подряд, простое товарищество), их соотношение с договором долевого участия в строительстве; рассматривает эволюцию точек зрения относительно природы прав дольщиков на объект долевого строительства, их преимущества и недостатки; анализирует подходы, выработанные судебной практикой высших судебных инстанций; а также перспективы развития и возможные варианты решения рассматриваемой проблемы.

The Nature of the Rights of Participants to the Object of the Participatory Share Construction V.V. Lavrov

The legal aspect of the problem of "hoodwinked investors", which is well known to many Russian citizens, is directly linked with the necessity to determine the nature of the rights of participants to the object of the participatory share construction. The Federal law of December 30, 2004 N 214-FZ "On Participation in Share Construction of Apartment Blocks and Other Real Property Objects and on Amendments to Certain Statutes of the Russian Federation" has left many questions unanswered. The problem has not been solved completely until the present moment and the Russian legislator is still in search of optimal system that would settle relations between parties to construction process.

The author of the present paper analyses the most common contractual forms used in construction of apartment blocks (sale and purchase agreement, contract of work and labor, partnership agreement) trying to determine their relation to the so called share participation construction agreement. He then provides a critical assessment of the prevailing views as to the nature of the rights of participants to the object of share participation construction; analyses the relevant case law of higher courts as well as development perspectives and possible solutions to the pending problem.

Введение

Проблема обманутых дольщиков широко известна гражданам нашей страны. Правовой аспект данной темы связан с вопросом о природе прав дольщиков на объект долевого строительства, уже не раз поднимавшимся в юридической литературе. Однако с реформой судебной системы и упразднением ВАС РФ проблема вновь приобрела актуальность в связи с подходами, принятыми за основу Верховным Судом РФ, что предопределяет потребность в ее обсуждении.

Нормативной базой, регулирующей отношения по долевому участию в строительстве, остается Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве, Закон). Для ответа на вопрос о природе прав дольщиков на объект строительства необходимо определить правовую природу предусмотренного Законом договора участия в долевом строительстве путем его сравнения с договорами, с которыми суды чаще всего пытаются отождествить анализируемый институт - купля-продажа будущей недвижимой вещи, строительный подряд и простое товарищество.

1.Правовая природа договора участия

вдолевом строительстве

1.1. Простое товарищество

Наиболее распространенной квалификацией в конце 1990-х - начале 2000-х гг. был договор простого товарищества - в большинстве решений суды склонялись к этой конструкции <1>. Суды и поддержавшие данную точку зрения исследователи <2> аргументируют это тем, что у сторон в долевом строительстве также одна цель, они объединяют финансовые средства и усилия для ее достижения.

--------------------------------

<1> См., например: Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 15 февраля 2005 г. по делу N А58-4628/03-Ф02-147/05-С2 , ФАС Западно-Сибирского округа от 21 июля 2004 г. N Ф04-5165/2004(А70-3160-22), ФАС Поволжского округа от 8 декабря 2005 г. N А65-6436/2005-СГ2-20; Обобщение практики рассмотрения Судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (утв. Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ), 1999 - 2001 гг.; информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве" // Вестник ВАС РФ. 2000. N 9; СПС "КонсультантПлюс".

<2> См.: Брагинский М.И. Финансирование строительства жилого дома // Право и экономика. 1999. N 4. С.

товарищами вкладов для осуществления совместной деятельности, в качестве которых согласно п. 1 ст. 1042 ГК РФ могут выступать профессиональные и иные знания, навыки и умения. На первый взгляд это могли бы быть способности застройщика по созданию объекта строительства. Однако для внесенного имущества, а также для достигнутого результата, полученных плодов и доходов устанавливается специальный правовой режим. Собственником результата становятся все товарищи, имущество которых составляет общую долевую собственность. В договоре долевого участия застройщик и дольщики не становятся сособственниками построенного объекта, в момент заключения договора помещение, на получение которого в собственность претендует дольщик, определяется предельно точно, а застройщик не вправе претендовать на долю в объекте. Справедливости ради следует упомянуть, что режим общей собственности товарищей на результат их совместной деятельности является общим правилом - в силу п. 1 ст. 1043 ГК РФ иное может быть предусмотрено договором. Тем не менее представляется, что в случае тождественности указанных договоров законодатель мог бы использовать в Законе о долевом строительстве схожую формулировку или предусмотреть возможность иного распределения права собственности на объект сторонами по договору. Поскольку он этого не сделал, то очевидно намерение придать регулируемым правоотношениям иной, отличный от простого товарищества, характер.

Также, как отмечает В.В. Витрянский, "договор простого товарищества носит организационный характер. Создаваемое товарищами коллективное образование, не будучи юридическим лицом, вместе с тем представляет собой определенную корпоративную структуру, созданную контрагентами на основе связывающего их договора и позволяющую им совместно выступать в гражданском обороте" <1>. Действительно, нормы ст. 1044 ГК РФ о ведении общих дел позволяют совершать действия каждым товарищем от имени всех товарищей, отдельными участниками либо совместно всеми. Ничего подобного в долевом участии нет, трудно представить себе на практике ситуацию, в которой дольщик осуществлял бы действия в интересах иных дольщиков и застройщика одновременно. В свою очередь, это обусловлено следующим признаком простого товарищества.

--------------------------------

<1> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о займе, банковском кредите и факторинге. Договоры, направленные на создание коллективных образований: В 5 т. М.: Статут, 2006. Т. 1. С. 5.

Договору простого товарищества присуща общая цель. Еще К.П. Победоносцев в начале XX в. писал: "Сообщество (associatio) составляет отдельную группу договоров, в противоположении договорам, основанным на обмене ценностей. В меновом договоре (купля, наем и пр.) стороны имеют в виду различные цели, коим соответствует и различное с обеих сторон исполнение. Напротив того, в сообществе стороны имеют в виду одинаковую цель, употребляя для достижения ее одинаковые или различные средства. В меновом договоре интересы обеих сторон противоположны: чем выгоднее сделка для одной стороны, тем менее выгодна для другой; что для одного убыток, то для другого польза. Напротив того, в существе сообщества единство интересов между сторонами: что одному выгодно, в том выгода и для другого, и всякий, работая для себя, и для другого работает" <1>.

--------------------------------

<1> Победоносцев К.П. Курс гражданского права. М.: Статут, 2003. Часть третья: Договоры и обязательства; http://civil.consultant.ru/.

В договоре простого товарищества нет сторон как таковых - все товарищи являются должниками и кредиторами по отношению друг к другу, отсутствуют встречные требования, а равно и риск убытков у товарищей ограничивается внесенными вкладами (ст. 1046 ГК РФ). К.И. Скловский пишет, что "товарищи не несут ответственности один перед другим, кроме некоторых случаев", которые "носят факультативный характер, не охватывая основной деятельности товарищей по созданию общего объекта (достижению иного результата), которая не является исполнением обязательства в юридическом смысле. Невозможно потребовать участия товарища в создании объекта путем предъявления такого иска, и именно потому, что нет такого обязательства. Соответственно, недостижение результата лежит на общем риске товарищей и не влечет взаимной ответственности одного товарища перед другим (другими)" <1>. Иначе обстоит дело с долевым участием в строительстве, в котором нарушение срока внесения платежа является основанием для уплаты застройщику неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, а также может явиться основанием для

одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в случаях, предусмотренных Законом (ч. ч. 4 - 6 ст. 5, ч. ч. 3 - 5 ст. 9 Закона). Важными в этой связи являются изменения в ст. 307 ГК РФ, внесенные Федеральным законом от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ, вступившим в силу с 1 июня 2015 г. Указанный в данной статье перечень действий, которые могут быть предметом обязательства (и исполнения которого вправе требовать кредитор), был дополнен, в частности, внесением вклада в совместную деятельность. Указанная новелла, как нам видится, вступает в противоречие с признаком, принципиально отличающим простое товарищество от обычного договора встречного (синаллагматического) типа. Сомнительность предъявления подобного требования видна в случае, если (как это предусмотрено по общему правилу) результат совместной деятельности поступает в общую собственность, ведь тогда ответчик оказывается в определенном смысле и истцом.

--------------------------------

<1> Скловский К.И. Применение законодательства о собственности. Трудные вопросы: Комментарий Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г., Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54, информационного письма Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. N 153. М.: Статут, 2014. С. 61; СПС "КонсультантПлюс".

Цели у сторон в долевом участии также различные - для участника - это получение объекта строительства в собственность, для застройщика - получение прибыли в виде разницы между себестоимостью объекта и полученными от дольщиков средствами. Кроме того, дольщики заключают договор не между собой (как в простом товариществе), а с застройщиком, причем такое количество договоров, сколько привлекается дольщиков <1>.

--------------------------------

<1> Петрухин М.В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: проблемы правового регулирования. М.: Инфотропик Медиа; Берлин, 2012. С. 48 - 49.

Наконец, для договора простого товарищества особое значение имеет фидуциарность, лично доверительный характер отношений, складывающихся между товарищами. О подобном характере отношений говорят, в частности, уже упомянутые положения ст. 1044 ГК РФ, в соответствии с которыми каждому товарищу обычно предоставляется выступать от имени всех участников договора; если товарищи договорились о совместном ведении дел, то никакую сделку в общих интересах нельзя совершить против воли хотя бы одного из участников. Также, по мнению В.В. Витрянского, наличие фидуциарности доказывает положение абз. 5 п. 1 ст. 1050 ГК РФ, согласно которому договор простого товарищества по общему правилу прекращается вследствие отказа кого-либо из товарищей от дальнейшего участия в бессрочном договоре простого товарищества <1>. Н.Б. Щербаков справедливо указывает в этой связи, что "представление о лично-доверительном характере отношений, связывающих 150 участников строительства многоквартирного дома (офисного центра), выходит за рамки разумного обоснования" <2>.

--------------------------------

<1> Витрянский В.В. Система гражданско-правовых договоров в условиях реформирования гражданского законодательства // Вестник ВАС РФ. 2012. N 1. С. 26 - 59. С. 5; СПС "КонсультантПлюс".

<2> Щербаков Н.Б. Президиум ВАС РФ. Информационное письмо от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве": Комментарий // Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума ВАС РФ / Р.С. Бевзенко, Б.М. Гонгало, Л.А. Новоселова и др.; под ред. Л.А. Новоселовой, М.А. Рожковой. М.: Статут, 2009. Вып. 10. С. 37.

Сказанное делает невозможным вывод о квалификации долевого участия как договора простого товарищества.

1.2. Подряд

Многие исследователи склоняются к квалификации рассматриваемого договора в качестве подряда (бытового, строительного) <1>. В обоснование этой позиции указываются идентичные цели сторон договоров - одна сторона создает объект недвижимости, а другая получает на него право собственности. В судебной практике существуют решения, принятые в соответствии с данной квалификацией <2>.

--------------------------------

<1> Мельник В.В. Договоры о долевом участии в строительстве // Вестник ВАС РФ. 2004. N 2. С. 186 - 187; Резцова Е.В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 42 - 44; Майборода Т.Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007. С. 7; Евсеева О.А. Правовые основания защиты прав граждан - участников долевого строительства жилья // Актуальные проблемы права в современной России: Сб. науч. ст. М., 2007.