О регулировании управления многоквартирными домами (66

ГОРОДСКОЕ ХОЗЯЙСТВО

О РЕГУЛИРОВАНИИ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

Е. Михайлова

1. Понятие жилищного фонда

ОПРОС

Президент РФ В. Путин на пресс-

конференции 23.12.04 заявил, что “если граждане… полагают, что для решения их социальных вопросов им нужно таким образом организовать свои органы власти и управления в муниципалитете, чтобы иметь лучшую связь с губернатором, – мы понимаем, что в этом случае граждане могут рассчитывать на дополнительную помощь, скажем, из регионального бюджета…” По Вашему мнению это означает, что:

Варианты ответа:

1Президент РФ угрожает гражданам, которые не захотят таким образом налаживать лучшую связь с губернаторами, тем, что они не получат помощь из регионального бюджета

2Президент РФ подсказывает губернаторам, как влиять на граждан

3вариант 1 + вариант 2

4Президент РФ хочет “как лучше”, но не понимает,

что он угрожает гражданам и подсказывает губернаторам

5Я уже боюсь отвечать на такие вопросы, а Вам не советую их задавать

Результаты:

5 7%

4 20%

3

33%

2 13%

1 27%

Опрос проведен в феврале 2005 г. на Web-странице газеты «Местное самоуправление» http://rels.obninsk.com

ÌÑÓ È ÆÊÕ

Н. Шергина

Реформу ЖКХ спустили вниз

В Петербурге завершилась российско-немецкая конференция «Роль местного самоуправления в реструктуризации и модернизации жилищ- но-коммунального хозяйства. Управление муниципальной собственностью». Министр регионального развития РФ Владимир Яковлев и министр транспорта, строительства и жилищного хозяйства ФРГ Манфред Штольпе подписали рамочное соглашение о создании совместной рабочей группы по дальнейшей разработке конкретных инвестиционных проектов реформирования жилищной сферы России.

Чем привлек немецкий опыт

По словам Яковлева, население России уже оплачивает 82 процента стоимости коммунальных услуг. Последний, нынешний виток цен он счи- тает максимально возможным. Собираемые сегодня в сфере ЖКХ средства составляют ни много ни мало 800 миллиардов рублей. Вопрос в том, кто и как этими деньгами эффективно распорядится. Решение проблемы возложено на органы управления регионального и муниципального уровня.

За основу российской реформы ЖКХ взята немецкая модель. Почему именно она? Директор департамента строительства и ЖКХ министерства регионального развития РФ Сергей Круглик поясняет:

– Немецкий опыт нам интересен потому, что он, как нигде, сопровождался мощной государственной поддержкой. Поэтому там все реформы ЖКХ и местного самоуправления проходили без потрясений и демонстраций.

А результат просто поразительный.

В России федеральный уровень свою задачу решил. Выработал фундамент, заложенный в законах. «Осталось доработать нормативную ба-

Основная проблема сводилась к тому, признавать ли многоквартирный дом в целом объектом права собственности, если квартиры в нем являются самостоятельным объектом права, а общее имущество находится в общедолевой собственности. В практике имелись абсурдные ситуации, когда все квартиры в доме приватизировались, а дом продолжал числиться в муниципальной собственности.

Не разрешал эту проблему и закон о ТСЖ, поскольку регулировал отношения собственников помещений в кондоминиуме, а, как правило, многоквартирные дома не регистрировались в качестве таковых в виду наличия множества как законодательных, так и технических и организационных проблем.

Попытка разрубить «гордиев узел» была предпринята в проекте ЖК, по которому к жилищному фонду относились жилые помещения любой формы собственности, в том числе жилые дома, но за исключе- нием многоквартирных.

Принятый ЖК несколько иначе решает эту проблему, но также не относит многоквартирный дом к самостоятельному объекту жилищных прав.

В частности, объектом жилищных прав является жилое помещение (ст. 15). К жилым помещениям относятся:

§жилой дом, часть дома;

§квартира, часть квартиры;

§комната.

Дано определение жилого дома – индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования. Квартира – струк- турно-обособленное помещение в многоквартирном доме и состоящее из одной или нескольких комнат.

Таким образом, дом, как объект жилищных прав, не может состоять из квартир, из чего делается вывод об исключении из состава таких объектов многоквартирных домов.

Указанный подход в целом соответствует положениям ГК о правах собственников многоквартирных домов на жилые помещения и общее имущество.

Итак, изложенное свидетельствует о том, что многоквартирные дома в целом не могут составлять государственный и муниципальный жилищный фонд. Муниципалитеты и государство могут иметь в собственности лишь квартиры и комнаты в таких домах и действовать в организации управления этими домами наравне с остальными собственниками. Данное утверждение и ранее вытекало из за-

конодательства (в частности, ГК), но лишь с принятием нового ЖК проблема нашла свое окончательное (мы надеемся) решение.

2. Организация управления многоквартирным домом

Из решения первого вопроса – что из себя представляет жилищный фонд, вытекает и решение второго – кто и как вправе организовать управление жилищным фондом. Естественно, такой фигурой должен быть собственник, который согласно ГК несет бремя содержания своего имущества.

Поскольку в многоквартирном доме собственниками являются те лица, которым принадлежат помещения в доме, именно они должны решать вопрос о выборе способа управления домом.

Следует отметить, что вводный закон признает утратившим силу не только Основы федеральной жилищной политики, но и ФЗ «О ТСЖ», (тогда как ранее предполагалось лишь внести в этот закон изменения, не отменяя его). На наш взгляд, это привело к возникновению некоторых проблем в регулировании.

Согласно ст. 4 ЖК РФ предметом его регулирования являются отношения по поводу жилых помещений

èпользования общим имуществом собственников таких помещений. Закон о ТСЖ регулировал отношения внутри многоквартирного дома не только собственников жилых, но

èсамостоятельных нежилых помещений. Поскольку он признается утратившим силу, часть его норм перенесена в ЖК. В связи с этим в главе 6 ЖК появляется регулирование отношений по поводу общего имущества не только собственников жилых помещений, но вообще собственников помещений в многоквартирном доме.

Неизвестно, возникнут ли в связи с этим споры на практике, но остается фактом, что ЖК урегулировал несвойственные ему отношения. Таким образом, пока берем за данность, что описанная в ЖК система организации управления многоквартирными домами касается и собственников нежилых помещений в доме (например, встроенно-пристро- енные офисы, магазины, поликлиники, другие объекты, переведенные в нежилые из жилых помещения).

Как известно, закон о ТСЖ устанавливал 6-месячную обязанность домовладельцев (ими считались собственники жилых и нежилых помещений в кондоминиуме) собрать собрание и определить форму

зу. И найти для стимулиро-

вания процессов реформирования достаточно большие средства в форме целевых программ».

В сфере жилищно-комму- нального хозяйства уже сегодня собирается ни много ни мало 800 миллиардов рублей. Вопрос в другом: кто ими эффективно распорядится?

Владимир Яковлев также особо выделил необходимость государственного финансирования проектов в сфере ЖКХ. «В Германии с помощью громадных государственных вливаний заставили работать частный бизнес. И нам без этого не обойтись. Потому что многие местные бюджеты сегодня больше напоминают ведомства по на- числению зарплаты».

Омск – первопроходец

Евгений Белов, мэр Омска, как выяснилось, с высокими чинами согласен далеко не во всем. Оказывается, в этом городе нашли собственный успешный рецепт реформирования и модернизации жилищно-коммунальной сферы.

– Для меня непонятна выдвинутая здесь формула: бюджетное финансирование инвестиционных проектов. Если бюджет – значит бюджет. Если инвестиционный проект – значит инвестиционный проект.

Исключительно за счет инвестиционных программ в 2003-2004 годах в Омске стали сносить ветхий фонд и сооружать на освободившихся площадях новые микрорайоны, санировать блочные застройки, создавать частные управляющие компании.

Взявшись решать проблему, власти подсчитали, что для реконструкции одного дома требуется до 15 миллионов рублей с учетом расселения жильцов. Эти средства нереально найти в карманах жителей или в областном и городском бюджетах. Выход виделся в одном – поиске внебюджетных средств. Изу- чили опыт других государств и российских городов. Съездили несколько раз в Германию, Украину, Белоруссию. Собрали новинки строительных, энергосберегающих, эксплуатационных технологий.

Подыскали специалистов,

разбирающихся в этих технологиях. Год понадобился мэру для того, чтобы уговорить местные строительные компании участвовать в инвестиционных программах. «Мы смогли сполна использовать свои ресурсы – землю, собственность», – говорит Белов. Пилотным проектом по сносу аварийного жилья стал микрорайон из 34 домов.

Чтобы ускорить процесс, власти пересмотрели весь порядок рассмотрения градостроительных документов. Вместо 25 согласований ввели всего семь. На освобождаемых землях вместо двух-, трехэтажных домиков строителям разрешили возводить пяти-двенадцатиэтажные дома. На 13,5 тысячи квадратных метров старой жилой площади строится микрорайон с жилой площадью более 90 тысяч квадратных метров. За первый же год бесплатно расселено 60 семей. Остальные квартиры продаются желающим, и бюджет получает соответствующие отчисления. Через три-четыре года они покроют все свои затраты и поло-жат в карман с небольшой в об- щем-то площадки 270-300 миллионов рублей чистого дохода. При этом власти не вынуждали банки давать строителям дешевые кредиты. Займы брали под 15 процентов годовых.

Интересно, что еще до успешного запуска инвестиционных программ на базе тер- риториально-общественного самоуправления (Теса) была создана управляющая компания. Она берет кредиты и приглашает строителей. Она планирует жилые и не-жилые площади. Позже последние станут объектами управления компании – магазинами, офисами. Это тот бизнес, который даст доходы. Подсчи- тано: этих средств вместе с платежами населения хватит на содержание в хорошем состоянии инженерной инфраструктуры и самих домов. Такие управляющие компании будут созданы во всех микрорайонах Омска.

Город городу рознь

На фоне успеха Омска – в реальности и на конферен-

торгать договор, сославшись на исполнение своих обязательств. В связи с этим основания расторжения договора должны быть четко определены муниципалитетом перед проведением конкурса.

Еще более неясной (с учетом части 4) является норма части 7 указанной статьи, устанавливающей право любого собственника обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления провести конкурс по выбору управляющей компанией. В частности, неясно, когда возникает такое право.

Несомненным преимуществом закона является норма о том, что управляющая организация может быть одна. Ранее такой нормы не было (тверской опыт по опротестованию этой нормы в муниципальных актах).

Проведение общего собрания собственников.

Ст. 44 ЖК устанавливает, что общее собрание является органом управления домом.

Исключительно к его компетенции относятся вопросы реконструкции дома, строительства построек, ремонта общего имущества, принятие решений об использовании земельного участка, передаче в пользование общего имущества. Данные вопросы разрешаются 2/3 голосов присутствующих на общем собрании. Также оно решает (но уже простым большинством) вопрос о выборе способа управления домом и другие вопросы.

Собрание должно проводиться не реже 1 раза в год. С инициативой проведения может выступить любой собственник, но в этом слу- чае именно на него ложится организация проведения, в том числе извещение всех других собственников заказным письмом, либо вруче- нием сообщения лично собственникам под роспись. На собрании может быть принято решение об определении общедоступного места, где будет вывешиваться такое извещение. В связи с этим самым сложным будет организация проведения первого собрания, когда такое место не определено. Естественно, что указанными возможностями по организации проведения собрания в основном обладают не отдельные граждане, а публичные собственники (муниципалитет, государство), либо юридические лица. Поэтому целесообразно, чтобы с инициативой выступили именно они. Другой вариант – кто-то из собственников предоставляет соответствующие полномочия управляющей компании, заинтересован-

ной в обслуживании конкретного дома.

Закон предусматривает возможность проведения заочного голосования (ст. 47), но при этом процедура извещения о собрании все равно должна быть соблюдена. Издержки заочного голосования – невозможность без нотариального удостоверения письма собственника о своем решении удостовериться, что это письмо подписал именно он.

Закон устанавливает обязательность решений общего собрания для всех собственников, в том числе голосовавших против или не участвовавших в голосовании. Последние вправе обжаловать решение в суде в течение 6 месяцев с момента, когда узнали или должны были узнать о принятом решении. Таким образом, решение может быть обжаловано спустя длительный срок после его принятия в случаях, например, длительного отсутствия собственника, либо проживания его в другом месте. Здесь следует предусмотреть специальный механизм извещения таких собственников.

В то же время, закон предусмотрел некоторые гарантии против недобросовестного поведения отдельных собственников, устанавливая, что суд может не удовлетворить жалобу, если решение собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло причи- нение собственнику убытков.

Регулирование способов управления домом.

В последней главе ЖК несколько норм посвящено регулированию каждого способа управления домом.

1) Ст. 164 – непосредственное управление домом.

Осуществляется на основании решения общего собрания собственников. При этом решение всех или большинства служит основанием заключения договоров с лицами, оказывающими жилищные услуги (содержание дома, ремонт общего имущества). Стороной договора выступают все или большинство проголосовавших за заключение договора. Договоры на поставку коммунальных услуг заключаются со всеми собственниками отдельно.

Очевидно, что такой способ управления возможен лишь в малоквартирных домах, в других случаях подобная процедура может привести к хаосу в отношениях и осложнит обслуживание дома. Предусмотрена возможность выдачи полномочий одному из собственников или дру-

ции – тихо провалилась пре-

зентация проекта модернизации водопроводной системы, проведенная заместителем главы Угличского муниципального округа Алексеем Ясинским. Местное самоуправление Углича благодаря давним партнерским связям с одним из немецких городов нашло компанию, которая готова быстро и качественно заменить у них водопроводные и канализационные системы. Но денег для финансирования работ немецкой компании в бюджете Углича нет. Выслушав доводы Ясинского, Сергей Круг-лик заявил, что их позвали не на презентацию проекта, а на презентацию проблемы. «Где бизнес-план, где расчеты окупаемости и возврата средств?» – вторил ему лондонский представитель ЕБ-РP, курирующий проекты модернизации ЖКХ в России, Евгений Офрикхтер.

Позже я спросила у него, почему он так жестко раскритиковал Углич?

– Ситуация с Угличем, к сожалению, типична для России, – пояснил Офрикхтер.

– У вас много людей, способных только стоять с протянутой рукой: «Дай!» Не умеют по-другому. Но как я могу дать заем, если заместитель главы округа даже не рассказал, как собирается его отдавать? К счастью, не все мэры такие. Есть очень продвинутые. В России мы уже договорились о кредитах на 380 миллионов евро. Это 13 проектов, думаю, их станет больше.

–На каких условиях вы даете кредиты на модернизацию?

–Нам необходимо знать, что проект устойчив в финансовом плане. Самоокупаемый.

Èобязательно должно быть софинансирование из нескольких источников.

–Водоканал Углича неплатежеспособен, это не ча- стное образование. Что делать с такими структурами в России?

–Если он неплатежеспособен без проблеска, то денег не дадим. Если все-таки есть надежда, тогда можем попробовать помочь. Но все равно работать должны они.

Когда же я поинтересовалась, как отреагировал на

свою неудачу угличский эко-

номист, Алексей Ясин-ский заявил, что задача была не бизнес-проект представлять, а рассказать о проблеме. Через неделю необходимые документы будут отосланы в министерство. «Суть в другом,

– пояснил он. – Нас не услышали, когда мы пытались рассказать властям о том, что население Угличского муниципального округа не обладает сверхдоходами, которые позволят ему оплачивать инвестиционную составляющую тарифа. И это несмотря на то, что в январе по сравнению с декабрем в Угличе произошел почти двукратный рост сумм, выплачиваемых населением за коммунальные услуги».

Пора на часики взглянуть

Неутешительные выводы коллеги поддержал глава муниципального образования и председатель совета депутатов города Абдулино и Абдулинского района Оренбургской области Владимир Горбунов.

У нас, рассказал он, проанализировали бюджет января. Его доходная часть резко сократилась, осталось 15 процентов. Остальные 85 процентов – субвенции и дотации. «Нам приводят в пример Омск, Ярославль, – говорит Горбунов. – Но там население, какое? В одном – больше миллиона жителей, в другом – 600 тысяч. А малые и средние города – совершенно иное дело, другие возможности. Для городка, где потребителей воды в 20 раз меньше, опыт других водоканалов не пригоден. Там совершенно другой бизнес. Даже если типологические подходы общие, все равно неправильно думать, что мы должны действовать так, как в Ярославле. В малых городах проблемы острее».

Сторону угличан взял и Лев Клепацкий, член общества «Россия – Германия». Он удивлен логикой, проводимой федеральным центром. По его мнению, все должно быть наоборот. Государство должно делать в эти маленькие города вливания с тем, чтобы они вращали эту сумму по разным участкам, получали какой-то прирост и хоть медленно, но решали проблему.

Де-факто они сегодня обес-

кровлены, получают 15 процентов дохода собственных ресурсов. Что на эти деньги решишь? И это при том, что малые и средние города составляют в России основную массу. «В Германии, сказал господин Клепацкий, – вложения государства составили почти один триллион евро. Где вы у нас видите такие вложения в инфраструктуру страны? А нам предлагают: нет, вы поднатужьтесь! К тому же, вы за это отвечаете».

Несмотря на заверение Владимира Яковлева в том, что в стране невозможно ввести специальный налог на модернизацию ЖКХ, мои собеседники – представители малых городов России – убеждены, что иным путем достичь результата невозможно. «В Германии, на которую мы все ссылаемся, – сказал Алексей Ясинский, – до сих пор все платят налог на восстановление восточных земель. И государство формирует целевые инвестиции». Рано или поздно за счет ча- стного бизнеса наша коммунальная система как-то воспрянет, говорят муниципальные руководители. Вопрос в том, сколько на это уйдет времени: 5 или 25 лет?

Источник: «Российская бизнес-газета» ¹497 от 22.02.05. http://www.rg.ru

ЛЬГОТА

г. Нарва

Установление проездных льгот на общественных линейных перевозках в городе

В соответствии с частью 1 статьи 6 закона об организации деятельности местного самоуправления, с пунктом 1 части 1 и частью 3 статьи 29 закона об общественном транспорте, Городское собрание

постановляет:

1. Установить, начиная с 01.02.2005 г., для внутренних общественных автобусных перевозок в городе Нарва следующие льготы для лиц, местожительством которых в

S S S

Переправа

с. 63 7 №13 8с. 84

Вместе с тем, указанная норма все же предполагает наличие волеизъявления собственников, которого может и не быть, в связи с чем участок, как это сейчас часто бывает, вновь не будет оформлен. Далеко не всегда собственники понимают выгоды от закрепления в их собственность земельного участка (возможность сдавать излишки в платное пользование, обязательность согласования с ними любого затрагивающего территорию дома строительства и т.п.). На практике данная норма может вновь привести к проблемам оформления права собственности на земельные участки под домами и в этом смысле большое значение приобретает инициатива ТСЖ или управляющей компании, которые могут предложить себя в качестве указанных уполномоченных лиц и организовать принятие на общем собрании соответствующего решения по земле.

Для вновь вводимых домов установлено правило, запрещающее приемку их в эксплуатацию без сформированного земельного участка. Таким образом, лицо, оформляющее право собственности на помещение в таком доме, одновременно становится сособственником участка.

Следует отметить, что в новом законодательстве исключается понятие паспорта домовладения и обязанность его составлять. Данное положение представляется не совсем верным, поскольку возникает вопрос, каким образом будет определяться состав общего имущества, который может существенно отли- чаться в разных домах. Полагаем, что все же перед заключением договора с управляющей компанией собственниками по собственной инициативе либо по инициативе компании должен быть составлен документ, описывающий в деталях состав общего имущества конкретного дома. Такой документ также необходим и в случае, если способом управления избрано непосредственное управление домом, либо организация ТСЖ, поскольку, как указывалось выше, от состояния общего имущества во многом зависит качество оказываемых жилищнокоммунальных услуг. Основой такого документа могут стать документы технической инвентаризации, однако в них содержится далеко не вся информация, необходимая для оценки состояния общего имущества. Представляется, что указанный вопрос должен быть все же законодательно урегулирован. В ст. 39 ЖК указано, что правила содержания

общего имущества будут установлены Правительством РФ. Возможно, именно в этих правилах будет содержаться ответ на указанный вопрос.

3) ÒÑÆ.

Одной из основных проблем является по-прежнему соотношение полномочий общего собрания собственников и полномочий ТСЖ.

Особенно это касается определения участия в общих расходах собственников помещений в домах, не пожелавших стать членами ТСЖ.

Как указано в подпункте 2) п. 1 ст. 137 ЖК, ТСЖ вправе определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также устанавливать на основе принятой сметы размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности. Пункт 3 той же статьи предусматривает право ТСЖ в случае неисполнения собственниками помещений своих обязанностей по участию в общих расходах в судебном порядке требовать принудительного возмещения платежей и взносов, а также возмещения убытков в результате неисполнения обязательств по уплате таковых.

Следовательно, важно разделить, что в установленных ТСЖ размерах взносов и платежей является обязательным для всех собственников жилья, а что – только для членов ТСЖ. Тем более, что ст. 145 ЖК, описывающая полномочия общего собрания членов ТСЖ, относит к его компетенции установление размера обязательных платежей и взносов только членов товарищества. Из других же норм ЖК вытекает, что некоторые из этих взносов и платежей являются обязательными и не для членов ТСЖ.

В частности, из п. 2 ст. 158 ЖК следует, что собственник помещения должен нести расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме путем внесения платы на содержание и ремонт.

Согласно п. 3 той же статьи он также с момента возникновения права собственности на помещение несет обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт.

Размер обязательных платежей, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, определяется органами управления ТСЖ и является обяза-

тельным для всех собственников (п. 8 ст. 156 ЖК).

Âотношении платы за капитальный ремонт такой определенности нет. В ст. 158 ЖК упоминается о том, что решение об оплате расходов на капитальный ремонт принимается общим собранием собственников с учетом предложений управляющей компании. В связи с этим и с учетом упомянутой выше нормы неясно, определяется ли указанная плата сначала на собрании всех собственников, а потом включается в смету расходов ТСЖ, либо в случае наличия ТСЖ указанный вопрос решается без собрания всех собственников. Мы полагаем, что поскольку ЖК относит решение вопроса о реконструкции исключи- тельно к вопросам общего собрания всех собственников, решение по которому должно быть принято квалифицированным большинством, вопросы платы за капремонт, который относится к реконструкции, также должны решаться этим собранием и лишь затем включаться в систему обязательных взносов

âсмету ТСЖ.

Âто же время, специальный взнос и отчисления в резервный фонд ТСЖ вряд ли можно отнести к обязательным платежам для всех собственников, не являющихся членами организации. Во многом отношения между ТСЖ и собственниками – не членами будут решаться договором, который вправе урегулировать и эти отношения. К обязанностям ТСЖ относится в силу ст. 138 ЖК заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества с собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ. Полагаем, что хоть закон и не упоминает об этом, встречная обязанность существует и у таких собственников (она вытекает из обязанности нести расходы по содержанию общего имущества и обязательности решения общего собрания всех собственников о выборе способа управления домом). При- чем, как полагаем, в договоре должна регулироваться не только цена на услуги собственно по содержанию общего имущества, но и цена на услуги самого ТСЖ, как управляющей организации. Если в отношении членов ТСЖ расходы на содержание сотрудников ТСЖ будут возмещаться за счет взносов, то в отношении других собственников – не членов, данный вопрос должен регулироваться указанным договором. В итоге, как мы полагаем, у

других собственников не останется другого выбора, как вступить в члены ТСЖ.

ЖК довольно подробно описывает процедуры проведения общего собрания и других органов (правления, ревизионной комиссии) ТСЖ, их компетенцию.

В ст. 151 указано, что может находиться в собственности ТСЖ, а именно – движимое имущества, а также недвижимое, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома. Следует здесь обратить внимание на то, что ТСЖ, как любое юридическое лицо, вправе приобретать имущество для целей своей деятельности. Однако недвижимое имущество внутри дома не является собственностью ТСЖ в силу того, что оно избрано способом управления домом (иногда на практике имеется такое заблуждение), а может лишь быть приобретено товариществом по обычным основаниям (купля-продажа, другие способы, в том числе аренда). Приобрести такое имущество можно у имеющихся собственников (нежилые помещения, жилье), путем строительства дополнительных помещений (п. 2) ст. 152), через принятие решения общего собрания собственников жилья о реконструкции дома, выделении самостоятельных нежилых помещений и отчуждении их.

Обязательные платежи, другие взносы членов товарищества, доходы от хозяйственной деятельности товарищества, различные субсидии и прочие поступления образуют средства товарищества (ст. 151 ЖК). Здесь имеется проблема, связанная с тем, что к хозяйственной деятельности отнесена статьей 152 ЖК, в том числе, сдача в аренду и внаем части общего имущества. В то же время, такие доходы должны в силу ГК быть отнесены не к доходам юридического лица, а к доходам всех собственников помещений в доме в силу того, что извлекаются из использования их общего имущества. В связи с этим возможны споры не членов ТСЖ с ТСЖ как по поводу использования общего имущества, так и по вопросам доходов от его использования. Проблему можно решить лишь путем проведения общих собраний всех собственников по указанным вопросам. Полагаем, что необходимо также разграничивать на счетах ТСЖ доходы от взносов членов ТСЖ и обязательные платежи не членов, а также отдельно учитывать доходы от использования общего имущества.

НАЛОГ

Нарвское городское собрание

Налог на рекламу

1. Общие положения

1.1 Налог на рекламу – это денежная обязанность, возложенная без прямой компенсации на налогоплательщика на основании закона о местных налогах, в порядке, размере и в сроки, установленные настоящим постановлением с целью получения дохода для исполнения обще- ственно-правовых функций местного самоуправления города Нарва.

1.2Налогоплательщиком является лицо, размещающее рекламу.

1.3В настоящем постановлении термины используются

âследующем значении:

–реклама – реклама в значении закона о рекламе;

–лицо, размещающее рекламу – физическое или юридическое лицо, являющее-

ся публичным представителем, производителем, посредником или заказчиком рекламы;

– управляющий налогом на рекламу – лицо, осуществляющее контроль над выполнением настоящего постановления в рамках компетенции, установленной законом о налогообложении;

– стационарная наружная реклама – плоская или пространственная конструкция (композиция), размещенная при помощи креплений на здании, сооружении или земельном участке, за исключе- нием вывески с названием фирмы, предприятия или уч- реждения над входной дверью или в витрине;

– нестационарная реклама – реклама, размещаемая временно, на определенный период суток, в месте, где производится торговля, обслуживание или иная деятельность предпринимателя, и передающая чередующуюся информацию об этом месте, причем, суммарная поверхность обеих сторон не превышает 1 м2, а реклама не имеет постоянного крепления к земле или к строению;