17.Стоимость объекта недвижимости, определенная затратным методом рассчитывается по формуле:
а) затраты на воспроизводство либо замещение объекта + накопленный износ + стоимость участка земли;
б) затраты на воспроизводство либо замещение объекта – накопленный износ – стоимость участка земли;
в) затраты на воспроизводство либо замещение объекта – накопленный износ + стоимость участка земли.
18.Метод возврата капитала по Хоскольду предполагает:
а) прямолинейный возврат капитала; б) возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции;
в) возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента.
19.Если сравниваемый элемент земельного участка-аналога превосходит по качеству элемент оцениваемого земельного участка, то поправка вносится:
а) со знаком плюс к стоимости оцениваемого земельного участка; б) со знаком минус к стоимости оцениваемого земельного участка; в) со знаком минус к стоимости земельного участка-аналога.
20.К условно-постоянным относятся:
а) расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг;
б) расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг;
в) расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений.
6 Контрольные вопросы к экзамену (зачёту)
1.Предмет, содержание и задачи курса.
2.Недвижимость как экономическая категория.
3.Особенности доходной недвижимости.
4.Основные понятия и особенности рынка недвижимости.
5.Структура рынка недвижимости.
6.Классификация объектов недвижимости.
7.Субъекты рынка недвижимости.
8.Виды сделок на рынке недвижимости
9.Нормативно-правовое регулирование рынка недвижимости.
10.О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФ от 21.07.1997г. № 122 – ФЗ.
11.Основные понятия и оценочные категории.
46
12.Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 29 июля 1998г. № 135 – ФЗ.
13.Стандарты оценки.
14.Федеральные стандарты оценки. Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки.
15.Федеральные стандарты оценки. Цель оценки и виды стоимости.
16.Федеральные стандарты оценки. Требования к отчёту об оценке.
17.Стоимость. Виды стоимости.
18.Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
19.Принципы оценки недвижимости.
20.Движение денег во времени. Текущая и будущая стоимость денежной единицы.
21.Движение денег во времени. Текущая и будущая стоимость единичного аннуитета.
22.Движение денег во времени. Коэффициент взноса на амортизацию единицы и коэффициент возмещения.
23.Технология оценки недвижимости.
24.Подходы к оценке недвижимости.
25.Затратный подход к оценке недвижимости. Содержание, основание и область применения.
26.Затратный подход к оценке недвижимости. Последовательность определения стоимости объекта недвижимости. Общая формула затратного метода.
27.Методы определения затрат на восстановление (замещение).
28.Виды износа.
29.Методы оценки физического износа.
30.Методы оценки функционального износа.
31.Методы оценки внешнего износа.
32.Определение рыночной стоимости участка земли.
33.Сравнительный подход к оценке недвижимости. Содержание, основание, область применения.
34.Методы сравнительного подхода к оценке недвижимости. Метод прямого сравнительного анализа продаж.
35.Метод прямого сравнительного анализа продаж: виды корректировок и методы их внесения.
47
36.Методы сравнительного подхода к оценке недвижимости. Метод валового рентного мультипликатора.
37.Определение рыночной стоимости на основе соотнесения показателей дохода и цены продажи. Общий коэффициент капитализации.
38.Доходный подход к оценке недвижимости. Содержание, основание, область применения.
39.Определение величины чистого операционного дохода.
40.Метод прямой капитализации. Формула «пирога».
41.Методы расчёта ставки капитализации.
42.Методы определения ставки возврата на инвестиции.
43.Метод дисконтирования денежного потока.
44.Методы определения ставки дисконта.
45.Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
46.Экспертное заключение об оценке.
47.Состав и содержание отчёта об оценке.
48.Ипотечное кредитование.
49.Виды ипотечных кредитов.
50.Ипотечно-инвестиционный анализ.
48
Приложение А
Шесть функций денежной единицы
Год |
Накопленная |
Накопление |
Фактор |
Текущая |
Текущая |
Взнос на |
|
сумма |
денежной |
фонда |
стоимость |
стоимость |
амортизацию |
|
денежной |
единицы за |
возмещения |
денежной |
аннуитета |
денежной |
|
единицы |
период |
|
единицы |
|
единицы |
|
|
Ежегодное начисление, 6 % |
|
|
||
1 |
1,060000 |
1,000000 |
1,0000000 |
0,943396 |
0,94340 |
1,0600000 |
2 |
1,123600 |
2,060000 |
0,4854369 |
0,889996 |
1,83339 |
0,5454369 |
3 |
1,191016 |
3,183600 |
0,3141098 |
0,839619 |
2,67301 |
0,3741098 |
4 |
1,262477 |
4,374616 |
0,2285915 |
0,792094 |
3,46511 |
0,2885915 |
5 |
1,338226 |
5,637093 |
0,1773964 |
0,747258 |
4,21236 |
0,2373964 |
6 |
1,418519 |
6,975319 |
0,1433626 |
0,704961 |
4,91732 |
0,2033626 |
7 |
1,503630 |
8,393838 |
0,1191350 |
0,665057 |
5,58238 |
0,1791350 |
8 |
1,593848 |
9,897468 |
0,1010359 |
0,627412 |
6,20979 |
0,1610359 |
9 |
1,689479 |
11,491316 |
0,0870222 |
0,591898 |
6,80169 |
0,1470222 |
10 |
1,790848 |
13,180795 |
0,0758680 |
0,558395 |
7,36009 |
0,1358680 |
|
|
Ежегодное начисление, 8 % |
|
|
||
1 |
1,080000 |
1,000000 |
1,0000000 |
0,925926 |
0,92593 |
1,0800000 |
2 |
1,166400 |
2,080000 |
0,4807692 |
0,857339 |
1,78326 |
0,5607692 |
3 |
1,259712 |
3,246400 |
0,3080335 |
0,793832 |
2,57710 |
0,3880335 |
4 |
1,360489 |
4,506112 |
0,2219208 |
0,735030 |
3,31213 |
0,3019208 |
5 |
1,469328 |
5,866601 |
0,1704565 |
0,680583 |
3,99271 |
0,2504565 |
6 |
1,586874 |
7,335929 |
0,1363154 |
0,630170 |
4,62288 |
0,2163154 |
7 |
1,713824 |
8,922803 |
0,1120724 |
0,583490 |
5,20637 |
0,1920724 |
8 |
1,850930 |
10,636628 |
0,0940148 |
0,540269 |
5,74664 |
0,1740148 |
9 |
1,999005 |
12,487558 |
0,0800797 |
0,500249 |
6,24689 |
0,1600797 |
10 |
2,158925 |
14,486562 |
0,0690295 |
0,463193 |
6,71008 |
0,1490295 |
|
|
Ежегодное начисление, 9 % |
|
|
||
1 |
1,090000 |
1,00000 |
1,0000000 |
0,917431 |
0,91743 |
1,0900000 |
2 |
1,188100 |
2,090000 |
0,4784689 |
0,841680 |
1,75911 |
0,5684689 |
3 |
1,295029 |
3,278100 |
0,3050548 |
0,772183 |
2,53129 |
0,3950548 |
4 |
1,411582 |
4,573129 |
0,2186687 |
0,708425 |
3,23972 |
0,3086687 |
5 |
1,538624 |
5,984711 |
0,1670925 |
0,649931 |
3,88965 |
0,2570925 |
6 |
1,677100 |
7,523335 |
0,1329198 |
0,596267 |
4,48592 |
0,2229198 |
7 |
1,828039 |
9,200435 |
0,1086905 |
0,547034 |
5,03295 |
0,1986905 |
8 |
1,992563 |
11,028474 |
0,0906744 |
0,501866 |
5,53482 |
0,1806744 |
9 |
2,171893 |
13,021036 |
0,0767988 |
0,460428 |
5,99525 |
0,1667988 |
10 |
2,367364 |
15,192930 |
0,0658201 |
0,422411 |
6,41766 |
0,1558201 |
|
|
Ежегодное начисление, 11 % |
|
|
||
1 |
1,110000 |
1,000000 |
1,0000000 |
0,900901 |
0,90090 |
1,1100000 |
2 |
1 ,232100 |
2,110000 |
0,4739336 |
0,811622 |
1,71252 |
0,5839336 |
3 |
1,367631 |
3,342100 |
0,2992131 |
0,731191 |
2,44371 |
0,4092131 |
4 |
1,518070 |
4,709731 |
0,2123264 |
0,658731 |
3,10245 |
0,3223264 |
5 |
1,685058 |
6,227801 |
0,1605703 |
0,593451 |
3,69590 |
0,2705703 |
6 |
1,870415 |
7,912360 |
0,1263766 |
0,534641 |
4,23054 |
0,2363766 |
7 |
2,076160 |
9,783274 |
0,1022153 |
0,481658 |
4,71220 |
0,2122153 |
8 |
2,304538 |
11,859434 |
0,0843211 |
0,433926 |
5,14612 |
0,1943211 |
9 |
2,558037 |
14,163972 |
0,0706017 |
0,390925 |
5,53705 |
0,1806017 |
10 |
2,839421 |
16,722009 |
0,0598014 |
0,352184 |
5,88923 |
0,1698014 |
49
Продолжение приложения А
Шесть функций денежной единицы
Год |
Накопленная |
Накопление |
Фактор |
Текущая |
Текущая |
Взнос на |
|
сумма |
денежной |
фонда |
стоимость |
стоимость |
амортизацию |
|
денежной |
единицы за |
возмещения |
денежной |
аннуитета |
денежной |
|
единицы |
период |
|
единицы |
|
единицы |
|
|
Ежегодное начисление, 12 % |
|
|
||
1 |
1,120000 |
1,000000 |
1,0000000 |
0,892857 |
0,89286 |
1,1200000 |
2 |
1,254400 |
2,120000 |
0,4716981 |
0,797194 |
1,6900b |
0,5916981 |
3 |
1,404928 |
3,374400 |
0,2963490 |
0,711780 |
2,40183 |
0,4163490 |
4 |
1,573519 |
4,779328 |
0,2092344 |
0,635518 |
3,03735 |
0,3292344 |
5 |
1,762342 |
6,352847 |
0,1574097 |
0,567427 |
3,60478 |
0,2774097 |
6 |
1,973823 |
8,115189 |
0,1232257 |
0,506631 |
4,11141 |
0,2432257 |
7 |
2,210681 |
10,089012 |
0,0991177 |
0,452349 |
4,56376 |
0,2191177 |
8 |
2,475963 |
12,299693 |
0,0813028 |
0,403883 |
4,96764 |
0,2013028 |
9 |
2,773079 |
14,775656 |
0,0676789 |
0,360610 |
5,32825 |
0,1876789 |
10 |
3,105848 |
17,548735 |
0,0569842 |
0,321973 |
5,65022 |
0,1769842 |
|
|
Ежегодное начисление, 14 % |
|
|
||
1 |
1,140000 |
1,000000 |
1,000000 |
0,877193 |
0,87719 |
1,1400000 |
2 |
1,299600 |
2,140000 |
0,4672897 |
0,769468 |
1,64666 |
0,6072897 |
3 |
1,481544 |
3,439600 |
0,2907315 |
0,674972 |
2,32163 |
0,4307315 |
4 |
1,688960 |
4,921144 |
0,2032048 |
0,592080 |
2,91371 |
0,3432048 |
5 |
1,925415 |
6,610104 |
0,1512835 |
0,519369 |
3,43308 |
0,2912835 |
6 |
2,194973 |
8,535519 |
0,1171575 |
0,455587 |
3,88867 |
0,2571575 |
7 |
2,502269 |
10,730491 |
0,0931924 |
0,399637 |
4,28830 |
0,2331924 |
8 |
2,852586 |
13,232760 |
0,0755700 |
0,350559 |
4,63886 |
0,2155700 |
9 |
3,251949 |
16,085347 |
0,0621684 |
0,307508 |
4,94637 |
0,2021684 |
10 |
3,707221 |
19,337295 |
0,0517135 |
0,269744 |
5,21612 |
0,1917135 |
|
|
Ежегодное начисление, 15 % |
|
|
||
1 |
1,150000 |
1,000000 |
1,0000000 |
0,869565 |
0,86957 |
1,1500000 |
2 |
1,322500 |
2,150000 |
0,4651163 |
0,756144 |
1,62571 |
0,6151163 |
3 |
1,520875 |
3,472500 |
0,2879770 |
0,657516 |
2,28323 |
0,4379770 |
4 |
1,749006 |
4,993375 |
0,2002654 |
0,571753 |
2,85498 |
0,3502654 |
5 |
2,011357 |
6,742381 |
0,1483156 |
0,497177 |
3,35216 |
0,2983156 |
6 |
2,313061 |
8,753738 |
0,1142369 |
0,432328 |
3,78448 |
0,2642369 |
7 |
2,660020 |
11,066799 |
0,0903604 |
0,375937 |
4,16042 |
0,2403604 |
8 |
3,059023 |
13,726819 |
0,0728501 |
0,326902 |
4,48732 |
0,2228501 |
9 |
3,517876 |
16,785842 |
0,0595740 |
0,284262 |
4,77158 |
0,2095740 |
10 |
4,045558 |
20,303718 |
0,0492521 |
0,247185 |
5,01877 |
0,1992521 |
|
|
Ежегодное начисление, 20 % |
|
|
||
1 |
1,200000 |
1,000000 |
1,0000000 |
0,833333 |
0,83333 |
1,2000000 |
2 |
1,440000 |
2,200000 |
0,4545455 |
0,694444 |
1,52778 |
0,6545455 |
3 |
1,728000 |
3,640000 |
0,2747253 |
0,578704 |
2,10648 |
0,4747253 |
4 |
2,073600 |
5,368000 |
0,1862891 |
0,482253 |
2,58873 |
0,3862891 |
5 |
2,488320 |
7,441600 |
0,1343797 |
0,401878 |
2,99061 |
0,3343797 |
6 |
2,985984 |
9,929920 |
0,1007057 |
0,334898 |
3,32551 |
0,3007057 |
7 |
3,583181 |
12,915904 |
0,0774239 |
0,279082 |
3,60459 |
0,2774239 |
8 |
4,299817 |
16,499085 |
0,0606094 |
0,232568 |
3,83716 |
0,2606094 |
9 |
5,159780 |
20,798902 |
0,0480795 |
0,193807 |
4,03097 |
0,2480795 |
10 |
6,191736 |
25,958682 |
0,0385228 |
0,161506 |
4,19247 |
0,2385228 |
50