3 Проблемы ипотечного кредитования в россии и возможности их решения

В предыдущих главах были рассмотрены теоретические основы кредита и ипотечного кредита в частности, а также приведены особенности ипотечного кредитования в России и проведён его анализ. По данным НАФИ на март 2017 года каждый пятый россиянин планирует улучшить жилищные условия в ближайшие три года и ипотеку при этом готовы взять 36% из них, а значит, ипотечное кредитование будет востребовано населением. Всё это говорит о том, что рынок ипотечного кредитования достаточно перспективен вследствие своей неразвитости и неудовлетворённого спроса населения на жильё. Но на данный момент существует ряд проблем, которые сдерживают развитие ипотечного кредитования. Такие проблемы будут рассмотрены далее, а также предложены возможности их решений.

Первой проблемой является несовершенство законодательной и нормативно-правовой базы по ипотечному кредитованию в РФ. Рассматриваемая проблема существует не только в сфере ипотечного кредитования, но и в некоторых других. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который является основным источником ипотечного права в России был принят в 1998 году и с тех пор в него не разу не было внесено каких-либо кардинальных изменений, хотя за два последних десятилетия экономическая ситуация в стране, как и рынок ипотеки изменился. Так, например, коммерческая ипотека никак не регулируется законодательством. В уже упомянутом выше Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регулируется отношения кредитора и заёмщика только в сфере покупки жилой недвижимости. Нежилые строения могут быть переданы в качестве обеспечения лишь тогда, когда заёмщик станет их собственником, а продавец получит свои деньги. Для банков такая схема очень рискованна и поэтом они зачастую отказываются от неё. Другим примером может послужить отсутствие нормативных актов для работы по специальной контрактной сберегательной схеме, которая составляет основу сбалансированно автономной модели ипотечного кредитования. Ещё можно отметить, что существуют противоречия между отдельными правовыми актами, так, например, между нормами Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Гражданским кодексом РФ есть нестыковка относительно передачи прав по именным ценным бумагам, а также относительно оборота объектов недвижимости. Стоит отметить, что нормативные акты по созданию четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья, а также правовые акты для кредитных организаций, которые предоставляют и обслуживают долгосрочные ипотечные кредиты, требуют уточнений и более тщательной проработки.

Кроме перечисленных выше проблем в законодательной сфере ипотечного кредитования существуют и другие. Данные проблемы можно решить с помощью тщательного пересмотра и внесения корректировок и изменений в уже существующие законы и нормативно-правовые акты которые касаются ипотечного кредитования, а также принятием новых.

Вторая проблема относится к банковскому сектору и является одним из главных факторов препятствующая развитию ипотечного кредитования. Этой проблемой является нехватка дешёвых «длинных» денег у банков. Кредитные организации, выдающие ипотечные кредиты должны привлекать денежные средства на длительный срок для сохранения ликвидности. Если у банка нет возможности получения долгосрочных финансовых ресурсов, то имеются такие проявления как высокая стоимость заёмных средств и невозможность широкого предоставления ипотечных кредитов населению по низким ставкам, несоответствие между необходимой длительностью ипотечных кредитов и неготовностью инвесторов к вложению в долгосрочные ценные бумаги, высокая степень инфляционных ожиданий инвесторов.

Для решения данной проблемы в настоящее время Правительство РФ уже сейчас принимает некоторые меры, но их оказывается недостаточно. Для полноценного решения этой проблемы нужен целый комплекс последовательных действий. Нужно вводить в банковский сектор деньги из бюджета, деньги государственных банков и привлекать деньги крупных инвесторов, например, таких как Пенсионный фонд России. Но такой вариант сложно реализуем, так как государственный бюджет России на 2017 год заложен с дефицитом в 2,75 трлн. рублей, а уже упомянутый выше пенсионный фонд недополучит свыше 175 млрд. рублей. Другой возможностью для решения нехватки долгосрочных финансовых ресурсов выступает процесс рефинансирования и его главный метод – секьюритизация. Чтобы секьюритизация ипотечных активов успешно использовалась в России необходимо создать для этого определённые условия. Для этого нужно разработать и внедрить механизм, который позволил бы выпускать стандартизированные ипотечные ценные бумаги, имеющие высокую надёжность и ликвидность, а также обеспечить для банков равный доступ к средствам, привлекаемым за счёт ипотечных ценных бумаг.

Третьей, не менее важной проблемой, являются высокие процентные ставки, которые ограничивают доступность ипотечного кредитования для населения. В 2012 году, когда средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях составляла 11,9%, рынок ипотеки стабильно рос и развивался. Но принятие санкций в отношении России в 2014 году, рост инфляционных ожиданий и невозможность искусственным образом сдерживать национальную валюту, вынудило Центральный Банк РФ поднять ключевую ставку до 17%. Вслед за этим многие банки стали повышать процентную ставку и в итоге средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях за 2015 год составила 13,35%, что на 0,9 пункта выше, чем в 2014 году. Принятие данных мер заметно уменьшило спрос на ипотечное кредитование. В 2016 году на фоне снижения ключевой ставки Центральным Банком РФ средневзвешенная ставка опустилась до 12,48%. В 2017 году ключевая ставка продолжила снижаться, что должно положительно сказаться на количестве выданных ипотечных кредитов.

Четвертой проблемой являются низкие темпы строительства нового жилья и его высокая цена. Так по Концепции долгосрочного социально-экономического развития РФ до 2020 года в 2015 году объём жилищного строительства должен был составить 90 млн. кв. м., а к 2020 году – 145 млн. кв. м. По факту, в 2015 году объём ввода жилья в России составил 85,3 млн. кв. м., немного не достигнув запланированных показателей, но в 2016 году произошло снижение и объём ввода жилья сократился на 6,5% до 79,8 млн. кв. м. При данной ситуации возникают опасения о невыполнении запланированных показателей 2020 года. Низкие темпы строительства нового жилья и высокий спрос на них приводят к тому, что строительные компании устанавливают высокие цены. Банки, которые предоставляют ипотечный кредит, также зависят от цен на ипотечном рынке.

Для решения данной проблемы должны снизиться цены на первичном рынке. Этого можно добиться с помощью конкуренции между строительными компаниями и более тщательными проверками различных органов исполнительной власти на установленные цены.

Перечисленные выше четыре проблемы являются наиболее серьёзными и наиболее сильно тормозят развитие ипотечного кредитования в России. Но кроме, данных проблем существуют и другие менее значимые, но для того чтобы ипотечное кредитование в России было эффективным должны быть устранены даже небольшие проблемы. Рассмотрим их более подробно.

В конце 2014 года произошло резкое ослабление рубля, пик был достигнут в январе и сентябре 2015 года, а также в январе 2016 года, когда курс доллара к рублю составлял 65,15 и 66,78, а также 77,93 соответственно. Таким образом, платежи по валютным кредитам вместе с курсом выросли в два раза и люди, взявшие кредит в иностранной валюте, оказались в крайне затруднительном положении. Опасаясь роста просроченной задолженности по таким кредитам, Центральный Банк РФ рекомендовал банкам перевести обязательства заёмщиков в рубли по курсу на 1 октября 2014, то есть по 39,38 рублей за доллар. Однако многие банки не стали торопиться следовать этой инструкции, так как процесс реструктуризации мог оказаться слишком дорогим. Но через несколько месяцев банки стали пересматривать ставки заёмщиков, которые оказались в крайне тяжёлом положении. По данным Центрального Банка РФ в 2013 году было выдано 1987 жилищных кредитов в иностранной валюте на сумму 19176 млн. рублей, в 2014 выдано 807 кредитов на сумму 12767 млн. рублей, то есть разница по количеству достигает 2,46 раза. В 2015 произошёл ещё более сильное снижение выдачи кредитов в иностранной валюте, был выдан всего 131 кредит на сумму 5776 млн. рублей, что меньше количеству в 6,16 раза и в 2,21 раза по объёму по сравнению с 2014 годом. На 2016 год пришлось всего 55 жилищных кредита в иностранной валюте на 2061 млн. рублей. Таким образом можно заявить, что использование валютных кредитов практически прекратилось на территории России. Решить данную проблему достаточно сложно, так как её решение больше зависит от политических, чем от экономических факторов.

Серьёзной проблемой остаётся и низкий уровень благосостояния россиян и, следовательно, низкая платежеспособность. В 2015 году группа населения по величине среднедушевых денежных доходов от 15 тыс. рублей до 20 тыс. рублей составляла 14% и была самой большой. За ней идёт 11,6% населения с доходом от 20 тыс. рублей до 25 тыс. рублей. Если сложить количество населения, которое получает меньше 30 тыс. рублей, а именно такой доход заёмщика требуют многие банки для выдачи ипотечного кредита, то получим 64,2%. Сложившиеся ситуация негативно складывается на количестве выданных ипотечных кредитов. Решить её можно с помощью проведения эффективной социально-экономической политики, повышением уровня жизни, устранение неравенства и бедности.

Существует проблема незащищённости заёмщика и его банка-кредитора по приобретению недвижимости в новостройках. Так, наконец, 2016 года число зданий, находящихся в незавершённом строительстве 90342 и из них число зданий, находящихся в приостановленном или законсервированном строительстве составляет 11800. Таким образом, 13% зданий находятся в законсервированном состоянии. Более положительная ситуация с отношением общей площади жилых домов, приостановленных или законсервированных к общей площади жилых домов, находящихся в незавершенном строительстве которая составляет 2,1%.

По приведённым данным можно отметить, что проблема незащищённости заёмщика по приобретению недвижимости в новостройках является актуальной. В 2016 году были предприняты меры устранения этой проблемы, так была введена уголовная ответственность за обман дольщиков и увеличены штрафы за задержку введения жилья в эксплантацию.

В России существует проблема теневой экономики, которая также затрагивает и ипотечное кредитование. Ведь если в стране развит теневой рынок труда, то кредитным организациям, будет трудно оценить платёжеспособность клиента и в конечном счёте это приведёт к отказу в выдаче ипотечного кредита.  По данным Российской академии народного хозяйства и государственной службы при президенте на данный момент в теневой экономике участвуют около 40% трудоспособного населения России.

На проблему теневого рынка обратил внимание Президент РФ Владимир Путин в июле 2016 года, тогда президент поручил вывести 30 миллионов россиян из теневой экономики, ответственность за это президент возложил на прокуроров и налоги. Данная проблема после обсуждения на государственном уровне должна начать разрешаться.

Последней, но не менее важной является психологический фактор. Большинство граждан России всё ещё помнят об экономическом кризисе 1998 года, когда многие сбережения населения обесценились. Поэтому россияне не хотят брать ипотечный кредит, который нужно выплачивать длительное время, так как у них нет гарантий на стабильность выплат по займу. Решение данной проблемы совпадает с решением по проблеме низкого уровня благосостояния, то есть проведением результативной социально-экономической политики.

По приведённым в данной главе проблемам ипотечного кредитования в России, а также по их решениям можно отметить, что некоторые из существующих проблем уже решаются. Такими проблемами является высокая процентная ставка, которая в последнее несколько лет стала снижаться. Но существуют проблемы, на которые Правительство РФ должно обратить внимание и начать прорабатывать для них решения как можно скорее, такой проблей, например, является действующие законодательство, которое нуждается в более тщательной проработке. Для решения проблем долгосрочных финансовых ресурсов и низких темпов строительства нового жилья нужно некоторое время и помощь со стороны государства. Можно заметить, что все высказанные в главе проблемы имеют решение и при своевременном решении данных проблем, можно с уверенностью сказать, что ипотечное кредитование в России будет развиваться.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итог можно сказать, что автором была проделана большая работа. Во время написания данной работы автор убедился в актуальности выбранной темы. На современном этапе Россия переживает экономический упадок, что также отражается и на рынке ипотеки, которая переживает сейчас сильное потрясение.

В теоретической части данной работы приведена история развития и раскрыта сущность, понятие и функции как кредита, так и ипотечного кредитования. Была составлена классификация ипотечного кредитования и описаны способы амортизации долга, а также модели ипотечного кредитования, обоснована важность каждого из них, выделены характерные особенности, преимущества и недостатки. Имея теоретические знания, были выделены особенности и проведён анализ ипотечного кредитования в России. На основе этого анализа можно сделать вывод, что из-за нестабильной внешнеэкономической ситуации показатели ипотечного кредитования в 2015 году снизились до уровня 2012 года. Но уже в следующем 2016 году был зафиксирован рост показателей. Это даёт основания полагать, что в 2017 году рост будет продолжен. Для того чтобы в дальнейшем рост ипотечного кредитования не прекращался нужно предпринять меры для решения проблем в этой сфере. Автор проанализировал различные научные статьи, а также высказал своё собственное мнение о проблемах существующие в ипотечном кредитовании. Хотя нахождение проблем является важным шагом в их решении, но намного лучше, когда приводятся конкретные способы и методы решения, что также было сделано автором.

В России существует несколько серьёзных проблем в сфере ипотечного кредитования. Одной из наиболее важных проблем является отсутствие или неэффективность правового законодательства, которое требует значительных доработок. Ещё одной проблемой является отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов у банков. Также существует проблема высоких процентных ставок, но на данный момент инфляция приближается к установленной цели Центрального Банка РФ по инфляции в 4%, поэтому в 2016 и 2017 годах ЦБ РФ снижал ключевую ставку, что должно положительно сказаться на выдаче ипотечных кредитов. Важной проблемой, на которую стоит обратить внимание является низкие темпы строительства нового жилья, что ведёт к завышению цен на него.

Сейчас Россия находится в трудном экономическом положении. На данный момент ипотечное кредитование начинает восстанавливаться после спада в 2015 году. Но для его более быстрого восстановления должны быть устранены многие проблемы, мешающие эффективному развитию ипотечного кредитования. Автор надеется, что данные изменения будут произведены и социально-экономическое положение России будет улучшено в будущем.

В заключении можно сказать, что автор выполнил поставленную перед ним цель, а также задачи.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ