Модуль 1

«Покупатель вправе отказаться от принятия Товаров, поставка которых просрочена более чем на 10 рабочих дней».

Просрочка оплаты

Поставщик передал товар покупателю, но тот задерживает часть оплаты. Некоторые суды считают, что по умолчанию в такой ситуации поставщик не может потребовать вернуть себе товар. Чтобы это исправить, добавьте такое право в сам текст договора.

Пример условия о возврате товара

«В случае просрочки оплаты переданного товара Поставщик вправе потребовать его возврата и уплаты неустойки в размере 0,1% от стоимости товара за каждый день с момента получения Покупателем соответствующего требования до фактического возврата».

Ремонт товара

Если товар оказался ненадлежащего качества, покупатель может предъявить к поставщику любое из нескольких требований, указанных в статье 475 ГК РФ: уменьшить цену, устранить недостатки (т.е. отремонтировать товар) или компенсировать затраты самого покупателя на ремонт. Но в договоре можно указать, что покупатель вправе предъявить только одно из этих требований, а не любое по собственному выбору.

Если поставщик только перепродает товар и не занимается его ремонтом, то ему выгодно запретить покупателю требовать безвозмездного устранения недостатков.

Если же у поставщика есть своя мастерская, то в договоре, наоборот, лучше указать, что покупатель вправе требовать только ремонта товара, но не денежной компенсации.

На первый взгляд, покупателю не выгодно соглашаться на такое ограничение. Но его можно убедить в том, что оно разумно: нет смысла требовать от поставщика бесплатного ремонта, если поставщик не в состоянии этот ремонт организовать, но готов выплатить компенсацию.

Самое важное В поставке есть четыре существенных условия: наименование, количество, цена и

срок передачи товара.

Есть неочевидные условия, которые стоит включить в договор из-за того, что диспозиитвные нормы ГК в этой части неоптимальны.

Покупателю важно установить требования к качеству, описать процедуру приемки и требования, которые можно предъявить к поставщику.

Поставщику важно установить срок для восполнения недопоставки и ограничить перечень требований, которые может предъявить покупатель.

Ключевые риски в самых частых видах договоров: поставка, услуги, аренда

•1 урок

•2 урок

•3 урок

2 УРОК ИЗ 3

Как проверить договор возмездного оказания услуг Правила Гражданского кодекса о договоре возмездного оказания услуг

сбалансированы скорее в пользу заказчика, а не исполнителя. Но ошибки и неточности в таком договоре могут привести к потерям для обеих сторон.

Главный риск заказчика – вообще не получить те услуги, которые ему были нужны, или получить их не вовремя.

Главный риск исполнителя – остаться без оплаты уже оказанных услуг и понести другие убытки. Причины могут быть разные: не удалось зафиксировать и доказать факт оказания услуг или же заказчик просто передумал и без всяких оснований отказался от договора.

Сегодняшний урок поможет вам разобраться, на что обращать внимание в сделке по услугам, и подобрать формулировки, которые защитят договор.

Как сформулировать предмет договора

Слишком широкие или неконкретные формулировки предмета договора возмездного оказания услуг опасны и для заказчика, и для исполнителя.

Заказчик рискует получить не те услуги, которые ему были нужны, и при этом за них придется заплатить. Исполнитель рискует, что заказчик откажется платить за услуги или потребует выполнить больше, чем предполагалось вначале.

При этом заранее невозможно предсказать, в чью пользу суд решит спор по договору возмездного оказания услуг с нечетко сформулированным предметом.

Два подхода к формулировке предмета договора

Давайте посмотрим на примеры хороших формулировок для каждого из этих условий.

Пример формулировок с перечнем услуг и действиями исполнителя

«Исполнитель оказывает услуги по отправке и доставке корреспонденции Заказчика по адресам, указанным в Приложении 1 к Договору».

«Исполнитель оказывает услуги по обеспечению проезда, проживанию, питанию, осуществлению экскурсий, походов и организации иных видов отдыха при туристическом обслуживании».

«Исполнитель обязуется оказать Заказчику услуги по вывозу твердых бытовых отходов (далее – ТБО), разрешенных к размещению на полигонах, с территории ООО

«Альфа».

Пример формулировки об объеме услуг

«1. Исполнитель обязуется оказать Заказчику услуги по вывозу твердых бытовых отходов (далее – ТБО), разрешенных к размещению на полигонах, с территории ООО

«Альфа» общей площадью 350 Га.

2.Вывоз ТБО осуществляется каждые понедельник, среду и пятницу в промежутке с

06:00 до 22:00.

3.Количество контейнеров, подлежащих очистке в понедельник, среду и пятницу, – 20 единиц».

Пример формулировок о месте оказания услуг

«Исполнитель обязуется осуществить вывоз бытовых отходов с территории, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Левая, д. 23, стр. 5».

«Исполнитель обязуется оказывать услуги по уборке складских помещений заказчика по адресу: г. Москва, ул. Левая, д. 23, стр. 5, общей площадью 70 кв. м».

«Исполнитель обязуется оказывать услуги, указанные в договоре, по местонахождению Исполнителя (г. Москва), если иное не согласовано Сторонами дополнительно или не вытекает из существа оказываемых услуг».

Какие условия добавить, чтобы защитить заказчика

Чтобы заказчик получил именно те услуги, которые ему нужны, в договоре стоит подробно указать также срок и требования к качеству.

В договоре можно установить конкретный период, в течение которого исполнитель обязан оказывать услуги или точную дату, когда заказчику нужно получить результат.

Пример условия договора о сроке оказания услуг

«Срок начала оказания услуг, предусмотренных настоящим договором, – не позднее 16 мая 2021 года. Срок окончания оказания услуг – не позднее 18 июня 2021 года».

«Срок оказания услуг: с даты заключения договора по 18 июня 2021 года».

Условия о качестве могут содержать требования к сотрудникам исполнителя, к результату действий или сопутствующие условия.

Пример формулировки требования к сотрудникам исполнителя

«Сотрудники исполнителя должны обладать высшим техническим образованием и опытом работы в сфере технического обслуживания компьютерной техники не менее 5 (пяти) лет».

Пример формулировок требований к результату действий исполнителя

«Исполнитель обязан в письменных правовых консультациях указывать ссылки на законодательство, подтверждающие его выводы».

«Исполнитель обязан оформить результаты проведенного опроса в соответствии с бланком отчета, содержащимся в Приложении 1 к настоящему договору».

Пример формулировок требований к процессу оказания услуг

«Исполнитель обязуется обеспечить сохранность имущества заказчика при оказании услуг».

«Исполнитель обязуется пресекать действия лиц, которые посягают на сохранность объектов заказчика при оказании услуг».

Какие условия добавить, чтобы защитить исполнителя

Исполнителю критически важно прописать в договоре подробный порядок приемки оказанных услуг, а затем в ходе исполнения договора придерживаться этого порядка. Если этого не сделать, у исполнителя просто не окажется доказательств, что он надлежащим образом оказал услуги. Причем это касается обоих видов договора возмездного оказания услуг: и «договора о достижении результата», и «договора о приложении усилий».

Также исполнителю стоит урегулировать вопрос с немотивированным отказом заказчика от договора и обезопасить себя от просрочки исполнения, вызванной действиями заказчика. Расскажем, как это сделать.

Приемка: односторонний акт

Недобросовестный заказчик может просто уклониться от подписания акта оказанных услуг. Даже условие о полной предоплате не всегда спасает исполнителя.

Недобросовестный заказчик может через суд потребовать вернуть аванс на том основании, что исполнитель якобы так и не оказал услуги надлежащего качества.

Чтобы защитить себя в такой ситуации, укажите в договоре срок, в течение которого заказчик должен подписать акт или направить мотивированный отказ. Установите возможность оформить такой акт в одностороннем порядке.

Пример формулировки

«Заказчик должен подписать акт выполненных работ или направить Исполнителю мотивированный отказ его подписать в течение 5 (пяти) календарных дней с момента получения акта. В случае немотивированного отказа Заказчика подписать акт Исполнитель вправе составить его в одностороннем порядке. В случае составления акта в одностороннем порядке факт качественного и своевременного оказания услуг Исполнителем считается доказанным».

Чтобы к акту было невозможно придраться, можно заранее установить форму акта в приложении к договору. Пропишите в акте полный перечень оказанных услуг и обязательные сведения: название документа, дату, реквизиты договора, подписантов.

Пример формулировок для акта об оказании услуг

«ООО «Альфа», именуемое в дальнейшем «Заказчик», в лице генерального директора И.И. Иванова, действующей на основании Устава, с одной стороны, и ООО «Дельта», именуемое в дальнейшем «Исполнитель», в лице генерального директора П.П. Петрова, действующего на основании Устава, с другой стороны, составили настоящий акт о надлежащем оказании услуг.

Исполнителем по Договору об оказании услуг от 11 мая 2021 года № 1 оказаны Заказчику следующие услуги:

Республику Беларусь

внешнеторговых контрактов на экспорт в Республику Беларусь

исчисленного по ставке 0 процентов

Всего оказано услуг на сумму 46 800 рублей 00 копеек, в том числе НДС – 7800 рублей 00 копеек».

Плата за отказ или отсрочка отказа

Заказчик имеет право в любой момент немотивированно отказаться от дальнейшего исполнения договора возмездного оказания услуг. Единственная его обязанность при этом – компенсировать исполнителю уже понесенные расходы. Однако доказать сумму таких расходов и их связь с конкретным договором бывает довольно трудно. Поэтому немотивированный отказ заказчика, как правило, влечет для исполнителя значительные потери, которые не удается компенсировать.

В договоре можно установить плату за отказ от договора, то есть прописать, что заказчик имеет право немотивированно отказаться от договора только после того, как заплатит определенную сумму. К сожалению, в судебной практике до сих пор нет единой позиции, допустимо такое условие или нет. В результате исполнитель рискует получить судебное решение, которым ему откажут во взыскании такой платы с заказчика.

Есть другой вариант: установить не плату за отказ, а отсрочку. Этот вариант можно использовать, если договор предполагает оказание услуг в течение определенного периода.

Пример

ООО«Альфа» оказывает услуги по уборке помещений в бизнес-центре по договору

сзаказчиком – ООО «Бета». В договоре стороны установили такое условие: «Заказчик

имеет право немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом Исполнителя за 30 календарных дней до даты отказа».

16 августа 2021 года ООО «Бета» направило в адрес ООО «Альфа» уведомление об отказе от договора. Это значит, что в течение месяца после этого ООО «Альфа» продолжит оказывать услуги и получит за них плату.

Защита от просрочки заказчика

Еще одна частая конфликтная ситуация: заказчик не передал документы или вещи, без которых исполнитель не может начать оказывать услуги. Виноватым в итоге окажется исполнитель – ведь он не оказал услуги в положенный срок.

Чтобы этого не произошло, надо включить в договор несколько условий:

1). Привязать срок начала оказания услуг к получению документов от заказчика.

2). Прописать неустойку за несвоевременную передачу заказчиком документов или вещей, необходимых для оказания услуг (например, ключей от своего офиса).

3). Предоставить исполнителю право приостановить оказание услуг.

Примеры

«Исполнитель обязан направить Заказчику запрос с перечнем сведений и документов, необходимых Исполнителю для оказания услуг, в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания Договора и приступить к оказанию услуг после того, как Заказчик представит запрошенные сведения и документы».

«Исполнитель вправе запрашивать у Заказчика сведения и документы, необходимые для исполнения Договора и имеющиеся у Заказчика. В срок не позднее 2 (двух) рабочих дней с даты направления запроса Заказчик обязуется подтвердить Исполнителю возможность представления запрашиваемых документов и указать срок их представления, который не может составлять более 10 (десяти) рабочих дней с даты получения запроса».

«Заказчик обязан уплатить Исполнителю по его требованию пени за каждый день просрочки исполнения обязательств по передаче документов, необходимых для исполнения Договора, начиная со дня, следующего со дня истечения установленного в запросе срока передачи документов, в размере одной трехсотой действующей на дату уплаты пеней ключевой ставки ЦБ РФ от цены Договора».

«Исполнитель после письменного уведомления Заказчика вправе приостановить оказание услуг в случае, если Заказчик не представляет в срок необходимые для исполнения Договора документы, запрошенные Исполнителем, а также в случае нарушения Заказчиком сроков оплаты услуг более чем на 3 (три) рабочих дня. В указанных случаях срок оказания услуг продлевается на количество дней просрочки исполнения Заказчиком своих обязанностей».

Самое важное Стандартные правила «по умолчанию» больше защищают заказчика, но ошибки и

неточности в договоре могут повлечь потери для обеих сторон.

Впредмете договора укажите перечень услуг, опишите действия исполнителя, объем, срок и место оказания услуг, требования к качеству.

Добавьте в договор порядок составления акта об оказанных услугах. Как проверить договор аренды

Вдоговоре аренды сильная сторона – арендодатель. Чаще всего арендатор просто подписывает тот проект договора, который подготовил арендодатель. Тем не менее, и в такой ситуации юристу есть что проверить и исправить в договоре, чтобы защитить интересы своей компании и исключить риск ненужных споров.

Предмет договора

Если в аренду передают недвижимое имущество, его описание надо проверить по расширенной выписке из ЕГРН. Кроме того, выписка поможет арендатору удостовериться, что объект аренды действительно принадлежит арендодателю.

Пример формулировки

«Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату недвижимое имущество (нежилое помещение), именуемое далее "Помещение", находящееся в собственности Арендодателя в соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права от 11 мая 2010 г. № 77788878, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимость сделана запись регистрации № А77- 5478-57889-5757, площадью 50 кв. м (пятьдесят квадратных метров), расположенное в здании по адресу: г. Москва, ул. Складочная, д. 910, второй этаж, помещение I, комната № 1».

Выписку из ЕГРН можно получить в бумажной или в электронной форме. Бумажную выписку можно получить через МФЦ. Она будет распечатана на обычных

листах бумаги, заверена подписью и скреплена печатью.

Выписку из ЕГРН в электронном формате можете получить самостоятельно через сайт Росреестра либо через портал Госуслуг. В этом случае вы получите электронный файл, заверенный усиленной электронной подписью.

Если у арендатора есть сомнения, что фактическая площадь объекта соответствует данным в договоре, лучше провести обмер. Если фактическая площадь окажется меньше, можно на этом основании потребовать снизить размер арендной платы.

Целевое использование объекта аренды

Формулировка о цели использования предмета аренды важна по двум причинам. Во-первых, надо проверить, соответствует ли эта цель виду разрешенного

использования участка и помещения согласно записи ЕГРН и градостроительным нормам.

Во-вторых, подробно сформулированная цель поможет получить поддержку и правовую защиту в экстренных ситуациях. Например, в 2020 году в целях борьбы с распространением коронавирусной инфекции на федеральном и региональном уровнях вводили ограничения осуществления отдельных видов деятельности. При этом организациям, занимавшимся этими видами деятельности, предоставили меры поддержки. В частности, арендаторам разрешили приостановить внесение арендной платы, отказаться от договора аренды или снизить арендную плату. Применить такие меры не получится, если в договоре цель аренды указали обобщенно, без указания конкретного вида деятельности: «для коммерческих целей», «для размещения офиса», «с целью оказания услуг арендатором», «под магазин».

Пример формулировки

«Объект аренды предоставляется Арендатору во временное владение и пользование для целей размещения и деятельности кафе (без осуществления обслуживания навынос, а также доставки)».

Условия пользования помещениями и критерии их ухудшения

Укажите в договоре конкретные условия пользования объектом аренды. Если такие условия существенно ухудшатся, вы сможете воспользоваться правом снизить арендную плату (п. 4 ст. 614 ГК). Так обойдете ограничения, которые связаны с предпринимательскими рисками.

Например, можно предусмотреть возможность снижения арендной платы, если сократится общий трафик посетителей в торговом центре. Данные о среднем трафике можно исчислять на основании независимых или совместных с арендодателем исследований или публичных источников, например сообщений о закрытии торгового центра.

Пример формулировки

«Арендодатель обязан обеспечивать общий поток посетителей (трафик) в торговом центре в размере [указать количество посетителей в час] (средний общий трафик). Арендная плата подлежит снижению на ___% по заявлению арендатора в случае снижения среднего общего трафика в торговом центре на ___%, если такое снижение длится непрерывно в течение __ дней. Заключение дополнительного соглашения о таком снижении не требуется».

Арендная плата

Арендную плату можно установить как в твердой сумме, так и с помощью порядка ее расчета.

Пример условия договора об арендной плате в твердой денежной сумме

«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату в размере 120 000 (Сто двадцать тысяч) руб., включая НДС».

Пример условия договора о порядке расчета арендной платы

«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату, определяемую из расчета $100 (Сто долларов США) за 1 квадратный метр в год в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, включая НДС».

По общему правилу менять размер арендной платы можно не чаще одного раза в год. В договоре стороны могут прописать другой порядок (п. 3 ст. 614 ГК). Обратите внимание: если в договоре установлен порядок расчета и конечная сумма в каждом месяце получается разной из-за скачков курса валюты, это не считается изменением размера арендной платы. Ведь формула расчета остается прежней, меняются только показатели, которые входят в такую формулу.

Срок действия договора

Договор аренды можно заключить на конкретный период времени, а можно – на неопределенный срок. А еще можно установить срок, но сразу прописать порядок пролонгации.

Пример формулировки

«Арендодатель передает имущество в аренду на период с 14 мая 2021 года по 14 августа 2021 года включительно. При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия он считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены настоящим Договором и Дополнительными соглашениями к нему. Окончание срока действия Договора не освобождает Стороны от ответственности за его нарушения, которые были допущены в течение срока действия настоящего Договора».

Если в договоре аренды срок вообще не упоминается, будет считаться, что договор заключили на неопределенный срок.

Порядок передачи недвижимого имущества

Если арендодатель передает арендатору помещение не одновременно с подписанием договора, то целесообразно согласовать срок, в течение которого арендодатель обязан передать, а арендатор должен принять объект аренды. Это исключит неопределенность

иповоды для спора.

Пример формулировки

«Арендодатель передает помещение Арендатору в течение рабочего дня не позднее трех календарных дней с момента подписания Договора по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора. В момент подписания акта приема-передачи Арендодатель передает Арендатору ключи от арендуемого помещения».

Кроме того, в договоре будет полезно прописать порядок и сроки возврата помещения арендодателю. Это исключит ситуации, когда недобросовестный условие о качестве услуг не принимает имущество по окончании срока аренды, а затем взыскивает арендную плату за просрочку.

Пример формулировки

«При прекращении срока действия Договора Арендатор обязуется освободить помещение от своих материальных ценностей и передать его Арендодателю по Акту приема-передачи в течение следующего рабочего дня после даты прекращения срока действия Договора. При подписании Акта приема-передачи Арендатор возвращает Арендодателю ключи от арендуемого помещения. Если Арендодатель уклоняется от

принятия помещения или не подписывает Акт приема-передачи, то Арендатор не считается просрочившим свое обязательство вернуть помещение».

Самое важное Согласовать предмет аренды можно через индивидуализацию имущества. Для этого

укажите в договоре информацию из выписки ЕГРН.

Если прописали условия пользования помещением, а они ухудшились, у арендатора будет повод потребовать снизить размер платы.

Арендную плату можно установить как в твердой сумме, так и с помощью порядка ее расчета.

Если в договоре аренды не будет срока, то будет считаться, что он заключен на неопределенный срок.