Земельний кадастр підручник Ступінь

оцінки, можуть застосовуватися у разі, коли вони відповідають ринковим даним щодо подібного нерухомого майна.

Валовий дохід - сукупне надходження коштів, які очікується отримати від реалізації прав, пов'язаних з об'єктом оцінки.

Операційні витрати - прогнозовані витрати власника, пов'язані з отриманням валового доходу. До операційних не належать витрати на обслуговування боргу та податків, що сплачуються від величини прибутку, отриманого від використання об'єкта оцінки, єдиного податку, фіксованого податку.

Чистий операційний дохід - дохід, що визначається як різниця між валовим доходом та операційними витратами;

Рентний дохід (земельна рента) - дохід, що може бути отриманий із землі як засобу виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки. Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним валовим доходом від реалізації продукції, отримуваної на земельній ділянці, та виробничими витратами і прибутком виробника;

Під час проведення оцінки також ураховуються типові умови договорів оренди подібного нерухомого майна. При цьому може проводитися відповідне коригування під час прогнозування розміру орендної плати з метою приведення їх у відповідність з типовими умовами ринку оренди подібного нерухомого майна. Якщо оцінка проводиться з метою подальшого розрахунку орендної плати в порядку, визначеному законодавством, ураховується факт відповідності типових умов таких договорів оренди типовим умовам оренди подібного нерухомого майна.

Метод прямої капіталізації доходу передбачає таку послідовність оціночних процедур:

•прогнозування валового доходу на основі результатів аналізу зібраної інформації про оренду подібного нерухомого майна з метою

проведення аналізу умов оренди (розміру орендної плати та типових умов оренди) або інформації про використання подібного нерухомого майна;

•прогнозування операційних витрат та чистого операційного доходу (рентного доходу) (як правило за рік з дати оцінки) . Чистий операційний дохід розраховується як різниця між валовим доходом та операційними витратами, рентний дохід - як різниця між очікуваним валовим доходом від реалізації

продукції, що отримується на земельній ділянці, та виробничими витратами і прибутком виробника;

•обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки капіталізації та її розрахунок;

•розрахунок вартості об'єкта оцінки шляхом ділення чистого операційного доходу або рентного доходу на ставку капіталізації.

Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошового потоку) передбачає таку послідовність оціночних процедур:

•обґрунтування періоду прогнозування;

231

•прогнозування валового доходу, операційних витрат та чистого

операційного доходу (рентного доходу) за роками, кварталами або місяцями в межах прогнозованого періоду;

•обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки дисконту та її розрахунок;

•визначення поточної вартості грошового потоку як суми поточної вартості чистого операційного доходу (рентного доходу);

• прогнозування вартості реверсії та розрахунок її поточної вартості;

•визначення вартості об'єкта оцінки як суми поточної вартості грошового потоку та поточної вартості реверсії.

Для розрахунку ставки капіталізації та ставки дисконту об'єктів оцінки доцільно проводити такі оціночні процедури:

•порівняння прогнозованого річного чистого операційного доходу

(рентного доходу) та ціни продажу (ціни пропонування) щодо подібного нерухомого майна;

•аналіз альтернативних видів інвестування та визначення ризиків інвестування в об'єкт оцінки порівняно з інвестиціями з мінімальним ризиком,

атакож у разі наявності - інших додаткових ризиків інвестування, пов'язаних з об'єктом оцінки;

•інші оціночні процедури, які характеризують дохід на інвестований

капітал та повернення інвестованого капіталу і обґрунтовані у звіті про оцінку майна.

Обґрунтування вибору оціночної процедури та розрахунок ставки капіталізації або ставки дисконту зазначаються у звіті про оцінку майна.

Необхідні витрати, що пов'язані з приведенням споживчих характеристик об'єкта оцінки у відповідність із споживчими характеристиками подібного нерухомого майна, дохід від якого враховувався під час прогнозування чистого операційного доходу об'єкта оцінки, можуть бути враховані під час застосування:

•методу прямої капіталізації доходу - шляхом зменшення вартості

об'єкта оцінки, на розмір поточної вартості необхідних витрат, що необхідні для такого приведення;

•методу непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошового

потоку) - шляхом їх додавання до операційних витрат у відповідних періодах здійснення в межах періоду прогнозування.

Під час визначення обсягу необхідних витрат враховується технічна можливість та економічна доцільність усунення ознак фізичного та (або) функціонального зносу, якщо інше не визначено законодавством стосовно порядку компенсації витрат користувачу об'єкта оцінки. При цьому до розрахунку вартості об'єкта оцінки додається калькуляція необхідних витрат, які враховуються під час проведення оцінки.

Операційні витрати прогнозуються у цінах, що діють на дату оцінки. У разі прогнозування операційних витрат враховуються витрати власника (балансоутримувача), пов'язані з отриманням валового доходу.

232

Визначення вартості реверсії здійснюється шляхом застосування таких оціночних процедур:

•щодо об'єктів оцінки, строк корисного використання яких необмежений

протягом періоду прогнозування, - розрахунку ринкової вартості об'єкта оцінки на початок періоду, що настає за прогнозним;

•щодо об'єктів оцінки, строк корисного використання яких вичерпується на кінець періоду прогнозування, - розрахунку суми вартості ліквідації

земельних поліпшень та ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою), визначених на кінець періоду прогнозування.

Методичний підхід, що базується на зіставленні цін продажу подібних

земельних ділянок

За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість.

Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.

Скоригована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою:

m

Цза = Ца + ∑ ∆Цаj, j=1

де Цза - скоригована ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки (у гривнях); Ца - фактична ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки (у гривнях);

m - кількість факторів порівняння;

∆Цаj - різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу а-ї подібної земельної ділянки стосовно ділянки, що оцінюється, за j-м фактором порівняння.

Вартість земельної ділянки визначається як медіанне(медіанне значення скоригованих цін продажу - середнє значення цін продажу для ранжованого ряду варіантів (без урахування найбільшого та найменшого значень) цін продажу об'єктів, обраних для порівняння) або модальне значення (модальне значення скоригованих цін продажу - найбільш поширене значення цін продажу об'єктів, обраних для порівняння) отриманих результатів.

За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.

За наявності великої кількості продажів подібних земельних ділянок на ринку для визначення вартості шляхом зіставлення цін продажів можуть бути застосовані методи математичної статистики.

Експертну грошову оцінку земельної ділянки проводять в такій послідовності:

233

-збір інформації, необхідної для проведення оцінки;

-визначення ефективного використання земельної ділянки;

-вибір та обґрунтування методичних підходів оцінки;

-визначення варіантів значення оцінної вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та прийняття кінцевого значення;

-складання та затвердження звіту про експертну грошову оцінку;

-подання звіту на експертизу до органу Держкомзему.

10.3.4. УЗГОДЖЕННЯ ТА ІНТЕРПРЕТАЦІЯ РЕЗУЛЬТАТІВ І СКЛАДАННЯ ЗВІТУ З ЕКСПЕРТНОЇ ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ

У процесі виконання процедур оцінювання різноманітними методами отримують різні результати (які різняться іноді в декілька разів), і завдання оцінювача – визначити на їхній основі розмір (або діапазон) вартості. Цей процес в оцінній практиці ще називають зведенням результатів. Отримані результати не збігаються за значеннями (теоретично вони повинні збігатися тільки в умовах ідеально розвинутої економіки), але вони позначають діапазон, в якому лежить обумовлене значення вартості.

При виконанні процедур різноманітними методами оцінювач практично завжди приймає низку припущень (особливо в умовах української економіки й інформаційного поля) і, враховуючи мету оцінювання, вибирає той результат, який, на його погляд, найбільш правильно відображає шукане значення.

Можливі два підходи до вирішення цієї проблеми: з отриманих результатів вибирають один, який і приймають як судження про вартість; між різноманітними варіантами знаходять середньозважене.

Перший підхід можна вважати доцільним, якщо припущення і неточності, прийняті в одному із методів, несумірно менші, ніж в інших. Другий підхід буде правильнішим тоді, коли в кожному з методів були присутні сумірні величини похибок і припущень. Тоді оцінювач суб'єктивно, на підставі свого досвіду, надає кожному значенню питомої ваги відповідно до можливості настання кожного з випадків і знаходить між значеннями середньозважене.

Іншими словами, якщо є дані про ринкові угоди, що здійснилися з об'єктами, подібними до оцінюваного, то метод аналогів продажів дасть максимально точний результат, тому що в ньому виявляються всі ринкові чинники – корисність і співвідношення попиту-пропозиції. За відсутності даних про ринкові угоди, основними методами є метод врахування витрат і метод капіталізації прибутку, тому що вони дають уявлення про корисність об'єкта, а будь-яке майно (майнові права, земля, бізнес) чогось варте лише за умови його корисності. Метод нормативної грошової оцінки, хоча й не є, по суті, ринковим, усе ж дає результат, який можна і потрібно використовувати для узгодження результатів (хоча б як ще одного цінового орієнтира).

Оскільки визначення вартості – це процес моделювання логіки потенційного покупця і виконання на вищому фаховому рівні оцінних процедур (сьогодні процедури покупці виконують на інтуїтивному рівні і лише у виняткових випадках провадять серйозні розрахунки), то думка більшості

234

інвесторів про вартість об'єкта перебуватиме в діапазоні між значеннями, отриманими двома методами, і точніше визначення можливе за допомогою середньозваженого між ними за рівних або нерівних (у деяких випадках для одного з методів і нульових) їх питомих значень.

Звіт з експертної грошової оцінки повинен містити:

•підставу для проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки;

•мету оцінки та дату, на яку проведено оцінку;

• опис земельної ділянки;

•план і характеристику земельної ділянки, включаючи її фізичні та

економічні особливості, правовий режим, особливості її місцезнаходження, опис меж, цільове призначення, характер використання й стан забудови;

•аналіз ефективності використання земельної ділянки;

• обґрунтування обраних методичних підходів;

•розрахунок оцінної вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами;

•основні передумови проведення оцінки;

•висновок експерта щодо оцінної вартості земельної ділянки;

•сертифікат земельної ділянки.

До звіту додають ситуаційний план і план земельної ділянки, інші матеріали, використані для оцінки земель, а також копію договору на проведення цієї оцінки та копію кваліфікаційного сертифіката експерта.

Уразі застосування методичного підходу, який ґрунтується на порівнянні цін продажу подібних земельних ділянок, чітко зазначають чинники, за якими проводили порівняння та обґрунтування розмірів поправок у ціні продажу земельних ділянок, обраних для порівняння з оцінюваною земельною ділянкою.

Уразі застосування методичного підходу, який ґрунтується на капіталізації чистого доходу від земельної ділянки, наводять конкретні розрахунки:

•валового та чистого річного доходу від ефективного використання земельної ділянки з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання;

•ставки капіталізації щодо конкретної земельної ділянки з урахуванням

безризикових відсоткових ставок, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки.

Уразі застосування методичного підходу, який ґрунтується на врахуванні витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці, у звіті зазначають рівні цін продажу забудованих ділянок, які склалися на ринку, та затрати, пов’язані зі спорудженням будівель і споруд.

Матеріали експертної грошової оцінки підлягають погодженню із сільською, селищною, міською радою або уповноваженим нею органом, місцевою державною адміністрацією, Радою Міністрів Автономної Республіки Крим, які прийняли рішення про продаж земельних ділянок. Їх затверджують відповідні державні органи земельних ресурсів.

Висновок експерта про оцінну вартість земельної ділянки несільськогосподарського призначення, який є обов'язковою складовою звіту,

235

оформляють окремим документом.

Висновок експерта про оцінну вартість земельної ділянки несільськогосподарського призначення підписують експерт і керівник юридичної особи і скріплюють печаткою юридичної особи, якою проведено експертну оцінку.

На підставі проведеної оцінки земельної ділянки заповнюють сертифікат експертної оцінки земельної ділянки несільськогосподарського призначення.

Сертифікат підписується експертом та керівником юридичної особи, якою проведено оцінку земельної ділянки. Підпис керівника юридичної особи скріплюють печаткою.

Контрольні питання

1.Назвіть нормативно-правову базу нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів.

2.Охарактеризуйте інформаційну базу нормативної грошової оцінки.

3.З якою метою здійснюють нормативну грошову оцінку земель?

4.Розкрийте послідовність здійснення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення.

5.Які показники використовують для розрахунку показників грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення в Україні?

6.Який термін капіталізації рентного доходу застосовують у розрахунку показників грошової оцінки?

7.За якою формулою визначають диференційований рентний дохід з 1 га

ріллі?

8.За якою формулою визначають диференційований дохід з гектара земель під багаторічними насадженнями, сінокосами і пасовищами?

9.За якою формулою визначають грошову оцінку агровиробничої групи

ґрунтів?

10.Який порядок визначення грошової оцінки окремої земельної ділянки?

11.За якою формулою визначають грошову оцінку 1 м2 земельної ділянки

внаселених пунктах?

12.Як враховують функціональне використання земельної ділянки в населених пунктах при визначенні її грошової оцінки?

13.Які групи рентоутворювальних чинників враховують при визначенні показників нормативної грошової оцінки земель населених пунктів?

14.Як визначають витрати на освоєння та облаштування території населених пунктів?

15.Як диференціюється базова вартість 1 м2 земель населених пунктів у межах економіко-планувальних зон?

16.Яка послідовність проведення земельно-оціночної структуризації населеного пункту?

17.Які види робіт охоплює підготовчий етап проведення грошової оцінки земель населеного пункту?

236

18.Який порядок затвердження матеріалів грошової оцінки земель населених пунктів?

19.Які нормативно-правові акти визначають методику та порядок грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів?

20.Який орган виконавчої влади проводить грошову оцінку земель несільськогосподарського призначення?

21.За якою формулою проводять визначення грошової оцінки земель промисловості, транспорту, зв’язку, оборони та іншого призначення?

22.За якою формулою проводять визначення грошової оцінки земель лісового фонду?

23.За якою формулою проводять визначення грошової оцінки земель водного фонду?

24.За якою формулою проводять визначення грошової оцінки земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення?

25.З якою метою проводять експертну оцінку земель?

26.Які методи використовують для визначення експертної грошової оцінки земельних ділянок?

27.Суть методу капіталізації.

28.У чому відмінності між методом прямої та непрямої капіталізації?

29.Які способи визначення ставки капіталізації?

30.Які способи визначення коефіцієнта дисконтування?

31.Як визначають показник експертної грошової оцінки за методом порівняння цін продажу?

32.Яка процедура застосування затратного методу?

33.Як проводиться інтерпретація результатів, отриманих за різними методичними підходами?

34.Які основні вимоги до звіту з експертної оцінки земельної ділянки?

237

РОЗДІЛ 11. ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК

Реєстрація земельних ділянок – це правовий бік земельного кадастру. Вона забезпечує дотримання принципів недоторканності земельного фонду країни та охорону прав власників і землекористувачів на надані їм у встановленому порядку землі. Земельну реєстрацію розглядають як державний запис землеволодінь і землекористувань, за допомогою якого юридично оформляють право землевласників і землекористувачів на земельні ділянки. Вона має юридичний, правовий характер, який підтверджує законність володіння і користування землею. Державна реєстрацію земельних ділянок є засобом охорони прав землевласників і землекористувачів від різних порушень. Вона забезпечує сталість землеволодіння і землекористування, використання земель відповідно до цілей і призначення, для яких вони надані землевласникам і землекористувачам. Таким чином, земельна реєстрація досить добре забезпечує вивчення земель у правовому аспекті і визначає їхнє господарське становище

[6].

Держава, проводячи реєструвальні роботи, з одного боку, виступає гарантом права власності на землю, а з іншого – здійснює контроль за використанням свого стратегічного потенціалу. Спираючись на реєстрацію земель, вона завжди використовувала її як правову підставу для стягнення земельного податку, через що земельний кадастр виконує свою найвідомішу з найдавніших часів фіскальну функцію.

Залишаючи право людини на земельну власність й справедливий податок за неї, реєстрація земель спрацьовує як механізм правового регулювання і впорядкування земельних відносин, будучи надбанням суспільства і ознакою рівня його цивілізованості [22].

В умовах економічних реформ в Україні значно зросло значення реєстрації прав на земельні ділянки і тісно пов’язані з ними інші об’єкти нерухомого майна. Існуюча практика реєстрації земельних ділянок і нерухомого майна, розміщеного на ній, має численні недоліки і загалом не відповідає новим, розширеним державним і суспільним потребам, перебуває на стадії становлення й удосконалення. Фактично сучасна цілісна система введення, нагромадження, зберігання, пошуку, обробки і видачі даних про земельні ділянки відсутня.

Реєстрація – це внесення в реєстри (списки, описи, переліки, відомості, спеціальні книги) записів про осіб, предмети, певні факти тощо з метою обліку, надання їм законної сили. Державна реєстрація – це процес, необхідний для виникнення, зміни, переходу, обмеження і припинення прав власності або інших прав.

Реєстрацію проводять внесенням відповідних записів у державну земельнокадастрову книгу району (міста). Обліково-реєстраційною одиницею державної реєстрації є земельна ділянка. Це випливає з особливостей використання земель, які водночас є об'єктом права користування й господарської або іншої діяльності землевласника і землекористувача.

238

Завдання земельної реєстрації полягає в зборі та збереженні у систематизованому і науковому вигляді відомостей про правовий статус земель. У зв'язку з цим реєстрації земельних ділянок передує рішення компетентного державного органу про надання земельної ділянки для певних цілей, оформлення документа про перенесення в натуру землевпорядного проекту та закріплення на місцевості меж земельної ділянки.

Таким чином, державна реєстрація земельних ділянок – це система юридичних і технічних дій із закріплення прав власників землі та землекористувачів на земельні ділянки й нерухомість відповідно до чинного законодавства, на основі документів, що підтверджують ці права.

Об’єктами реєстрації є:

-земельна ділянка;

-суб'єкти прав на земельні ділянки;

-права на земельні ділянки (разом з обтяженнями на ці права);

-документи.

Знаряддям реєстрації землі та нерухомості є реєстраційна система, яка охоплює персонал, інформаційну техніку, технологію тощо. До складу системи входять фахівці, які офіційно здійснюють реєстрацію, права та обов'язки яких регламентовані спеціальним положенням. Методом реєстрації є внесення записів до державного реєстру землі та нерухомості на підставі заяв і відповідних документів, отриманих від власників і користувачів та з інших джерел [90,38].

Відповідно до ст. 202 Земельного кодексу України державну реєстрацію земельних ділянок здійснюють у складі Державного реєстру земель, який, як відомо, має дві частини:

Книгу записів реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку фізичних та юридичних осіб, право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі.

Поземельну книгу, яка містить відомості про кадастровий номер, місцезнаходження, площу, цільове призначення, правовий режим, у тому числі обмеження та обтяження щодо використання землі, вартість земельної ділянки.

Відповідно до “Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю і право постійного користування землею (в тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі” [75], затвердженої наказом Держкомзему України від 29.02.2000 р. №27, для того, щоб відбувся факт реєстрації, виконують комплекс забезпечувальних робіт, внаслідок яких бланки документів наповнюються конкретним змістом і перетворюються на повноцінні документи, які реєструють у відповідних Книгах записів реєстрації.

Спираючись на матеріали цієї інструкції, в опрацюванні державних реєструвальних документів доцільно виділити чотири основні етапи:

1)підготовчі роботи;

2)визначення меж земельної ділянки на місцевості;

3)заповнення бланків державних актів і договорів;

4)реєстрація і видача документів.

239

Виконавши комплекс робіт, здійснюють запис документів у відповідній Книзі записів реєстрації.

Порядок визначає процедуру ведення за формою згідно з додатком Книги записів реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку фізичних та юридичних осіб, право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі (далі – Книга записів) – документа суворого обліку, який є власністю держави і складовою державного реєстру земель та містить відомості про зареєстровані державні акти на право власності на земельну ділянку, на право постійного користування земельною ділянкою та договори оренди (суборенди) землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок [24].

Записи до Книги записів вносять відповідно до інструкції, затвердженої Держкомземом. Книгу записів відкривають і ведуть у паперовому та в електронному вигляді.

Автоматизована система є інформаційною системою, що містить відомості про правовий режим земель, державну реєстрацію земельних ділянок, кадастрове зонування, кадастрові зйомки, бонітування ґрунтів, економічну оцінку земель, грошову оцінку земельних ділянок, а також відомості про кількісний облік земель та їх якість. Книга записів у паперовому вигляді зберігається в територіальному органі Держкомзему за місцем розташування земельної ділянки.

Записи до розділів Книги записів вносять державною мовою розбірливо, чорнилом чи кульковою ручкою синього або чорного кольору.

Відповідний том розділу Книги записів вважають відкритим після зазначення дати відкриття на титулі такого тому, що завіряють підписом посадової особи та скріплюють печаткою територіального органу Держкомзему. Сторінки тому розділу Книги записів нумерують друкарським способом, прошнуровують та опечатують, про що посадова особа робить відповідний запис на останній сторінці. Запис засвідчують підписом керівника територіального органу Держкомзему із зазначенням його прізвища та ініціалів

іскріплюють печаткою цього органу.

Уразі відкриття нового тому розділу Книги записів протягом року нумерацію записів продовжують з нового року нумерацію записів державної реєстрації починають з одиниці.

Записи із зазначенням дати до розділів Книги записів у паперовому вигляді вносить посадова особа територіального органу Держкомзему, яка має вищу освіту за спеціальністю “землевпорядкування та кадастр” і уповноважена в установленому Держкомземом порядку вести державний реєстр земель на рівні району, міста обласного (республіканського Автономної Республіки Крим) значення, міст Києва та Севастополя (далі – посадова особа). Запис завіряється підписом посадової особи. Не завірений зазначеним підписом запис вважається недійсним. Відповідальність за достовірність, повноту та актуальність відомостей у Книзі записів у паперовому та в електронному вигляді покладається на заступника керівника територіального органу Держкомзему, відповідального за ведення державного реєстру земель.

240