Учебное пособие 80065

ВВЕДЕНИЕ

Целью изучения дисциплины является формирование у обучающегося целостной системы знаний о теоретических, методологических и практических подходах к оценке стоимости предприятия, изучение понятийно-терминологического аппарата, характеризующего сущность и содержание стоимостной экспертизы различных типов имущества..

Задачи освоения дисциплины:

−изучение теории оценки стоимости предприятия;

−изучение законодательных и нормативных правовых актов в области оценки стоимости предприятия, а также по вопросам регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации;

−ознакомление с современными международными стандартами оценки предприятия;

−освоение практических навыков проведения качественной оценки рыночной или иной стоимости объекта, составления отчёта об оценке объекта.

Объектом стоимостной оценки является любой объект собственности. При этом в расчет принимаются не только различные характеристики объекта, но и права, которыми наделен его владелец. Объекты оценки являются объектами гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. При оценке бизнеса объектом выступает деятельность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия.

Основной задачей, которая стоит перед оценкой, является установление обоснованного и независимого от заинтересованных сторон суждения (субъектов оценки) о стоимости той или иной собственности (объекта оценки).

Необходимость оценки стоимости бизнеса возникает практически при всех трансформациях фирмы:

1. Сделки купли – продажи фирм.

2. Слияние и поглощение организаций.

3. Определение налога на имущество организации, на недвижимость или на наследование.

4. Страхование организации.

5. Залоговое обеспечение кредитной линии.

6. Разработка инвестиционного проекта.

7. Ликвидация организации. Стоимость различают:

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объект может, продан на открытом рынке. Этот вид стоимости применяется при решении всех вопросов, связанных с федеральными и местными налогами. Именно рыночную стоимость определяют при оценке для целей купли-продажи организации или ее активов.

Инвестиционная стоимость предполагает оценку стоимости организации для конкретного инвестора или группы инвесторов при определенных целях инвестирования. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки на капитал.

3

Восстановительная стоимость — стоимость точной копии организации или актива с учетом действующих цен, даже если есть более экономичные аналоги.

Стоимость замещения — затраты на создания организации, имеющей эквивалентную полезность с оцениваемой, но построенную с использованием современных и прогрессивных материалов, конструкций, оборудования. Этот вид стоимости широко используется в страховании.

Ликвидационная стоимость — стоимость при вынужденной продаже. Залоговая стоимость — оценка организации по рыночной стоимости для

целей ипотечного кредитования.

Балансовая стоимость — затраты на приобретение объекта собственности. Балансовая собственность бывает первоначальной и восстановительной. Первоначальная стоимость отражается в бухгалтерских документах на момент ввода в эксплуатацию. Восстановительная стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств определяется в процессе переоценки основных средств.

Оценка стоимости предприятия - это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату. Оценка стоимости бизнеса представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в определенный момент времени в условиях конкретного рынка.

Лабораторные занятия предполагают решение задач с использованием программного обеспечения и ресурсов Интернет для анализа реальных объектов недвижимости.

ЛАБОРАТОРНАЯ РАБОТА № 1 Процесс оценки стоимости предприятия: основные стадии

и их характеристика

Цель работы: приобретение практических навыков сбора и анализа информации для оценки стоимости предприятия.

Задание 1: На основании данных баланса предприятия, отчета о прибылях и убытках, а также дополнительных сведений, получаемых на оцениваемом объекте, определить основные виды корректировок финансовых отчетов. Провести корректировку стоимости основных фондов, товарно-материальных запасов, дебиторской задолженности, финансовых активов. Провести инфляционную корректировку финансовой отчетности в процессе оценки.

Нормализация бухгалтерской отчетности проводится с целью определения доходов и расходов, характерных для нормально действующего бизнеса, чтобы оценочные заключения были объективными, основывались на реальных показателях деятельности предприятия.

Рассмотрим нормализующие корректировки на нетипичные расходы, проводимые торговой компанией «АВС». В табл. 1-6 представлены данные бухгалтерского баланса и отчета о финансовых результатах, составленных в соответствии с западными стандартами бухгалтерского учета.

4

Таблица 1 Данные бухгалтерского баланса на начало и конец периода, у.е.

Оценщик выяснил, что долгосрочные финансовые вложения представлены средствами, потраченными на приобретение картин, что не имеет отношения к основной производственной деятельности компании (торговле одеждой). Активы, не связанные с основной производственной деятельностью, должны быть исключены в ходе нормализации.

Таблица 2

Корректировка оценщиком бухгалтерского баланса, у.е.

В итоге получаем нормализованный бухгалтерский баланс, скорректированный на расходы, не относящиеся к оцениваемому бизнесу.

5

Изменения, полученные при корректировке баланса, должны найти отражение и в отчете о финансовых результатах. Кроме того, корректировке могут подвергнуться расходы, превышающие средние значения по аналогам.

Оценщик рассчитывает нормализованный доход с учетом расходов, нетипичных и не относящихся к основной деятельности.

6

В итоге отчет о финансовых результатах будет выглядеть, как представлено в табл. 6.

Задания для самостоятельной работы

Задание 1. Рассчитайте реальную ставку дохода, если известно, что требуемая инвестором ставка дохода составляет 38% в номинальном выражении. Индекс цен в текущем году составил 18%.

Задание 2. Рассчитайте скорректированную стоимость оборудования на дату оценки, если известно, что оборудование было приобретено в 20хх г. за 28 млн руб. (курс рубля по отношению к доллару на дату приобретения 57 : 1). На дату оценки курс рубля к доллару составил 55 : 1.

Задание 3. Составьте прогноз величины дебиторской задолженности и товарно-материальных запасов, если известны нормативные значения коэффициентов оборачиваемости (деловой активности), а также прогноз объема продаж и себестоимости реализованной продукции: коэффициент оборачиваемости запасов - 5; коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности 5 7; прогноз объема продаж - 150 000 тыс. руб.; прогноз себестоимости реализованной продукции - 80 000 тыс. руб.

Задание 4. Рассчитайте уровень операционного (производственного) левериджа предприятия при увеличении объемов производства с 50 тыс. единиц до 55 тыс. единиц, если известно, что цена единицы продукции составляет 2000 руб.; условно-переменные расходы на единицу продукции - 1000 руб.; постоянные расходы на весь объем производства - 15 млн руб.

7

ЛАБОРАТОРНАЯ РАБОТА № 2 Доходный подход к оценке предприятия

Цель работы: приобретение навыков определения рыночной стоимости предприятия доходным подходом.

Задание 1. Рассчитать для предприятия показатель денежного потока на основе данных, приведенных из отчетов о прибылях и убытках, движении средств, а также с учетом изменения баланса предприятия (в рублях). Поступления по контрактам на реализацию продукции:

средств. Реальные платежи делались по всем следующим позициям: себестоимость реализованной продукции ( прямые материальные и трудовые затраты); накладные расходы; налоги, проценты за кредит; вновь приобретенные активы, поставленные на баланс (на баланс активы ставятся по той стоимости, по которой они фактически покупались). Отчисления на износ не являются платежом, так как эти средства с предприятия не уходят.

Таким образом, сумма платежей составила:

310 000 + 75 000 + 155 000 + 38 345 + 205 000 = 783 345 руб.

Сальдо поступлений и платежей (оно же - денежный поток) за период рав-

но: 855 000 - 783 345 = 71 655 руб.

8

Задание 2. На основе представленных исходных данных определить, какую учитывающую риски бизнеса ставку дисконта можно применить для дисконтирования доходов, ожидаемых от расширения производства.

Исходные данные:

Средняя чистая прибыль предприятия, намеревающегося сделать инвестиции в расширение производства ранее освоенной продукции, составила в год в реальном выражении 380 000 руб. Остаточная балансовая стоимость активов предприятия равняется 1 530 000 руб. Первоначальная балансовая стоимость активов предприятия составила 2 300 000 руб.

Решение.

Норма дохода, предъявляемая к доходам от того же ( и с той же мерой риска) бизнеса, который предприятие уже занимается, может быть принята на уровне среднего дохода с ранее инвестированного в данный бизнес капитала. При этом достигнутый показатель «доход на инвестированный капитал» желательно рассчитывать применительно к средствам, действительно потраченным на приобретение нужного для оцениваемого бизнеса имущества. Эти средства отражаются фактической стоимостью покупки соответствующего имущества, по которой имущество ставится на баланс предприятия.

Таким образом, норма дохода в данном случае рассчитывается как: i = 380 000 / 2 300 000 = 0,165 (16,5%).

Задание 3. Оценить капитализированную стоимость предназначенного для аренды производственно-технического центра площадью 20 тыс. кв. м при годовой арендной плате в 300 дол./кв. м, среднегодовом проценте заполняемости производ- ственно-технических модулей арендаторами в 90%, налоговых платежах собственника за землю под центром в 600 тыс. дол. в год и расходах на содержание, охрану центра и все прочее в 1,2 млн дол. в год. Считать, что показатель доходности подобного арендного бизнеса составляет 12%.

Решение:

Чистый годовой доход собственника производственно-технического центра будет складываться из поступлений арендной платы со всех занимаемых (90%) площадей за вычетом налоговых платежей и расходов на содержание, охрану и т.п.

(20000 кв. м х 300 дол./кв. м х 90/100) - (600000 дол. + 1200000 дол.) = 3600000 долл.

Капитализированная стоимость будет определяться делением полученной величины чистого годового дохода на показатель доходности (не забудем привести его значение к безразмерной величине, разделив 12% на 100):

3600000 долл./12/100= 30000000 долл.

Задание 4. Оценить эффективность проекта на основании следующих исходных данных.

Предприниматель намерен оценить целесообразность следующего бизнеса. Он собирался приобрести приносящее арендный доход офисное здание за 1000000 дол., имея в виду, что ожидаемый чистый доход (с учетом всех операционных и прочих расходов, степени заполняемости арендных помещений и т.д.) составит

200000 дол. в год.

9

Через два года предприниматель собирается продать объект не менее чем за 1300000 дол. (исходя из имеющейся у него рыночной информации и прогнозных оценок развития офисного рынка недвижимости и из того, что известная ему банковская ставка среднесрочных депозитов составляет порядка 10%; и он намерен в своем бизнесе, по крайней мере, превзойти этот показатель, иначе ему было бы целесообразнее вложить свои средства не в офисный бизнес, а в банк). В то же время консалтинговые фирмы оценивают значение показателя дисконтирования в этой области бизнеса с учетом различных рисков в 25%.

Решение:

Для оценки эффективности предпринимаемого проекта составим баланс расходов и доходов предпринимателя, дисконтированный к текущему времени. Расходы производятся непосредственно в начальный период, поэтому они целиком включаются в состав отрицательной части составляемого баланса. Таким образом, затратная часть баланса составляет 1000000 дол.

Дисконтированные доходы предпринимателя включают:

1)доходы от арендного бизнеса (для определенности допустим, что они поступают в виде авансовых платежей в начале каждого года). Арендные доходы составят следующую сумму: 200000 дол. (так как поступившие согласно условиям арендного договора в начале первого года платежи не дисконтируются) плюс дисконтированное значение арендной платы в начале второго года

200000 дол. х (1/(1 + + 25/100) = 160000 долл.

Совокупный поток арендных доходов, дисконтированный к настоящему времени, составит

200000 дол. + 160000 дол. = 360000 долл;

2)доходы от продажи объекта в конце запланированного периода. Ожидаемая через два года выручка в 1300000 долл., дисконтированная к текущему времени, составит

1300000 долл. х (1 / (1 + 0,25)(1 + 0,25)) = 832000 долл.

В результате дисконтированный к начальному периоду времени доход предпринимателя составит

360000 дол. + 832000 дол. = 1192000 долл.

Оценка предпринимаемого проекта с изначальными затратами в 1000000 дол. показывает его эффективность ((1192000 дол. - 100000 дол.) / 1000000 дол.), обеспечивающую рентабельность производимых затрат 19,2%.

Задание 5. Определить общую стоимость объекта недвижимости методом доходного подхода, если известно, что ожидаемый поток доходов от объекта недвижимости в течение десяти лет составляет 4,5 млн. руб. в год; предполагаемая цена продажи – 3,6 млн. руб.; приемлемая ставка доходности – 15%.

Решение:

Для определения текущей стоимости будущих денежных потоков (PV) используем фактор текущей стоимости аннуитета за десять лет.

PV = 4,5 *5,0188 = 22,58 млн. руб.

Текущую стоимость цены продажи рекомендуют дисконтировать по более высокой ставке доходности (допустим 18%), поскольку риск возможной сделки здесь выше:

10