Определение чистого операционного дохода

Чистый операционный доход (ЧОД) – это действительный валовой доход, скорректированный на величину расходов, связанных с владением недвижимостью и ее эксплуатацией,

ЧОД = ДВД – ОР. (5)

ЧОД до уплаты налога представляет собой разность между ЧОД и отчислениями на капитальные улучшения. Налог на прибыль составляет 20% от ЧОД до уплаты налогов.

ЧОД после уплаты налогов представляет собой разность между ЧОД до уплаты налогов и величиной налога на прибыль.

Расчет чистого операционного дохода сводится в табл. 15.

Таблица 15

Определение чистого операционного дохода

Показатель	Единицы измерения	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
ЭВД	тыс.руб.
ОР	тыс.руб.
ЧОД до уплаты налога	тыс.руб.
Налог на прибыль	тыс.руб.
ЧОД после уплаты налога	тыс.руб.

Обслуживание долга

Таблица 16

Показатели	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021
Заемный капитал
Погашение займа в конце года
Заемный капитал в конце года

Заемный капитал - это разница заемного капитала предыдущего года и погашения займа.

Погашение займа - это сумма, которая погашается равными долями по заданному % с первым платежом в 2014году.

Заемный капитал в конце года - это разница заемного капитала и погашения займа в конце года.

Определение денежного потока

После определения чистого операционного дохода можно составить денежный поток, который представлен в табл.17.

Таблица 17

Определение денежного потока

Расчет денежных поступлений	Ед. изм.	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021
Капитальные затраты на строительство	тыс. руб.
Заемный капитал в конце года	тыс. руб.
ЧОД после уплаты налога	тыс. руб.
Денежный поток	тыс. руб.

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости состоит в анализе предполагаемых вложений в проект и потока доходов от его использования с учетом временного фактора. Она основана на использовании следующих показателей:

1. ставка дисконтирования;

2. чистый дисконтированный доход;

3. период (срок) окупаемости.

Расчет ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования — это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования на дату оценки. В теории инвестиционного анализа предполагается, что ставка дисконтирования включает в себя минимально гарантированный уровень доходности (не зависящий от вида инвестиционных вложений), темпы инфляции и коэффициент, учитывающий степень риска и другие специфические особенности конкретного инвестирования (риск данного вида инвестирования, риск неадекватного управления инвестициями, риск неликвидности данного инвестирования).

Существующие подходы к расчету делятся на две группы: кумулятивные (пофакторные) и агрегированные. При кумулятивных методах во главу угла ставится задача возможно точнее оценить и отразить в величине премии за риск отдельные виды рисков (факторы риска). При агрегированных методах отдельным факторам риска внимание не уделяется, они направлены только на установление нормы дисконта, исходя из минимальной дополнительной информации.

Расчет ставки дисконтирования для номинального денежного потока произведем методом кумулятивного построения:

, (6)

где - базовая ставка (безрисковая или менее рисковая ставка);

- суммарная поправка на различные виды риска, которая включает в себя:

, (7)

где - премия на низкую ликвидность;

- ставка премии за неудачу в инвестиционном менеджменте;

- ставка премии за прочие (дополнительные) риски, в данном случае на риск капиталовложений.

Безрисковая ставка – это ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска не возврата».

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются поправки на различные виды риска. Безрисковая ставка применяется равной согласно ставке рефинансирования ЦБ РФ на дату расчета проекта.

Требования к безрисковой ставке: доходность на наиболее ликвидные активы, для которых характерна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала, и доступные для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений.

Надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. Исходя из срока экспозиции, можно найти поправку на ликвидность объекта недвижимости:

, (8)

где N – средний срок экспозиции объекта недвижимости;

R_б. – безрисковая ставка.

Надбавку за инвестиционный менеджмент рассчитывают с учетом типа недвижимого имущества, существующего на него спроса, загрузки помещений и прочих факторов, влияющих на сложность управления конкретным видом недвижимого имущества. Эта поправка находится в диапазоне от 1 до 5 %.

Надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности. Эта поправка находится в диапазоне от 1 до 3 %.