Определение операционных расходов

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить на следующие:

1. условно-постоянные;

2. условно-переменные, или эксплуатационные;

3. расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

• налог на имущество;

• страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

• заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксированная вне зависимости от загрузки здания), включая налоги на нее.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

• коммунальные;

• на содержание территории;

• на текущие ремонтные работы;

• заработная плата обслуживающего персонала;

• налоги на заработную плату;

• расходы по обеспечению безопасности;

• расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от эффективного валового дохода) и т.д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование и т.д.).

Ниже представлен перечень основной расходной части проекта:

Налог на имущество

В соответствии со ст. 374 Налогового кодекса РФ, объектом налогообложения по налогу на имущество для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета. Налог на имущество рассчитывается по формуле 3:

Н на имущ.= 2,2%*Ссред.; (3)

Ссред.=ОС/13; (3.1)

ОС=БС - (БС*…%) , (3.2)

где Ссред.- среднегодовая стоимость,

ОС – остаточная стоимость,

БС- балансовая стоимость (по заданию),

% - процент амортизации в год.

Расчеты по налогу на имущество сводятся в табл.2.

Таблица 2

Сводная таблица расчетов по налогу на имущество

Показатели	Ед. измер.	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021
БС	тыс. руб.
ОС	тыс. руб.
Ссред.	тыс. руб.
Н на имущ.	тыс. руб.

Страхование

Любая деятельность в современных экономических условиях неизменно сопряжена с риском непредвиденных расходов, в результате событий, которые приводят к повреждению или утрате имущества, обеспечивающего жизнедеятельность предприятия. В соответствии с теорией управления страхование производится во всех случаях, когда рисковые события с неблагоприятным исходом происходят сравнительно редко, но приводят к весьма большим потерям.

Незастрахованность объекта, принимаемого в управление, не является основанием для отказа от учета расходов на страхование: трудно представить управляющего, согласившегося взять на себя ответственность за последствия риска возникновения пожара на объекте.

Для управляющего страхование - это способ поддержания стоимости вверенного недвижимого имущества.

По исходным данным рассчитаем расходы на страхование объекта недвижимости, общей площадью _________кв.м. Расчеты сводятся в табл.4.

Для того чтобы получить полную восстановительную стоимость (ПВС), необходимо рассчитать годовые суммы амортизационных отчислений.

Годовая сумма амортизационных отчислений определяется исходя из остаточной стоимости объекта, основных средств на начало отчетного года и нормы амортизации, исчисленной исходя из срока полезного использования данного объекта.

В качестве ПВС первого года используем сметную стоимость здания. Возможные варианты определения сметной стоимости представлены в [5]. Расчеты ПВС и нормы амортизации по годам сводятся в табл.3.

Таблица 3

Расчет амортизационных отчислений

Год	ПВС, тыс. руб.	Норма амортизации, тыс. руб.
2014
Окончание табл. 3
Год	ПВС, тыс. руб.	Норма амортизации, тыс. руб.
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021

Норма амортизации определяется линейным методом начисления амортизации по формуле (4):

(4)

где n-срок службы основных средств (см. прил.3).

Страховая премия передается страхователем страховщику частями, при этом величина денежной суммы страховой премии задается страховым тарифом, который определяется страховщиком отдельно по каждой группе страхуемых предметов и зависящий, в частности, от: набора страхуемых рисков, степени защищенности имущества, расположения имущества, материала зданий и т.д., выраженным в процентах от страховой суммы. В качестве страховой суммы в данном случае мы принимаем стоимость объекта недвижимости.

Таблица 4

Расчет страховой премии при страховании объекта

Год	Страховой тариф по полному пакету рисков, %	ПВС, тыс. руб.	Годовая премия по полному пакету рисков, тыс. руб.
2014

Окончание табл. 4

Год	Страховой тариф по полному пакету рисков, %	ПВС, тыс. руб.	Годовая премия по полному пакету рисков, тыс. руб.
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021

Предполагается, что страховой тариф по полному пакету рисков останется неизменным в течение расчетного периода.

Затраты на маркетинговые и рекламные услуги

Для привлечения большого потока клиентов необходимо провести рекламную компанию и соответственно нести расходы на рекламу.

К расходам на рекламу можно отнести следующие расходы:

• проведение маркетинговых исследований рынка аналогичных объектов;

• рекламные мероприятия, проводимые через средства массовой информации;

• приобретение, изготовление, копирование, дублирование и демонстрацию рекламных кино - видео-, диафильмов и т.п.;

• проведение других рекламных мероприятий.

Расходы на рекламу составляют % от эффективного валового дохода (ЭВД) ( по заданию), данные сводятся в табл.5.

Таблица 5

Расходы на маркетинг и рекламу

	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021
ЭВД, тыс. руб.
Расходы на маркетинг и рекламу тыс. руб.

Предполагается, что расходы на маркетинг и рекламу с каждым годом будет увеличиваться на % инфляции.

Расходы на оплату коммунальных услуг

К расходам данной группы отнесем расходы на оплату:

• Вывоза мусора;

• Электроэнергии;

• Воды и канализации;

• Теплоэнергии.

Результаты расчета сводятся в табл. 6, а затраты на коммунальные услуги определяются по исходным данным. Данные расчета на 1 кв.м. представлены, исходя из мощностей потребляемого тепла, воды, электроэнергии и существующих на них тарифов на текущий период времени. Предполагается, что величина коммунальных платежей с каждым годом будет увеличиваться на % инфляции.

Расходы на оплату коммунальных услуг сводятся в табл.6.

Таблица 6

Расходы на коммунальные услуги

Наименование объекта	Площадь, кв.м.	Затраты на коммунальные услуги за 1 кв.м./год				Итого за 1 кв.м. тыс. руб./год	Коммунальные затраты тыс. руб./год
		электричество	вывоз мусора	водоснабжение и водоотведение	теплоэнергия

Расходы на охрану

Объект недвижимости требует охраны и предполагает выделение значительной суммы на ее организацию. В эту статью включаются расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, эксплуатацию охранных систем и оборудования.

Охранная служба рассматриваемого объекта предусматривает наличие специального подразделения, обеспеченное системами видеонаблюдения внутри здания, а также снаружи здания по периметру.

Система видеонаблюдения ТВ предусматривает: обзор входов в здание; обзор мест общего пользования; обзор коридоров.

Вся информация подается на экраны ТВ-центра, где должна производиться видеозапись для обеспечения длительного хранения в банке данных.

Работники охранной службы работают в 2 смены. Общая численность охранной службы в смене от 5 до 7 человек, в том числе: начальник охраны, ответственный дежурный, дежурный оператор ТВ-центра, дежурный пожарного поста и другие.

Расходы на охрану сводятся в табл.7.

Таблица 7

Расходы на охрану

Наименование	Всего руб. в месяц	Всего руб. в год
Итого

Расходы на уборку помещений

Расходы на уборку помещения определяется студентом самостоятельно относительно рассматриваемого объекта, но возможно несколько вариантов: с учетом привлечения специализированной компании или найма специалистов по уборке помещений и прилегающей территории, результаты расчета сводятся в табл.8.

Таблица 8

Расходы на уборку помещений

Наименование	Всего в месяц, руб.	Всего в год, руб.
1	2	3
Всего:

Расходы на заработную плату обслуживающего персонала

Перечень обслуживающего персонала, а именно слесарь-сантехник, электрик, электромеханик по лифтам, дворники и другие, определяется студентом самостоятельно относительно рассматриваемого объекта, результаты расчета сводятся в табл.9.

Таблица 9

Расходы на содержание персонала

Должность	Ед. изм.	Величина ФОТ, тыс. руб./месс.	Количество штатных единиц	Годовая величина ФОТ на 1 рабочего, тыс. руб.	Всего, тыс. руб.
	тыс. руб.
	тыс. руб.
	тыс. руб.
	тыс. руб.
	тыс.руб.
Итого

Расходы на благоустройство территории

Благоустройство участка — это, проведение полного комплекса мероприятий, которые ориентированы не только на придание участку эстетически притягательного наружного образа в качестве ландшафтного дизайна, но и на доведение территории до соответствий с существующими санитарно-гигиеническими нормами, повышение его экологии. Благоустройство включает в себя:

• озеленение (устройство газонов; устройство цветников; посадка кустарников; посадка деревьев);

• асфальтирование;

• обустройство дорожек;

• обустройство детских площадок;

• укладка тротуарной плитки;

• установка бордюров и гранитного бортового камня;

• вывоз мусора и грунта.

Все затраты на благоустройство территории сводятся к оплате труда рабочих, приобретению необходимого инвентаря, оборудования и удобрений.

Предполагается, что величина расходов на благоустройство с каждым годом будет увеличиваться на 5 %.

Расходы на благоустройство сводятся в табл.10.

Таблица 10

Расходы на благоустройство территории

Наименование расходов	Общая величина расходов в год, руб.
Приобретение удобрений
Приобретение инвентаря и оборудования
Уборка и вывоз мусора (… человек, заработная плата … руб./мес.)
Поливка газона (…человек, заработная плата … руб./мес.)
Всего

Расходы на ремонт

Расходы на ремонт составляют % от ЭВД (по заданию), данные сводятся в табл.11.

Таблица 11

Расходы на ремонт

	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021
ЭВД, тыс. руб.
Расходы на ремонт тыс. руб.

Прочие расходы

Прочие расходы определяются в % от ЭВД (по заданию). Результаты расчета сводятся в табл.12.

Таблица 12

Прочие расходы

	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021
ЭВД, тыс. руб.
Прочие расходы тыс. руб.

Расходы собственника на управление объектом недвижимости

Управляющая компания (УК) — юридическое лицо, созданное для управления и/или эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. Целью деятельности такой компании является поддержание нормального технического состояния общего имущества многоквартирных домов (жилых домов) и его составных частей, а также обеспечение возможности использования общего имущества по его назначению.

Расходы на управление задаются в зависимости от размера объекта — либо в % от эффективного валового дохода, при этом предполагается, что собственник, должен понести расходы на оплату заработной платы административно — управленческого персонала (бухгалтера, юриста, менеджера., аудитора и др.). Результаты расчета сводятся в табл.13.

Таблица 13

Расходы на управление

Год	ЭВД, тыс. руб.	Оплата услуг управляющей компании (…% от ЭВД), тыс. руб.	Расходы на з/п административно-управленческому персоналу(…% от ЭВД), тыс.руб.	Суммарные расходы на управление, тыс. руб.
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021

Все полученные результаты по операционным расходам сводим в табл. 14.

Таблица 14

Расчет операционных расходов

Наименование	Ед. изм.	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021
Налог на имущество	тыс. руб.
Страховые взносы	тыс. руб.
Расходы на маркетинг и услуги	тыс. руб.
Расходы на коммунальные услуги	тыс. руб.
Расходы на охрану	тыс. руб.
Расходы на уборку помещений	тыс. руб.
Расходы на з/п обслуживающего персонала	тыс. руб.
ЕСН	тыс. руб.
Расходы на благоустройство территории	тыс. руб.
Расходы на ремонт	тыс. руб.
Прочие расходы	тыс. руб.
Расходы на управление	тыс. руб.
Итого	тыс. руб.