- •ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ
- •ВВЕДЕНИЕ
- •И ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ
- •ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА, ДЕЙСТВИТЕЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА, ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА
- •ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ № 6. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ: ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ МЕТОДОМ ЭЛЛВУДА
- •ТРАДИЦИОННАЯ ТЕХНИКА ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННОГО АНАЛИЗА
- •Задача 2. Определить величину неустранимого физического износа долгоживущих элементов.
- •БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
- •ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ
- •Составители:
- •Компьютерный набор Я. В. Вобликовой
- •Издается в авторской редакции
дата оценки – 2014 г.
Решение.
1)Свс = 5000×1000 = 5 000 000 д.е.;
2)ХВ = 2014 – 1999=15 лет;
3)Ифиз = ФЖХВ ×100 =10013 ×100 =15 %;
4)Сон =5000000×(1−100%15% ) =4 250 000 д.е.
Ответ. Остаточная стоимость здания составит 4 250 000 д.е.
Задачи Задача 1. Расчет физического износа здания поэлементным методом.
|
Исходные данные для задачи |
Таблица 8.2 |
||
|
|
|
||
Конструктивный элемент |
|
Удельный вес конструктивного |
Физический износ |
|
|
элемента в общей стоимости здания, % |
конструкции,% |
|
|
|
|
|
||
Фундамент |
|
7 |
12 |
|
Стены, перегородки |
|
42 |
15 |
|
Перекрытия |
|
12 |
15 |
|
Полы |
|
6 |
20 |
|
Окна и двери |
|
4 |
20 |
|
Отделка |
|
8 |
40 |
|
Кровля |
|
3 |
30 |
|
Технические системы |
|
12 |
25 |
|
Прочие элементы |
|
6 |
10 |
|
Задача 2. Определить величину неустранимого физического износа долгоживущих элементов.
Таблица 8.3
Исходные данные для задачи
Конструктивный элемент |
Восстановительная |
Износ, % |
|
стоимость, д.е. |
|||
|
|
||
Фундамент |
100 000 |
10 |
|
Стены |
400 000 |
15 |
|
Кровля |
50 000 |
5 |
|
Перекрытия |
75 000 |
10 |
|
Дверные и оконные проемы |
30 000 |
75 |
|
Инженерные системы |
40000 |
30 |
Задача 3. Рассчитать процент физического износа. Площадь – 500 кв. м, стоимость воспроизводства 1 кв. м – 900 д.е. Износ конструктивных элементов: фундамента – 15 000 д.е., стен – 8000 д.е., перекрытий – 5000 д.е., кровли –
25 000 д.е.
Задача 5. Оценить здание, построенное в 1986 г., срок службы которого – 100 лет, площадь – 1 000 кв. м, стоимость воспроизводства 1 кв. м – 900 д.е., дата оценки – 2014 г.
28
Задача 8. Оценить объект недвижимости. Площадь здания – 1 400 кв. м, стоимость замещения 1 кв. м – 5 500 д.е. В результате осмотра конструктивных элементов здания экспертно определена степень их износа. Площадь земельного участка – 3 сотки, рыночная стоимость 1 сотки 300 000 д.е.
Таблица 8.4
Исходные данные для задачи
Конструктивный элемент |
Удельный вес, % |
Износ, % |
Фундамент |
30 |
5 |
Стены |
35 |
25 |
Кровля |
10 |
20 |
Перекрытия |
15 |
10 |
Дверные и оконные проемы |
5 |
50 |
Инженерные системы |
5 |
75 |
ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ № 9 ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ:
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО УСТАРЕВАНИЯ И ВНЕШНЕГО ИЗНОСА
Признаки функционального устаревания в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.
Функциональное устаревание подразделяют на устранимое и неустранимое. Стоимостным выражением функционального устаревания является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональное устаревание.
Пример. Оценить функциональное устаревание гостиницы, номера которой не оборудованы душевыми кабинами. Коэффициент капитализации – 20 %. Чистый операционный доход оцениваемого объекта – 800 000 д.е. в год. Годовой чистый операционный доход аналогичной гостиницы, оснащенной душевыми кабинами, – 820 000 д.е.
Решение.
1) |
С1 |
= |
ЧОД1 |
= |
800000 |
= 4 000 000 д.е. С2 |
= |
ЧОД2 |
= |
820000 |
= 4 100 000 д.е. |
|
|
|
R |
|
20% |
|
|
R |
|
20% |
|
|
|
|
к |
|
|
|
|
к |
|
|
|
2) И функц =С2 – С1=4 100 000 – 4 000 000=100 000 д.е.
Ответ. Функциональное устаревание гостиницы составит 100 000 д.е.
Внешнее устаревание – обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешнее устаревание недвижимости в зависи-
29
мости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Для определения внешнего устаревания могут применяться следующие методы:
•капитализации потерь в арендной плате;
•сравнительных продаж (парных продаж);
•срока экономической жизни.
Пример. Рассчитать величину внешнего устаревания офиса, не имеющего
парковки. Площадь оцениваемого офиса – 1 000 кв. м. Рыночная ставка арендной платы офиса, имеющего парковку, – 500 д.е. за 1 кв. м в месяц, без парковки – 350 д.е. за 1 кв. м в месяц. Коэффициент капитализации – 18 %.
Решение.
1) ЧОД1=S× А×12=1 000×500×12 = 6 000 000 д.е. ЧОД2=S× А×12= 1 000×350×12 = 4 200 000 д.е.
2) |
С1 |
= |
ЧОД1 |
= |
6000000 |
= 33 333 333 д.е. С2 |
= |
ЧОД2 |
= |
4200000 |
= 23 333 333 д.е. |
|
|
|
R |
|
18% |
|
|
R |
|
18% |
|
|
|
|
к |
|
|
|
|
к |
|
|
|
3) Ивнеш =С2 – С1=33 333 333 – 23 333 333=10 000 000 д.е.
Ответ. Внешнее устаревание офиса составит 10 000 000 д.е.
Задачи Задача 1. Оценить функциональное устаревание гостиницы, номера ко-
торой не оборудованы душевыми кабинами. Коэффициент капитализации – 25 %. Чистый операционный доход оцениваемого объекта – 400 000 д.е. в год. Годовой чистый операционный доход аналогичной гостиницы, оснащенной душевыми кабинами, – 450 000 д.е.
Задача 2. Рассчитать величину внешнего устаревания офиса, не имеющего парковки. Площадь оцениваемого офиса – 500 кв. м. Рыночная ставка арендной платы офиса, имеющего парковку, – 45 д.е. за 1 кв. м в месяц, без парковки – 35 д.е. за 1 кв. м в месяц. Коэффициент капитализации – 30 %.
Задача 3. Рассчитать долю внешнего устаревания объекта недвижимости в общем накопленном износе на основе следующей информации: стоимость недвижимости – 120 000 д.е., стоимость земельного участка – 45 000 д.е., полная стоимость аналогичных зданий и сооружений – 100 000 д.е., стоимость внешнего износа – 5000 д.е.
30
ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАНЯТИЕ № 10 ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ:
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ С УЧЕТОМ СОВОКУПНОГО ИЗНОСА
Для определения коэффициента суммарного (накопленного) износа существует два метода:
•аддитивный;
•мультипликативный.
При аддитивном подходе коэффициент суммарного износа (К) определяется сложением коэффициентов физического, функционального и внешнего износов:
И∑ = Ифиз + Ифункц + Ивнеш |
(10.1) |
При мультипликативном подходе базой для определения коэффициентов износа является стоимость, из которой исключены учтённые ранее виды износа. В данном случае суммарный коэффициент износа определяется по формуле:
И∑ =1−(1−Ифиз )×(1−Ифункц )×(1−Ивнеш ) . |
(10.2) |
Задачи Задача 1. Оценить недавно отремонтированное здание, построенное в
1991 г., срок службы – 80 лет, площадь – 400 кв. м, стоимость воспроизводства 1 кв. м 800 д.е., в том числе косметический ремонт – 150 д.е., дата оценки 2014 г. Стоимость земельного участка – 10 000 д.е.
Задача 2. Определить процент общего накопленного износа объекта недвижимости на основе следующих данных: объект продан за 120 000 д.е. Исходя из анализа продаж земли участок имеет оценочную стоимость в 45 000 д.е. Полная стоимость воспроизводства здания составляет 100 000 д.е.
Задача 3. Оценить величину общего накопленного износа здания методом рыночной выборки. Полная восстановительная стоимость оцениваемого здания – 450 000 д.е. Стоимость отложенного ремонта и функционального старения оцениваемого здания – 35 000 д.е. Оценщик располагает информацией по недавно проданным аналогичным объектам, сопоставимым с оцениваемым по назначению, условиям финансирования, передаваемым правам (таблица).
Исходные данные для задачи |
|
Таблица |
||
|
|
|
||
Параметр |
|
Аналог |
|
|
А |
Б |
В |
|
|
|
|
|||
Цена недвижимости, д.е. |
400 000 |
480 000 |
350 000 |
|
Стоимость земельного участка, д.е. |
55 000 |
45 000 |
30 000 |
|
Полная восстановительная стоимость зданий, д.е. |
630 000 |
795 000 |
550 000 |
|
Стоимость отложенного ремонта, д.е. |
0 |
45 000 |
15 000 |
|
Стоимость функционального старения, д.е. |
30 000 |
0 |
10 000 |
|
31