Расчет арендной ставки (платы)
.docРасчет арендной ставки (платы) за пользование объектом недвижимости.
Оценка арендной ставки (платы) необходима при сдаче в аренду недвижимости производственно-складского, офисно-торгового, и жилых назначений.
Для определения стоимости аренды на рынке недвижимости оценщики используют следующие подходы:
Сравнительный подход.
Сравнительный подход применим при условии наличия информации о ценах сделок с объектами недвижимости, являющимися аналогами рассматриваемого объекта. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса), так как на практике трудно получить сведения о ценах сделок. Низкий уровень развития рынка или узкоспециализированность недвижимости (различные сооружения) приводят к тому, что сравнительный подход к оценке объектов недвижимости может быть неприменим. Так как рынок предложений по аренде узкоспециализированной недвижимости, по регионам, как в прочем и повсеместно по Российской Федерации, фактически отсутствует и является не развитым. В случае, когда Оценщику не удаётся обнаружить предложения о случившихся фактах сдачи в аренду объектах недвижимости аналогичных оцениваемому, сравнительный подход не применяется.
При использовании сравнительного подхода предпринимаются следующие шаги:
сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);
проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;
анализ и сравнение каждого аналога с объектом исследования по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом исследования;
согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта исследования.
Доходный подход.
Доходный подход, основанный на принципе ожидания, отражает позицию благоразумного арендатора, который не будет платить арендную плату за определенный срок пользования и владения объектом аренды больше, чем доход для его бизнеса, который как ожидается будет приносить в течение этого срока данное право. Подход может показать верхнюю границу арендной платы, которая может быть уплачена без чрезмерного ущерба для бизнеса арендатора.
Т.е. подход отражает точку зрения арендатора, который определяет предельно допустимую величину ставки арендной платы, опираясь на свои представления о допустимой величине части ожидаемых им предпринимательских доходов, которую он считал бы возможным отдавать за пользование и владение объектом аренды для извлечения этих доходов.
Оценщику следует распределить доход от бизнеса типичного арендатора между всеми видами факторов производства, вычленяя сумму, «генерируемую» недвижимостью, т.е. определяя «добавочную продуктивность» земли и улучшений по остаточному принципу. Эта сумма («добавочная продуктивность») и будет определять величину рыночной арендной платы типичного арендатора за пользование и владение объектом недвижимости в течение соответствующего периода.
При использовании доходного подхода предпринимаются следующие шаги:
Определение прогнозной выручки от деятельности арендатора;
Составление прогноза по издержкам арендатора;
Установление нормы рентабельности аренды на базе статистики о деятельности аналогичных компаний;
Расчет рентабельности работы арендатора;
Расчет прибыли (дохода) арендатора;
Расчет платы за аренду (разность выручки и суммы затрат и прибыли арендатора).
Доходный подход в большинстве случаев не применяется, так как расчет величины ставки арендной платы как доли операционного дохода от бизнеса арендатора, соответствующего наиболее эффективному использованию недвижимого имущества базируется на данных о денежных потоках арендатора имущества, либо на построении модельного денежного потока от наиболее эффективного использования собственности. Сведения о денежных потоках, связанных с деятельностью арендатора, как правило, является коммерческой тайной предприятия, ведущего операционную деятельность на арендуемом объекте. Построение модельного денежного потока от наиболее эффективного использования собственности требует проведения детальных маркетинговых исследований рынка, построения модели доходов и расходов от ведения бизнеса. Кроме того, модельный расчет чреват существенной погрешностью расчетов, поскольку представляет собой, по сути, инвестиционный проект, основные показатели которого должны корректироваться в процессе его реализации. Использование модельного метода расчета чревато существенной погрешностью расчетов ставки аренды.
Расчеты осуществленные таким образом ввиду значительной погрешности расчетов результаты по данному подходу могут быть недостоверными.
Использование доходного подхода для расчета цены услуг, товаров не предусмотрено Налоговым кодексом РФ. Оценщики применяют доходный подход только при невозможности использования сравнительного и затратного подходов.
Затратный подход включает один метод - метод компенсации затрат
При оценке рыночной стоимости объектов недвижимости базой затратного подхода является принцип замещения. Этот принцип утверждает, что благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем будет стоить ему приобрести свободный земельный участок и создать улучшения равной желанности и полезности без чрезмерной задержки. По аналогии с этим можно утверждать, что благоразумный продавец не пожелает продать объект дешевле, чем стоило ему приобрести свободный земельный участок и создать улучшения с учетом компенсации за его активность и принятые риски (т.е. с учетом прибыли предпринимателя).
При оценке величины арендной ставки или платы объектом оценки является не сам объект недвижимости (полное право собственности на него), а совокупность «частичных» прав - пользования и владения в течение определенного срока. Поэтому затратный подход основан на следующей предпосылке: благоразумный арендодатель не пожелает сдать в аренду объект по ставке меньшей, чем обеспечит ему возврат капитала (и доход на капитал), вложенного в приобретение свободного земельного участка и создание улучшения с учетом компенсации за его активность и принятые риски (т.е. с учетом прибыли предпринимателя). Логика затратного подхода остается прежней, если вместо затрат на создание использовать затраты на приобретение объекта. В любом случае базой для расчета арендной платы являются затраты арендодателя на создание либо приобретение объекта аренды.
Специфичность расчета затратным подходом стоимости права аренды в отличие от стоимости права собственности на объект заключается в том, что если в последнем случае требуется рассчитать сумму, которая бы компенсировала затраты собственника на создание объекта при его единовременной продаже, то в первом требуется рассчитать сумму, которая бы компенсировала затраты собственника при ее регулярном получении (по договору аренды).
При использовании затратного подхода предпринимаются следующие шаги:
Расчет стоимости имущества, сдаваемого в аренду, по методикам стандартов оценки имущества данного типа;
Определение коэффициента капитализации;
Определение операционного дохода (чистого) (произведение стоимости имущества на коэффициент капитализации);
Расчет затрат арендодателя (налоги, эксплуатация объекта и т.д.);
Расчет валового дохода (сумма операционных затрат и дохода арендодателя);
Расчет платы за аренду (сумма валового дохода и потерь от неплатежей).