2.3 Определение морального износа здания
Моральный износ –несоответствие зданий даействующим на момент оценки нормативно-планировочным, архитектурно-конструктивным, санитарно-гигиеническим требованиям.
Моральный износ различают двух форм – первой (М1) и второй (М2).
M1 = 100ˑ(1-φ)Сст,=П1Сст
М1 – моральный износ первой формы, %
φ – отношение стоимости аналогичных зданий;
Сст – стоимость аналогичного старого здания;
П1 – показатель первой формы морального износа.
Моральный износ второй формы определяется в процентном отношении стоимости работ по устранению морального износа к восстановительно стоимости:
M2 = П2С=Км
П2 – показатель второй формы сорального износа;
С – первоначальная сторимость здания;
Км – капитальное вложение в реконструкцию,вызыванные моральным старением,руб.
В отличие от морального износа первой формы, не связанного с дополнительными затратами, устранение морального износа второй формы сопряжено с необходимостью проведения капитального ремонта, переоборудования и модернизации зданий.
Допускаемая величина затрат на устранение морального износа существующего здания не должна превышать затрат на новое строительство здания, равного по площади, но отвечающего требованиям новой технологии и благоустройства.
Моральный износ происходит скачкообразный по мере изменения требований к жилью. Его можно уменьшить только путём реконструкции.
В курсовой работе моральный износ жилых зданий определяют объективным методом, который базируется на оценке фактической комфортабельности жилых зданий. Показатели оценки комфортабельности подразделяются на три группы:
- оценки объёмно-планировочных и архитектурно-конструктивных решений,
- санитарно-гигиенической оценки;
- оценки уровня инженерного благоустройства.
Общий показатель оценки фактической комфортабельности зданий получаем, суммируя показатели, приведённые в таблицах 2.1-2.4:
=
Ка+Кс+Кб,
где – общий показатель оценки комфортабельности зданий, балл;
Ка – показатели оценки объёмно-планировочных и архитектурно-конструктивных решений;
Кс – показатель оценки санитарно-гигиенических условий в зданиях;
Кб – показатели оценки уровня инженерного благоустройства.
Моральный износ жилых зданий, %, определяют по формуле
,
где
– максимальное значение показателя
комфортабельности;
– фактическая комфортабельность зданий.
Значения показателей оценки объёмно-планировочных и архитектурно-конструктивных решений (в баллах по десятибалльной шкале) приведены в таблице 3.1
Таблица 3 – Показатели оценки объёмно-планировочных и архитектурно-конструктивных решений зданий(Ка)
Показатель |
Значение показателей |
Оценки показателей, балл |
Высота помещений в чистоте h, м |
h>2,8 2,5<h<2,8 h<2,5 |
4 2 0 |
Площадь балконов, % общей площади |
Более 10 Менее 10 Отсутствуют |
2 1 0 |
Отделка помещений |
Высококачественная Улучшенная Простая |
3 2 1 |
Показатели оценки санитарно-гигиенических условий в общественных зданиях (по десятибалльной шкале) приведены в таблице 3.2.
Таблица 3.2 – Показатели оценки санитарно-гигиенических условий в общественных зданиях
(Кс)
Показатель |
Значение показателей |
Оценка показателей, балл |
1 |
2 |
3 |
Коэффициент естественной освещённости комнат на уровне пола, % |
>0,5 <0,5 |
2 0 |
Преобладающая ориентация окон на сектор горизонта, град
|
130-230 90-130 230-270 50-90 270-310 310-50 |
3 2 2 1 1 0 |
Тепловая инерция ограждающих конструкций(D0): - большая инертность - средняя инертность - малая инертность - безинертность |
D0>7 7> D0>4 4> D0>1,5 D0<1,5 |
6 4 2 0 |
Индекс изоляции от воздушного шума (I), Дб: - междуэтажные перекрытия, перегородки (включая стены лестниц, холлов, коридоров); - входные двери в квартиры |
I<50 I>50 I<30 I>30 |
2 0 1 0 |
Окончание таблицы 3.2
1 |
2 |
3 |
Индекс приведённого уровня шума под перекрытием помещений (Iп), Дб |
Iп<67 Iп>67 |
3 0 |
Показатели оценки уровня инженерного благоустройства зданий (по десятибалльной шкале) приведены в таблице 3.3
Таблица 3.3 – Показатели оценки уровня инженерного благоустройства зданий (Кб)
Показатель |
Оценка показателя, балл |
1 |
2 |
Центральное отопление от городских сетей |
8 |
Центральное отопление от местной котельной |
6 |
Центральное отопление отсутствует |
0 |
Приточно-вытяжная вентиляция с механическим побуждением |
8 |
Приточная вентиляция естественная, вытяжная с механическим побуждением |
3 |
Приточно-вытяжная вентиляция естественная (с использованием форточек, фрамуг, малых створок) |
2 |
Приточно-вытяжная вентиляция естественная (с использованием подоконных щелей и продухов) |
1 |
Вентиляция отсутствует |
0 |
Холодное водоснабжение от городских сетей без водоподкачки |
4 |
Холодное водоснабжение от городских сетей с водоподкачкой |
3 |
Холодное водоснабжение отсутствует |
0 |
Сброс фекальных стоков в городскую канализационную сеть |
4 |
Канализация отсутствует |
0 |
Горячее водоснабжение от центрального теплового пункта или от местной котельной |
7 |
Горячее водоснабжение отсутствует |
0 |
Центральное вакуумное мусороудаление |
5 |
Мусоропровод с мусорокамерой на уровне планировочной отметки |
3 |
Мусоропровод с мусорокамерой ниже уровня планировочной отметки |
1 |
Система мусороудаления отсутствует |
0 |
Автоматизированная система охранно-пожарной сигнализации обеспечивает подачу тревожного сигнала на центральный пульт |
2 |
Автоматизированная система охранно-пожарной сигнализации обеспечивает подачу тревожного сигнала на местный пульт |
1 |
Система охранно-пожарной сигнализации отсутствует |
0 |
Здание оборудовано системой телефонизации |
3 |
Система телефонизации отсутствует |
0 |
Здание оборудовано трёхпрограммным радиовещанием |
2 |
Здание оборудовано однопрограммным радиовещанием |
1 |
Здание не радиофицировано |
0 |
Здание обеспечено пассажирским и грузовыми лифтами |
7 |
Пассажирские и грузовые лифты отсутствуют и по нормам не требуются |
7 |
Здание обеспечено пассажирскими лифтами, грузовые лифты не требуются
|
5 |
Окончание таблицы 3.3
|
|
Пассажирские лифты требуются по нормам, но отсутствуют |
0 |
Объединённая диспетчерская служба имеется в полном объёме |
2 |
Имеется диспетчеризация лифтового оборудования |
1 |
Диспетчеризация отсутствует |
0 |
Здание обеспечено стандартными ваннами |
7 |
В здании имеются сидячие ванны |
4 |
В здании имеются души с поддонами |
2 |
Ванны и души отсутствуют |
0 |
Приём телевизионных программ осуществляется по кабельным телевизионным каналам |
2 |
Приём телевизионных программ осуществляется через коллективную антенну |
1 |
Телевизионное обслуживание здания не производится |
0 |
Интервалы допустимых значений общего показателя оценки фактической комфортабельности общественных зданий для различных типов городов приведены в таблице 3.4.
Таблица 3.4 – Интервалы допустимых значений общего показателя оценки комфортабельности общественных зданий ( )
Типы городов |
Значения , балл |
Малые |
15-83 |
Средние |
31-86 |
Большие |
47-90 |
Крупные |
69-95 |
Крупнейшие |
74-100 |