3696

11

Задание 1 Изучить Налоговый Кодекс РФ (глава 31 «Земельный налог») и предста-

вить алгоритм начисления и оплаты земельного налога.

Задание 2 Рассчитать сумму земельного налога, который должен уплатить каждый

из участников общей долевой собственности на земельный участок в населенном пункте, исходя из следующих условий:

-площадь земельного участка – 8 соток;

-кадастровая стоимость земельного участка – 245 руб. за 1 м2;

-на земельном участке расположено жилое здание, доли в праве собственности на которое распределены между тремя физическими лицами следующим образом: 1-й собственник – 25%, 2-й собственник - 30%, 3-й собственник – 45%;

-1-й собственник является ветераном Великой Отечественной Войны.

В расчетах налоговую ставку принять в соответствии со ст. 394 Налогового Кодекса РФ.

Задание 3 В микрорайоне «Южный» был продан объект собственности – земельный

участок и возведенные на нем строения за 890 т.р. Рассчитать стоимость земельного участка методом распределения (переноса или соотнесения). Исходные данные приведены в табл. 3.

Таблица 3 – Данные о продажах сравниваемых объектов собственности

Методические указания по выполнению задания 3

1.Для каждого объекта-аналога рассчитать коэффициент соотношения стоимости земли и общей стоимости участка.

2.Рассчитать среднеарифметическое значение коэффициента соотношения для данного сегмента рынка. Значение этого коэффициента показывает, какая часть стоимости объекта собственности приходится на земельный участок.

3.Стоимость земельного участка определяется путем умножения рассчитанного в п.2 среднеарифметического значения коэффициента соотношения на цену продажи объекта собственности.

12

Практическая работа №10 Процедура оценки объектов недвижимости

Вопросы для обсуждения:

1.Какие документы являются основанием для проведения оценки?

2.Какие макроэкономические показатели исследуются при формировании массива внешней информации? Какие источники информации могут быть использованы при сборе внешней информации?

3.Какую информацию о состоянии рынка недвижимости и смежных рынков необходимо проанализировать оценщику? Какие источники информации могут использоваться при этом?

4.Что собой представляет внутренняя информация? Каковы основные источники ее получения?

5.Какая внутренняя документация необходима для проведения оценки объекта недвижимости?

6.Каким образом электронные средства коммуникации могут быть использованы в процессе сбора информации?

7.Каковы основные цели и задачи оценщика при осмотре объекта оценки?

8.Какие формы регулирования оценочной деятельности могут применяться? Посредством чего осуществляется регулирование оценочной деятельности?

9.Какие документы существуют для регулирования оценочной деятельности на международном уровне? Имеет ли Россия право их использовать? Какая организация является представителем профессиональных интересов оценщиков России на международном уровне?

10.Как проходит процесс регулирования оценочной деятельности в России? Какие стандарты могут применяться при проведении оценки различных видов имущества?

11.Что представляет собой процесс сертификации услуг по оценке? Как осуществляется квалификация и сертификация профессиональных оценщиков за рубежом и в России

12.При оценке каких видов стоимости отдельные этапы организации процесса оценки становятся необязательными? Приведите конкретные примеры.

Практическая работа №11 Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости

Вопросы для обсуждения:

1.Перечислите основные факторы, влияющие на точность и качество оценки объектов недвижимости, полученных с помощью сравнительного подхода.

2.Назовите основные условия применения и преимущества сравнительного подхода.

3.Какие недостатки присущи сравнительному подходу?

4.Назовите основные этапы методики сравнительного подхода.

13

5.Какие элементы сравнения используются при оценке объектов недвижимости?

6.С какой целью осуществляется корректировка анализируемых показателей при сравнительном подходе?

Задание 1 Определить величину скорректированной цены проданного относительно

оцениваемого объекта недвижимости, если известно что: цена реализации проданного объекта – 700 т. р.; время сделки по проданному объекту – 7 месяцев до даты оценки; площадь проданного объекта 800 м2 и оцениваемого объекта – 1000 м2; анализ рынка недвижимости показал устойчивую тенденцию роста цен на данный тип недвижимости на 0.5% ежемесячно.

Задание 2 Определить стоимость дома с бассейном с использованием статистиче-

ского метода сравнения цен сделок, если известно что: цена реализации аналогичного дома, но без бассейна, – 800 т. р. На местном рынке зафиксирована следующая информация о сделках c объектами недвижимости (табл. 4).

Таблица 4 – Исходные данные для расчета

Расчет основывается на определении среднего значения, медианы (значение, расположенное в середине ряда), моды (наиболее часто повторяющаяся величина разницы).

Практическая работа №12 Затратный подход к оценке объектов недвижимости

Вопросы для обсуждения:

1.Рассмотрите основные области применения затратного подхода. Приведите примеры.

2.Перечислите достоинства и недостатки затратного подхода.

3.Перечислите и охарактеризуйте основные методы определения восстановительной стоимости и стоимости замещения объекта оценки.

4.Раскройте сущность понятия «износ объекта недвижимости».

5.Раскройте сущность принципа лучшего и наиболее эффективного использования земли.

6.Назовите основные этапы методики затратного подхода

14

Задание 1 Определить затратным подходом стоимость дачи, если известно:

-площадь постройки (дачи) - 100 м2;

-площадь гаража - 60 м2;

-стоимость 1 м2 дачи - 2 т. р.;

-стоимость 1 м2 гаража - 1т. р.;

-стоимость всех других сооружений на даче - 20 т. р.;

-устранимый физический износ дачи - 30 т.р.;

-неустранимый физический износ дачи - 20 т.р.;

-устранимый функциональный износ дачи - 10т.р.; - рыночная стоимость земельного участка - 50 т.р.

Задание 2 Определить стоимость офиса затратным подходом, если:

стоимость земельного участка 180 т.р.; полная стоимость воспроизводства здания офиса 1500 т.р.; общий износ здания 20% от восстановленной стоимости.

Практическая работа № 13 Доходный подход и его использование в оценке бизнеса

Вопросы для обсуждения

1.Назовите основные источники дохода при оценке недвижимости.

2.Что означает понятие «рента»?

3.В чем состоит отличие между земельной и лесной рентой?

4.Какие факторы влияют на величину ренты?

5.Какие проблемы связаны с расчетом рентных платежей в лесном хозяйстве?

6.Назовите основные преимущества и недостатки методов доходного подхода

Задание 1 Давыдовским лесхозом Воронежской области в 2009 г. было передано в

пользование 24,5 т. м3 древесины на корню, за которую причитаются платежи в сумме 2057,6 т.р. Фактические расходы на лесовосстановительные работы составили 1270,6 т. р. при площади посадки леса 94 га. Средний запас насаждений – 180 м3 / га.

Всего расходов на ведение лесного хозяйства (без переработки древесины) – 16870,0 т. р., в том числе:

- расходы на содержание лесохозяйственного аппарата – 7737,0 т. р. Необходимо рассчитать дифференциальную лесную ренту для лесного участ-

ка, имеющего состав насаждений 8С2Б, общий запас древесины – 12 т. м3, расстояние вывозки – 30 км.

Примерный выход сортиментов в процентах от общего запаса древесины приведен в табл. 5.

15

Таблица 5 – Выход сортиментов, %

Расчет рекомендуется оформить в виде табл. 6.

Таблица 6 – Расчет дифференциальной ренты (по методике Ильева Л.И.)

Методические указания по выполнению задания 1

Доход от лесного участка, предоставляемого в пользование, определяется как средневзвешенная величина в зависимости от породы, выхода сортиментов, ставки платы за 1м3 (приложение 1).

Для расчета можно использовать вспомогательную табл. 7.

Таблица 7 – Расчет дохода на 1м3 древесины

Расход на 1 м3 древесины определяется с учетом расходов на лесовосстановительные работы и части расходов на содержание лесохозяйственного аппарата.

Чистый доход представляет собой разницу между доходом и расходом на 1м3 древесины.

Средний чистый доход определяется в зависимости от фактического отпуска

16

древесины на корню, суммы платежей, расходов на лесовосстановительные работы и части расходов на содержание лесохозяйственного аппарата.

Дифференциальная рента рассчитывается как разность между чистым доходом и средним чистым доходом. Если ее величина > 1, то соблюдается условие эффективного использования лесных ресурсов.

Задание 2 На основании исходных данных и расчетов, приведенных в задании 1, про-

анализировать, как повлияет на дифференциальную ренту:

1.Уменьшение расстояния вывозки древесины;

2.Увеличение налогов, включаемых в себестоимость;

3.Изменение состава насаждения - 8Д2Б;

4.Уменьшение бонитета насаждения;

5.Снижение среднего объема хлыст на лесном участке;

6.Сокращение затрат на содержание лесохозяйственного аппарата;

7.Высокий спрос на древесину;

8.Повышение лесистости региона.

Задание 3 Рассчитать доходным подходом (метод дисконтирования доходов) стои-

мость офисного здания площадью 500 м2 . Ставка дисконта – 25 %. Офис сдается в аренду на 5 лет, стоимость аренды – 500 р. / м2 в год. Доля неиспользуемой площади – 5%.

Кроме арендной платы от объекта может быть получен дополнительный ежегодный доход:

-плата за пользование автостоянкой – 3 т. р.;

-плата от торговых точек – 5 т. р.;

-плата за использование средств связи – 2 т. р. Расходы по эксплуатации объекта недвижимости:

-страхование имущества от пожара – 25 т. р.;

-амортизационные отчисления – 30 т. р.;

-заработная плата персонала – 16 т.р.;

-социальное страхование – 26 % от фонда заработной платы;

-транспортные расходы – 10 т. р.;

-банковские платежи – 15 т. р.;

-резервы на замену сантехнического оборудования и мебели – 16 т.р.

-прочие расходы – 25 т. р.

Методические указания по выполнению задания 3

1.Определяем ежегодный потенциальный валовой доход от аренды офиса.

2.Устанавливаем убытки от недозагрузки помещений.

3.Определяем действительный валовой доход от аренды офиса (п.1 – п.2).

4.Определяем ежегодный действительный валовой доход от всех видов деятельности.

17

5. Рассчитываем ежегодные расходы по эксплуатации объекта недвижимо-

сти.

6.Находим валовую прибыль (п.4 – п.5).

7.Рассчитываем чистую прибыль (п.6 – налог на прибыль).

8.Определяем чистый операционный доход (ЧОД) как сумму чистой прибыли и амортизационных отчислений.

7.Стоимость офисного здания (С) рассчитываем по формуле

где t – интервал времени (год); Т – срок аренды;

n – ставка дисконта, %.

Практическая работа № 14 Особенности ипотечного кредитования в России и зарубежных странах

Вопросы для обсуждения:

1.Что такое ипотечный кредит и кем он выдается?

2.Каковы правила удовлетворения требования кредитора, обеспеченного ипотекой, в случае неисполнения должником своего обязательства?

3.Почему при покупке недвижимости целесообразно использовать ипотечный кредит?

4.Что такое ипотечный кредит и каковы его основные виды?

5.Какие особые условия кредитного договора должны анализироваться оценщиком?

6.В чем заключаются особенности ипотечного кредитования в России и зарубежных странах?

7.Как отразился финансовый кризис на условиях ипотечного кредитования в России и зарубежных странах?

Задание 1 Ипотечный кредит в сумме 500 т. р. выдан на 30 лет под 9% годовых с

ежемесячным погашением. Рассчитать на конец 20-го года величину погашенного долга, уплаченных процентов и остаток долга.

Задание 2 Для покупки объекта недвижимости была получена ссуда в размере 3000 т. р.

сроком на 2 года под 15 % годовых. Составить план погашения ссуды на 1-й квартал 1-го года.

19

11.Договор купли – продажи подписан, заверен у нотариуса. Когда можно переехать в новую квартиру?

12.Какие могут встретиться сложности при оформлении прописки в приобретенной квартире? Как убедиться в том, что нет лиц, не участвующих в обмене, купле – продаже, но имеющих право претендовать на часть имущества?

13.Каким образом можно обеспечить безопасность выплаты и получения денег при купле – продаже недвижимости?

14.Возможно ли осуществить расчеты по сделкам с недвижимостью в иностранной валюте, если оценка обычно приводится в валюте?

15.Вы хотите избежать выплат налогов в бюджет при оформлении сделок с недвижимостью. Какие уловки являются прямым нарушением законодательства?

16.Какие условия и порядок расторжения сделок с недвижимостью? На каком этапе это уже невозможно?

17.Куда обращаться за разрешением спора, возникшего в связи с куплей или продажей недвижимости?

18.Вам срочно необходима крупная сумма. Можете ли вы ее получить под залог своей квартиры? Как это сделать?

19.Могут ли вас с семьей выселить из квартиры, если я, взяв ссуду под залог, не смогу вовремя рассчитаться?

20.Ваша фирма снимала помещение у одной организации, которая как оказалось, не имела права сдавать его в аренду. Вас в буквальном смысле выставляют на улицу. Что вам следовало сделать, чтобы не допустить этого?

21.Фирма-посредник требует внести довольно крупную сумму в залог только за предоставление адресов арендодателей. Если ни один из объектов не подойдет, залог за вычетом 10 % суммы обещают вернуть. Соглашаться ли на эти условия?

22.Можно ли сдать снятое в аренду помещение в субаренду? 23.В каких случаях договор аренды надо заверять у нотариуса?

24.Вы арендовали помещение под склад, на потом здесь же открыли оптовый магазин. Имеет ли право арендодатель расторгнуть на этом основании договор аренды?

25.Имеет ли право арендодатель требовать повышения арендной платы сверх предусмотренного договором размера под предлогом, что темпы роста инфляции оказались выше, чем предполагалось?

20

IIIПеречень базовых вопросов к экзамену

1.Движимое и недвижимое имущество. Состав (объекты) недвижимости.

2.Краткая характеристика объектов недвижимости.

3.Лесной фонд России как объект недвижимости. Категории земель лесного фонда.

4.Характеристика земельного участка. Виды собственности на землю.

5.Сервитут. Земельный кадастр.

6.Сделки с землей.

7.Жилой и нежилой фонды. Виды собственности.

8.Сделки с жилыми и нежилыми помещениями.

9.Процесс регистрации прав на объекты недвижимости.

10.Классификация объектов недвижимости в зависимости от происхождения, назначения.

11.Классификация объектов недвижимости в зависимости от масштаба и готовности к использованию.

12.Зарубежная методика классификации объектов недвижимости.

13.Понятие инвестиций. Финансовый (инвестиционный) рынок.

14.Финансовые активы и их классификация по видам, группам.

15.Функции современного финансового рынка.

16.Емкость и конъюнктура финансового рынка, определяющие их факторы.

17.Особенности рынка недвижимости.

18.Субъекты рынка недвижимости.

19.Понятие сделки, виды операций (сделки) с объектами недвижимости.

20.Особенности купли – продажи объектов недвижимости.

21.Рента, как вид сделки с объектом недвижимости

22.Аренда, как вид сделки с объектом недвижимости

23.Аренда лесного участка (порядок предоставления, договор аренды).

24.Купля-продажа лесных насаждений (основные положения, составление договора).

25.Организация и процедура проведения лесного аукциона.

26.Имущественные права на объекты недвижимости и их краткая характеристика.

27.Виды стоимости объектов недвижимости.

28.Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.

29.Налогообложение объектов недвижимости и сделок с ними.

30.Технология оценки недвижимости.

31.Земля как природный ресурс и как экономическая категория.

32.Землеустройство и государственный земельный кадастр

33.Особенности оценки земли и земельных участков.

34.Оценка городских территорий.

35.Методы оценки рыночной стоимости земельных участков.

36.Метод сравнения продаж как наиболее распространенный способ оценки земли.

37.Основные задачи экономической оценки земель лесного фонда.

38.Подходы к экономической оценке лесов. Дисконтирование.

39. .Цели и задачи оценки имущества предприятий.

40.Виды оценки имущества предприятий.

41.Затратный метод определения стоимости недвижимости: достоинства и недостатки.

42.Особенности определения восстановительной стоимости имущества предприятия.

43.Особенности определения ликвидационной стоимости имущества предприятий.

44.Особенности определения инвестиционной стоимости имущества предприятия и в целях судопроизводства

45.Понятие износа в оценочной деятельности. Виды износа.

46.Сравнительный подход, этапы оценки.

47.Доходный подход оценки недвижимости.

48.Способ прямой капитализации. Расчет коэффициента капитализации.

49.Способ дисконтирования денежных потоков.

50.Понятие ипотеки, объекты ипотеки.

51.Договор об ипотеке, его составные части.

52.Оформление закладной, обеспечивающей гарантии кредитору.

53.Особенности ипотеки земельных участков.

54.Особенности ипотеки предприятий как единого имущественного комплекса.

55.Особенности ипотеки жилых помещений.