Добавил:
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:

1389

.pdf
Скачиваний:
2
Добавлен:
07.01.2021
Размер:
1.11 Mб
Скачать

е р и я в н у т р и в у з о в с к и х См е т о д и ч е с к и х у к а з а н и й С и б А Д И

иМ н стерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования « ибирский государственный автомо ильно-дорожный университет (СибАДИ)»

Кафедра «Городское стро тельство, хозяйство и экспертиза объектов недвижимости»

бЕ.В. Тишков

ОЦЕНКААНЕДВИЖИМОСТИ

Методические указанияДк практическим занятиям

И Омск ▪ 2018

УДК 332.6

Согласно 436-ФЗ от 29.12.2010 «О защите

детей от информации, причиняющей вред их

ББК 65.22

здоровью и развитию» данная продукция

Т47

маркировке не подлежит.

Рецензент

д-р. экон. наук, проф. Кирничный В.Ю. (СибАДИ)

СибАДИРабота утверждена редакционно-издательским советом СибАДИ в качестве метод ческ х указан й.

Т шков, Евген й Владимирович.

Т47 Оценка недв ж мости [Электронный ресурс] : методические указания к практическ м занят ям / Е.В. Тишков. – (Серия внитривузовских методических указаний бАДИ). − Электрон. дан. − Омск : СибАДИ, 2018. − URL: http://bek.sibadi.org/cgi-bin/irbis64r plus/cgiirbis 64 ft.exe. - Режим доступа: для авторизованных пользователей.

В метод ческ х указаниях изложены теоретические и расчетные задания по оценке недв ж мости, позволяющие получить навыки в стоимостной оценке

недвижимости методами затратного, сравнительного и доходного подходов.

Имеют интерактивное оглавление в виде закладок.

Рекомендуются для студентов всех форм обучения по направлению «Строительство», профилей ПГС по дисциплине «Оценка недвижимости».

Подготовлены на кафедре «Городское строительство, хозяйство экспертиза объектов недвижимости».

Текстовое (символьное) издание (350 КБ)

Системные требования: Intel, 3,4 GHz; 150 Мб; Windows XP/Vista/7; DVD-ROM; 1 Гб свободного места на жестком диске; программа для чтения pdf-файлов: Adobe Acrobat Reader; Foxit Reader

Техническая подготовка Н.В. Кенжалинова

Издание первое. Дата подписания к использованию 29.01.2018 Издательско-полиграфический комплекс СибАДИ. 644080, г. Омск, пр. Мира, 5 РИО ИПК СибАДИ. 644080, г. Омск, ул. 2-я Поселковая, 1

© ФГБОУ ВО «СибАДИ», 2018

ОБЩИЕ УКАЗАНИЯ

Методические указания предназначены для бакалавров, обучающихся по направлению «Строительство» по профилю «Промышленное и гражданское строительство».

Цель настоящих указаний состоит в способствованию получе- Сния студентами практических навыков в оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства в рамках дисциплины «Оценка

недвиж мости».

Практ ческ е занятия по дисциплине «Оценка недвижимости» ципвыполняются после прослушивания бакалаврами соответствующего лекционного матер ала и самостоятельного изучения разделов дис-

лины.

туденты выполняют реферативные задания и производят расчет рыночной сто мости о ъекта недвижимости, включающий несколько последовательно выполняемых этапов. Задание выдается по одному з вар антов в соответствии с последней цифрой шифра сту-

Выполненбе практических заданий должно производиться в соответствии с тре ованиямиАдействующих нормативных документов по оценке недвижимости. Оформление заданий выполняется в уста-

дента. По тогам выполнения каждое задание подлежит защите.

новленном порядке.

Требуется: подготовить развернутый ответ по темам поставлен-

ной задачи.

Исходные данные к заданию 1: в табл. 1 определяется соответст-

ЗАДАНИЕ 1. ВопросыДоценки недвижимости

вующее номеру варианта задание.

 

И

 

 

 

 

 

 

Таблица 1

 

Исходные данные к заданию 1

№ варианта

Наименование темы задания

 

 

 

 

 

 

1

 

2

 

 

 

 

 

 

Понятие, виды, классификация, сущность и основные характери-

 

1

стики недвижимости. Виды износа и амортизация. Жизненный

 

 

цикл объектов недвижимости.

 

 

Характеристика недвижимости как сферы жизнедеятельности че-

 

 

ловека, товара, фактора производства, имущества, актива пред-

 

2

приятия. Факторы внутренней и внешней среды, влияющие на

 

объект недвижимости. Виды использования недвижимости.

 

 

 

 

Принцип наиболее эффективного использования. Критерии эф-

 

 

фективности использования объектов недвижимости

 

3

 

 

 

 

 

Окончание табл.1

 

1

 

 

 

2

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Основные характеристики рынка недвижимости, спрос и пред-

 

 

 

 

ложение на рынке недвижимости, сегментация, функции, уча-

 

 

3

 

стники, формы государственного регулирования рынка недви-

 

 

 

 

жимости. Особенности предприятий, действующих в сфере не-

 

 

 

 

 

 

движимости.

 

 

 

 

Право собственности, виды и формы сделок с недвижимым

 

 

4

 

имуществом. Особенности системы договоров и их содержание

 

 

 

по сделкам с недвижимостью. Порядок государственной реги-

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

страции прав на недвижимое имущество

 

 

мости

 

 

 

 

 

мостной эквивалент объектов недвижимости. Виды стои-

 

 

5

 

 

. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижи-

 

Сто

 

. Инвестиции в недвижимость и их назначение

 

 

 

 

Пр нц пы, этапы и основные подходы оценки недвижимости.

 

 

 

 

Понят е

оценочной деятельности. Определение итоговой

 

6

об

 

 

 

 

сто

 

ъекта оценки, согласование и оформление резуль-

 

 

 

 

 

 

татов оценки недвижимости

 

7

 

Методы определения стоимости объекта недвижимости в рам-

 

 

 

 

 

ках сравнительного, затратного, доходного подходов

 

 

 

 

Осо енности, цели и принципы процесса управления недвижи-

 

 

 

 

мым имуществом. Характеристика недвижимости как объекта

 

 

 

 

управления с позиции системного подхода. Субъекты управле-

 

8

 

ния недвижимостью. Функции (общие, частные, сквозные)

 

 

управления недвижимостью. Характеристика системы управле-

 

 

 

 

 

 

 

 

ния недвижимостью: субъектно-объектная, ресурсная, функ-

 

 

 

 

 

 

Д

 

 

 

 

 

циональная подсистемы. Оценка соотношения «риск-

 

 

 

 

 

доходностьА» и управление рисками в недвижимости

 

 

 

 

Земля как экономическая категория. Государственный земель-

 

 

 

 

ный кадастр как экономико-правовая система функционирова-

 

9

 

ния объектов недвижимости. Особенности и методы оценки

 

 

земли. Государственное регулирование земельных отношений.

 

 

 

 

 

 

 

 

Основы территориально-экономического зонирования. Земель-

 

 

 

 

 

 

ная рента

 

 

 

 

Особенности, формы ипотечного кредитования. Состояние и

 

 

 

 

перспективы развития ипотечного кредитования в РФ. Страхо-

 

10

 

вание недвижимости. Понятия и общие положения о налогооб-

 

 

 

 

ложении недвижимости. Система налогов и сборов в сфере не-

 

 

 

 

 

 

движимого имуществаИ

 

Указания к выполнению. Анализируется нормативная и учебная литература по поставленному вопросу. Подготавливается письменный ответ со ссылками на источники литературы. Обязательным является приведение практических примеров по вопросам.

4

ЗАДАНИЕ 2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Требуется: рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости.

Исходные данные. Во всех вариантах принято, что объекты недвижимости находятся в частной собственности. Земельные участки, на которых размещены здания, находятся в долгосрочной аренде. В табл. 2 указаны объекты для оценки и их назначение.

С

 

 

Таблица 2

Исходные данные к заданию 2

 

 

 

 

 

№ вар анта

 

Показатели для задач

 

 

 

 

 

 

1

 

Офисное помещение

 

 

 

 

 

 

 

2

 

 

3-х комнатная (новостройка)

 

 

 

 

 

 

3

 

Индивидуальный жилой дом (область)

 

 

 

 

 

 

4

 

Индивидуальный жилой дом (город)

 

 

Квартира

 

 

5

 

Квартира 2-х комнатная (вторичное жилье)

 

 

 

 

 

 

 

6

 

 

Склад

 

 

 

 

 

 

7

 

Квартира 1-комнатная (вторичное жилье)

 

 

 

б

 

8

Торговое помещение

 

 

 

 

 

 

9

 

Офисное помещение

 

 

 

 

А

 

10

 

Индивидуальный жилой дом (город)

 

1.Подготавливается вводнаяДчасть. Указывается объект оценки [1], цель работы [2] и решаемые задачи, обосновывается актуальность.

2.Приводится описание объекта недвижимостиИ. Указываются адрес, необходимые технические параметры и характеристики, отражаются:

- конструктивные решения: описание и характеристики основных несущих и ограждающих конструкций;

- объемно-планировочные решения по зданию: этажность, особенности планировки, высоты этажей, инсоляция и др.;

- дается информация по транспортной доступности и инфраструктуре прилегающих территорий.

В целом необходимо отразить все параметры, которые могут оказать влияние на рыночную стоимость объекта. В зависимости от назначения объекта те или иные его характеристики могут оказывать

5

большее влияние на стоимость, при этом для объектов иного значения они менее актуальны. Определить характеристики поможет классификации недвижимости по классам, имеющиеся, в том числе, и для Омска.

3. Анализируется рынок недвижимости [3]. Выделяется сегмент рынка в зависимости от назначения оцениваемого объекта. Опреде-

Сляются следующие показатели:

- уровень и динамика изменения арендных ставок; - уровень д намика изменения удельного показателя стоимо-

соответствующ х объектов недвижимости.

сти; диаграмм- соотношен е количества предложений по продаже и аренде

- друг е показатели, характеризующие сегмент рынка, к которому относ тся о ъект оценки.

В данномбразделе о язательно приведение графиков, таблиц и

. Пр меры результатов анализа рынка доступны в открытых источн ках, оценочных отчетах и на сайтах аналитических и оценоч-

ных компан й. Пр меры показаны ниже (рис. 1, рис. 2). А Д

Рис. 1. Соотношение количества предложенийИпо продаже офисных помещений по округам г. Омска по данным ООО «Омэкс», 2013г.

4. Выполняется расчет рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом. Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информа-

6

цией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

С змененияР с. 2. Д нам ка арендных ставок офисной недвижимости

Затратныйбподход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроиз-

по округам г. Омска в I-м квартале 2013 г. А

ведения его потре ительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка,Дна котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Этапы расчета:

4.1. Определяется стоимость замещения или восстановления. Под восстановительной стоимостью понимаютсяИзатраты на

строительство точной копии здания в текущих ценах с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов и того же качества работ. Стоимость замещения объекта оценки - это стоимость нового объекта строительства в текущих ценах, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта, но построенного из новых материалов, с современной планировкой и дизайном.

Для определения стоимости восстановления или замещения необходимо знать год постройки здания, площадь и объем оцениваемого объекта, материал конструкций. Чаще всего при отсутствии сметной документации используют данные укрупненных показателей

7

стоимости строительства, приведенные в различных сборниках. При этом необходимо перевести посредством индексов стоимость строительства к периоду выполнения расчетов. Ввиду того, что стоимость по различным видам работ и материалам менялась неодинаково, возникает необходимость при расчетах определять индексы к ценам для различных элементов. Пример представлен в табл. 3.

 

 

 

 

 

Таблица 3

 

Пример разбивки здания для определения стоимости замещения

 

 

 

 

 

 

 

ки

 

 

Ст-ть замеще-

 

Ст-ть работ в ис-

Индекс удо-

ния

 

Конструкт вные

Удель-

 

ходных ценах,

рожания

в текущих це-

 

элементы

ный вес

 

 

 

 

С

 

руб

J

нах 2008г,

 

 

 

 

 

руб.

 

Фундаменты

 

 

 

 

 

Отделочные работы

 

 

 

тены, перегород

 

 

 

 

 

Перекрыт е, покры-

 

 

 

 

 

тие

 

 

 

 

 

Кровля

 

 

 

 

 

Полы

 

 

 

 

 

Проемы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Инженерные сети

 

 

 

 

 

Прочие

 

 

 

 

 

 

 

 

Итого

 

 

 

 

Д

 

4.2. ОцениваетсяАсовокупный износ, включающий физический,

 

моральный и экономический. Под накопленным износом понимается

общая потеря стоимости объектом на момент оценки в процентном

выражении, под действием физических, функциональных и внешних

факторов.

Исправимый

 

Физический износ — это потеря стоимости за счет физического

разрушения конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он

выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как исправимым, так и неисправимым. физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Износ считается исправимым, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

8

Физический износ решающее значение при оценке недвижимости имеет. Данные для его определения можно найти в техническом паспорте здания с последующей актуализацией до уровня текущего периода времени. При отсутствии технического паспорта расчет износа производится самостоятельно в соответствии с требованиями нормативных документов, пример приведен в табл. 4.

Таблица 4

Пример к определению физического износа

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СНазван е кон-

 

 

 

 

 

По-

Удел

 

%

 

 

 

 

 

 

 

из-

 

 

 

 

Удел

 

прав

ьный

 

 

 

 

 

 

 

носа

 

Оп сан е

Техниче-

ьный

 

ка к

вес

 

 

 

Из-

к

 

конструк-

 

ское

вес

 

удел

КЭ

 

 

структ вных

 

 

нос,

стр.

 

 

т вных

состояние

по

 

ьно-

с по-

 

 

элементов

 

%

гр. 6

 

 

б

таб-

 

му

прав

 

 

 

 

элементов

 

 

 

 

х гр.

 

 

и

 

лице

 

весу,

ками

 

 

 

 

 

 

7 /

 

 

 

 

 

%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

100

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1

 

2

 

3

4

 

5

6

7

8

 

 

Фундаменты

Свайный

трещины в

 

 

 

 

 

 

 

 

кустовой

цоколе

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

а)стены на-

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ружные

 

кирпичные,

выветрива-

Д

 

 

 

 

внутренние

 

 

 

 

 

 

панельные

ние швов

 

 

 

 

б) перегород-

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ки

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Перекрытие и

 

волосяные

 

 

 

 

 

 

 

 

покрытие

 

ж/б плитыА

 

 

 

 

 

 

 

трещины

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

мягкая на

мелкие

 

 

 

 

 

 

 

 

Кровля

 

битумной

трещины,

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

мастике

поврежд-я

 

 

 

 

 

 

 

 

Полы

 

бетонные,

отставание,

 

И

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

линолеум

вздутие

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Оконные и

 

деревянные,

стертость,

 

 

 

 

 

 

 

 

дверные про-

двойные,

щели в при-

 

 

 

 

 

 

 

 

емы

 

окрашены

творах

 

 

 

 

 

 

 

 

Наруж. и

 

краска,

отдельные

 

 

 

 

 

 

 

 

внутр. отделка

обои

выбоины

 

 

 

 

 

 

 

 

Внутренние

отопление,

ослабление

 

 

 

 

 

 

 

 

электроос-

 

 

 

 

 

 

 

 

сети

 

прокладок

 

 

 

 

 

 

 

 

 

вещение

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Прочее

 

отмостка

трещины

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Итого

 

 

 

 

 

 

 

9

Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей.

Внешний (экономический) износ – уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

4.3. Определяется прибыль инвестора. Расчет возможно производить по формуле Е.С. Озерова. При этом необходимо осознавать

масштаб полученной ц фры во избежание потери здравого смысла.

С

 

4.4. Рассч тывается стоимость аренды земельного участка.

4.5. Определяется стоимость объекта недвижимости затратным

подходом.

 

5. Расчет сто

сравнительным подходом. Сравнительный

мости

подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,

основанных на сравнен и о ъекта оценки с аналогичными объектами,

б в отношении которыхАимеется информация о ценах сделок с ними.

Расчет включает следующие этапы.

5.1. Выбор о ъектов аналогов. налог объекта оценки — сход-

ный по основным экономическим, материальным, техническим и иным характеристикам при сходных условиях. Информация по объек- там-аналогам может быть принятаДпо данным открытых источников. Следует проверить найденную информацию на предмет исключения ошибок и дублей. Количество аналогов принимать не менее 5.

5.2. Выбор элементов сравнения. Элементы сравнения – это характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость. К обязательнымИкритериям выбора элементов сравнения сопоставимых объектов-аналогов относятся: право собственности на недвижимость, условия финансирования, местоположение, физические характеристики.

5.3. Расчет посредством внесения корректировок к известным стоимостям объектов-аналогов (таблица 5).

Если аналог уступает оцениваемому объекту, то в его стоимость вносят повышающие корректировки, и, наоборот, если аналог превосходит оцениваемый объект, то вносимые в стоимость корректировки должны быть понижающими.

10

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]