Вопрос 60. Основания изменения договора найма жилого помещения.

     Статья 100. Изменение договора социального найма и найма жилого помещения 1. Договор социального найма жилого помещения может быть изменен только с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (пункт 1 статьи 102). 2. Договор найма жилого помещения может быть изменен только с согласия нанимателя, постоянно проживающих с ним граждан и наймодателя. 3. Изменение состава семьи по договору социального найма и состава граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем по договору найма, а также получение по договору освободившихся жилых помещений влечет изменение соответствующего договора.       Статья 101. Изменение договора социального найма по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью 1. Граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам социального найма, в случае объединения в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма на все занимаемые ими помещения. 2. Отказ наймодателяв заключении отдельного договора социального найма может быть обжалован в судебном порядке.       Статья 102. Замена нанимателя в договоре социального найма и найма жилого помещения 1. Совершеннолетний член семьи нанимателя по договору социального найма может с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи умершего. Споры, возникающие в связи с признанием члена семьи нанимателем, разрешаются в судебном порядке. 2. По требованию нанимателя по договору найма и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями на условиях, определяемых типовым договором найма (статья 93).        Статья 103. Условия изменения договора социального найма жилого помещения Требования об изменении договора социального найма жилого помещения (статьи 101, 102) подлежат удовлетворению, если новый наниматель, член семьи нанимателя имеет в соответствии с настоящим Кодексом право на предоставление жилого помещения по договору социального найма

Вопрос 61. Особенности расторжения договора найма жилого помещения.

     Статья 104. Расторжение договора социального найма 1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия совершеннолетних членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма. 2. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда. 3. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя и нанимателя допускается в случаях, установленных статьей 106 настоящего Кодекса.      Статья 105. Расторжение договора найма 1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменного предупреждения наймодателя за три месяца. 2. Расторжение договора найма по требованию наймодателя и нанимателя допускается по основаниям, установленным статьей 106 настоящего Кодекса.      Статья 106. Основания расторжения договоров социального найма и найма по требованию наймодателя и нанимателя 1. Договор социального найма и договор найма могут быть расторгнуты по требованию наймодателя в случаях: 1 ) невнесения нанимателем платы за жилое помещение в порядке и в сроки, установленные законодательством. По договору социального найма расторжение договора возможно и в случае невнесения платы за коммунальные услуги за шесть месяцев, а по договору найма - если это предусмотрено договором. Предусмотренный шестимесячный срок невнесения платы за жилое помещение по договору социального найма, который служит основанием для расторжения договора, органами власти субъектов Российской Федерации может быть увеличен с учетом особых обстоятельств; 2) разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или лицами, за действия которых он отвечает; 3) использования жилого помещения не по назначению, если меры предупреждения наймодателем оказались безрезультатными; 4) систематического нарушения прав и интересов соседей, если меры предупреждения наймодателем оказались безрезультатными. В случаях, предусмотренных подпунктами 1 - 4 настоящего пункта, наймодателем может быть предложено нанимателю добровольно расторгнуть договор социального найма и найма жилого помещения (статья 105). В случаях, предусмотренных подпунктами 3 и 4 настоящего пункта, наймодатель до обращения в судебные органы может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. 2. Договор социального найма и найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию любой из сторон в договоре в случаях: 1 ) если помещение стало непригодным для постоянного проживания, аварийного состояния дома, если дом грозит обвалом, либо если помещение утрачено в связи с чрезвычайными обстоятельствами; 2) если дом подлежит сносу или переоборудованию в нежилой; 3) если в результате капитального ремонта дома или реконструкции жилое помещение не может быть сохранено или существенно изменится в размере. 3. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения (пункт 1 настоящей статьи). Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.