27. Экономическое содержание сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Преимущества сравнительного подхода: 1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 3. Статически обоснован. 4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода: 1. Различия продаж. 2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 4. Зависимость от активности рынка. 5. Зависимость от стабильности рынка. 6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Метод рыночных сравнений (рыночный подход, метод сравнительного анализа рыночных данных, метод сравнительного анализа продаж) — метод оценки рыночной стоимости объекта оценки, основанный на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, — аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки.

Метод сравнительного анализа помимо прямого назначения (оценка рыночной стоимости) может использоваться для оценки арендных ставок, износа улучшений или затрат на их создание, коэффициентов заполняемости и других параметров, которые необходимы для оценки стоимости недвижимости с использованием других подходов.

Метод рыночных сравнений базируется на принципе «спроса и предложения», в соответствии с которым цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке.

28. Преимущества и недостатки сравнительного подхода

Преимущества сравнительного подхода:

• Позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке;

• Статистически обоснован;

• Позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов;

• При наличии достаточного количества данных для анализа, прост в применении и даёт надёжные результаты, при наличии достаточного количества данных для анализа.

Недостатки сравнительного подхода:

• Точность результата оценки наиболее зависима от рыночных данных

• Для правильной оценки необходим большой объём информации и логический анализ скорректированных данных.

Проблемы сравнительного подхода:

• различия продаж (по набору физическая и экономических характеристик и по условиям);

• сложность сбора информации о фактических ценах продаж;

• проблемность сбора информации о специфических условиях сделки;

• зависимость от активности рынка;

• зависимость от стабильности рынка;

• сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

28. Метод сравнения продаж. Корректировки

Расчет рыночной стоимости участка земли с использованием метода сравнения продаж основан на принципе замещения: потенциальный покупатель не заплатит за объект цену большую той, за которую может быть приобретен аналогичный по полезности объект. Таким образом, цена, уплаченная за схожий или сопоставимый объект, отражают рыночную стоимость оцениваемого объекта или их группы.

Метод сравнения продаж может использоваться для оценки земли, которая фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для целей оценки. Для использования метода необходима информация о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка.

Корректировка цен продаж сопоставимых незастроенных участков осуществляется по следующим элементам сравнения:

— имущественные права: обременение договорами аренды с условиями, не соответствующими рыночным, отсутствие права собственности на землю и т.п.;

— условия финансирования: нетипичные для рынка формы оплаты (использование при покупке кредитных ресурсов на условиях, не соответствующих рыночным; рассрочка платежей; безналичный расчет; наличные; векселя; взаимозачеты и т.п.);

— условия совершения сделки: нетипичные условия сделки, нетипичные мотивации покупателя и продавца, например их родственные отношения, продажа в условиях банкротства и т.п.;

— время заключения сделки с объектом-аналогом (изменение рыночных условий);

— местоположение и окружение;

— правовые и градостроительные ограничения по виду использования и застройке земельного участка;

— физические характеристики: рельеф, размеры и форма земельного участка;

- экономические характеристики: доступные коммунальные услуги (наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и т.п.).

Внесение поправок в цены сопоставимых участков по первым четырем элементам сравнения осуществляется кумулятивно (на зависимой основе, последовательно), а именно каждая последующая корректировка выполняется на базе результата предыдущей. 

Внесение поправок в цены сопоставимых участков по остальным элементам сравнения выполняется на независимой основе следующим образом:

— определяется алгебраическая сумма поправок в абсолютном или относительном (процентном) выражении;

— данная сумма используется для внесения поправки в цену аналога, полученную после внесения поправок по первым четырем элементам сравнения.

Значения поправок по всем элементам сравнения определяются с использованием количественных и качественных методов.

При правильном определении и внесении поправок откорректированные цены аналогов должны быть близки друг к другу, и итоговое значение стоимости объекта оценки может быть определено простым усреднением конечных результатов корректировок каждого аналога. Значительные различия в конечных результатах свидетельствуют о неверном проведении корректировок цен аналогов или неучете каких-то элементов сравнения.