28. Принципы оценки

Принципы оценки недвижимости – методические правила, основывающиеся на положениях экономической теории и позволяющие учесть, как все многообразие факторов, присущих рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости.

Наиболее распространена сегодня следующая классификация принципов оценки недвижимости, имеющая в своей основе следующую логическую формулу:

Оценка недвижимости это процесс, который должен учитывать взаимодействие субъекта операции (сделки) с недвижимостью с ее объектом в условиях рынка.

Следовательно, мы имеем три элемента: субъект, объект, рыночная среда. Отсюда вытекают и три группы принципов:

· принципы, основанные на представлениях пользователя,

· принципы, связанные с объектами недвижимости,

· принципы, связанные с рыночной средой.

Наконец, особое место занимает обобщающий принцип – принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Первая группа – принципы, основанные на представлениях пользователя:

· полезности,

· замещения,

· ожидания.

Принцип полезности.

Объект недвижимости обладает стоимостью лишь постольку, поскольку он может быть полезен его пользователю. Полезность – способность данного объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте в данное время. ( Не вообще, а именно в данных условиях).

Принцип замещения.

Разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта. На этом принципе в той или иной мере базируются все три подхода к оценке недвижимости: сравнительный (рыночный) подход (РП), затратный (ЗП), доходный (ДП).

Принцип ожидания.

Принцип означает, что приобретатель всегда связывает приобретение недвижимости с получением определенных выгод, наиболее явной формой которых является приносимый объектом доход. Соответственно, стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования данного объекта и от его последующей продажи.

Вторая группа – принципы, связанные с объектом недвижимости (с землей, улучшениями и их взаимодействием):

- принцип остаточной продуктивности земли,

· принцип предельной продуктивности (принцип вклада),

· принцип возрастающего и уменьшающегося дохода,

· принцип сбалансированности,

· принцип экономического размера,

· принцип экономического разделения.

Принцип остаточной продуктивности земли.

В основе принципа лежит теория факторов производства, согласно которой создаваемый в процессе производства продукт есть результат взаимодействия капитала, труда и земли (об этом уже шла речь подробнее выше, в модуле 4).

Соответственно этому стоимость созданного продукта представляет собой сумму перенесенной стоимости оборудования, материалов, расходов на оплату труда, необходимую прибыль и дохода, приходящегося на землю (ренты).

Принцип вклада.

Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание. Соответственно, вклад может быть положительным – прирост стоимости больше прироста затрат, и отрицательным – прирост затрат превышает прирост стоимости.

Принцип возрастающего и уменьшающегося дохода.

Суть принципа в том, что по мере добавления дополнительных порций капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться растущими темпами до определенной границы.

Принцип сбалансированности (баланса).

Для каждого типа землепользования существуют оптимальная величина и соотношение между факторами производства, при которых обеспечивается максимальная стоимость земли. Если к земле приложено недостаточно внеземельных факторов производства, то она «недозагружена», т.е. затраты на ее приобретение неэффективны. Если же земля «перегружена», то неэффективны вложения в излишние улучшения. В любом случае эффективность землепользования ниже, чем при оптимальном соотношении факторов производства.

Принцип экономического размера.

Данный принцип - обратная сторона принципа сбалансированности. Если принцип сбалансированности говорит о том, что при данной величине земельного участка существует определенное оптимальное количество внеземельных факторов, обеспечивающее максимизацию стоимости объекта, то принцип экономического размера предполагает, что для реализации определенного варианта застройки всегда существует определенное количество земли, обеспечивающее оптимальный масштаб землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

Принцип экономического разделения

Права на недвижимую собственность следует комбинировать так, чтобы обеспечить максимальную общую ценность объекта. Указанный принцип может быть использован для определения «достаточности» или «избыточности» прав при том или ином использовании недвижимости.

Принцип означает, что права на недвижимость следует разделять и комбинировать таким образом, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости.

Третья группа – принципы, связанные с рыночной средой: зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения.

Принцип зависимости.

Смысл принципа в том, что стоимость объекта недвижимости, обладающего определенными параметрами и используемого тем или иным конкретным образом, зависит от внешней среды, в которой находится объект.

Принцип соответствия.

Суть принципа состоит в том, что характеристики объекта недвижимости – архитектурно-планировочные решения, уровень удобств и услуг – должны соответствовать друг другу и отвечать потребностям и ожиданиям рынка.

Принцип спроса и предложения.

Смысл принципа состоит в том, что цены на недвижимость, в конечном счете, определяются соотношением спроса и предложения на рынке.

Принцип конкуренции.

Содержание принципа состоит в понимании оценщиком роли конкуренции, как силы, приводящей к выравниванию доходности на рынке недвижимости, как во внутриотраслевом, так и в межотраслевом разрезе.

Принцип изменения.

При оценке недвижимости необходимо принимать во внимание, что как сам объект, так и его окружение, развиваясь, проходят различные этапы. В развитии объектов недвижимости, их комплексов, рынка в целом могут быть выделены такие этапы как зарождение, рост, стабилизация, упадок.

Итоговым, синтезирующим принципом, исходя из которого должна производиться оценка недвижимости, является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ).