16. Цели и задачи оценки стоимости земельных участков

Целью оценки земель является определение кадастровой стоимости земель различных категорий для решения различных задач; совершение с землей сделок купли-продажи; сдача земли в аренду; использование земли в качестве залога при получении кредита; наследование земли; вложение инвестиций в земельные ресурсы.

Задачи оценки земель: обоснование ставок земельного налога; обоснование купли-продажи земельных участков; определение арендной платы за землю; для ипотечного кредитования (ссуда под залог земли), определение рыночной стоимости; определение залоговой стоимости; определение инвестиционной стоимости.

17. Факторы, влияющие на рыночную стоимость земли

Социальные факторы

-наличие детских дошкольных учреждений и общеобразова­тельных школ;

- наличие объектов торговля, питания, бытового обслуживания; наличие объектов культуры, искусства, здравоохранения, спор­та и пр.;

- возрастная структура населения и уровень его образования.

Юридические, административные и политические факторы.

- политика предоставления различного рода льгот;

- экономическая, фискальная, кредитно-денежная политика;

- налогообложение, зонирование, контроль землепользования;

- качество услуг, предоставляемых местной администрацией.

Физические факторы, характеристики окружающей среды и местоположения.

-площадь и форма земельного участка (ширина, длина, границы по дороге, улице или реке и любые преимущества или недостатки, вызванные физическими характеристиками);

- целевое назначение земли (отвод земель сельскохозяйственного назначения на другие цели может сопровождаться повышением или снижением цен);

- характер предыдущего использования земельного участка;

- права на оцениваемое имущество (права на поверхность земли или подземные запасы, права проезда или прохода, сервитуты, права на минеральные ресурсы и проч.);

- плодородие и технологические свойства (для сельскохозяйствен­ных угодий).

Состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматиче­ские условия:

- загрязнение воздушного бассейна, территории, воды;

- необычная роза ветров;

- повышенная солнечная активность;

- нарушение шумового режима;

- уровень осадков и связанное с ним ограничение землепользования.

Инженерно-геологические условия и степень подверженности территории разрушительным воздействиям природы:

♦ заболоченность территории;♦ подтопление территории;♦ сейсмичность;

Историческая, эстетическая и ландшафтная ценность террито­рии. 

Наличие:

♦ зон охраны исторических и архитектурных памятников;

♦ зон регулирования застройки;

♦ живописных рельефов, лесных массивов и зеленые насаждения, реки и водо­емы);

♦ ценных природных факторов (уникальная растительность, животный мир).

Рекреационная ценность территории.(Наличие:парков, за­поведников,курортных зон, зоны отдыха, турист. зон)

Местоположение. Для земель поселений учитываются:

♦ доступность населения к центру населенного пункта, объек­там культуры и бытового обслуживания

♦ благоустройство

♦ неудобства (размещение в жилой округе промышленных со­оружений, шумных шоссе, канализационных колодцев и ли­ний высокого напряжения, пустующих домов и т.п.)

Для земель сельскохозяйственного назначения значение имеют:

■ удаленность земель от:

- пунктов реализации и сбыта сельскохозяйственной продук­ции;

- объектов коммунальных услуг;

- источников загрязнения;

■ качество дорожной сети.

18. ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ДЛЯ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ

Основные источники внешней информации:

1. Программы Правительства и прогнозы;

2. Данные государственных организаций (например, Государственно­го комитета по статистике);

3. Исследования международных финансовых организаций (таких как Всемирный Банк, Международный Валютный Фонд);

4. Аналитические обзоры информационных агентств;

5. Электронные информационно-поисковые системы;

6. Периодическая экономическая печать.

Основные источники информации.

1. Специализированные справочники и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Ук­рупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: «Промышленные здания», «Жилые дома» и Справочник «Современные инженерные системы зданий» компании КО-ИНВЕСТ).

2. Информация специалистов рынка недвижимости - риэлтеров, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижи­мостью.

3. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конферен­циях, семинарах.

4. Интервью с собственником и управляющим объекта.

Длинные динамические ряды индексов цен, на основе которых можетбыть построена эпюра индексов цен, публикуются, например, в ежеквар­тальном информационно-аналитическом бюллетене КО-ИНВЕСТ «Индек­сы цен в строительстве».

Компьютерные программы. Особое внимание заслуживает внедрение компьютерных программ, позволяющих автоматизировать процесс оценки недвижимости.

Внутренняя информация представляет собой со­вокупность характеристик самого объекта оценки: данные о юридическом положении объекта; данные о физических характеристиках объекта; данные о состоянии земельного участка; данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости; данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего; данные о районе расположения оцениваемого объекта и его непосред­ственном окружении, отражающие влияние на величину стоимости объекта.

Источники дополнительной информации: интервью с заказчиком/собственником объекта оценки, представи­телями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта; внутренняя документация; осмотр и техническая экспертиза объекта.

Все данные, собранные оценщиком в ходе оценки, должны храниться в его личном архиве, иметь ссылку на источник, независимо от того, яв­лялся ли он письменным или устным.

Оценщик имеет право полагаться на данные из областей, выходящих за рамки его профессиональной компетенции, полученные от специали­стов других профессий, но, по мнению оценщика, заслуживающие до­верия.

Оценщик обязан обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки, а также не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предус­мотренных законодательством Российской Федерации.

19. НЕОБХОДИМОСТЬ ПРОВЕДЕНИЯ АНАЛИЗА НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

При оценке земельного участка необходимо определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ ННЭИ подразумевает исследование альтернативных вариантов использования земельного участка и выбор оптимального, при этом учитывается перспективность местоположения состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

При оценке стоимости объекта, который состоит из земельного участка и построек на нем, большое значение придается анализу ННЭИ

1) предположительного вакантного земельного участка; 2) земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка – это важный этап при определении его стоимости. Он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

Наиболее доходное и вероятное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть экономически эффективными и законными.

Факторы, определяющие оптимальное использование земли:

1) местоположение – оказывает основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность);

2) рыночный спрос – данный фактор отражает соотношение спроса и предложения на рынке, изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, виды налогов и другие условия);

3) финансовая обоснованность – подразумевает способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка;

4) физическая пригодность участка;

5) физическая осуществимость и технологическая обоснованность – это анализ соотношения качества, расходов и сроков реализации проекта, доступность транспорта, вероятность стихийных бедствий, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка;

6) законодательная или юридическая допустимость связана с соответствием варианта использования земельного участка действующему законодательству;

7) максимальная доходность.

20. КРИТЕРИИ АНАЛИЗА НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта выделяются четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность - физическая осуществимость рассматриваемого варианта использования. Иными словами, под физической возможностью предполагается такое возможное использование, которое соответствует размеру, форме и ландшафту земельного участка, характеристике грунтов. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки;

2. Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника;

3. Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику. При анализе критерия финансовой оправданности, прежде всего, следует учитывать потенциал местоположения оцениваемого земельного участка. Местоположение считается основным фактором, определяющим стоимость участка;

4. Максимальная продуктивность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить максимальный чистый доход собственнику, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Таким образом, в результате проведённого анализа наиболее эффективного использования оцениваемого участка как незастроенного, учитывая все основные критерии мы можем с высокой долей вероятности определить наиболее целесообразный способ использования данного земельного участка, а, соответственно, дать наиболее адекватный ответ на вопрос о его стоимости.

21. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Оценка максимальной продуктивности зависит от приема определения наиболее эффективного использования недвижимости. Если земельный участок рассматривается как незастроенный, то, в зависимости от оценки коэффициента капитализации, можно применять три метода.

Первый метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны.

1. Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения, с учетом рыночного спроса и предложения.

2. Расчет потенциального валового дохода.

3. Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей.

4. Определение возможности получения и величины прочих доходов.

5. Оценка действительного валового дохода.

6. Расчет эксплуатационных расходов.

7. Расчет резерва затрат капитального характера.

8. Расчет чистого операционного дохода.

9. Расчет коэффициента капитализации для зданий.

10.Оценка дохода, приносимого построенными зданиями и сооружениями.

11.Расчет дохода, относимого к земле.

12.Расчет коэффициента капитализации для земельного участка.

13.Оценка стоимости земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.

Второй метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы.

1. Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями, определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения.

2. Расчет потенциального валового дохода.

3. Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов.

4. Оценка действительного валового дохода.

5. Расчет эксплуатационных расходов и резерва затрат капитального характера.

6. Расчет общего чистого операционного дохода.

7. Расчет общего коэффициента капитализации для оцениваемой недвижимости.

8. Оценка недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.

9. Оценка стоимости земельного участка дохода как разницы между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшения.

Третий метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения:

1. Определяется рыночная стоимость готового объекта недвижимости конкретного назначения, которую можно построить на анализируемом земельном участке.

2. Рассчитывается стоимость строительства, включая прибыль девелопера.

3. Оценивается стоимость земельного участка как разница между ценой продажи объекта недвижимости и совокупными затратами.

Четвертый метод: Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений:

1. Расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.

2. Определение общего коэффициента капитализации.

3. Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода.

4. Расчет затрат на усовершенствование объекта.

5. Расчет прироста стоимости недвижимости с учетом произведенных улучшений.

Пятый метод: Земельный участок рассматривается как застроенный, не требующий перестройки:

1. Расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.

2. Определение общего коэффициента капитализации.

3. Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода.

22. ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации. В пункте 13 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к про ведению оценки» доходный подход характеризуется как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. В основе доходного подхода лежат четыре принципа:

1. наиболее эффективного использования;

2. ожидания;

3. спроса и предложения;

4. замещения.

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дисконтирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи земельного участка. Капитализация представляет собой деление дохода от использования земельного участка на соответствующей коэффициент капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка. Доходный подход включает три метода: капитализации дохода (земельной ренты); остатка (техника остатка для земельного участка); предполагаемого использования.

Общий алгоритм расчетов при использовании доходного подхода оценки предусматривает выполнение пяти операций:

1. Определение будущего валового дохода. Основываясь на данных годовых балансовьтх отчетов по доходам и расходам предприятия за последние 3 года;

2. Вычитание операционных издержек;

3. Определение и корректировка чистого (операционного) дохода;

4. Оценка и мультипликатор гудвилл. Гудвилл;

5. Определение окончательной стоимости недвижимости.

23. ПРИНЦИПЫ ДОХОДНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) – обобщающий принцип и заключается он в следующем из возможных вариантов использования объекта недвижимости, выбирается тот при котором наиболее полно реализуется функциональные возможности земельных участков с улучшениями, именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

Принцип ожидания – определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства, от использования объекта включая выручку, от последующей перепродажи ожидает получить потенциальный собственник.

Принцип спроса и предложения – он означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения (обусловленной природной ограниченностью земельных участков), а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию улучшений).

Принцип замещения – он означает, что при наличии определенного количества однородных по полезности и доходности объекты недвижимости, самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.