Метод прямой капитализации
Главное отличие методов друг от друга - разные варианты преобразования поступающих прибылей. В методе прямой капитализации цена объекта недвижимости формируется с учетом прибыли за какой-то определенный период времени. Если же применяется второй метод (ДДП), то исчисление производится на несколько последних лет. Кроме этого, в последнем случае учитывается прибыль от потенциальной перепродажи объекта по завершении отчетного периода.
При оценке преимуществ и недостатков метода берутся в учет следующие критерии:
- способность методики учитывать конкурентные движения рынка;
- качество, тип и достаточность информации, которая применяется для проведения анализа;
- возможность учета специфических тонкостей объекта, оказывающих влияние на цену (размер, потенциальную прибыль, расположение и так далее).
Применение метода прямой капитализации актуально в случаях, когда:
- финансовые потоки компании стабильны в течение длительного промежутка времени и больше нуля;
- потоки прибыли в незначительной степени увеличиваются с течением времени.
Результат расчета после применения методики - общая цена имущества, состоящая из группы компонентов, а именно цен сооружения, земельного надела и здания. Общая формула, по которой производятся вычисления, имеет простейший вид:
С = ЧОД / Ккап,
где С - это общая цена объекта, который подлежит оцениванию;
ЧОД - чистый операционный доход,
Ккап - коэффициент капитализации.
Как следствие, метод капитализации - эффективный способ расчета цены недвижимости, реализуемый посредством преобразования среднегодового (в ряде случаев годового) ЧОД в текущую цену.
Метод прямой капитализации не используется:
- когда имущество приносит нестабильный поток прибыли;
- когда объект недвижимости находится на этапе восстановление или же возведение здания еще не завершено.
Наряду с приведенными методами для определения величины коэффициента капитализации (процентной ставки) используется также метод кумулятивного построения. Он предусматривает построение процентной ставки как результата суммирования нескольких величин. За основу принимается так называемая безрисковая ставка, т.е.. Так, например, при расчете процентной ставки кумулятивным методом могут суммироваться:
- ставка дохода по безрисковой ценной бумаге;
- премия за риск инвестирования в данный объект;
- премия за политический риск;
- премия за прочие особые риски.
Метод дисконтирования денежных потоков
Метод дисконтирования денежных потоков - один из способов оценки бизнеса, суть которого в вычислении дисконтированной цены финансовых потоков, ожидаемых от оцениваемого имущества (объектов недвижимости) в будущем.
Главные преимущества ДДП - большая глубина и детальность расчетов, чем в случае с другими методами. С его помощью возможно проведение оценки бизнеса даже при наличии нестабильных финансовых потоков. Для достижения лучших результатов при расчете моделируются особые черты поступления средств.
На практике метод дисконтирования (ДДП) используется, когда:
- есть достаточный объем информации, позволяющей вычислить и объяснить размер будущей прибыли от объектов недвижимости;
- имеется предположение, что финансовые потоки в будущем будут отличаться от прибыли в текущий момент времени (в сторону повышения или понижения);
- объект оценки - это коммерческая недвижимость с большой площадью (многофункциональный объект);
- потоки прибыли и затраты отличаются в зависимости от сезонности;
- объект недвижимости находится на этапе строительства или недавно отстроен (введен в эксплуатацию).
Для расчета применяется следующая формула:
