28. Участники оценочной деятельности

Субъектами оценочной деятельности выступают физические и юридические лица, органы государственной власти и саморегулируемые организации оценщиков, то есть все те, кто заказывает оценку, проводит ее, регулирует и контролирует, а также потребители оценочных услуг.

К субъектам оценочной деятельности можно отнести:

- органы исполнительной власти Российской Федерации (РФ), субъектов Федерации, муниципальных образований;

- оценщиков — индивидуальных предпринимателей или юридических лиц, профессиональные объединения оценщиков;

- заказчиков оценщиков — юридических и физических лиц, по инициативе которых на основании заключенного между ними и оценщиком в письменной форме договора проводится оценка того или иного объекта;

- потребителей оценочных услуг — юридических или физических лиц органов исполнительной власти, использующих информацию, содержащуюся в отчете об оценке.

По статье 4 ФЗ 135:

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.

Статья 5. Объекты оценки

К объектам оценки относятся:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

28. Виды оценки недвижимости

Массовая оценка недвижимости – это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов.

При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов.

При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.

Индивидуальная оценка недвижимости – это оценка конкретного объекта на определенную дату. Она необходима для защиты результатов оценки в судах, для определения стоимости объектов специального назначения и т. п.

Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.

Массовая оценка – приближенная, а индивидуальная – точная, полученная в результате тщательного анализа реальных данных об аналогах объекта оценки. Далее в учебном пособии будут рассматриваться механизмы индивидуальной оценки недвижимости.

28. ОСОБЕННОСТИ МАССОВОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Массовая оценка недвижимости представляет собой достаточно сложный аналитический процесс.

Она предусматривает обязательное выполнение следующих этапов:

1) постановка задачи;

2) предварительное обследование и анализ объекта, выбор метода оценки;

3) сбор данных, анализ рынка и выявление наиболее эффективного использования, синтез (спецификация) модели оценки, анализ и выбор ценообразующих факторов, представление ценообразующих факторов в цифровом виде, анализ взаимосвязи «цена — фактор», кодирование ценообразующих факторов;

4) построение и калибровка (настройка) модели, анализ выпадающих объектов и уточнение информации;

5) тестирование модели, контроль качества и уточнение результатов оценки.

Содержание этих этапов отличается от индивидуальной оценки в основном из-за разницы в масштабе проведения работ и методах контроля качества оценки. 

Выбор метода оценки. Массовая оценка использует все три классических подхода оценки: сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный и доходный подходы, как правило, используют либо аддитивные, либо мультипликативные модели. Затратный подход, за редким исключением, использует гибридную модель.

Практика показывает, что результаты моделирования сильно зависят чистоты и достоверности информации. Сбор информации занимает, как правило, до 70% общего времени, отводимого на массовую оценку.

Относительно методов разницы от индивидуальной скорее всего нет.