- •Вопросы к экзамену
- •Земля как природный ресурс
- •Классификация природных ресурсов
- •Земельный участок как объект недвижимости
- •Особенности земли как товара. Отличительные особенности земельных участков от других объектов оценки.
- •Рента как основной компонент оценки земельного капитала
- •Отрицательная стоимость земли
- •Законодательное регулирование процедуры оценки стоимости земли
- •2. Пожизненное наследуемое владение земельными участками (ст. 21 зк).
- •3. Аренда земельных участков.
- •4. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).
- •Цели и задачи оценки стоимости земельных участков
- •Факторы, влияющие на рыночную стоимость земли
- •Метод капитализации дохода
- •Метод предполагаемого использования
- •27. Экономическое содержание сравнительного подхода
- •Преимущества и недостатки сравнительного подхода
- •Метод сравнения продаж. Корректировки
- •Экономическое содержание и основные этапы метода выделения
- •Метод распределения
- •Особенности затратного подхода к оценке земельного участка
- •Оценка земель населенных пунктов исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры
- •Последовательность оценки городских земель по затратам на возмещение инфраструктуры
- •Методика оценки земель сельскохозяйственного назначения
- •Подходы и методы, используемые при оценке стоимости лесного участка, лесных ресурсов и имущественных прав
- •Оценка земельных участков при изъятии для государственных и муниципальных нужд
- •Оценка недвижимости для целей страхования
- •Кадастровая стоимость объектов недвижимости
- •Закон «об оценочной деятельности в рф»
- •Федеральные стандарты оценки рф
- •Квалификационный экзамен в профессиональной оценочной деятельности
- •Международные и европейские стандарты оценки
- •Российский и зарубежный опыт оценки недвижимости
- •Цели и назначение оценки
- •Участники оценочной деятельности
- •Виды оценки недвижимости
- •Особенности индивидуальной оценки объектов недвижимости
- •Принципы оценки
- •Анализ лучшего и наиболее эффективного использования
- •Отчет об оценке (ст. 11 фз-135)
- •Характеристика доходного подхода: определение, недостатки и достоинства подхода, принципы подхода
- •Ставка дисконтирования и ставка капитализации
- •Метод прямой капитализации
- •Метод дисконтирования денежных потоков
- •Характеристика сравнительного подхода: определение, недостатки и достоинства подхода, принципы подхода
- •Этапы сравнительного подхода:
- •Метод сравнения продаж
- •Метод выделения
- •Метод распределения
- •Основные недостатки затратного подхода:
- •Преимущества:
СУВОРОВ ДАНИИЛ, ЗК-15
Вопросы к экзамену
Земля как природный ресурс
Природные ресурсы – часть совокупности природных условий существования человечества, важнейшие компоненты природной среды, используемые в процессе общественного производства в целях удовлетворения материальных и культурных потребностей общества.
Земля относится к постоянным факторам производства. Это основной вид природного ресурса, который на данном уровне развития производственных сил является базисом развития человечества.
В процессе использования земля территориально объединяет природные ресурсы, относящиеся к различным естественным сферам. Как природный ресурс земля имеет устойчивый характер – проявляемые свойства соответствуют природным закономерностям. По экономическому содержанию земля является потребительской стоимостью – то есть полезность, конъюнктура спроса и оценки определяется потребностями и возможностями общества.
Земля как природный ресурс относится к частично воспроизводим, так как с её территориальной основой органично связаны многие виды ресурсов.
Свойства земли делятся на две группы: воспроизводимые и невоспроизводимые.
Невоспроизводимые свойства: многие ландшафтные характеристики, показатели рельефа, растительности и т.д.
Воспроизводимые свойства: плодородие почв, водный режим, геоботанические, гидрографические условия.
Отнесение земельных ресурсов к относительно (частично) воспроизводимымприродным ресурсам обусловлено двумя причинами: с одной стороны, пространство и поверхности земли невозобновляемы, а с другой, рациональная деятельность общества имеет неограниченные возможности воспроизводства производительной способности земли.
Классификация природных ресурсов
Природные ресурсы можно классифицировать по ряду признаков. Наиболее фундаментальный характер имеет классификация природных ресурсов на основе их генезиса.
Согласно природной классификации, ресурсы делятся на: земельные (почвенные); лесные; водные; биологические; минерально-сырьевые (полезные ископаемые); энергетические; климатические.
В связи с проблемой ограниченности запасов природных ресурсов возрастает значение классификации по признаку их исчерпаемости: исчерпаемые; неисчерпаемые.
К практически неисчерпаемым можно отнести энергию солнца, ветра, океанов, морей, климатические ресурсы.
Важным признаком является возобновляемость природных ресурсов.
Исчерпаемые природные ресурсы делятся на: возобновимые; невозобновимые.
Экономическая классификация природных ресурсов.
Хозяйственная классификация исходит из направлений и форм хозяйственного использования, делит на ресурсы общего и специализированного использования, отраслевого и многоотраслевого использования. Например: земля — это пространственная основа производства, в сельском хозяйстве — средство производства; вода — средство производства, предмет потребления, транспортный путь.
По своему народно-хозяйственному значению все полезные ископаемые делятся на балансовые (кондиционные) и забалансовые (некондиционные) ресурсы (запасы).
Балансовые - это те запасы, которые на данном этапе развития производства использовать экономически целесообразно и которые по условиям эксплуатации соответствуют промышленным требованиям.
Забалансовые — малые запасы низкого качества со сложными условиями эксплуатации.
ОБЪЕКТЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ПРИРОДНЫХ РЕСУРСОВ
Объектами оценки стоимости природных ресурсов могут выступать:
запасы природных ресурсов; 2. природные объекты, находящиеся в собственности, а также различные права, связанные с их использованием (аренда, концессия, право застройки и т.д.); 3. экосистемные услуги и экологические блага (функции, выполняемые природными объектами); 4. экологический ущерб.
Природными объектами являются: участки леса; месторождения полезны ископаемых и их отдельные участки; замкнутые водные объекты; рыболовные участки рек, нерестилища; рыболовные участки шельфа; нелесные естественные экосистемы (участки степи, речных пойм и т.д.); болота; другие.
ПРИРОДНЫЕ ОБЪЕКТЫ КАК НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
В России в соответствии с Гражданским кодексом к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др.
Под это юридическое определение попадают практически все природные объекты, включая месторождения полезных ископаемых и древесную растительность. Земельные участки отнесены к объектам недвижимости, наравне со зданиями, сооружениями, лесами и др.
С экономической точки зрения природный объект — это единый объект недвижимости, с которым обычно имеют дело оценщики, оценивая имущественный комплекс, представленный зданием и земельным участком под ним. В отношении природных объектов роль здания или сооружения, а в терминах оценки недвижимости улучшений, выполняют растительность, например древостои для леса, собственно полезные ископаемые, содержащиеся в месторождении.
С юридической точки зрения земля с находящимися на ней предметами или вещами, которые нельзя переместить, не повредив их, является сложной вещью, так как образуют совместно с землей единое целое, используемое как одна вещь. Под это юридическое понятие подпадают практически все природные объекты, а именно леса, недра, обособленные водные объекты и др.
Земля, даже без видимых улучшений также представляет собой сложный природный объект или единый объект недвижимости. Роль улучшений выполняет почва без которой невозможно использование земельного участка для многих целей.