4. Методические указания по сведению стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости

В дипломных работах, тематика которых связана с оценкой стоимости недвижимости, специальный экономический раздел должен содержать расчеты по сведению стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости.

Студент-дипломник для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта недвижимости при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

В третьем разделе дипломной работы студент-дипломник производит расчет стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подхо­дами к оценке (при необходимости приводится обоснование невозможности использования какого-либо из указанных подходов), руководствуясь методическими рекомендациями, законодательными нормами и стандартами [11–18 и др.].

В специальном экономическом разделе для сведения полученных стоимостных показателей в итоговую величину студенту-дипломнику следует учесть, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуа­ции.

В результате применения стандартных подходов к оценке получаются различные величины стоимости одного и того же объекта. Это объясняется тем, что хотя подходы основываются на данных, собранных на одном и том же рынке, каждый имеет дело с различными его аспектами, поэтому величины стоимости, полученные различными подходами, могут отличаться [11].

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться [11]:

1. вид стоимости, установленный в задании на оценку;

2. суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов, как то:

• полнота, надежность и достоверность исходной информации, используемой в рамках оценочного подхода;

• способность подхода учитывать изменения конъюнктуры рынка;

• способность подхода учитывать цель проведения оценки;

• способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

Выбранный способ согласования, а также все сделанные при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы.

Обычно итоговая оценка стоимости объекта определяется с использованием метода средневзвешенного значения, в соответствии с которым результату, полученному по каждому из примененных подходов к оценке недвижимости, присваивается весовой коэффициент [12].

Студенту-дипломнику необходимо самостоятельно определить весовые коэффициенты значимости результатов каждого подхода. Для расчета весовых коэффициентов существует ряд методов: метод ранжированной оценки критериев стоимости, метод анализа иерархий, метод расстановки приоритетов и иные математические методы.

Рассчитанные коэффициенты необходимо прокомментировать. Например, [13]:

• затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 5 %, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками;

• анализ проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удель­ный вес подхода сравнительного анализа продаж в итоговом со­гласовании будет наибольшим и составит 85 %;

• оцениваемый объект относится к доходной недвижимости. Однако использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть неточны, поэтому вес доходного подхода выше, чем затратного, и ниже, чем подхода сравнительного анализа про­даж, и принимается равным 10 %.

Итоговая величина рыночной стоимости определяется по формуле [12]:

(21)

где РС – рыночная стоимость объекта, тыс. р.;

РС_n – величина рыночной стоимости, полученная по одному из стандартных подходов к оценке, тыс. р.;

К_n – весовой коэффициент подхода;

n – применяемый подход к оценке.

Данные о сведении полученных результатов в итоговую рыночную стоимость оцениваемого объекта заносятся в таблицу (например, по шаблону табл. 8).

Таблица 8

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

Подходы к оценке недвижимости	Стоимость, тыс. р.	Весовой коэффициент
Затратный	6 900	0,05
Сравнительный	5 900	0,85
Доходный	6 400	0,10
Рыночная стоимость	6 000	1

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должен учитываться вид определяемой стоимости.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях [17].

В зависимости от необходимости совершения той или иной сделки могут оцениваться следующие виды стоимости объекта недвижимости: рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, кадастровая стоимость и др. [11; 17].

Студенту-дипломнику в зависимости от цели оценки, поставленной в дипломной работе, на основе рассчитанной рыночной стоимости необходимо определить соответствующий цели вид стоимости недвижимости.

Результаты сведения стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости оформляются в соответствии с требованиями законодательных и нормативных актов в сфере оценочной деятельности [15–18].

В случае оценки эффективности инвестиций в недвижимость студенту-дипломнику рекомендуется воспользоваться методическими указаниями, изложенными в п. 2–3.