Глава 3. Управление многоквартирным домом в российской цивилистике в условиях возрождения и развития частной собственности на помещения в многоквартирных домах

К моменту предоставления гражданам возможности стать собственниками квартир в многоквартирном доме не было принято законодательство, которое бы эффективно регулировало отношения новых домовладельцев по поводу управления многоквартирным домом.

Принятые российские нормативные правовые акты (Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ и др.) создали новую правовую основу для управления многоквартирным домом, что в свою очередь, повлекло появление новых научных идей, затрагивающих данную тему.

Среди ученых цивилистов рассматриваемой эпохи следует отметить С.М. Корнеева, П.В. Крашенниникова, П.И. Седугина, А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого и др.)¹⁹, рассматривающих современное российское жилищное право и законодательство как комплексную отрасль законодательства, объединяющую нормы различных отраслей права.

Жилищное законодательство, как и всякое другое правовое явление, является продуктом своего времени, отражая и закрепляя сложившиеся социально-экономические отношения, в результате чего в советский период, который получил в литературе название административно-командный, действовали нормативные правовые акты, содержащие в себе нормы, соответствующие тому периоду. В свою очередь переход страны к рыночной экономике обусловил разработку и создание новой системы актов жилищного законодательства, отвечающей требованиям времени. С принятием нового жилищного кодекса РФ (2004 год) и связанного с ним комплекса иных нормативных правовых актов, жилищное законодательство России подверглось кардинальным изменениям. Произошел коренной перелом в жилищной сфере от административно-плановых методов к развитию рыночных механизмов.

В научных рядах данного периода активно начали исследоваться вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом. Особое внимание было уделено понятию многоквартирный дом, так как на законодательном уровне данное понятие долгое время использовалось, но было не определено.

Из понятия многоквартирный жилой дом следует, что он является разновидностью жилых домов. Поэтому обратимся к положениям науки жилищного права, выработавшей множество дефиниций понятия «жилой дом». П.И. Седугин понимает под жилым домом «постройку» (строение), предназначенную для проживания людей и отвечающую соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям²⁰.

И.Л. Корнеева под жилым домом понимает «постройку, предназначенную для проживания людей, зарегистрированную в Бюро технической инвентаризации»²¹.

В учебнике «Жилищное право» Н.А. Головощаловой и С.И. Помазковой понятие жилой дом в целом аналогично данному П.И. Седугиным и раскрывается как «постройка (строение), отвечающая санитарно-гигиеническим, техническим, строительным и противопожарным требованиям в целях проживания людей»²².

В.Н. Литовкин понимает под жилым домом «здание (строение) капитальной застройки постоянного типа, предназначенное и пригодное для постоянного проживания, принятое в эксплуатацию в установленном порядке, правоустанавливающие документы на которое признаются государством²³.

Таким образом, понятие «жилой дом» раскрывается через термины «здание», «строение».

В.Н. Камышанский, М.Ю. Тихомиров, В.Н. Литовкин считают, что понятие «жилой дом» и «здание» соотносятся между собой как видовое и родовое понятия.

А.А. Иванов считает, что единственным отличием одноквартирного дома от многоквартирного является то, что в первом не может быть квартир²⁴, аналогичного мнения придерживается В.Н. Литовкин, что ЖК РФ понятием «Жилой дом» охватывает и одноквартирный , и многоквартирный дом²⁵. С данными мнениями нельзя согласиться.

Мы полагаем, что многоквартирный дом не является самостоятельным объектом гражданских прав, а представляет их совокупность, сложную вещь (ст. 134 ГК РФ) и солидаризируемся в этом вопросе с мнением М.Г. Пискуновой²⁶ и других ученых. При этом следует высказать свое несогласие с мнением по поводу того, что многоквартирный дом вообще не является объектом какого-либо права. Несмотря на то, что в отношении такого дома не возможно совершение сделок и возникновение на него в целом права собственности, он относится к недвижимому имуществу, подлежит государственному учету, техническому обслуживанию и эксплуатации, а самое главное является объектом управления.

Далее следует остановиться на одном из способов управления многоквартирным домом – товариществе собственников жилья. Так как это один способов управления, который вызывает активные дискуссии в научных кругах.

Вопрос о месте товарищества собственников жилья в системе существующих форм некоммерческих организаций является одним из наиболее дискуссионных в научной литературе. Основанными точками зрения, высказываемыми по данной проблеме, выступают отнесение товарищества собственников жилья к разновидностям потребительских кооперативов и признание его самостоятельной организационно-правовой формы некоммерческих организаций, как это закреплено в действующем гражданском законодательстве.

Представители первой из них отмечают, что законодатель предъявляет к товариществам собственников жилья и потребительским кооперативам много общих требований, главным из которых является сходность целей создания данных некоммерческих организаций²⁷. Так, по мнению С.В. Соловьевой, в отличие от общественных организаций и иных некоммерческих юридических лиц, потребительские кооперативы и товарищества собственников жилья создаются для обеспечения определенных интересов ограниченного круга лиц, а не достижения каких-либо общественных благ²⁸. Поэтому товарищество собственников жилья является специализированным потребительским кооперативом.

Большинство юристов, так же как законодатель, придерживается прямо противоположной точки зрения, относя товарищество собственников жилья к самостоятельной организационно-правовой форме юридических лиц²⁹. По их мнению существует целый ряд признаков, по которым можно отличить ТСЖ от потребительского кооператива. Наиболее убедительно доказал ошибочность представления о товариществе собственников жилья как разновидности потребительского кооператива П.В. Крашенинников, который указал, что товарищество собственников жилья – новая организационно-правовая форма некоммерческой организации, новое явление в российской цивилистике, сфера организации и деятельности которого ограничивается вопросами управления и эксплуатации комплекса недвижимого имущества, тогда как сфера организации и деятельности потребительских кооперативов направлена на удовлетворение различных потребностей граждан³⁰. Сы солидарны с данным мнением П.В. Крашенинникова.

Также, следует обратить внимание на вопрос о соотношении понятий Товарищество собственников недвижимости (ТСН) и Товарищество собственников жилья (ТСЖ)

1 сентября 2014 г. вступил в силу ФЗ от 05.05.2014 № 99-ФЗ³¹. Указанным ФЗ введена новая организационно-правовая форма юридического лица – товарищество собственников недвижимости (ТСН).

Согласно п. 4 ч. 3 ст. 50 ГК РФ некоммерческие организации могут создаваться в форме ТСН, к которым относятся, в том числе ТСЖ. Таким образом, с 01 сентября 2014 г. ТСЖ является не самостоятельной организационно-правовой формой некоммерческих организаций, а видом ТСН.

В связи с появлением ТСН у правоприменителей возникло множество вопросов, которые вызывают дискуссии на сегодняшний день. Сохраняются ли ТСЖ или все действующие ТСЖ должны трансформироваться в ТСН? Могут ли налоговые органы после 01 сентября 2014 г. регистрировать ТСЖ? Как соотносятся нормы гл. 4 ГК РФ и разд. VI «Товарищество собственников жилья» ЖК РФ?

Из буквального толкования Закона № 99-ФЗ перерегистрации ТСЖ, созданных до 01 сентября 2014 г., в связи с внесенными в ГК РФ изменениями не требовалось. Однако, ТСЖ должны были внести изменения в свои уставы для приведения их в соответствие с нормами гл. 4 ГК РФ, поскольку устав ТСН должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова «ТСН» (п. 2 ст. 123.12 ГК РФ). Сделать это следовало при первом изменении учредительных документов (устава ТСЖ).

В разных регионах РФ позиция налоговых органов по вопросу регистрации ТСН/ТСЖ не совпала. В некоторых регионах юридические лица – ТСЖ – регистрировались по новым правилам, как ТСН, в других же регионах по-прежнему регистрировали ТСЖ. Налоговые органы Пермского края после 01 сентября 2014 г. регистрировали ТСН, а не ТСЖ. Многие ТСЖ при изменении своих уставов были переименованы в ТСН. Так, Межрайонной ИФНС России № 17 по Пермскому краю 15.01.2015 было зарегистрировано ТСН «ЮРША 82», 02.04.2015 ТСН «Декабристов 7», 05.05.2015 ТСН «ЮРША 80»³² и др.

По мнению некоторых представителей юридического сообщества, из-за изменения наименования с ТСЖ на ТСН, организации лишились некоторых прав, которые предусмотрены для ТСЖ законодательством. В частности, многим ТСН отказывали в открытии специальных счетов на сбор средств за капитальный ремонт, мотивируя тем, что такой способ управления как ТСН не предусмотрен ЖК РФ. В Пермском крае не существовало ограничений прав для ТСН: специальные счета вновь созданные ТСН и те ТСЖ, которые были переименованы в ТСН, открывали без проблем.

Осознавая возникшую проблему, депутаты Государственной Думы РФ попытались исправлять ситуацию. Было подготовлено несколько законопроектов.

Первый от 29.01.2015 был предложен председателем Комитета по жилищной политике и ЖКХ Г.П. Хованской, которая предложила закрепить за ТСЖ статус отдельного вида организации (Законопроект № 711634-6)³³. Второй от 10.04.2015 был предложен Депутатами Государственной Думы во главе с П.В. Крашенниниковым (Законопроект № 766233-6)³⁴. Они предложили изложить п.1 ст. 135 ЖК РФ следующим образом: «Товариществом собственников жилья признается вид организационно-правовой формы товариществ собственников недвижимости…».

На сегодняшний день перечисленные выше законопроекты находятся на рассмотрении Федерального собрания РФ. Однако, необходимость внесения изменения в действующее законодательство, по-нашему мнению, отпала по следующим причинам.

ФЗ от 23.05.2015 № 133-ФЗ были внесены изменения в абз. 1 п.1 ст. 54 ГК РФ. Было закреплено, что в случаях когда законом предусмотрена возможность создания вида юридического лица, необходимо указывать только на такой вид. Таким образом, поскольку ТСЖ является видом такой организационно-правовой формы как ТСН, то с 23 мая 2015 г. при регистрации в наименовании необходимо указывать ТСЖ, в уставе же необходимо указывать на саму организационно правовую форму (ТСН).

Таким образом, с принятием ФЗ № 133-ФЗ проблема с соотношением понятий ТСН и ТСЖ вроде бы решена. Из закона прямо следует, что при регистрации юридического лица в наименовании следует указывать ТСЖ. Но тогда возникает другой вопрос: как быть тем ТСН, которые были зарегистрированы либо перерегистрированы после 01 сентября 2014 г.?

В Пермском крае после вступления в силу ФЗ № 133-ФЗ юридические лица вновь регистрировались как ТСЖ (например, 02.09.2015 Межрайонной ИФНС России № 17 по Пермскому краю было зарегистрировано ТСЖ «Юрша, 86»). Однако, налоговые органы Пермского края регистрируют и ТСН. Так, 09 ноября 2015 г. Межрайонной ИФНС России № 17 по Пермскому краю было зарегистрировано ТСН «ТСЖ КРАСНОВА».

Исходя из изложенного, видим, что у налоговых органов нет единообразия по вопросу регистрации ТСН/ТСЖ.

Следует отметить, что 23.06.2015 было принято Постановление Пленума Верховного суда «О некоторых вопросах применения общих положений части первой Гражданского кодекса РФ», где в п. 21 указывается, что нормы ЖК РФ о ТСЖ продолжают применяться к ним и после 1 сентября 2014 года и являются специальными по отношению к общим положениям ГК РФ о ТСН». Считаем, что с принятием указанного Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 нет необходимости вносить изменения в действующее жилищное и гражданское законодательство, в силу того, что Постановление укрепило статус ТСЖ и указало, что к ТСЖ правила о ТСН применяются с особенностями, установленными ЖК РФ.

На наш взгляд, налоговым органам следует принять единую позицию по вопросу регистрации ТСН/ТСЖ. Считаем, что наименование товарищества должно включать слова «ТСН» и может содержать указание на «ТСЖ», что будет соответствовать и гражданскому и жилищному законодательству.

В заключении отметим, что не только практики гражданского права, но и правоприменительные органы испытывают затруднения при применении Жилищного кодекса РФ. Все это обусловливает необходимость дальнейших исследований жилищных правоотношений рассматриваемой сферы для выработки научных положений, а также рекомендаций по совершенствованию жилищного законодательства и практики его применения.

На основании изложенного, следует отметить, что российский период в цивилистике современного этапа характеризуется активными дискуссиями, связанными с управлением многоквартирным домом.