4. Изменение основания возникновения права на недвижимое имущество и условий сделки, являющейся основанием возникновения права

Закон о регистрации прав на недвижимость концептуально по иному подошел к регулированию вопроса о регистрации изменений условий договора. В соответствии с действующим законодательством не требуется регистрацию любых изменений условий договора, являющегося основанием возникновения, изменения или прекращения права или обременения права на недвижимость. Так, согласно подп. 4 п. 1 ст. 6 Закона о регистрации прав на недвижимость, государственной регистрации в правовом кадастре подлежат изменение условий договоров, если они касаются сведений, содержащихся в регистрационном листе, влияют на объем прав, устанавливаемых на объект недвижимости, или если они должны быть зарегистрированы по соглашению сторон. Так, например, необходима регистрация при изменении срока действия договора или сумме (цене) сделки, сведения о которых внесены в регистрационный лист.

Иные изменения подлежат государственной регистрации в правовом кадастре, если это предусмотрено Законом о регистрации прав на недвижимость, иными законодательными актами или соглашением сторон. Так, согласно п. 5 ст. 48 указанного Закона следующие изменения залога подлежат государственной регистрации в правовом кадастре:1) замена предмета; 2) изменение состава участников и срока действия (исполнения) основного обязательства; 3) изменение размера основного обязательства. Другие изменения залога могут быть зарегистрированы в правовом кадастре по желанию участников. Соглашением сторон может быть предусмотрено, что любые изменения условий договора подлежат государственной регистрации.

В связи с изменениями, внесенными в ГК и в общие положения Закона о регистрации прав на недвижимость Законом РК от 25.05.2011 г. № 421-IVиз объектов регистрации были исключены сделки. Вместе с тем, в подп. 4 п. 2 ст. 14 указанного Закона в структуре регистрационного листа правового кадастра сохранен реестр юридических притязаний и сделок, не влекущих возникновение прав или обременении прав на недвижимое имущество. В связи с изложенным можно сделать вывод о том, что сделка может быть признана самостоятельным объектов государственной регистрации, если она не является основанием возникновения прав, обременении прав на недвижимость или юридических притязаний. Например, при заключении договора аренды с отлагательным условием право на недвижимость не возникает и объектом регистрации является сделка.

В связи исключением сделок из объектов государственной регистрации, необходимо признать, что сделки с недвижимостью считаются заключенными без государственной регистрации, соответственно с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям и придания сделке письменной формы, а в случаях, установленных законодательными актами или соглашением сторон, нотариального удостоверения. Так, согласно ст. 518 ГК договор ренты подлежит нотариальному удостоверению. Однако, моментом возникновения прав на недвижимое имущество, подлежащих обязательной государственной регистрации, по общему правилу, является момент государственной регистрации.