3. Юридические притязания как объекты государственной регистрации

Впервые Закон о государственной регистрации к объектам государственной регистрации отнес юридические притязания. Исследование проблем формирования правового кадастра в Казахстане показывают, что регистрация юридических притязаний в правовом кадастре необходима для обеспечения стабильности гражданского оборота и укрепления прав на недвижимое имущество. Определение понятия «юридические притязания» дано в п. 13 ст. 1 Закона о государственной регистрации. Предусмотрено, что юридические притязания это юридические факты, которые свидетельствуют об оспаривании третьими лицами либо наличии интереса в отношении прав на недвижимое имущество, сделок с ним. Хотя приведенное определение юридических притязаний нельзя признать удачным, вместе с тем необходимо отметить, что введение указанного понятия и составление перечня юридических притязаний имеет важнейшее значение, главным образом, для потребителей информации из правового кадастра, поскольку снижают риски участников гражданского оборота. Перечень юридических притязаний дан в ст. 53 Закона о государственной регистрации. Установлено, что по заявлению заинтересованных лиц могут быть зарегистрированы юридические притязания, в том числе факт подачи искового заявления, обжалования судебных актов, решение об изъятии земельного участка, соглашение (расписка) о задатке, предварительный договор и иные факты. Ранее указанные юридические факты также регистрировались в правовом кадастре, однако они не были объединены одним родовым понятием. Например, в соответствии с п. 2 ст. 27 Указа о регистрации прав на недвижимость факты принятия судом постановлений, определений, решений, а также приговоров, которые касаются прав на недвижимое имущество, подлежали с момента принятия. Например, на основании указанной нормы могло быть подано заявление о регистрации с приложением определения суда о возбуждении дела о банкротстве или принятии искового заявления к рассмотрению. Однако, не было ясно, к каким объектам регистрации их отнести. Основанием возникновения прав на недвижимость они не являются. В связи с изложенным, как правило, они регистрировались как обременения прав на недвижимость, хотя признакам обременений никак не соответствовали. В результате этого могли быть нарушены права правообладателей. Например, еще до наложения ареста могло быть отказано в передаче в залог, аренду, в отчуждении недвижимости, права на которые оспариваются в суде, хотя факт возбуждения искового производства не является основанием для запрета на распоряжения. Для этого нужно наложить арест. Аналогичная ситуация возникала в тех случаях, когда было вынесено постановление об изъятии земельного участка для государственных нужд, хотя согласно ст. 86 ЗК РК до заключения соглашения о выкупе правообладатель не лишен права осуществлять свои права на земельный участок, в том числе право на распоряжение.

В этой связи с изложенным, введение понятия «юридические притязания», во-первых, позволяет отграничить их от таких объектов регистрации как права и обременения прав на недвижимость, во-вторых, способствует стабилизации гражданского оборота, поскольку участники гражданского оборота записью о юридических притязаниях предупреждаются о том, что право на недвижимость небесспорно, и, в-третьих, придает большую определенность правовому режиму недвижимого имущества, поскольку в п. 3 ст. 53 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация юридических притязаний является учетной и не влечет приостановления государственной регистрации или установления обременении прав на недвижимое имущество.