Глава 7

ИНВИСТИЦИОННАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ (МСФО 40)

Свободные денежные средства можно инвестировать не только в ценные бумаги, но и в недвижимость. В соответствии с МСФО по­добные инвестиции классифицируются как особый вид активов — инвестиционная собственность, порядок отражения информации о которой в финансовой отчетности определен МСФО (IAS) 40 «Инвестиции в недвижимость». Этот документ представляет собой пересмотренную редакцию ранее действовавшего стандарта МСФО (IAS) 40 (2000 г.) «Инвестиционная собственность» и подлежит при­менению к отчетности, составленной позднее 2005 г.

В соответствии с новой редакцией стандарта инвестиционная недвижимость - это имущество компании (земельные участки, здания, часть здания, земля и здание), находящееся в распоряже­нии собственника (самой компании) или арендатора по договору финансовой аренды в целях получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости капитала или и того и другого, но не для:

• использования в ходе обычной деятельности компании — при производстве или поставках продукции, товаров или ус­ луг либо для административных целей;

• продажи в ходе обычной деятельности.

Таким образом, объект инвестиционной недвижимости должен использоваться для извлечения инвестиционных доходов — дохо­дов в виде арендных платежей или рыночного прироста стоимости имущества.

Примерами инвестиционной недвижимости являются:

• инвестиции в земельный участок в расчете на увеличение его стоимости в будущем, а не в целях последующей перепродажи;

• сдаваемое на условиях операционной аренды здание, находя­щееся в собственности компании;

• здание, арендованное на условиях финансовой аренды и сда­ваемое в операционную аренду;

• здание, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в операционную аренду.

Помимо понятия «инвестиционная недвижимость» стандарт вводит понятие «недвижимость, занимаемая владельцем». Это иму­щество, находящееся в распоряжении владельца или арендатора по договору финансовой аренды, для использования в производстве или поставке товаров и услуг или в административных целях. По­рядок учета недвижимости, занимаемой владельцем, регулируется МСФО 16 «Основные средства».

Подобное разделение вызвано тем, что денежные потоки, гене­рируемые инвестиционной недвижимостью, обычно не связаны с другими активами, принадлежащими компании или контролируе­мыми ею. Вместе с тем денежные потоки, являющиеся следстви­ем операционной деятельности, относятся не только к объектам недвижимости, но и к другим активам, используемым в процессе такой операционной деятельности. В связи с этим в отчете о дви­жении денежных средств в составе денежных средств от инвестици­онной деятельности отдельному раскрытию подлежит информация о потоках денежных средств, связанных с движением объектов ин­вестиционной недвижимости — их приобретением и реализацией.

В некоторых случаях одна часть объекта основных средств ис­пользуется компанией для получения арендной платы или прироста стоимости капитала, а другая часть — в операционной деятельно­сти или в административных целях. Если данные части объекта мо­гут быть реализованы независимо одна от другой (или независимо одна от другой переданы в финансовую аренду), то в соответствии с МСФО 40 эти части объекта должны учитываться и отражаться в финансовой отчетности в отдельности. Если же указанное условие невыполнимо, то объект признается инвестиционной недвижимо­стью лишь в случае, когда для ведения операционной деятельности или решения административных задач предназначена его незначи­тельная часть.

Приведем перечень активов, не являющихся инвестиционной недвижимостью, следовательно, не требующих применения МСФО 40, а также стандарты, регулирующие порядок учета и отражения в финансовой отчетности этих активов:

• недвижимость, находящаяся в стадии сооружения или рекон­струкции по поручению третьих лиц, — МСФО 11 «Договоры подряда»;

• недвижимость, предназначенная для продажи в ходе обыч­ной операционной деятельности или находящаяся в стадии сооружения в целях такой продажи, — МСФО 2 «Запасы»;

• недвижимость, занимаемая владельцем, а также недвижи­мость, предназначенная для дальнейшего использования в качестве таковой, — МСФО 16 «Основные средства»;

• недвижимость, предназначенная для реконструкции, с по­ следующим использованием в качестве собственности, зани­маемой владельцем, — МСФО 16 «Основные средства»;

• недвижимость, занимаемая сотрудниками компании (неза­висимо от того, платят сотрудники арендную плату по ры­ночным ценам или нет), а также недвижимость, занимаемая владельцем и предназначенная для выбытия, — МСФО 16«Основные средства»

• недвижимость, переданная другой компании по договору финансовой аренды, — МСФО 17 «Аренда»;

• объекты основных средств, находящиеся в стадии рекон­струкции или нового строительства, которые в дальнейшем предполагается использовать в качестве инвестиционной не­ движимости: до момента завершения строительных работ — МСФО 16 «Основные средства», впоследствии — МСФО 40«Инвестиции в недвижимость»;

• биологические активы, относящиеся к сельскохозяйственной деятельности, — МСФО 41 «Сельское хозяйство»;

• права на полезные ископаемые — МСФО (IFRS) 6 «Разра­ботка и оценка минеральных ресурсов».

Инвестиционная недвижимость, отвечающая критериям клас­сификации МСФО (1FRS) 5 «Выбытие внеоборотных активов, удер­живаемых для продажи, и прекращаемая деятельность» в качестве предназначенной на продажу, должна оцениваться согласно этому стандарту.

Признание инвестиционной недвижимости. В соответствии с МСФО 40 к инвестиционной недвижимости применяются те же критерии признания, что и к другим активам компании. Инвестици­онная недвижимость признается в составе активов в случаях, если:

1. существует вероятность поступления в компанию будущих экономических выгод, связанных с данной инвестиционной недви­жимостью;

2. стоимость данной инвестиционной недвижимости может быть надежно оценена.

Порой для решения вопроса о принадлежности объекта к катего­рии «инвестиционная недвижимость» требуется профессиональное суждение. Обычно компании разрабатывают определенные критерии

для последовательного формирования профессиональною суждения по определению инвестиционной недвижимости. Данные критерии подлежат раскрытию в случаях, когда квалификация имущественно­го объекта тем или иным образом становится затруднительной.

Доля недвижимого имущества, которой арендатор распоряжа­ется на условиях операционной аренды, может признаваться инве­стиционной собственностью при выполнении следующих условий:

• соблюдаются остальные признаки инвестиционной собствен­ности;

• арендатор использует модель справедливой стоимости для признания актива.

Оценка инвестиционной недвижимости. Первоначально инвести­ционная недвижимость оценивается по фактической стоимости при­обретения, включающей в себя, помимо прочих затрат расходы, по­несенные в связи с проведением сделки. Таблица 7.1 иллюстрирует порядок формирования первоначальной стоимости инвестиционной недвижимости в зависимости от канала ее приобретения компанией.

Таблица 7.1